Vencimiento de la ganancia en zona de oportunidad y el Form 8997

¿Qué vence al final del diferimiento y dónde se declara?

En EE. UU., toda inversión en zona de oportunidad hecha antes del 1 de enero de 2027 que usted todavía tenga el 31 de diciembre de 2026 hace tributar en esa fecha la ganancia diferida que le quede. La ganancia va en la declaración del año que incluye esa fecha, la que se presenta la primavera siguiente. La Notice 2026-40, sección 4.01, confirma que el cambio de ley de la Public Law 119-21 no movió esta fecha para las inversiones anteriores.

La ganancia incluida conserva el carácter de la ganancia que usted difirió: la de corto plazo sigue siendo de corto plazo y la de largo plazo sigue siendo de largo plazo, como indican las instrucciones del Form 8949. Tributa a las tasas de ganancias de capital de ese carácter, hasta el 20% para la ganancia a largo plazo, más el impuesto estatal que corresponda. Usted la declara en el Form 8949 y en el Form 8997, Part III. El borrador de publicación anticipada del próximo Form 8997 del IRS agrega una sección para la ganancia reconocida porque terminó el período de diferimiento. Use el formulario y las instrucciones definitivos cuando se publiquen.

Tres cosas hacen que un caso de zona de oportunidad sea más difícil de lo que parece:

• Un fondo que es una sociedad de personas o una corporación S. La prueba del valor es una venta gravable hipotética; en una sociedad de personas, esa venta cuenta su parte de la deuda del fondo.
• Forms 8997 faltantes. Un año sin informe crea una presunción refutable de que ese año ocurrió un evento de inclusión.
• Sin efectivo. El impuesto se debe pagar haya o no una distribución del fondo de zona de oportunidad.

Reúna sus Forms 8949 y 8997 desde que invirtió y las cifras de valor al cierre del año, capital y deuda del fondo; la lista completa está en ¿Qué debo reunir?

Un CPA puede calcular la inclusión con las cifras del fondo, reconstruir los Forms 8997 faltantes y planificar el pago; consulte servicios tributarios para inversores en fondos.

No presenté el Form 8997 algunos años, o el IRS dice que mi fondo no era calificado: ¿corre riesgo mi diferimiento?

Puede correr riesgo. Según 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(d)(2), un año sin el informe anual crea una presunción refutable de que ese año ocurrió un evento de inclusión. Un evento de inclusión es un hecho, como una venta o una donación, que termina antes el diferimiento. Hasta que usted refute la presunción, el IRS puede tratar la ganancia diferida como gravable en el año que omitió, no el 31 de diciembre de 2026.

Usted refuta la presunción presentando el informe o demostrando al IRS que no ocurrió ningún evento de inclusión. El reglamento y las instrucciones del Form 8997 no dicen cómo se presenta un informe tardío. Una forma es una declaración enmendada (Form 1040-X) por cada año omitido, con un Form 8997 completo. El Form 8997 de cada año debe mostrar las inversiones al inicio del año, los eventos del año y las inversiones al cierre del año, así que los años deben coincidir entre sí.

Hay otro problema cuando el IRS dice que el fondo mismo no era un fondo de oportunidad calificado. Un fondo se autocertifica cada año en el Form 8996. Si el fondo no lo hizo, los inversores pueden recibir avisos del IRS que dicen que el número de identificación del empleador del fondo en sus Forms 8997 no está vinculado a un fondo certificado. En la resolución privada 202324006, un fondo en esa situación pidió, y obtuvo, más tiempo para hacer su certificación según las reglas de alivio por elección tardía del Tesoro. Una resolución privada se aplica solo al contribuyente que la pidió. La parte que corresponde al fondo en esa corrección se explica en cómo constituir un fondo de oportunidad calificado.

Si un fondo realmente pierde su condición de fondo de oportunidad calificado, eso es en sí un evento de inclusión según 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv). Pida al fondo sus presentaciones del Form 8996 antes de responder cualquier aviso.

¿Cómo se calcula el monto?

El monto de zona de oportunidad que usted incluye es la menor de dos cifras, menos su base fiscal por los aumentos según el período de tenencia:

1. la ganancia diferida restante, o
2. el valor justo de mercado de la inversión el 31 de diciembre de 2026.

Esa es la regla de 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(3). Su base fiscal inicial en la inversión es cero, así que la base que cuenta aquí es el aumento que obtuvo por mantenerla.

Los dos aumentos provienen de 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(2) y de las preguntas y respuestas sobre zonas de oportunidad del IRS, Q5. El Form 8997 usa el código especial de ganancia G para el aumento de 5 años y H para el aumento de 7 años.

Cuando el fondo es una sociedad de personas o una corporación S

En un fondo de zona de oportunidad que es una sociedad de personas o una corporación S, la segunda cifra no es el valor simple. Según 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(4), usted incluye la menor de estas cifras:

• la ganancia diferida restante menos los aumentos de base, o
• la ganancia que reconocería en una disposición totalmente gravable de su participación al valor justo de mercado.

En la venta gravable de un socio, la parte del socio en la deuda del fondo cuenta como parte de lo que recibe. Su base fiscal también incluye esa parte de la deuda, pero se reduce por las pérdidas trasladadas en sus Schedules K-1, como la depreciación, y por las distribuciones. Cuando las pérdidas han bajado su base fiscal, la ganancia hipotética puede ser mucho mayor que el valor en efectivo de su participación. Entonces, una caída del valor puede no reducir la inclusión tanto como usted espera. Para entender cómo funciona la base fiscal, consulte cómo tributan las sociedades de personas.

Mi fondo perdió valor: ¿quién fija el valor y qué respalda una cifra menor?

Usted lo fija. Ningún formulario del IRS fija el valor de su participación en un fondo de zona de oportunidad, y los reglamentos no establecen un método de valoración para esta inclusión. El valor que usa es su posición, y necesita registros que lo respalden si el IRS lo pide.

Pida al fondo:

• un estado del valor justo de mercado de su participación al 31 de diciembre de 2026 y de cómo llegó el fondo a esa cifra;
• su estado de cuenta de capital a la misma fecha;
• en una sociedad de personas, su parte de las deudas del fondo y su base fiscal, para poder verificar la cifra de la venta hipotética.

Un valor menor solo ayuda cuando es menor que la ganancia diferida menos el aumento de base. Si las cifras son cercanas, o el valor está en disputa, la elección del valor conlleva un riesgo tributario real y conviene una revisión profesional.

¿Un evento de inclusión, como una venta, una donación, una distribución o un refinanciamiento, ya hizo gravable la ganancia?

Es posible. El diferimiento termina antes con un evento de inclusión, y los reglamentos enumeran muchos. Los más comunes para inversores individuales en un fondo de zona de oportunidad:

El caso del refinanciamiento sorprende a inversores que nunca vendieron nada. El ejemplo 11 de 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(f) muestra a un socio que recibe una distribución en efectivo financiada con un préstamo asignado a otro socio. La distribución supera la base fiscal de ese socio, así que el exceso se incluye ese año. La ganancia ya incluida por un evento anterior no se vuelve a incluir el 31 de diciembre de 2026.

Al fallecer el inversor, la ganancia diferida pasa con la inversión en zona de oportunidad. Tributa para quien tenga la inversión a causa del fallecimiento, la sucesión o el heredero que la recibe, en un evento de inclusión posterior, según (c)(4)(iii), o el 31 de diciembre de 2026 si esa fecha llega antes, porque la inversión sigue siendo una inversión calificada en manos de ese titular según (c)(4)(iv). Una sucesión que todavía tenga la participación en esa fecha declara la ganancia en su propia declaración del impuesto sobre la renta. Para la base fiscal del heredero y el Schedule K-1 del año del fallecimiento, consulte heredar una participación en un fondo.

Invertí a través de una sociedad de personas o una corporación S: ¿quién declara la inclusión?

Depende de quién hizo la elección de diferimiento. Si una sociedad de personas eligió diferir su propia ganancia e hizo la inversión en el fondo, la sociedad de personas incluye la ganancia y la traslada a sus socios en el Schedule K-1, según 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(7). Lo mismo ocurre cuando los socios aportaron sus participaciones en el fondo a una sociedad de personas: la sociedad reconoce la ganancia el 31 de diciembre de 2026 y la asigna a los socios a quienes correspondía la ganancia (ejemplo en 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(6)(ii)(D)). Una corporación S que hizo la elección informa la ganancia a sus accionistas de la misma forma, según 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(9).

Si la sociedad de personas no hizo la elección y usted invirtió su propia parte de una ganancia que aparece en su Schedule K-1, la elección fue suya. Usted declara la inclusión en sus propios Forms 8949 y 8997.

Si un Schedule K-1 que trae la inclusión llega tarde, consulte formularios fiscales del fondo que llegan tarde.

El fondo no paga efectivo: ¿cómo pago y deben cambiar mis impuestos estimados?

El impuesto sobre la ganancia de zona de oportunidad se paga con su declaración, distribuya algo el fondo o no. Planifique el efectivo antes de la fecha de vencimiento de la declaración.

Para evitar la multa por impuestos estimados, sus pagos generalmente deben llegar al 90% del impuesto de este año o al 100% del impuesto del año pasado. La cifra del año anterior sube al 110% si su ingreso bruto ajustado (AGI) del año pasado superó $150,000, como explica la Publication 505. Cumplir la prueba del año anterior puede protegerlo de la multa aunque la inclusión haga mucho mayor el impuesto de este año.

Si no cumple esa prueba, el método de ingreso anualizado puede ayudar. Las instrucciones del Form 2210 mencionan una gran ganancia de capital al final del año como motivo para usarlo, y el último período de anualización llega hasta el 31 de diciembre. El ingreso que surge el 31 de diciembre cae entonces en el pago que vence el 15 de enero de 2027. Cómo funcionan los dos métodos se explica en pagos de impuestos estimados.

Si no puede pagar todo, el IRS ofrece planes de pago, pero las multas y los intereses siguen acumulándose hasta que se pague el saldo.

¿Mi estado grava la ganancia y qué pasa si me mudé?

Depende del estado. California no sigue el diferimiento federal de zonas de oportunidad. Sus instrucciones del Schedule D (540) indican a los contribuyentes que declaren toda la ganancia en el año en que surgió y que no la incluyan de nuevo en un año posterior si ya tributó en California. Por eso, un residente de California que difirió la ganancia a nivel federal puede no deber impuesto de California sobre la inclusión federal.

Los demás estados siguen o no el diferimiento federal según sus propias leyes; revise cada estado donde vivió. Si se mudó entre el año en que invirtió y la inclusión, un estado puede haber gravado la ganancia cuando surgió y otro puede gravar la inclusión, o ninguno de los dos. Verifíquelo con ambos estados antes de presentar. Qué estados exigen los Schedules K-1 de su fondo se explica en declaraciones estatales para inversores en fondos.

¿Sigo presentando el Form 8997 después de la inclusión?

Sí. Usted presenta el Form 8997 con su declaración presentada a tiempo, prórrogas incluidas, cada año en que mantenga una inversión calificada (una inversión en un fondo hecha con ganancia diferida), según las instrucciones Who Must File del formulario. Después de la inclusión, la inversión sigue siendo una inversión calificada y su elección de diferimiento sigue vigente, como indica la Notice 2026-40, sección 4.01(2).

Omitir el formulario más adelante conlleva el mismo riesgo que antes: una presunción refutable de un evento de inclusión en ese año.

¿Puedo volver a diferir la ganancia incluida en un nuevo fondo de zona de oportunidad?

No. La Notice 2026-40, sección 4.01(2), dice que la ganancia incluida el 31 de diciembre de 2026 no puede diferirse de nuevo, ni bajo las reglas anteriores ni bajo las nuevas, porque la elección original sigue vigente.

La ganancia de un evento de inclusión anterior es distinta. Según la sección 4.03, si vende su participación en el fondo antes de que termine el diferimiento, la ganancia incluida por esa venta puede diferirse de nuevo invirtiendo dentro de los 180 días posteriores a la venta. La parte vendida pierde entonces su beneficio de 10 años. Si reinvierte antes del 1 de enero de 2027, la ganancia de la nueva inversión se incluye igual el 31 de diciembre de 2026. Solo una reinversión a partir del 1 de enero de 2027, dentro de los 180 días, la difiere bajo la nueva regla de 5 años.

La ganancia invertida a partir del 1 de enero de 2027 sigue las reglas modificadas, con un período de diferimiento de 5 años. Si una ganancia nueva debe ir a un fondo de zona de oportunidad o a un intercambio 1031 se explica en intercambio de bienes de la misma naturaleza o fondo de zona de oportunidad.

¿La exclusión de los 10 años sobrevive a la inclusión?

Sí. La Notice 2026-40, sección 4.01(3), dice que, como la elección sigue vigente, usted todavía puede elegir en una venta posterior, después de mantener la inversión al menos 10 años, tratar su base fiscal como el valor justo de mercado de la inversión. Esa elección puede excluir la revalorización del impuesto. Usted debe cumplir el período de tenencia y los demás requisitos hasta la fecha de la venta. La exclusión es federal. California no la sigue, así que un residente de California igual declara la revalorización en la declaración de California cuando vende la inversión.

Su base fiscal también aumenta en el monto que incluye, según 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(1), así que la misma ganancia no tributa dos veces. En las inversiones hechas antes del 1 de enero de 2027, el fin de la designación de una zona no impide por sí solo la elección para ventas hechas a más tardar el 31 de diciembre de 2047, según 26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c).

Cuando el fondo de zona de oportunidad venda más adelante su inmueble y envíe un Schedule K-1 final, consulte formulario fiscal final del fondo.

¿Qué debo reunir?

• Cada Form 8949 que muestra el diferimiento (código Z) y todos los Forms 8997 presentados desde que invirtió.
• El nombre del fondo, su número de identificación del empleador y la fecha de cada inversión.
• Estados del fondo: valor al cierre del año al 31 de diciembre de 2026, cuenta de capital, parte de las deudas y base fiscal.
• Todos los Schedules K-1 desde que invirtió, y los registros de cualquier distribución, donación, transferencia o venta.
• La confirmación del Form 8996 del fondo y cualquier aviso del IRS sobre el fondo.
• La declaración del año pasado, para el puerto seguro de los impuestos estimados.

Ejemplo

Estos casos usan cifras redondas e ilustrativas en dólares estadounidenses. Cada uno supone que el fondo no asignó ingresos ni pérdidas y no hizo distribuciones, salvo que se indique.

Un fondo que perdió valor, sin deuda

En noviembre de 2019, un inversor invirtió una ganancia de $1,000,000 por acciones en un fondo inmobiliario constituido como sociedad en comandita, sin deuda. El 31 de diciembre de 2026, la participación vale $600,000.

• Mantenida al menos 7 años: aumento de base del 15%, o $150,000.
• Primera cifra: $1,000,000 de ganancia diferida menos $150,000 = $850,000.
• Segunda cifra: venta gravable a $600,000, menos una base fiscal de $150,000 = $450,000.
• El inversor incluye $450,000, no $850,000, como ganancia de capital a largo plazo si la ganancia por las acciones era a largo plazo.
• Si todo tributa a la tasa a largo plazo del 20%, el impuesto federal sobre la renta correspondiente es de $90,000, antes de cualquier impuesto estatal.

El fondo no paga efectivo, así que el inversor paga el impuesto con otros fondos.

Un fondo con deuda y pérdidas por depreciación

En octubre de 2019, un inversor invirtió una ganancia de $200,000 en un fondo que es sociedad de personas. La parte del inversor en la deuda del fondo es de $300,000, y se le asignaron $250,000 de pérdidas por depreciación. El 31 de diciembre de 2026, la participación vale $100,000.

• Base fiscal: $300,000 de parte de la deuda + $30,000 de aumento (15%) − $250,000 de pérdidas = $80,000.
• Venta hipotética: $100,000 de valor + $300,000 de alivio de deuda − $80,000 de base fiscal = $320,000.
• Primera cifra: $200,000 − $30,000 = $170,000.
• El inversor incluye $170,000. Usar el valor simple ($100,000 menos el aumento de $30,000) daría $70,000, que es demasiado bajo: la deuda de la que el inversor quedaría liberado cuenta como producto de la venta.

¿Su caso es distinto?

• Varios fondos, Forms 8997 faltantes o un valor que necesita defender: servicios tributarios para inversores en fondos.
• Sus Schedules K-1 llegan después del 15 de abril: formularios fiscales del fondo que llegan tarde.
• Necesita calcular sus pagos estimados: pagos de impuestos estimados.
• Los K-1 de su fondo muestran varios estados: declaraciones estatales para inversores en fondos.
• Tiene una ganancia nueva que invertir: intercambio de bienes de la misma naturaleza o fondo de zona de oportunidad.
• Usted administra el fondo y no presentó el Form 8996: cómo constituir un fondo de oportunidad calificado.
• Heredó la participación en el fondo: heredar una participación en un fondo.
• Vivía en Canadá o en otro país cuando obtuvo la ganancia, o vive allí ahora: el otro país puede gravarla en otro momento; consulte servicios de impuestos transfronterizos.
• El fondo vendió su inmueble: formulario fiscal final del fondo.
• Tiene muchas inversiones en fondos: cómo elegir un CPA para muchas inversiones en fondos.