Zone d'opportunité : impôt sur le gain reporté et formulaire 8997

Qu'est-ce qui arrive à échéance à la fin du report, et où le déclarer?

Tout placement dans une zone d'opportunité fait avant le 1er janvier 2027 et encore détenu le 31 décembre 2026 rend imposable à cette date le gain reporté qui reste. Le gain va dans la déclaration américaine de l'année qui comprend cette date, celle produite au printemps suivant. La Notice 2026-40, section 4.01, confirme que la modification apportée par la Public Law 119-21 n'a pas déplacé cette date pour les placements antérieurs.

Le gain de zone d'opportunité inclus garde la nature du gain reporté : un gain à court terme reste à court terme et un gain à long terme reste à long terme, comme l'indiquent les instructions du formulaire 8949. Il est imposé aux taux des gains en capital applicables à cette nature, jusqu'à 20 % pour un gain à long terme, plus tout impôt d'État. Vous le déclarez au formulaire 8949 et au formulaire 8997, partie III. La version préliminaire du prochain formulaire 8997 de l'IRS ajoute une section pour le gain constaté parce que la période de report a pris fin. Utilisez le formulaire et les instructions définitifs dès leur publication.

Trois éléments rendent un dossier plus difficile qu'il n'y paraît :

• Un fonds qui est une société de personnes ou une société de type S. Le critère de valeur repose sur une vente imposable hypothétique; dans une société de personnes, cette vente compte votre part des dettes du fonds.
• Formulaires 8997 manquants. Une année sans déclaration crée une présomption réfutable qu'un événement d'inclusion a eu lieu cette année-là.
• Aucun argent versé. L'impôt sur le gain de zone d'opportunité est exigible, avec ou sans distribution du fonds.

Rassemblez vos formulaires 8949 et 8997 depuis votre placement ainsi que la valeur de fin d'année, le capital et les dettes du fonds; la liste complète figure sous Que dois-je rassembler?

Un CPA peut calculer l'inclusion à partir des chiffres du fonds, reconstituer les formulaires 8997 manquants et planifier le paiement; voir services fiscaux pour investisseurs de fonds.

J'ai omis le formulaire 8997 certaines années, ou l'IRS dit que mon fonds n'était pas admissible : mon report est-il menacé?

Il peut l'être. Selon le 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(d)(2), une année sans déclaration annuelle de zone d'opportunité crée une présomption réfutable qu'un événement d'inclusion a eu lieu cette année-là. Un événement d'inclusion est un événement, comme une vente ou un don, qui met fin au report plus tôt. Tant que vous n'avez pas réfuté la présomption, l'IRS peut traiter le gain reporté comme imposable l'année omise, et non le 31 décembre 2026.

Vous réfutez la présomption en produisant la déclaration, ou en démontrant à l'IRS qu'aucun événement d'inclusion n'a eu lieu. Le règlement et les instructions du formulaire 8997 ne précisent pas comment produire une déclaration tardive. Une façon de faire est une déclaration modifiée (formulaire 1040-X) pour chaque année omise, accompagnée d'un formulaire 8997 rempli. Le formulaire 8997 de chaque année doit indiquer les placements détenus au début de l'année, les événements de l'année et les placements détenus à la fin de l'année : les années doivent donc concorder entre elles.

Un problème distinct survient quand l'IRS affirme que le fonds lui-même n'était pas un fonds d'opportunité admissible. Un fonds se certifie lui-même chaque année au formulaire 8996. Si le fonds a omis cette étape, les investisseurs peuvent recevoir des avis de l'IRS indiquant que le numéro d'identification de l'employeur (EIN) du fonds inscrit sur leurs formulaires 8997 n'est pas lié à un fonds certifié. Dans la décision anticipée (private letter ruling) 202324006, un fonds dans cette situation a demandé et obtenu un délai supplémentaire pour faire sa certification selon les règles d'allègement pour choix tardif du Trésor américain. Une décision anticipée ne s'applique qu'au contribuable qui l'a demandée. La correction du côté du fonds est traitée dans créer un fonds d'opportunité admissible.

Si un fonds perd réellement son statut de fonds d'opportunité admissible, cette perte est elle-même un événement d'inclusion selon le 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv). Demandez au fonds ses formulaires 8996 produits avant de répondre à un avis.

Comment le montant est-il calculé?

Le montant de zone d'opportunité que vous incluez est le moindre de deux chiffres, moins votre coût de base provenant des majorations liées à la durée de détention :

1. le gain reporté qui reste, ou
2. la juste valeur marchande du placement le 31 décembre 2026.

C'est la règle du 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(3). Votre coût de base de départ dans le placement de zone d'opportunité est zéro : le coût de base qui compte ici est donc la majoration acquise en détenant le placement.

Les deux majorations proviennent du 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(2) et des questions et réponses sur les zones d'opportunité de l'IRS, Q5. Le formulaire 8997 utilise le code de gain spécial G pour la majoration après 5 ans et H pour la majoration après 7 ans.

Quand le fonds est une société de personnes ou une société de type S

Pour un fonds de zone d'opportunité qui est une société de personnes ou une société de type S, le deuxième chiffre n'est pas la simple valeur. Selon le 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(4), vous incluez le moindre de :

• le gain reporté qui reste, moins les majorations du coût de base, ou
• le gain que vous constateriez sur une vente entièrement imposable de votre participation à la juste valeur marchande.

Dans la vente imposable d'une participation dans une société de personnes, la part des dettes du fonds de l'associé compte dans ce que l'associé reçoit. Votre coût de base comprend aussi cette part des dettes, mais il est réduit par les pertes attribuées sur vos annexes K-1, comme l'amortissement, et par les distributions. Quand des pertes ont fait baisser votre coût de base, le gain hypothétique peut être bien plus élevé que la valeur en argent de votre participation. Une baisse de valeur peut alors réduire l'inclusion moins que prévu. Pour le fonctionnement du coût de base, voir l'imposition des sociétés de personnes.

Mon fonds a perdu de la valeur : qui fixe la valeur, et qu'est-ce qui justifie un chiffre plus bas?

C'est vous. Aucun formulaire de l'IRS ne fixe la valeur de votre participation dans le fonds de zone d'opportunité, et le règlement ne prescrit aucune méthode d'évaluation pour cette inclusion. La valeur que vous retenez est votre position, et vous devez avoir des documents qui l'appuient si l'IRS les demande.

Demandez au fonds :

• un relevé de la juste valeur marchande de votre participation au 31 décembre 2026, et la façon dont le fonds l'a établie;
• votre relevé de compte de capital à la même date;
• pour une société de personnes, votre part des dettes du fonds et votre coût de base, afin de vérifier le chiffre de la vente hypothétique.

Une valeur plus basse n'aide que si elle est inférieure au gain reporté moins la majoration du coût de base. Quand les chiffres sont proches, ou que la valeur est contestée, le choix de la valeur comporte un réel risque fiscal et mérite un examen professionnel.

Un événement d'inclusion, comme une vente, un don, une distribution ou un refinancement, a-t-il déjà rendu le gain imposable?

C'est possible. Le report d'un gain de zone d'opportunité prend fin plus tôt lors d'un événement d'inclusion, et le règlement en énumère beaucoup. Les plus courants pour les investisseurs particuliers :

Le cas du refinancement piège des investisseurs qui n'ont jamais rien vendu. L'exemple 11 du 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(f) montre un associé qui reçoit une distribution en argent financée par un prêt attribué à un autre associé. La distribution dépasse le coût de base de cet associé : l'excédent est donc inclus cette année-là. Un gain déjà inclus par un événement antérieur n'est pas inclus de nouveau le 31 décembre 2026.

Au décès, le gain reporté de zone d'opportunité suit le placement. Il est imposé à la personne qui détient le placement en raison du décès, soit la succession ou l'héritier qui le reçoit, lors d'un événement d'inclusion ultérieur selon le (c)(4)(iii), ou le 31 décembre 2026 si cette date arrive avant, car le placement reste un placement admissible entre les mains de ce détenteur selon le (c)(4)(iv). Une succession qui détient encore la participation à cette date déclare le gain dans sa propre déclaration de revenus. Pour le coût de base de l'héritier et l'annexe K-1 de l'année du décès, voir hériter d'une participation dans un fonds.

J'ai investi par une société de personnes ou une société de type S : qui déclare l'inclusion?

Cela dépend de qui a fait le choix de report. Si une société de personnes a choisi de reporter son propre gain et a fait le placement dans le fonds de zone d'opportunité, c'est la société de personnes qui inclut le gain et l'attribue à ses associés sur l'annexe K-1, selon le 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(7). Il en va de même quand des associés ont apporté leurs participations dans le fonds à une société de personnes : la société de personnes constate le gain le 31 décembre 2026 et l'attribue aux associés à qui le gain appartenait (exemple au 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(c)(6)(ii)(D)). Une société de type S qui a fait le choix déclare le gain à ses actionnaires de la même façon, selon le 26 CFR 1.1400Z2(a)-1(c)(9).

Si la société de personnes n'a pas fait le choix, et que vous avez investi votre propre part d'un gain indiqué sur votre annexe K-1, le choix de report vous appartenait. Vous déclarez l'inclusion sur vos propres formulaires 8949 et 8997.

Si une annexe K-1 qui comprend l'inclusion arrive en retard, voir formulaires fiscaux de fonds en retard.

Le fonds ne verse rien : comment payer, et dois-je modifier mes acomptes d'impôt estimatif?

L'impôt sur le gain de zone d'opportunité est exigible avec votre déclaration, que le fonds distribue quelque chose ou non. Prévoyez l'argent avant la date d'échéance de la déclaration.

Pour éviter la pénalité pour insuffisance des versements d'impôt estimatif, vos paiements doivent généralement atteindre 90 % de l'impôt de cette année ou 100 % de l'impôt de l'an dernier. Le pourcentage de l'année précédente passe à 110 % si votre revenu brut ajusté de l'an dernier dépassait 150 000 $, comme l'explique la Publication 505. Respecter le critère de l'année précédente peut vous protéger de la pénalité même quand l'inclusion fait grimper fortement l'impôt de cette année.

Si vous ne respectez pas ce critère, la méthode des versements fondée sur le revenu annualisé peut aider. Les instructions du formulaire 2210 citent un gros gain en capital tard dans l'année comme raison de l'utiliser, et la dernière période d'annualisation va jusqu'au 31 décembre. Un revenu qui survient le 31 décembre tombe alors dans le versement dû le 15 janvier 2027. Le fonctionnement des deux méthodes est expliqué dans paiements d'impôt estimatif.

Si vous ne pouvez pas tout payer, l'IRS offre des plans de paiement, mais les pénalités et les intérêts continuent de courir jusqu'au paiement du solde.

Mon État impose-t-il ce gain, et si j'ai déménagé?

Cela dépend de l'État. La Californie ne suit pas le report fédéral des zones d'opportunité. Les instructions de l'annexe D (540) demandent aux contribuables de déclarer tout le gain l'année où il a été réalisé, et de ne pas l'inclure de nouveau une année ultérieure s'il a déjà été imposé en Californie. Un résident de la Californie qui a reporté le gain au fédéral peut donc ne devoir aucun impôt californien sur l'inclusion fédérale.

Les autres États suivent ou non le report fédéral des zones d'opportunité selon leurs propres lois; vérifiez chaque État où vous avez habité. Si vous avez déménagé entre l'année du placement et l'inclusion, un État peut avoir imposé le gain au moment où il est survenu et un autre peut imposer l'inclusion, ou aucun des deux. Vérifiez auprès des deux États avant de produire. Les États qu'exigent les annexes K-1 de votre fonds sont traités dans déclarations d'État pour investisseurs de fonds.

Dois-je continuer à produire le formulaire 8997 après l'inclusion?

Oui. Vous produisez le formulaire 8997 avec votre déclaration produite à temps, prolongations comprises, pour chaque année où vous détenez un placement admissible (un placement dans un fonds fait avec un gain reporté), selon la section Who Must File des instructions du formulaire. Après l'inclusion, le placement reste un placement admissible et votre choix de report reste en vigueur, comme l'indique la Notice 2026-40, section 4.01(2).

Omettre le formulaire plus tard comporte le même risque qu'avant : une présomption réfutable d'événement d'inclusion cette année-là.

Puis-je reporter de nouveau le gain inclus dans un nouveau fonds de zone d'opportunité?

Non. La Notice 2026-40, section 4.01(2), indique que le gain inclus le 31 décembre 2026 ne peut pas être reporté de nouveau, ni selon les anciennes règles ni selon les nouvelles, parce que le choix initial reste en vigueur.

Le gain provenant d'un événement d'inclusion antérieur est différent. Selon la section 4.03, si vous vendez votre participation dans le fonds avant la fin du report, le gain inclus en raison de cette vente peut être reporté de nouveau en l'investissant dans les 180 jours suivant la vente. La partie vendue perd alors son avantage des 10 ans. Si vous réinvestissez avant le 1er janvier 2027, le gain du nouveau placement est quand même inclus le 31 décembre 2026. Seul un réinvestissement le 1er janvier 2027 ou après, dans les 180 jours, reporte ce gain selon la nouvelle règle des 5 ans.

Un gain investi le 1er janvier 2027 ou après suit les règles modifiées, avec une période de report de 5 ans. Le choix entre un fonds de zone d'opportunité et un échange 1031 pour un nouveau gain est traité dans échange de biens de même nature ou fonds de zone d'opportunité.

L'exclusion après 10 ans survit-elle à l'inclusion?

Oui. La Notice 2026-40, section 4.01(3), indique que, comme le choix reste en vigueur, vous pouvez encore choisir, lors d'une vente ultérieure après au moins 10 ans de détention, de traiter votre coût de base comme la juste valeur marchande du placement. Ce choix peut exclure la plus-value de l'impôt. Vous devez respecter la période de détention et les autres conditions jusqu'à la date de la vente. L'exclusion est fédérale. La Californie ne la suit pas : un résident de la Californie déclare donc quand même la plus-value dans sa déclaration californienne à la vente du placement.

Votre coût de base augmente aussi du montant que vous incluez, selon le 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(g)(1) : le même gain n'est donc pas imposé deux fois. Pour les placements faits avant le 1er janvier 2027, la fin de la désignation d'une zone ne bloque pas à elle seule le choix pour les ventes faites au plus tard le 31 décembre 2047, selon le 26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c).

Quand le fonds vend plus tard son bien et envoie une annexe K-1 finale, voir dernier formulaire fiscal du fonds.

Que dois-je rassembler?

• Chaque formulaire 8949 qui montre le report (code Z) et chaque formulaire 8997 produit depuis votre placement.
• Le nom du fonds, son numéro d'identification de l'employeur et la date de chaque placement.
• Relevés du fonds : valeur de fin d'année au 31 décembre 2026, compte de capital, part des dettes et coût de base.
• Chaque annexe K-1 reçue depuis votre placement, et les documents de toute distribution, de tout don, transfert ou vente.
• La confirmation du formulaire 8996 du fonds, et tout avis de l'IRS au sujet du fonds.
• La déclaration de l'an dernier, pour la règle refuge de l'impôt estimatif.

Exemple

Ces scénarios utilisent des chiffres ronds, à titre d'illustration, en dollars américains. Chacun suppose que le fonds n'a attribué aucun revenu ni aucune perte et n'a fait aucune distribution, sauf indication contraire.

Un fonds qui a perdu de la valeur, sans dette

En novembre 2019, un investisseur a placé un gain sur actions de 1 000 000 $ dans un fonds immobilier constitué en société en commandite, sans dette. Le 31 décembre 2026, la participation vaut 600 000 $.

• Détenu au moins 7 ans : majoration du coût de base de 15 %, soit 150 000 $.
• Premier chiffre : gain reporté de 1 000 000 $ moins 150 000 $ = 850 000 $.
• Deuxième chiffre : vente imposable à 600 000 $, moins un coût de base de 150 000 $ = 450 000 $.
• L'investisseur inclut 450 000 $, et non 850 000 $, comme gain en capital à long terme si le gain sur actions était à long terme.
• Si la totalité est imposée au taux à long terme de 20 %, l'impôt fédéral sur le revenu sur ce montant est de 90 000 $, avant tout impôt d'État.

Le fonds ne verse rien : l'investisseur paie l'impôt avec d'autres fonds.

Un fonds avec dette et pertes d'amortissement

En octobre 2019, un investisseur a placé un gain de 200 000 $ dans un fonds en société de personnes. Sa part des dettes du fonds est de 300 000 $, et il s'est vu attribuer 250 000 $ de pertes d'amortissement. Le 31 décembre 2026, la participation vaut 100 000 $.

• Coût de base : part des dettes de 300 000 $ + majoration de 30 000 $ (15 %) − pertes de 250 000 $ = 80 000 $.
• Vente hypothétique : valeur de 100 000 $ + libération de dette de 300 000 $ − coût de base de 80 000 $ = 320 000 $.
• Premier chiffre : 200 000 $ − 30 000 $ = 170 000 $.
• L'investisseur inclut 170 000 $. Utiliser la simple valeur (100 000 $ moins la majoration de 30 000 $) donnerait 70 000 $, ce qui est trop bas : la dette dont l'investisseur serait libéré compte comme produit de la vente.

Votre situation est différente?

• Plusieurs fonds, des formulaires 8997 manquants ou une valeur à défendre : services fiscaux pour investisseurs de fonds.
• Vos annexes K-1 arrivent après le 15 avril : formulaires fiscaux de fonds en retard.
• Vous devez calculer vos paiements d'impôt estimatif : paiements d'impôt estimatif.
• Les K-1 de votre fonds indiquent plusieurs États : déclarations d'État pour investisseurs de fonds.
• Vous avez un nouveau gain à placer : échange de biens de même nature ou fonds de zone d'opportunité.
• Vous gérez le fonds et il a omis le formulaire 8996 : créer un fonds d'opportunité admissible.
• Vous avez hérité de la participation dans le fonds : hériter d'une participation dans un fonds.
• Vous habitiez au Canada ou dans un autre pays quand vous avez réalisé le gain, ou y habitez maintenant : l'autre pays peut l'imposer à un autre moment; voir services fiscaux transfrontaliers.
• Le fonds a vendu son bien : dernier formulaire fiscal du fonds.
• Vous détenez de nombreux placements dans des fonds : choisir un CPA pour de nombreux placements dans des fonds.