Opportunity-Zone-Fonds gründen: Form 8996 und QOF-Zertifizierung

Wer kann ein Qualified Opportunity Fund sein, und wann beginnt er?

Ein Qualified Opportunity Fund (QOF, qualifizierter Opportunity-Zone-Fonds) ist eine US-Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft, auch eine als eine davon besteuerte LLC, die gegründet wurde, um in Opportunity-Zone-Vermögen zu investieren, und mindestens 90 % ihres Vermögens in diesem Vermögen hält (26 USC 1400Z-2(d)(1)). Es gibt keinen Antrag und keine Genehmigung. Die Gesellschaft zertifiziert sich selbst auf Form 8996, und der QOF beginnt in dem ersten Monat, den sie auf diesem Formular nennt.

Opportunity-Zone-Vermögen (Qualified Opportunity Zone Property) sind Aktien oder ein Anteil an einer Personengesellschaft, die gegen Bargeld von einem Opportunity-Zone-Unternehmen erworben wurden, oder Betriebsvermögen in der Zone, das der Fonds selbst hält: materielle Wirtschaftsgüter, die von einem nicht nahestehenden Verkäufer gekauft oder gemietet wurden, während im Wesentlichen der gesamten Haltedauer in einer Opportunity Zone (steuerlich begünstigtes Fördergebiet in den USA) genutzt werden und entweder neu in der Zone sind oder wesentlich verbessert wurden (26 USC 1400Z-2(d)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)).

Die Gründung eines QOF erfolgt in sechs Schritten:

1. Gründen Sie eine US-Gesellschaft, die als Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft besteuert wird, nach dem Recht eines US-Bundesstaates, des District of Columbia, eines US-Territoriums oder eines Stammes (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, Q39). Eine LLC mit einem Mitglied ist standardmäßig steuerlich nicht eigenständig (Disregarded Entity); sie braucht daher ein zweites Mitglied oder die Wahl der Besteuerung als Kapitalgesellschaft: Form 8832 (Wahl der steuerlichen Einordnung), unterschrieben vom Eigentümer, die höchstens 75 Tage vor ihrer Einreichung wirksam werden kann (26 CFR 301.7701-3(b)(1), (c)). Eine bestehende Gesellschaft kann ein QOF werden, wenn sie ab ihrem ersten Monat jede Regel erfüllt.
2. Klären Sie die steuerliche Einordnung, bevor Geld eingeht. Wechselt der QOF später zwischen Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft oder wird er steuerlich nicht eigenständig, hat jeder Investor für seine gesamte Investition ein steuerauslösendes Ereignis (Inclusion Event) (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i)). Nach 10 Jahren dürfen Investoren eines QOF in Form einer Personengesellschaft oder S Corporation wählen, den Gewinn aus Verkäufen des Fonds von eigenem Vermögen steuerfrei zu stellen, jedes Jahr in ihrer fristgerechten Erklärung ohne Fristverlängerung; Investoren eines QOF in Form einer C Corporation erhalten die Steuerfreiheit nur beim Verkauf ihrer Aktien, abgesehen von Kapitalgewinndividenden eines REIT-Fonds (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e)).
3. Nennen Sie den Zweck. Bis zum Ende des ersten Fondsjahres sollten die Gründungsunterlagen das Geschäft beschreiben, das der QOF voraussichtlich betreiben wird (Anleitung zu Form 8996, Zeile 2).
4. Besorgen Sie dem QOF eine eigene EIN (Employer Identification Number, US-Steueridentifikationsnummer für Unternehmen). Die Investoren geben sie auf Form 8997 an.
5. Wählen Sie den ersten Monat: nicht vor der Gründung der Gesellschaft und nicht später als der Monat, in dem das erste Geld aus aufgeschobenen Gewinnen eingeht. Früher investiertes Geld kann keinen Aufschub tragen und wird zu einer nicht qualifizierten Investition (Anleitung zu Form 8996, Zeile 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii)). Ein leeres Feld bedeutet den ersten Monat des Steuerjahres.
6. Investieren und einreichen. Investieren Sie das Geld vor dem ersten Stichtag in Opportunity-Zone-Vermögen oder in ein Opportunity-Zone-Unternehmen mit einem schriftlichen Working-Capital-Plan. Fügen Sie Form 8996 jeder fristgerechten Erklärung bei, beginnend mit der ersten.

Ein QOF, den Sie für Ihren eigenen Gewinn gründen, folgt denselben Regeln, mit zwei Fallen. Eine Gestaltung, die das steuerliche Ergebnis ohne echte Investition in eine Opportunity Zone erreichen soll, kann umgedeutet werden, sodass die Gesellschaft kein QOF ist; das Beispiel der Verordnung sind Eigentümer, die sich zertifizieren, jedes Jahr den Strafzuschlag zahlen und nie in Opportunity-Zone-Vermögen investieren (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c)). Außerdem muss Opportunity-Zone-Vermögen von einem nicht nahestehenden Verkäufer gekauft werden: Eine Beteiligung von mehr als 20 %, einschließlich Familienangehöriger und verbundener Gesellschaften, macht den Verkäufer zur nahestehenden Partei. Land, das ein Eigentümer an einen von ihm beherrschten QOF verkauft, zählt nicht als Opportunity-Zone-Vermögen (26 USC 1400Z-2(e)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1)).

Nicht einfach: eine versäumte erste Form 8996, ein erster Monat nach dem Eingang des Investorengeldes, ein für den eigenen Gewinn gegründeter QOF oder Geld, das nach den neuen Zonenregeln investiert wird. Diese Fälle brauchen unter Umständen Hilfe bei Gründung und Korrektur von Fondsmeldungen.

Was Sie sammeln sollten: Gründungsdatum und -unterlagen, EIN und steuerliche Einordnung des QOF, Datum und Höhe des Gewinns jedes Investors, Einlagedaten, wer jede Immobilie verkauft hat und ob der Verkäufer Eigentümer mit dem QOF teilt, Vermögenswerte an beiden Stichtagen und die Bewertungsmethode, die Testzahlen jeder Tochtergesellschaft, die 11-stelligen Census-Tract-Nummern (Zählbezirke) jeder Immobilie und jeden schriftlichen Working-Capital-Plan.

Wie zertifiziert sich ein QOF auf Form 8996 selbst, und wann wird sie eingereicht?

Der QOF fügt Form 8996 jedes Jahr seiner eigenen Ertragsteuererklärung bei, bis zum Fälligkeitstermin der Erklärung einschließlich Fristverlängerungen (IRS: Certify and maintain a fund). Ein QOF in Form einer Personengesellschaft reicht Form 1065 mit Form 8996 ein, auch wenn er weder Einnahmen noch Ausgaben hatte, beantwortet Frage 25 in Schedule B mit „Yes“ und trägt dort einen Strafzuschlag aus Zeile 15 der Form 8996 ein (Anleitung zu Form 1065). Ein QOF in Form einer Kapitalgesellschaft fügt das Formular der Form 1120 oder 1120-S bei (Anleitung zu Form 8996, Who Must File).

Mit der Einreichung des Formulars erklärt der QOF, dass das gezählte Vermögen Opportunity-Zone-Vermögen ist, einschließlich der Aussage, dass jede Tochtergesellschaft ein Opportunity-Zone-Unternehmen ist; der QOF braucht daher ausreichende Angaben jeder Tochtergesellschaft, um sich darauf zu stützen (Anleitung zu Form 8996).

Ein Opportunity-Zone-Unternehmen unter dem QOF reicht keine Form 8996 ein; es reicht seine eigene Erklärung als Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft ein. Siehe welche Erklärungen Ihr Unternehmen einreicht und Ihre erste Steuererklärung als Unternehmen.

Was, wenn die erste Form 8996 versäumt wurde?

Es gibt keine veröffentlichte automatische Korrektur. Die Verordnung verlangt eine fristgerecht eingereichte Erklärung (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)); eine geänderte Erklärung mit beigefügter Form 8996 reicht daher allein unter Umständen nicht aus.

In einer veröffentlichten Entscheidung hatte der Ersteller der Steuererklärung einer Personengesellschaft das Formular vergessen, und die Investoren erhielten Schreiben des IRS, wonach die EIN auf ihrer Form 8997 kein zertifizierter QOF war. Nach der Änderung erhielt die Personengesellschaft zusätzliche Zeit für die Zertifizierung nach den Regeln zur Erleichterung nach Abschnitt 9100, mit denen der IRS für eine versäumte Wahl mehr Zeit gewähren kann (PLR 202324006). Ein Private Letter Ruling bindet nur den Steuerpflichtigen, der es beantragt hat, und der Aufschub jedes Investors steht auf dem Spiel; handeln Sie daher schnell. Die Seite des Investors erklärt der Ratgeber Ihr aufgeschobener Opportunity-Zone-Gewinn.

Wann wird der Vermögenstest des QOF gemessen?

An zwei Stichtagen jedes Jahr: am letzten Tag des ersten 6-Monats-Zeitraums des Steuerjahres des QOF und am letzten Tag des Steuerjahres. Der QOF besteht, wenn der Durchschnitt der beiden Prozentsätze mindestens 90 % beträgt (26 USC 1400Z-2(d)(1)).

Im ersten Jahr beginnt der 6-Monats-Zeitraum mit dem ersten Monat, der auf Form 8996 genannt ist. Ein QOF, dessen erster Monat der siebte oder ein späterer Monat eines 12-Monats-Jahres ist, hat nur den Test zum Jahresende (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv)). Monate vor dem ersten Monat zählen für den Strafzuschlag nicht.

Die Vermögenswerte werden nach dem maßgeblichen Finanzabschluss (Applicable Financial Statement) des QOF bewertet oder, ohne einen solchen, überwiegend zu Anschaffungskosten, gemietetes Vermögen zum Barwert der Miete. Der QOF verwendet das ganze Jahr eine Methode und kennzeichnet sie auf Form 8996 (Anleitung zu Form 8996, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b)).

Was darf beim Vermögenstest außen vor bleiben?

Neues Geld und reinvestierte Verkaufserlöse erhalten eine Schonfrist, solange das Geld in bar, in Zahlungsmitteläquivalenten oder in Schuldtiteln mit einer Laufzeit von höchstens 18 Monaten bleibt.

Die letzte Zeile ist der Grund, warum viele QOFs Vermögen über eine Tochtergesellschaft halten: Der unten beschriebene Safe Harbor für Betriebskapital schützt Geld in einem Opportunity-Zone-Unternehmen, nicht Geld, das der QOF hält.

Vermögen direkt oder über ein Opportunity-Zone-Unternehmen halten?

Ein QOF kann Betriebsvermögen in der Zone selbst besitzen oder Aktien oder einen Anteil an einer Personengesellschaft an einem Opportunity-Zone-Unternehmen halten, dem es gehört. Bei direktem Besitz zählen nur Vermögenswerte, die selbst Betriebsvermögen in der Zone sind, für die 90 % des QOF. Über eine Tochtergesellschaft kann der gesamte Anteil zählen, wenn die Tochtergesellschaft die unten genannten Tests besteht, die Spielraum für Bargeld und einige nicht qualifizierte Vermögenswerte lassen (Notice 2026-40, Abschnitt 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)).

Die Aktien oder der Anteil an der Personengesellschaft müssen vom QOF gegen Bargeld direkt von der Tochtergesellschaft erworben werden, und die Tochtergesellschaft muss beim Einstieg des QOF ein Opportunity-Zone-Unternehmen sein oder neu gegründet werden, um eines zu werden, und dies während im Wesentlichen der gesamten Haltedauer des QOF bleiben (26 USC 1400Z-2(d)(2)). Besteht eine Tochtergesellschaft an einem Stichtag nicht, erhält der QOF je Unternehmen einmal eine Heilungsfrist von 6 Monaten; am Stichtag zum Jahresende nur, wenn der QOF für seine Erklärung eine Fristverlängerung beantragt (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6)).

Wie funktioniert der Safe Harbor für Betriebskapital?

Geld in einem Opportunity-Zone-Unternehmen gilt als angemessenes Betriebskapital und nicht als nicht qualifizierter Finanzwert, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):

1. Das Geld ist schriftlich für den Aufbau eines Geschäfts in einer Opportunity Zone bestimmt, etwa für Kauf, Bau oder wesentliche Verbesserung von Vermögen.
2. Ein schriftlicher Zeitplan, der einem üblichen Geschäftsaufbau entspricht, sieht die Verwendung innerhalb von 31 Monaten nach Eingang vor.
3. Das Geld wird tatsächlich im Wesentlichen wie im Plan vorgesehen verwendet.

Ein Start-up kann Anwendungen auf insgesamt bis zu 62 Monate aneinanderreihen, wenn jede für sich die Regeln erfüllt und späteres Geld Teil des ursprünglichen Plans ist. Das Warten auf einen vollständig eingereichten behördlichen Antrag unterbricht den Safe Harbor nicht, und eine auf Bundesebene erklärte Katastrophe kann bis zu 24 Monate hinzufügen (Anleitung zu Form 8996). Bewahren Sie Plan und Zeitplan datiert auf; sie sind der Nachweis.

Was gilt als wesentliche Verbesserung eines Gebäudes?

Ein gekauftes Gebäude, das bereits in der Opportunity Zone genutzt wurde, muss wesentlich verbessert werden: Innerhalb eines beliebigen 30-Monats-Zeitraums nach dem Kauf müssen die Zugänge des QOF zu seinen Anschaffungskosten seine angepassten Anschaffungskosten zu Beginn dieses Zeitraums übersteigen (26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)). Einfach gesagt: Der QOF muss seine Investition in das Gebäude mehr als verdoppeln. Grund und Boden sind ausgenommen: Der Test wird an den Anschaffungskosten des Gebäudes gemessen, und das Grundstück darunter muss nicht gesondert verbessert werden (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

Ein Gebäude, das noch niemand in der Opportunity Zone in Betrieb genommen hat, braucht keine Verbesserung, weil seine erstmalige Nutzung mit dem QOF beginnt. Ebenso wenig Immobilien, die ununterbrochen mindestens ein Kalenderjahr leer standen, das vor der Ausweisung der Zone begann, und beim Kauf noch leer stehen, oder drei Kalenderjahre, die nach der Ausweisung begannen (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3)).

Bei Vermögen in einer Opportunity Zone, die vollständig aus ländlichem Gebiet besteht, müssen die Zugänge nur 50 % der angepassten Anschaffungskosten übersteigen. Diese Änderung gilt ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes, und Notice 2025-50 listet auf, welche bestehenden Zonen vollständig ländlich sind (IRS: Aktualisierung der Anleitung zu Form 8996).

Ein Gebäude, das noch verbessert wird, zählt während der 30 Monate als Opportunity-Zone-Vermögen, wenn der QOF vernünftigerweise mit der Fertigstellung rechnet. Mehrere Gebäude auf einem eingetragenen Grundstück können als ein Vermögenswert behandelt werden (Anleitung zu Form 8996). Unbebautes Land muss nicht verbessert werden, es sei denn, es wurde ohne die Absicht gekauft, es mehr als geringfügig zu verbessern (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

Wie hoch ist der Strafzuschlag, wenn der QOF den Vermögenstest nicht besteht?

Für jeden Monat, in dem der QOF die Schwelle verfehlt, beträgt der Strafzuschlag den Fehlbetrag mal dem Zinssatz des IRS für Steuernachzahlungen in diesem Monat. Der Fehlbetrag ist 90 % des Gesamtvermögens abzüglich des Opportunity-Zone-Vermögens, das der QOF hält, beides bewertet am letzten Tag dieses Monats (26 USC 1400Z-2(f)(1); Form 8996, Teil IV).

• Berechnung. Teil IV der Form 8996 nimmt den veröffentlichten Zinssatz für Steuernachzahlungen jedes Quartals und teilt ihn durch 12, weil der Satz ein Jahreszins ist (Anleitung zu Form 8996, Teil IV).
• QOF in Form einer Personengesellschaft. Jeder Gesellschafter trägt seinen Anteil am Strafzuschlag so, wie er an den Einkünften und Verlusten des QOF beteiligt ist (26 USC 1400Z-2(f)(2)).
• Triftiger Grund (Reasonable Cause). Es fällt kein Strafzuschlag an, wenn das Versäumnis auf einem triftigen Grund beruhte (26 USC 1400Z-2(f)(3)). Der IRS schickt ein Schreiben mit dem Strafzuschlag, dem Verfahren zur Erleichterung und Zahlungshinweisen.

Die gesetzliche Folge eines Fehlbetrags ist dieser Strafzuschlag, nicht der Verlust des QOF-Status. Der Verlust des Status, auch durch Dezertifizierung, ist aber ein steuerauslösendes Ereignis: Er beendet den Aufschub der Investoren und besteuert ihren verbleibenden aufgeschobenen Gewinn (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) und (c)(15)). Wie ein QOF sich selbst dezertifiziert, überlässt die Verordnung den IRS-Formularen, und die aktuelle Anleitung zu Form 8996 nennt keinen Schritt; die Regeln zur Dezertifizierung durch den IRS sind vorbehalten und noch nicht erlassen (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) und (a)(4)). Ein QOF, der nie wirklich investiert, kann zudem als Nicht-QOF umgedeutet werden (siehe den ersten Abschnitt).

Was brauchen Investoren vom QOF, und welche neue Erklärung hat das Gesetz eingeführt?

Investoren melden ihre QOF-Investition jedes Jahr auf Form 8997 (jährliche Meldung des Investors über seine QOF-Anlagen) mit Name und EIN des QOF, Datum und Betrag der Investition und veräußerten Anteilen. Ein QOF muss außerdem jede Veräußerung durch einen Investor in Zeile 5 der Form 8996 und auf Form 1099-B melden (IRS: Certify and maintain a fund). Die Seite des Investors erklärt der Ratgeber Ihr aufgeschobener Opportunity-Zone-Gewinn.

Das Gesetz, das die neuen Zonen geschaffen hat (P.L. 119-21), hat eine gesonderte jährliche Fondserklärung nach Abschnitt 6039K eingeführt, für Steuerjahre, die nach dem 4. Juli 2025 beginnen (26 USC 6039K). Der QOF reicht sie ein und erfasst darin jedes Opportunity-Zone-Unternehmen unter ihm. Sie meldet Vermögenswerte an jedem Stichtag, Angaben zu jeder Tochtergesellschaft und zu direkt gehaltenem Vermögen (Branchencode, Census Tract, Vermögen, Wohneinheiten und Arbeitsplätze) sowie jeden Investor, der einen Anteil veräußert hat und eine schriftliche Mitteilung erhalten muss. Der IRS legt Zeitpunkt und Form fest. Die aktuelle Anleitung zu Form 8996 ist älter als dieses Gesetz; prüfen Sie daher vor der Einreichung, ob es ein neues Formular oder eine überarbeitete Anleitung gibt.

Wer diese QOF-Jahreserklärung nicht vollständig und richtig einreicht, zahlt $510 pro Tag, bis zu $10.000 je Erklärung oder bis zu $51.000, wenn das Bruttovermögen des QOF $10.230.000 übersteigt. Bei vorsätzlicher Missachtung steigt der Betrag auf $2.550 pro Tag mit höheren Obergrenzen. Diese Beträge gelten für Erklärungen, die 2027 fällig sind (Rev. Proc. 2025-32, Abschnitt 4.59; 26 USC 6726).

Wie unterscheiden sich QOFs nach den neuen Zonenregeln?

Neue Zonen und neue Bedingungen gelten für Geld, das ab dem 1. Januar 2027 investiert wird. Neue Zonen laufen bis zum 31. Dezember 2036; die meisten früheren Zonen enden am 31. Dezember 2028, die von Puerto Rico ein Jahr früher (Notice 2026-40, Abschnitte 2.04 und 3.01). Gewinn, der vor Beginn der neuen Regeln investiert wird, wird weiterhin am 31. Dezember 2026 besteuert; Geld, das ein QOF spät nach den alten Regeln aufnimmt, erhält daher kaum Aufschub. Ob Sie jetzt investieren oder warten sollten: Like-Kind-Tausch oder Opportunity-Zone-Fonds.

Ein Qualified Rural Opportunity Fund (qualifizierter ländlicher Opportunity-Zone-Fonds) hält mindestens 90 % seines Vermögens in Opportunity-Zone-Vermögen, das in vollständig ländlichen Zonen genutzt wird (26 USC 1400Z-2, Anmerkungen zu Änderungen).

Was der IRS nach eigener Aussage für einen bestehenden QOF vorschlagen will. Das sind noch keine Verordnungen; die vorgeschlagenen Verordnungen waren bei der Prüfung dieser Seite noch nicht erlassen (Notice 2026-40, Abschnitt 5):

• Alte Zonen verlieren Neukäufe. Vermögen, das nach dem 31. Dezember 2026 zur Nutzung in einer früher ausgewiesenen Zone gekauft wird, kann in der Regel kein Opportunity-Zone-Vermögen sein, es sei denn, es ist zur Nutzung in einer nach den neuen Regeln ausgewiesenen Zone bestimmt. Dieselbe Datumsregel gilt für Aktien oder Anteile an Personengesellschaften, die ein QOF an einem Opportunity-Zone-Unternehmen erwirbt; neues Geld kann daher in der Regel nicht in eine bestehende Tochtergesellschaft in einer alten Zone fließen (Notice 2026-40, Abschnitte 2.03(3) und 5.01).
• Übergang für Working-Capital-Pläne. Solches Vermögen kann weiterhin begünstigt sein, wenn der schriftliche Plan bis zum 31. Dezember 2026 beschlossen wurde, die Käufe ihm folgen und das Unternehmen bis dahin mindestens 10 % des geplanten Betriebskapitals erhalten und mindestens 5 % davon ausgegeben hat (Beträge, die aufgrund eines bis dahin unterzeichneten verbindlichen Vertrags geschuldet sind, gelten als ausgegeben). Aktien oder Anteile an Personengesellschaften, die nach einem solchen Plan erworben werden, werden genauso behandelt.
• Übliche Ersatzbeschaffungen. Der Ersatz oder die Modernisierung bestehenden Vermögens, um ein Geschäft weiterzuführen, kann begünstigt sein; eine Erweiterung nicht.
• Nach Ablauf einer Zone. Vermögen, das vor dem Ende der Zone gekauft wurde, und ein Geschäft, das dort bis dahin aktiv ist, können die alte Zone für die Tests zur Vermögensnutzung, zu den Bruttoeinkünften und zu immateriellen Wirtschaftsgütern bis zum 31. Dezember 2047 weiter als Zone behandeln.

Wie behandelt die Buchhaltung das Promote des Sponsors und nicht qualifiziertes Geld?

Ein QOF kann qualifizierte und nicht qualifizierte Investitionen halten, und die Bücher müssen sie vom ersten Tag an trennen. Eine Investition, die nur teilweise aus aufgeschobenem Gewinn stammt, wird als zwei Investitionen behandelt, und nur der Teil aus aufgeschobenem Gewinn erhält die Opportunity-Zone-Vorteile (26 USC 1400Z-2(e)(1)).

• Promote oder Carried Interest. Ein Anteil, der für Leistungen an den QOF oder an ein Unternehmen des QOF gewährt wird, ist eine nicht qualifizierte Investition (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii)). Ein Profits Interest (Anteil nur am künftigen Gewinn und Wertzuwachs) für Leistungen, das in einer gesonderten Personengesellschaft gehalten wird, belastet die eigene qualifizierte Investition des Inhabers nicht (IRS FAQ, Q28). Wie das Promote selbst besteuert wird: die 3-Jahres-Regel für Carried Interest.
• Geld, das kein aufgeschobener Gewinn ist. Geld über den Gewinn hinaus, den ein Investor aufschieben will, ist eine nicht qualifizierte Investition (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
• Sachwerte statt Geld. Der qualifizierte Teil ist auf die Anschaffungskosten der eingebrachten Sachwerte begrenzt (IRS FAQ, Q19).

Führen Sie für jede Klasse gesonderte Kapitalkonten mit Datum und Höhe des Gewinns jedes Investors und dem Datum des Geldeingangs. Die K-1 des QOF und die Form 8997 der Investoren hängen davon ab. Die Erklärung auf Ebene des einzelnen Deals erklärt der Ratgeber Steuererklärungen von Immobilien-Syndizierungen.

Folgen die US-Bundesstaaten dem Opportunity-Zone-Aufschub?

Nicht alle. Kalifornien übernimmt weder den Aufschub noch die Steuerfreiheit: Ein in Kalifornien Steuerpflichtiger erklärt den gesamten Gewinn im Jahr des Verkaufs (FTB: Anleitung zu Schedule D (540)). Andere Bundesstaaten unterscheiden sich; prüfen Sie daher jeden Bundesstaat, in dem Investoren Erklärungen einreichen. Erklärungen von Fonds in den Bundesstaaten und Quellensteuer für Investoren aus anderen Bundesstaaten: Erklärungen von Fonds in den Bundesstaaten und Quellensteuer für nicht ansässige Gesellschafter.

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung, in US-Dollar. Angenommen wird ein QOF in Form einer Personengesellschaft mit Kalenderjahr.

Ein QOF unter der Schwelle des Vermögenstests

Ein QOF hat an beiden Stichtagen $10.000.000 Gesamtvermögen und $8.000.000 Opportunity-Zone-Vermögen; sein Durchschnitt beträgt also 80 %. Gelten dieselben Zahlen am Ende jedes Monats, beträgt der monatliche Fehlbetrag $9.000.000 (90 % des Vermögens) minus $8.000.000, also $1.000.000. Bei einem beispielhaften Zinssatz für Steuernachzahlungen von 7 % beträgt der Strafzuschlag $1.000.000 × 7 % ÷ 12, etwa $5.833 pro Monat oder etwa $70.000 für das Jahr. Die Gesellschafter tragen ihn so, wie sie an Einkünften und Verlusten beteiligt sind, es sei denn, der QOF weist einen triftigen Grund nach.

Ein erstes Jahr mit Start im laufenden Jahr

Eine als Personengesellschaft besteuerte LLC wird am 10. März gegründet. Investoren bringen am 20. März $2.000.000 und am 15. Mai $3.000.000 aufgeschobenen Gewinn ein.

• Nennt Form 8996 den April als ersten Monat, kann das Geld vom 20. März keinen Aufschub tragen. Die Angabe März vermeidet das.
• Mit März als erstem Monat ist der erste Stichtag der 31. August und der zweite der 31. Dezember.
• Beide Einlagen gingen innerhalb von 6 Monaten vor dem 31. August ein (der 20. März liegt etwa 5 Monate davor). Jeder Betrag, der ab dem fünften Geschäftstag nach Eingang in bar, in Zahlungsmitteläquivalenten oder in Schuldtiteln mit höchstens 18 Monaten Laufzeit gehalten wird, darf beim Test zum 31. August unberücksichtigt bleiben.

Verbesserung eines gekauften Gebäudes

Ein QOF kauft ein gebrauchtes Gebäude in einer Opportunity Zone für $5.000.000, davon $1.000.000 für das Grundstück. Für eine wesentliche Verbesserung muss der QOF innerhalb von 30 Monaten mehr als $4.000.000 zu den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzufügen. In einer Zone, die vollständig aus ländlichem Gebiet besteht, muss er mehr als $2.000.000 hinzufügen.

Ist Ihr Fall anders?

• Sie haben Form 8996 versäumt oder der QOF hat den Test nicht bestanden: Die Korrektur hängt vom Einzelfall ab, und der Aufschub der Investoren hängt daran. Siehe Hilfe bei Fondssteuern und -meldungen.
• Sie gründen einen QOF für Ihren eigenen Gewinn: Bestätigen Sie die steuerliche Einordnung der Gesellschaft, den ersten Monat und den Verkäufer des Vermögens, bevor Geld fließt. Siehe Hilfe bei Fondssteuern und -meldungen.
• Sie sind Investor und Ihr aufgeschobener Gewinn wird fällig: siehe Ihr aufgeschobener Opportunity-Zone-Gewinn.
• Sie wählen zwischen einem 1031-Tausch und einem QOF: siehe Like-Kind-Tausch oder Opportunity-Zone-Fonds.
• Der QOF ist ein syndizierter Deal mit externen Investoren: siehe Steuererklärungen von Immobilien-Syndizierungen.
• Das Promote des Sponsors ist fraglich: siehe die 3-Jahres-Regel für Carried Interest.
• Investoren leben in mehreren Bundesstaaten: siehe Erklärungen von Fonds in den Bundesstaaten und Quellensteuer für nicht ansässige Gesellschafter.
• Ein Gesellschafter ist Ausländer: siehe ausländische Gesellschafter und Quellensteuer.
• Der QOF ist eine Kapitalgesellschaft: siehe Hilfe bei Unternehmenssteuern.