Immeuble locatif aux États-Unis : déclarations d'un Canadien

Dois-je produire une déclaration de revenus américaine pour mon immeuble locatif?

Un résident du Canada qui est non-résident des États-Unis produit généralement le formulaire 1040-NR s'il choisit de faire imposer son loyer américain sur le revenu net. Sans ce choix, le loyer américain qui n'est pas par ailleurs rattaché à une entreprise américaine est généralement imposé à 30 % du loyer brut, sans déduction des dépenses locatives. Si c'est votre seul revenu américain et que l'impôt complet a été retenu, une déclaration américaine peut ne pas être obligatoire. Si l'impôt n'a pas été entièrement retenu, vous devrez peut-être produire une déclaration et payer le solde. IRS : biens immobiliers américains; IRS : publication 519.

L'emplacement de l'immeuble donne aux États-Unis un droit d'imposition même si vous habitez au Canada et gérez l'immeuble locatif de là. Un immeuble locatif américain détenu par l'entremise d'une LLC entraîne d'autres déclarations; consultez Propriétaire canadien d'une LLC américaine.

Des services substantiels aux occupants, comme le ménage régulier ou le changement des draps pendant un séjour, peuvent exiger l'annexe C plutôt que l'annexe E. Vérifiez si cette activité constitue déjà une entreprise américaine avant de choisir l'imposition sur le revenu net. IRS : publication 527.

Comment choisir l'imposition du loyer net et utiliser le formulaire W-8ECI?

Faites le choix initial prévu à l'article 871(d) en joignant une déclaration écrite au formulaire 1040-NR, ou à une déclaration modifiée, de l'année du choix. Remettez à chaque agent payeur un formulaire W-8ECI valide avant le versement du loyer, afin qu'il traite ce loyer comme un revenu rattaché à une entreprise américaine plutôt que de retenir l'impôt sur le loyer brut. Le formulaire W-8ECI ne constitue pas en soi le choix. IRS : étapes du choix; IRS : instructions du formulaire W-8ECI.

Le choix initial doit être fait dans le délai de demande de remboursement de l'année visée, généralement au plus tard 3 ans après la production de la déclaration ou 2 ans après le paiement de l'impôt, selon la plus tardive de ces dates. Le délai distinct pour conserver les déductions peut être plus court. 26 CFR 1.871-10; IRS : délai de demande de remboursement.

À l'annexe OI (formulaire 1040-NR), cochez la ligne 1 de la rubrique M pour la première année du choix; cochez la ligne 2 les années suivantes, tant que le choix se poursuit. IRS : annexe OI.

La déclaration écrite désigne le choix et énumère tous vos droits sur des biens immobiliers américains, vos quotes-parts, leur emplacement, les améliorations substantielles ainsi que les choix ou révocations antérieurs. Le choix vise tous les revenus admissibles de biens immobiliers américains, et non un seul immeuble, et il se poursuit les années suivantes. Chaque copropriétaire fait son propre choix. Une fois la période du choix initial terminée, la révocation pour une année ultérieure exige le consentement de l'IRS; le propriétaire ou son représentant autorisé doit signer une demande écrite dans les 75 jours suivant la fin de cette année. Conservez une copie de la déclaration écrite et de chaque formulaire W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

Le formulaire W-8ECI est remis au payeur ou à l'agent de location, et non joint à la déclaration de revenus. Il exige un numéro d'identification fiscale américain. Si l'agent a déjà retenu de l'impôt, obtenez le formulaire 1042-S et rapprochez la retenue dans votre déclaration américaine; la retenue est un acompte sur l'impôt américain, pas nécessairement l'impôt final après un choix valide. IRS : instructions du formulaire W-8ECI; IRS : publication 519.

Que se passe-t-il si je produis le formulaire 1040-NR en retard?

Un formulaire 1040-NR produit en retard peut faire perdre à un propriétaire canadien les déductions américaines qui ramènent le loyer brut au revenu net imposable, ainsi que certains crédits. La limite habituelle pour les conserver est de 16 mois après la date limite de la déclaration initiale, sans tenir compte d'une prolongation; si la déclaration obligatoire de l'année précédente manquait, un avis de l'IRS peut mettre fin au délai plus tôt. L'IRS peut renoncer à l'échéance si le manquement est raisonnable et de bonne foi et que vous collaborez, mais la renonciation n'est pas automatique. 26 CFR 1.874-1.

La date limite normale de production compte toujours : des intérêts et des pénalités pour production ou paiement tardifs peuvent s'appliquer avant cette limite de 16 mois. Si vous avez omis des années, rassemblez chaque formulaire 1040-NR antérieur, chaque déclaration écrite de choix, chaque formulaire 1042-S et chaque avis avant de décider comment produire. IRS : instructions du formulaire 1040-NR.

Quelles dépenses puis-je déduire, et dois-je demander l'amortissement américain?

Avec l'imposition sur le revenu net, un propriétaire canadien déclare généralement le loyer américain et les dépenses connexes à l'annexe E. Parmi les déductions courantes figurent les réparations, l'assurance, les impôts fonciers, les frais de gestion et les intérêts hypothécaires; le capital remboursé sur l'hypothèque et le prix d'achat intégral ne sont pas des dépenses locatives courantes. Les améliorations et le coût du bâtiment sont généralement récupérés par l'amortissement, alors que le terrain ne s'amortit pas. Les dépenses doivent se rattacher à l'usage locatif. IRS : publication 527.

Calculez chaque année l'amortissement américain exact. L'IRS précise que, même si vous omettez de demander un amortissement auquel vous aviez droit, vous devez tout de même réduire le coût de base fiscal américain de l'immeuble du montant admissible, ce qui peut accroître le gain imposable à la vente. Conservez l'état de clôture de l'achat et une répartition distincte entre le terrain et le bâtiment. IRS : publication 527.

La déduction pour amortissement (DPA) canadienne est un choix distinct selon les règles canadiennes; elle ne peut ni créer ni augmenter une perte locative. Consultez Déduction pour amortissement pour le choix de la catégorie et de la déduction. ARC : revenus de location.

Quand le formulaire 1040-NR est-il dû, et ai-je besoin d'un ITIN?

Pour un propriétaire canadien dont l'année d'imposition est l'année civile et qui n'a pas de salaire d'employé américain assujetti à la retenue américaine, le formulaire 1040-NR est généralement dû le 15 juin de l'année suivante. Si vous avez aussi touché un tel salaire, il est généralement dû le 15 avril. Une fin de semaine ou un jour férié peut reporter l'échéance au jour ouvrable suivant. Consultez les instructions de l'année visée avant de produire. IRS : instructions du formulaire 1040-NR.

Sans numéro d'identification fiscale américain, vous ne pouvez pas remettre un formulaire W-8ECI valide. Un contribuable qui produit pour la première fois demande généralement un ITIN avec le formulaire W-7 et un formulaire 1040-NR papier. Le loyer versé avant que le W-8ECI valide parvienne au payeur peut faire l'objet d'une retenue sur le loyer brut; rapprochez toute retenue indiquée au formulaire 1042-S de votre déclaration américaine. IRS : instructions du formulaire W-8ECI; IRS : instructions du formulaire W-7.

Vous ne pouvez pas produire par voie électronique une déclaration utilisant un ITIN durant l'année civile où cet ITIN est attribué. La première déclaration jointe au formulaire W-7 est envoyée à l'adresse de traitement des ITIN indiquée dans les instructions du W-7, et non à l'adresse postale ordinaire du formulaire 1040-NR. IRS : instructions du formulaire W-7.

L'État ou la ville imposera-t-il aussi le loyer?

L'État américain et la municipalité où se trouve l'immeuble peuvent imposer des impôts ou taxes distincts : impôt sur le revenu, taxe d'hébergement, taxe de vente ou taxe d'occupation. La Californie impose le revenu de location d'un non-résident provenant d'un immeuble californien et renvoie le propriétaire à l'annexe de sa déclaration pour non-résidents. Les comtés de Floride peuvent imposer une taxe sur la location transitoire pour les baux d'hébergement de six mois ou moins, en plus des taxes de vente de l'État et des municipalités. Vérifiez les règles de l'État et de la municipalité de l'immeuble avant d'accepter des séjours de courte durée. FTB de la Californie; ministère du Revenu de la Floride.

Le choix fédéral américain d'imposition sur le revenu net et le formulaire W-8ECI ne règlent pas les obligations fiscales de l'État ou de la municipalité. Conservez dans vos dossiers l'adresse de l'immeuble, la durée de chaque séjour et toute taxe locale perçue.

Comment déclarer le loyer américain au Canada?

Un résident fiscal du Canada déclare les revenus et les dépenses de l'immeuble locatif américain en dollars canadiens dans sa déclaration T1, même si l'argent reste dans un compte américain. Le formulaire T776 est l'état habituel, mais l'ARC accepte d'autres états financiers. Le revenu net ou la perte du formulaire T776 va à la ligne 12600; les copropriétaires indiquent leur quote-part sur le formulaire. L'ARC utilise généralement le taux de change en vigueur au moment où chaque montant survient, mais une moyenne appropriée peut être utilisée dans certains cas. ARC : formulaire T776; ARC : montants étrangers.

La déclaration T1 et tout solde sont généralement dus 30 avril après l'année d'imposition. Si vous ou votre conjoint êtes travailleur autonome, la déclaration est généralement due 15 juin, mais le paiement reste dû 30 avril. Vérifiez les dates de la période de production en cours. ARC : dates limites.

Préparez un calcul canadien distinct. L'amortissement américain ne devient pas automatiquement de la DPA canadienne, et les taux de change peuvent faire diverger le revenu locatif net dans les deux pays. Tenez un registre des loyers, des dépenses, des conversions de devises, des coûts d'achat et de l'historique d'amortissement ou de DPA de chaque pays. La question de savoir si l'immeuble exige aussi le formulaire T1135 est traitée dans Déclaration des biens étrangers et des sociétés affiliées.

Si vous offrez des services aux occupants, comme le ménage, la sécurité ou les repas, l'ARC peut considérer l'activité comme une entreprise à déclarer sur le formulaire T2125 plutôt que comme un revenu de location sur le formulaire T776. ARC : revenus de location ou revenus d'entreprise.

Comment éviter d'être imposé deux fois sur le loyer?

Un résident fiscal du Canada peut avoir droit à un crédit pour impôt étranger à l'égard de l'impôt américain sur le revenu admissible payé sur le même revenu de location. Le formulaire T2209 sert à calculer le crédit fédéral; les résidents des provinces autres que le Québec peuvent aussi utiliser le formulaire T2036 pour un crédit provincial ou territorial, alors que le Québec a sa propre démarche. Le crédit est limité par l'impôt canadien sur le revenu étranger; il peut donc ne pas compenser chaque dollar américain payé. ARC : crédit fédéral pour impôt étranger.

Utilisez l'impôt américain final attribuable au loyer, et non un montant de retenue brut surestimé qui peut être remboursé après la production. Convertissez l'impôt étranger en dollars canadiens et conservez la déclaration américaine, le relevé de compte fiscal de l'IRS, le formulaire 1042-S et la preuve de paiement. La restriction particulière sur la déduction d'un impôt étranger au paragraphe 20(11) de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique aux biens autres que les biens immeubles; elle ne doit pas être traitée comme un plafond sur le loyer d'un immeuble américain. Consultez Revenus étrangers dans une déclaration canadienne pour le calcul du crédit. ARC : crédit fédéral pour impôt étranger; Loi de l'impôt sur le revenu, par. 20(11).

Que faire si l'immeuble locatif est déficitaire?

Une perte peut avoir des effets différents dans chaque pays. Dans la déclaration américaine, les pertes locatives sont généralement soumises aux limites sur les sommes à risque et sur les activités passives; une perte à l'annexe E peut donc devoir être reportée. Au Canada, une perte locative véritable, issue de dépenses déductibles engagées pour gagner un revenu, peut généralement réduire d'autres revenus, mais un partage de coûts inférieur au marché peut ne pas y donner droit; la DPA ne peut ni créer ni augmenter la perte. IRS : publication 527; ARC : revenus de location.

Une perte américaine ne devient pas automatiquement une perte canadienne. Refaites le calcul selon les règles canadiennes sur les dépenses, la DPA et les devises. Si le Canada ne reconnaît aucun revenu locatif net américain pour le calcul du crédit, un paiement d'impôt américain peut donner peu ou pas de crédit canadien pour impôt étranger pour l'année courante. ARC : crédit fédéral pour impôt étranger.

Et si mon conjoint est copropriétaire ou si nous y séjournons nous-mêmes?

Chaque copropriétaire non-résident des États-Unis produit généralement son propre formulaire 1040-NR si une déclaration est obligatoire. Les copropriétaires canadiens déclarent généralement leur propre part nette à la ligne 12600 de la T1; chacun inscrit pourtant le loyer brut total de l'immeuble à la ligne 12599; le formulaire T776 indique la quote-part. Un transfert ou un prêt entre conjoints peut changer qui déclare le revenu ou la perte au Canada. Conservez les titres de propriété et les preuves du financement de l'achat et des transferts. Pour les choix de propriété, consultez Comment un Canadien devrait détenir un immeuble américain. ARC : formulaire T776; Loi de l'impôt sur le revenu, art. 74.1; IRS : publication 519.

Tenez un calendrier des jours de location, d'inoccupation et d'usage personnel pour chaque propriétaire. Selon les règles américaines, l'usage par un autre copropriétaire ou par sa famille compte généralement comme usage personnel pour tous les propriétaires; les séjours à prix inférieur au marché peuvent aussi compter. Quand vous demandez des dépenses locatives, répartissez-les entre l'usage locatif et l'usage personnel selon les règles de chaque pays. Aux États-Unis, un usage personnel dépassant le plus élevé de 14 jours ou de 10 % des jours loués à un prix équitable signifie que l'IRS traite l'immeuble comme une résidence. Les dépenses locatives qui excèdent le revenu locatif peuvent alors être limitées et reportées. Si l'immeuble est admissible comme résidence et qu'il est loué moins de 15 jours, l'IRS indique de ne déclarer ni ce loyer ni les dépenses locatives; le Canada exige quand même son propre calcul du revenu de location. Les séjours de courte durée peuvent aussi modifier les obligations fiscales locales. IRS : publication 527; ARC : formulaire T776.

Exemple

Montants donnés à titre indicatif seulement. Tous les montants relatifs à l'immeuble ci-dessous sont en dollars américains; la conversion canadienne utilise un taux supposé de 1,25 $ CA pour 1 $ US, uniquement pour montrer pourquoi les déclarations diffèrent.

Un résident du Canada possède directement un immeuble locatif aux États-Unis. Le loyer est de 30 000 $ US, les dépenses locatives courantes sont de 12 000 $ US et le calcul de l'amortissement américain donne 8 000 $ US. Avec un choix valide d'imposition sur le revenu net, le montant de l'annexe E américaine, avant toute limite de perte, est de 10 000 $ US. Si aucun formulaire W-8ECI valide n'est parvenu au payeur, la retenue sur le loyer brut de 30 000 $ US pourrait atteindre 9 000 $ US, même si l'impôt américain final peut être moindre. Le propriétaire a besoin du formulaire 1040-NR et du formulaire 1042-S pour la rapprocher.

Pour le Canada, le même loyer et les mêmes dépenses courantes se convertissent en 37 500 $ CA et 15 000 $ CA selon le taux simplifié de l'exemple. Sans DPA canadienne demandée, le formulaire T776 indique 22 500 $ CA avant tout autre rajustement. Le crédit canadien pour impôt étranger repose sur l'impôt américain final admissible et sur la limite canadienne, et non sur la retenue de 9 000 $ US ni sur le bénéfice de l'annexe E américaine à lui seul.

Votre situation est différente?

• Vous avez omis des déclarations de location américaines ou des déclarations écrites de choix : une production tardive peut avoir une incidence sur les déductions et sur le choix. Obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière pour examiner les années manquantes et les avis de l'IRS.
• Votre résultat américain est une perte, ou vos chiffres canadiens et américains diffèrent beaucoup : les limites sur les pertes passives, l'amortissement, les devises et le crédit demandent un examen conjoint. Obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Une LLC ou une société est propriétaire de l'immeuble : les règles de traitement au niveau de l'entité et de qualification canadienne changent les déclarations à produire. Consultez Propriétaire canadien d'une LLC américaine ou Comment un Canadien devrait détenir un immeuble américain.
• Plusieurs personnes en sont propriétaires, ou l'usage personnel et les séjours de courte durée se chevauchent : les quotes-parts, les limites sur les résidences de vacances et les taxes locales d'hébergement demandent un examen immeuble par immeuble. Obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous vendez l'immeuble : les règles annuelles sur le loyer ne couvrent pas la retenue ni le gain à la vente. Consultez Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis.
• Vous passez de longues périodes à l'immeuble : vos jours de présence peuvent changer votre résidence fiscale américaine. Consultez Snowbirds et résidence aux États-Unis.
• L'immeuble locatif est à l'extérieur des États-Unis : consultez Biens à l'extérieur du Canada.