Amortissement locatif oublié : formulaire 3115 ou 1040-X

Puis-je encore réclamer l'amortissement de mon immeuble locatif pour les années passées?

Souvent, oui. Les années omises peuvent généralement être récupérées, par une déclaration modifiée ou par le formulaire 3115 (Publication 527; Publication 946). Une seule déclaration produite avec l'erreur se corrige généralement par une déclaration modifiée (formulaire 1040-X); deux déclarations produites de suite ou plus exigent habituellement le formulaire 3115.

Les années trop anciennes pour une demande de remboursement par déclaration modifiée ne sont pas nécessairement perdues. Le formulaire 3115 prend l'amortissement admissible de toutes les années antérieures, ouvertes et closes, en une seule déduction dans l'année du changement (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

Le dossier n'est pas simple lorsque deux déclarations produites ou plus ont omis l'amortissement, que l'immeuble locatif a été vendu ou pourrait l'être, que vous possédez plusieurs immeubles locatifs, que l'erreur d'un ancien préparateur peut toucher d'autres lignes, ou qu'un avis de l'IRS est ouvert. Rassemblez d'abord :

• Chaque déclaration produite depuis le début de la location, avec l'annexe E et tout formulaire 4562
• L'état de clôture de l'achat et le compte de taxe foncière qui sépare le terrain du bâtiment
• La date où l'immeuble était prêt à être loué pour la première fois, et les mois où il a été votre résidence ou servi à un usage personnel
• Les dates et les reçus des améliorations, des appareils électroménagers et des meubles
• L'état de clôture de la vente, si l'immeuble locatif a été vendu

Si je ne l'ai jamais pris, l'ai-je perdu, et mon coût de base diminue-t-il quand même?

Le coût de base américain diminue quand même. Vous devez réduire le coût de base d'un bien de la totalité de l'amortissement que vous auriez pu déduire, même si vous n'en avez déduit aucun (Publication 551; Publication 527).

Vous n'avez pas nécessairement perdu la déduction, mais chaque voie pour la réclamer a son propre délai. Ce que vous ne pouvez pas éviter, c'est la baisse du coût de base.

Dois-je modifier mes déclarations ou produire le formulaire 3115?

Une déclaration modifiée corrige une seule déclaration produite avec l'erreur; un formulaire 3115 en corrige deux ou plus. Une méthode d'amortissement est adoptée lorsque le même traitement erroné, y compris ne rien réclamer, est appliqué dans deux déclarations produites de suite ou plus, et une méthode ne peut être changée qu'avec l'approbation de l'IRS (Publication 946).

Une erreur de calcul ou de saisie dans une année quelconque se corrige aussi par une déclaration modifiée (Publication 946). La voie automatique du formulaire 3115 exige le traitement erroné dans au moins les deux années précédant immédiatement l'année du changement; si vous avez commencé plus tard à amortir correctement sans récupérer les années antérieures, faites d'abord examiner les annexes produites (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

Certains choix tardifs n'exigent aucune décision anticipée : après une déclaration d'origine produite dans les délais, le choix de renoncer à l'amortissement bonifié peut encore être fait dans une déclaration modifiée produite dans un délai de 6 mois suivant la date d'échéance, prolongations exclues (Publication 946).

Un formulaire 1040-X qui demande un remboursement doit généralement être produit dans un délai de 3 ans après la production de la déclaration initiale ou 2 ans après le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates (instructions du formulaire 1040-X). Le formulaire 3115 n'est pas soumis à ce délai.

Puis-je simplement déduire toutes les années omises dans l'annexe E de cette année?

Pas de votre propre chef. Passer de l'absence de réclamation au montant exact est un changement de méthode comptable, et l'IRS en exige généralement l'approbation au moyen du formulaire 3115 (Publication 946). Commencer à amortir au bon taux à partir de maintenant laisse les années omises non réclamées.

Comment le formulaire 3115 fonctionne-t-il pour l'amortissement locatif omis?

Un formulaire 3115 admissible pour un amortissement omis est un changement automatique : aucuns frais, aucun accusé de réception de l'IRS, et le consentement est accordé lorsque le formulaire est produit dans les délais et que les règles sont respectées, sous réserve d'un examen ultérieur de l'IRS. Il regroupe toutes les années omises en une seule déduction dans une seule déclaration, celle de l'année du changement (instructions du formulaire 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

1. L'année du changement est l'année d'imposition dont la déclaration d'origine contient le formulaire; c'est donc généralement une année dont la déclaration n'est pas encore produite. Pour un propriétaire bailleur dont l'exercice suit l'année civile et dont la déclaration de l'an dernier est produite, il s'agit habituellement de l'année courante, produite à la prochaine saison. Si la déclaration de l'an dernier a été produite dans les délais sans le formulaire, une déclaration modifiée qui le contient peut encore être admissible lorsqu'elle est produite dans un délai de 6 mois suivant la date d'échéance de la déclaration, prolongations exclues, avec un énoncé précisant qu'elle est produite en vertu de la section 301.9100-2(b) (Rev. Proc. 2015-13, section 6.03(4)).
2. Calculez le rattrapage. Il correspond à l'amortissement admissible de toutes les années antérieures, ouvertes et closes, moins tout amortissement réellement déduit. Si rien n'a été déduit, c'est le total admissible complet. L'IRS appelle cela l'ajustement prévu à l'article 481(a) (Publication 946).
3. Joignez l'original du formulaire 3115 à la déclaration de cette année-là, produite dans les délais, prolongations comprises. L'original joint n'a pas besoin de signature.
4. Envoyez une copie signée à l'IRS à Ogden, en Utah, au plus tôt le premier jour de l'année du changement et au plus tard le jour où la déclaration est produite (instructions du formulaire 3115).
5. Déduisez le rattrapage complet dans l'année du changement. Un ajustement négatif réduit le revenu de cette année-là, en une seule fois (Publication 946).

D'autres règles comptent :

• Énoncés. Le formulaire exige des énoncés de l'ajustement avec son calcul, de l'ancienne et de la nouvelle méthode, et de l'année de mise en service de chaque élément (instructions du formulaire 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Délais et choix. Un délai du formulaire 3115 manqué est difficile à rattraper : hors de la prolongation automatique de l'étape 1, un allègement exige des circonstances inhabituelles et impérieuses (instructions du formulaire 3115). Le formulaire ne permet ni de faire ni de révoquer un choix, comme le choix de renoncer à l'amortissement bonifié (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Changements antérieurs. Un changement de méthode visant le même élément, fait ou demandé au cours des cinq années se terminant par l'année du changement, peut bloquer la voie automatique; demandez donc à l'ancien préparateur si un formulaire 3115 a déjà été produit (Rev. Proc. 2015-13, section 5.05).

Comment calculer le montant du rattrapage?

Le rattrapage est l'amortissement admissible de chaque année antérieure, additionné, moins ce qui a été réellement déduit. Le montant admissible de chaque année est le coût de base amortissable multiplié par le taux de cette année-là; les données ci-dessous déterminent donc la réponse (Publication 527; Publication 946).

L'année du changement prend quand même son propre amortissement comme d'habitude. Le rattrapage ne couvre que les années antérieures. Pour les frais d'achat et la répartition du terrain, voir inscrire l'état de clôture d'un immeuble locatif dans les livres. Pour distinguer une réparation d'une amélioration, voir réparation ou amélioration.

Et si j'ai vendu l'immeuble locatif, ou si je le vends cette année?

Un immeuble locatif vendu peut encore être corrigé. La Rev. Proc. 2025-23 prévoit un changement distinct pour un bien amortissable dont il a été disposé, l'année de la vente étant l'année du changement (section 6.07).

• Moment. L'ajustement complet est pris dans l'année de la vente.
• Où le produire. Joignez le formulaire 3115 à une déclaration d'origine produite dans les délais pour l'année de la vente. Sinon, joignez-le à une déclaration modifiée de l'année de la vente produite avant la fin du délai dont l'IRS dispose pour cotiser l'impôt de cette année-là. Cette déclaration modifiée doit inclure les changements qui en découlent, comme celui du gain.
• Remboursements. Une demande de remboursement dans cette déclaration modifiée est toujours soumise au délai habituel de 3 ans après la production de la déclaration initiale ou 2 ans après le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates (IRS : délai pour demander un crédit ou un remboursement).
• Échanges. Le changement ne s'applique pas à une vente faite dans un échange de biens de même nature ni à une autre opération sans constatation du gain, sauf une exception étroite. Voir échanges 1031 et autre planification d'une vente.

Dois-je une récupération de l'amortissement à la vente même si je ne l'ai jamais réclamé?

Omettre la déduction n'omet pas l'impôt. Le coût de base diminue de l'amortissement admissible; le gain est donc plus élevé du montant que vous n'avez jamais réclamé (Publication 551). Pour un immeuble locatif détenu pendant plus d'un an, la partie du gain attribuable à l'amortissement d'un bien immeuble est un gain non récupéré de l'article 1250, imposé à un taux pouvant atteindre 25 % (Publication 544). Le gain sur un immeuble locatif détenu un an ou moins est généralement imposé aux taux ordinaires. Si l'immeuble locatif a d'abord été votre résidence et que l'exclusion pour la vente d'une résidence s'applique, l'exclusion ne couvre toujours pas le gain égal à l'amortissement pris ou admissible pour les périodes après le 6 mai 1997 (Publication 523; voir vendre votre résidence).

Réclamer l'amortissement omis ne réduit pas le gain. Cela ajoute une déduction, ce qui est la seule chose que l'omission de l'amortissement fait perdre. Une déduction de l'année de la vente réduit généralement le revenu imposé aux taux ordinaires, tandis que la partie du gain attribuable à l'amortissement est imposée à un taux pouvant atteindre 25 %; les deux peuvent donc être imposés à des taux différents (Publication 946; Publication 544). Savoir si cela réduit l'impôt de l'année dépend du reste de la déclaration et des limites sur les pertes passives.

Pour les formulaires, les taux et les règles sur les appareils électroménagers, les meubles, l'amortissement bonifié et les pertes antérieures de l'article 1231 lors d'une vente, voir vendre un immeuble locatif et la récupération de l'amortissement.

Et si mon ancien préparateur ou mon logiciel l'a omis?

La cause ne change ni la règle ni la correction : le choix entre une déclaration modifiée et le formulaire 3115 dépend de ce que montrent les déclarations produites, non de la raison pour laquelle l'amortissement a été omis.

Vérifiez comment l'ancien dossier a configuré le bien. Un bâtiment saisi comme terrain plutôt que comme bien amortissable est lui aussi classé comme un changement de méthode comptable (Publication 946). Obtenez des copies des déclarations produites, pas seulement des relevés, et demandez à l'ancien préparateur le rapport d'amortissement. Voir reconstituer un tableau d'amortissement manquant.

Une limite sur les pertes passives change-t-elle le moment où j'en profite?

Elle le peut. Le rattrapage est une déduction locative de l'année du changement, et la plupart des pertes locatives sont passives; une perte qu'il crée peut donc ne pas être utilisable cette année-là. La perte inutilisée est reportée. Elle est permise contre un revenu passif, contre l'allocation spéciale ci-dessous, ou lorsque vous vendez la totalité de votre participation dans une opération entièrement imposable à une personne sans lien (instructions du formulaire 8582).

L'allocation spéciale peut atteindre 25 000 $ de perte locative pour un participant actif. Elle diminue progressivement lorsque le revenu brut ajusté modifié (le revenu brut ajusté calculé sans certains éléments) va de 100 000 $ à 150 000 $. Pour une personne mariée qui produit une déclaration distincte, des limites plus basses s'appliquent, et il n'y a aucune allocation si vous avez vécu avec votre conjoint à un moment quelconque de l'année (Publication 925).

Une année antérieure modifiée peut changer la perte reportée aux années suivantes; les déclarations ultérieures peuvent donc aussi devoir être revues. Pour les notions de base, voir revenus et déductions locatifs aux États-Unis.

Que faut-il vérifier d'autre quand l'amortissement a été omis?

Vérifiez les autres immeubles, les autres éléments et les déclarations des États. Chacun peut modifier le formulaire 3115 ou la déclaration modifiée.

• Autres immeubles locatifs et éléments. Vérifiez chaque immeuble locatif géré par le même préparateur ou le même logiciel, ainsi que chaque amélioration, chaque appareil électroménager et chaque meuble. Les changements visant plusieurs biens la même année vont généralement dans un seul formulaire 3115 avec un seul ajustement net (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01). Savoir si plusieurs immeubles exigent plus d'un formulaire peut dépendre de la question de savoir s'ils constituent des activités commerciales distinctes (instructions du formulaire 3115).
• Éléments déduits comme réparations. Un élément déduit en totalité n'a pas été omis, et le capitaliser est un changement de méthode distinct, non une partie de ce rattrapage (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Déclarations des États. Certains États ne suivent pas toutes les règles fédérales d'amortissement et exigent leur propre rajustement. La Californie, par exemple, utilise le formulaire FTB 3885A (Publication 1001 du FTB). Vérifiez chaque déclaration d'État touchée par le changement.
• Une vérification en cours. Le formulaire 3115 demande si le déclarant fait l'objet d'une vérification, et une copie est envoyée au vérificateur si c'est le cas (instructions du formulaire 3115).

Exemple

Ces exemples sont illustratifs et utilisent des dollars américains.

Sept années omises, location toujours en cours

Un immeuble locatif est acheté 300 000 $ et mis en service en février de l'année 1. Le compte de taxe attribue 20 % de la valeur au terrain; le bâtiment vaut donc 240 000 $. Les sept déclarations des années 1 à 7 ne réclament aucun amortissement. Le tableau 2-2d donne 3,182 % pour la première année et 3,636 % pour chaque année suivante.

• Année 1 : 240 000 $ × 3,182 % = environ 7 637 $
• Années 2 à 7 : 240 000 $ × 3,636 % = environ 8 726 $ par année, soit 52 358 $ en tout
• Total admissible : environ 60 000 $

Sept déclarations de suite signifient qu'une méthode a été adoptée; la voie habituelle est donc un formulaire 3115. Produit avec la déclaration de l'année 8, il prend environ 60 000 $ en une seule déduction, et l'année 8 prend son propre amortissement d'environ 8 726 $ comme d'habitude. Le coût de base du bâtiment était déjà d'environ 60 000 $ plus bas.

Une déclaration, première année seulement

Le même bâtiment de 240 000 $ est mis en service en mai de l'an dernier. La déclaration de l'an dernier n'affiche aucun amortissement, et celle de cette année n'est pas produite. Une seule déclaration est erronée; aucune méthode n'a donc été adoptée. Un formulaire 1040-X pour l'an dernier, produit avant la déclaration de cette année et dans le délai de remboursement, réclame 2,273 % × 240 000 $, soit environ 5 455 $. Un formulaire 3115 joint à la déclaration de cette année fonctionnerait aussi.

Vendu cette année

L'immeuble locatif du premier exemple se vend à l'année 8 pour 400 000 $. Faites abstraction des frais de vente et de l'amortissement propre à l'année 8; supposez que le bâtiment contient au moins 60 000 $ du gain et qu'il n'y a aucune perte nette antérieure de l'article 1231. Le coût de base est de 300 000 $ moins 60 000 $ admissibles, soit 240 000 $; le gain est donc de 160 000 $, que l'amortissement ait été réclamé ou non. De ce gain, 60 000 $ est un gain non récupéré de l'article 1250, imposé à un taux pouvant atteindre 25 %. Un formulaire 3115 pour l'année de la vente ajoute une déduction d'environ 60 000 $. L'omettre conserve le même gain et fait perdre la déduction.

Votre situation est différente?

• Deux déclarations produites ou plus ont omis l'amortissement, ou l'immeuble locatif est vendu ou sur le point de l'être : choisir entre une modification et le formulaire 3115, le montant du rattrapage et le moment de l'année de la vente dépendent de la production de chaque année et des registres du bien. Voir aide en impôt des particuliers.
• Vous possédez plusieurs immeubles locatifs, l'erreur d'un ancien préparateur peut toucher d'autres lignes, ou un avis ou une vérification de l'IRS est ouvert : la correction peut toucher plus que l'amortissement. Voir aide en impôt des particuliers.
• Les livres de votre immeuble locatif ont des années de retard, ou l'historique d'amortissement manque : le rattrapage exige d'abord une liste d'actifs reconstituée. Voir rattraper les livres d'un immeuble locatif, reconstituer un tableau d'amortissement manquant et aide en tenue de livres.
• L'immeuble locatif est détenu par une société de personnes, une LLC à plusieurs propriétaires ou une société : cette entité produit la déclaration qui contient l'amortissement, non vous. Les copropriétaires directs déclarent généralement chacun leur part à l'annexe E, car la copropriété seule n'est pas une société de personnes, sauf s'ils fournissent des services aux locataires (Publication 541). Une LLC à propriétaire unique est généralement déclarée à votre propre annexe E, et cette page s'y applique (IRS : LLC à membre unique). Voir immeuble locatif détenu dans une LLC et déclarations d'immeubles locatifs en copropriété.
• Vous êtes un propriétaire étranger non-résident, ou aucune déclaration n'a été produite pour les années de location : un étranger non-résident ne peut généralement réclamer des déductions locatives qu'après avoir choisi d'être imposé sur le revenu locatif net (Publication 519), et les années sans déclaration ne sont pas traitées ici. Voir immeuble locatif américain détenu de l'étranger, rattraper des déclarations non produites et aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous vendez et envisagez un échange 1031 : voir échange de biens de même nature et planification d'une vente.
• Vous avez produit une déclaration modifiée et attendez : voir l'état et le délai d'une déclaration modifiée.