הקמת קרן אזור הזדמנות בארצות הברית: אישור עצמי בטופס 8996

מי יכולה להיות קרן הזדמנות מזכה, ומתי היא מתחילה?

קרן הזדמנות מזכה (qualified opportunity fund) היא חברה או שותפות, כולל LLC שממוסה כאחת מהן, שהוקמה כדי להשקיע בנכס באזור הזדמנות (opportunity zone) ומחזיקה לפחות ⁦90%⁩ מהנכסים שלה בנכס כזה (⁦26 USC 1400Z-2(d)(1)⁩). אין בקשה ואין אישור. הישות מאשרת את עצמה בטופס 8996, והקרן מתחילה בחודש הראשון שהיא מציינת בטופס הזה.

נכס באזור הזדמנות הוא מניות או זכות בשותפות שנקנו במזומן מעסק באזור הזדמנות, או נכס עסקי באזור שהקרן מחזיקה בעצמה: נכס מוחשי שנקנה ממוכר שאינו קשור או שנשכר, שמשמש באזור הזדמנות במשך כמעט כל תקופת ההחזקה, ושהוא חדש באזור או שעבר שיפור מהותי (⁦26 USC 1400Z-2(d)(2)⁩; Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)).

הקמת קרן הזדמנות מזכה דורשת שישה שלבים:

1. הקימו ישות אמריקאית שממוסה כשותפות או כחברה, שמאורגנת לפי דיני מדינה בארה״ב, מחוז קולומביה, טריטוריה או שבט ילידי (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, ⁦Q39⁩). LLC עם בעלים יחיד היא כברירת מחדל ישות שאינה מוכרת לצורכי מס (disregarded entity), ולכן היא צריכה חבר שני או בחירה להיות ממוסה כחברה: טופס 8832, בחתימת הבעלים, שיכול להיכנס לתוקף לא יותר מ-⁠75 ימים לפני הגשתו (⁦26 CFR 301.7701-3(b)(1)⁩, (c)). ישות קיימת יכולה להפוך לקרן הזדמנות מזכה אם היא עומדת בכל הכללים מהחודש הראשון שלה.
2. קבעו את הסיווג לצורכי מס לפני שהכסף נכנס. אם הקרן עוברת מאוחר יותר משותפות לחברה או להפך, או הופכת לישות שאינה מוכרת לצורכי מס, לכל משקיע יש אירוע הכללה (inclusion event) על כל ההשקעה שלו. אירוע כזה מסיים את הדחייה וממסה את הרווח הנדחה (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i)). אחרי 10 שנים, משקיעים בקרן שהיא שותפות או חברת S רשאים לבחור לפטור רווח כשהקרן מוכרת נכס משלה, בכל שנה בדוח שהם מגישים במועד, בלי הארכות; משקיעים בקרן שהיא חברת C מקבלים את הפטור רק כשהם מוכרים את המניות שלהם, מלבד דיבידנדים מרווחי הון של קרן שהיא REIT (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e)).
3. ציינו את המטרה. עד סוף שנת הקרן הראשונה, מסמכי ההתאגדות צריכים לתאר את העסק שהקרן מצפה לנהל (Form 8996 instructions, line 2).
4. הוציאו לקרן מספר זיהוי מעסיק פדרלי (EIN) משלה. המשקיעים מדווחים עליו בטופס 8997.
5. בחרו את החודש הראשון: לא לפני הקמת הישות, ולא מאוחר מהחודש שבו מגיע הכסף הראשון מרווח נדחה. כסף שהושקע מוקדם יותר לא יכול לתמוך בדחייה, והוא הופך להשקעה שאינה מזכה (Form 8996 instructions, line 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii)). אם משאירים את החודש ריק, החודש הראשון הוא החודש הראשון של שנת המס.
6. השקיעו והגישו. לפני מועד המבחן הראשון, השקיעו את המזומן בנכס באזור הזדמנות, או בעסק באזור הזדמנות עם תוכנית הון חוזר בכתב (working capital plan). צרפו את טופס 8996 לכל דוח שמוגש במועד, החל מהראשון.

קרן הזדמנות מזכה שאתם מקימים בשביל רווח ההון שלכם כפופה לאותם כללים, עם שתי מלכודות. הסדר שנועד להשיג את תוצאת המס בלי השקעה אמיתית באזור הזדמנות יכול להיות מסווג מחדש כך שהישות לא תיחשב קרן; הדוגמה בתקנות היא בעלים שמאשרים את הקרן, משלמים את הקנס כל שנה ולעולם לא משקיעים בנכס באזור הזדמנות (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c)). בנוסף, חייבים לקנות נכס באזור הזדמנות ממוכר שאינו קשור: בעלות של יותר מ-⁠⁦20%⁩, כשסופרים בני משפחה וישויות קשורות, הופכת את המוכר לקשור. קרקע שבעלים מוכרים לקרן שבשליטתם לא נחשבת נכס באזור הזדמנות (⁦26 USC 1400Z-2(e)(2)⁩; Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1)).

לא פשוט: טופס 8996 ראשון שהוחמץ, חודש ראשון שמאוחר מהכסף של המשקיעים, קרן שהוקמה בשביל רווח ההון שלכם, או כסף שהושקע לפי הכללים החדשים של אזורי ההזדמנות. במקרים כאלה ייתכן שתצטרכו עזרה בהקמת הקרן ובתיקון הדיווחים שלה.

מה לאסוף לקרן הזדמנות מזכה: תאריך ההקמה והמסמכים, ה-⁠EIN של הקרן והסיווג שלה לצורכי מס, תאריך הרווח וסכומו לכל משקיע, תאריכי ההזרמות, מי מכר כל נכס והאם למוכר יש בעלים משותפים עם הקרן, שווי הנכסים בשני מועדי המבחן ושיטת ההערכה, נתוני המבחן של כל חברת בת, מספרי אזור המפקד (census tract) בני 11 הספרות של כל נכס, וכל תוכנית הון חוזר בכתב.

איך מאשרים את עצמכם בטופס 8996, ומתי מגישים אותו?

קרן הזדמנות מזכה מצרפת את טופס 8996 לדוח מס ההכנסה שלה בכל שנה, עד מועד ההגשה של הדוח כולל הארכות (IRS: אישור ותחזוקה של קרן). קרן שהיא שותפות מגישה טופס 1065 עם טופס 8996 גם אם לא היו לה הכנסות או הוצאות, עונה “כן” לשאלה 25 ב-⁠Schedule B, ומזינה שם כל קנס משורה 15 בטופס 8996 (הוראות טופס 1065). קרן שהיא חברה מצרפת את הטופס לטופס 1120 או ⁦1120-S⁩ (Form 8996 instructions, Who Must File).

הגשת הטופס היא הצהרה שהנכסים שנספרו הם נכסים באזור הזדמנות, כולל הצהרה שכל חברת בת היא עסק באזור הזדמנות, ולכן הקרן צריכה מכל חברת בת מספיק מידע כדי להסתמך עליו (הוראות טופס 8996).

עסק באזור הזדמנות שנמצא מתחת לקרן לא מגיש טופס 8996; הוא מגיש דוח שותפות או דוח חברה משלו. ראו אילו דוחות העסק שלכם מגיש ודוח המס העסקי הראשון שלכם.

מה קורה אם טופס 8996 הראשון הוחמץ?

לא פורסם תיקון אוטומטי לטופס הראשון של קרן הזדמנות מזכה שהוחמץ. התקנות דורשות דוח שהוגש במועד (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)), ולכן דוח מתוקן עם טופס 8996 מצורף עשוי לא להספיק לבדו.

בהחלטה אחת שפורסמה, מכין הדוחות של שותפות החמיץ את הטופס, והמשקיעים קיבלו הודעות מ-⁠IRS שה-⁠EIN בטופס 8997 שלהם אינו של קרן מאושרת. אחרי תיקון הדוח, השותפות קיבלה זמן נוסף לאשר את עצמה לפי כללי ההקלה של סעיף 9100, שמאפשרים ל-⁠IRS לתת זמן נוסף לבחירה שהוחמצה (PLR 202324006). החלטת מיסוי פרטית מחייבת רק את הנישום שביקש אותה, והדחייה של כל משקיע בסיכון, אז פעלו מהר. הצד של המשקיע מוסבר בהרווח הנדחה שלכם מאזור הזדמנות.

מתי נמדד מבחן הנכסים של קרן הזדמנות מזכה?

בשני מועדים בכל שנה: היום האחרון של תקופת 6 החודשים הראשונה בשנת המס של הקרן, והיום האחרון של שנת המס. הקרן עוברת את המבחן אם הממוצע של שני האחוזים הוא לפחות ⁦90%⁩ (⁦26 USC 1400Z-2(d)(1)⁩).

בשנה הראשונה של קרן הזדמנות מזכה, תקופת 6 החודשים מתחילה בחודש הראשון שמצוין בטופס 8996. לקרן שהחודש הראשון שלה הוא החודש השביעי או מאוחר יותר בשנה של 12 חודשים יש רק את המבחן של סוף השנה (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv)). חודשים שלפני החודש הראשון לא נספרים לקנס.

במבחן הנכסים של קרן הזדמנות מזכה, הנכסים מוערכים לפי הדוח הכספי הרלוונטי של הקרן, ובלעדיו, בעיקר לפי עלות, ונכס שכור לפי הערך הנוכחי של דמי השכירות. הקרן משתמשת בשיטה אחת כל השנה ומסמנת אותה בטופס 8996 (Form 8996 instructions, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b)).

מה אפשר להוציא ממבחן הנכסים?

כסף חדש ותמורה ממכירה שמושקעת מחדש מקבלים תקופת חסד במבחן הנכסים של קרן הזדמנות מזכה, כל עוד המזומן נשאר במזומן, בשווי מזומן או בחוב לתקופה של 18 חודשים או פחות.

השורה האחרונה היא הסיבה שקרנות הזדמנות רבות מחזיקות נכסים דרך חברת בת: נמל המבטחים (safe harbor) להון חוזר שמתואר בהמשך מגן על מזומן בתוך עסק באזור הזדמנות, ולא על מזומן שהקרן מחזיקה.

להחזיק נכס ישירות או דרך עסק באזור הזדמנות?

קרן הזדמנות מזכה יכולה להחזיק בעצמה נכס עסקי באזור הזדמנות, או להחזיק במניות או בזכות בשותפות של עסק באזור הזדמנות שמחזיק בנכס. בהחזקה ישירה, רק נכסים שהם בעצמם נכסים עסקיים באזור הזדמנות נספרים ל-⁠⁦90%⁩ של הקרן. דרך חברת בת, כל הזכות יכולה להיספר אם חברת הבת עוברת את המבחנים שבהמשך, שמשאירים מקום למזומן ולחלק מהנכסים שאינם מזכים (Notice 2026-40, section 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)).

קרן הזדמנות מזכה חייבת לקנות את המניות או את הזכות בשותפות מחברת הבת במזומן, וחברת הבת חייבת להיות עסק באזור הזדמנות כשהקרן נכנסת אליה, או להיות חדשה שהוקמה כדי להפוך לעסק כזה, ולהישאר כזה במשך כמעט כל התקופה שבה הקרן מחזיקה בזכות (⁦26 USC 1400Z-2(d)(2)⁩). אם חברת בת נכשלת במועד מבחן, הקרן מקבלת תקופת תיקון אחת של 6 חודשים לכל עסק; במועד של סוף השנה, רק אם הקרן מאריכה את הדוח שלה (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6)).

איך עובד נמל המבטחים להון חוזר בעסק באזור הזדמנות?

מזומן בתוך עסק באזור הזדמנות נחשב הון חוזר סביר, ולא נכס פיננסי שאינו מזכה, אם שלושה תנאים מתקיימים (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):

1. המזומן מיועד בכתב לפיתוח עסק באזור הזדמנות, כמו קנייה, בנייה או שיפור מהותי של נכס.
2. לוח זמנים בכתב, שתואם הקמה רגילה של עסק, מוציא את המזומן בתוך 31 חודשים מקבלתו.
3. המזומן משמש בפועל, במידה מהותית, כפי שהתוכנית קובעת.

עסק חדש באזור הזדמנות יכול לצרף כמה תוכניות הון חוזר עד 62 חודשים בסך הכול, אם כל אחת עומדת בכללים בפני עצמה והמזומן המאוחר יותר הוא חלק מהתוכנית המקורית. המתנה לבקשה ממשלתית שהוגשה במלואה לא שוברת את נמל המבטחים, ואסון שהוכרז ברמה הפדרלית יכול להוסיף עד 24 חודשים (הוראות טופס 8996). שמרו על התוכנית ועל לוח הזמנים עם תאריכים; הם הראיה.

מה נחשב שיפור מהותי של בניין באזור הזדמנות?

בניין שנקנה וכבר שימש באזור הזדמנות חייב לעבור שיפור מהותי (substantial improvement): בכל תקופה של 30 חודשים אחרי הקנייה, התוספות של הקרן לבסיס העלות של הבניין חייבות לעלות על בסיס העלות המותאם שלו בתחילת אותה תקופה (⁦26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)⁩). במילים פשוטות, הקרן חייבת יותר מלהכפיל את ההשקעה שלה בבניין. הקרקע מוחרגת: המבחן נמדד לפי בסיס העלות של הבניין, והקרקע שמתחתיו לא צריכה שיפור נפרד (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

בניין שאיש עדיין לא העמיד לשימוש באזור הזדמנות לא צריך שיפור, כי השימוש המקורי בו מתחיל אצל הקרן. כך גם מקרקעין שעמדו ריקים ברציפות לפחות שנה קלנדרית שהתחילה לפני הכרזת האזור ועדיין ריקים בזמן הקנייה, או שלוש שנים קלנדריות שהתחילו אחרי ההכרזה (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3)).

בנכס באזור הזדמנות שכולו אזור כפרי, התוספות צריכות לעלות רק על ⁦50%⁩ מבסיס העלות המותאם. השינוי הזה חל ממועד חקיקת החוק, ו-⁠Notice ⁦2025-50⁩ מפרט אילו אזורים קיימים הם כפריים לגמרי (IRS: עדכון להוראות טופס 8996).

בניין שעדיין עובר שיפור נחשב נכס באזור הזדמנות במהלך 30 החודשים, אם הקרן מצפה באופן סביר להשלים אותו. כמה בניינים על חלקה רשומה אחת יכולים להיחשב נכס אחד (הוראות טופס 8996). קרקע לא מפותחת לא צריכה שיפור, אלא אם היא נקנתה בלי כוונה לשפר אותה יותר ממעט (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

מה הקנס על כישלון במבחן הנכסים של קרן הזדמנות מזכה?

על כל חודש שבו קרן הזדמנות מזכה לא מגיעה לסף, הקנס הוא החוסר כפול שיעור הריבית של IRS על תשלום חסר לאותו חודש. החוסר הוא ⁦90%⁩ מסך הנכסים פחות הנכסים באזור הזדמנות שהקרן מחזיקה, ושניהם מוערכים ביום האחרון של אותו חודש (⁦26 USC 1400Z-2(f)(1)⁩; Form 8996, Part IV).

• איך מחשבים. חלק IV בטופס 8996 לוקח את שיעור הריבית על תשלום חסר שפורסם לכל רבעון ומחלק אותו ב-⁠12, כי השיעור הוא שנתי (Form 8996 instructions, Part IV).
• קרנות שהן שותפויות. כל שותף נושא בחלקו בקנס, באותו אופן שהוא חולק בהכנסה ובהפסד של הקרן (⁦26 USC 1400Z-2(f)(2)⁩).
• סיבה סבירה. הקנס לא חל אם הכישלון נבע מסיבה סבירה (⁦26 USC 1400Z-2(f)(3)⁩). IRS שולח הודעה עם הקנס, הליך ההקלה והוראות התשלום.

התרופה שהחוק קובע לחוסר במבחן הנכסים היא הקנס הזה, לא אובדן מעמד של קרן הזדמנות מזכה. אבל אובדן המעמד, כולל ביטול האישור על ידי הקרן עצמה, הוא אירוע הכללה (inclusion event): הוא מסיים את הדחייה של המשקיעים וממסה את הרווח הנדחה שנותר להם (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) and (c)(15)). האופן שבו קרן מבטלת את האישור של עצמה נקבע בטפסי IRS, וההוראות הנוכחיות לטופס 8996 לא נותנות שום שלב; הכללים לביטול אישור על ידי IRS שמורים ועדיין לא פורסמו (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) and (a)(4)). קרן שאף פעם לא משקיעה באמת יכולה גם להיות מסווגת מחדש כמי שאינה קרן (ראו את הפרק הראשון).

מה המשקיעים צריכים מקרן הזדמנות מזכה, ואיזה דוח חדש החוק הוסיף?

משקיעים מדווחים על ההשקעה שלהם בקרן הזדמנות מזכה בכל שנה בטופס 8997, עם השם וה-⁠EIN של הקרן, תאריך ההשקעה וסכומה, וכל זכות שהם מכרו או העבירו. הקרן חייבת גם לדווח על כל מכירה או העברה של משקיע בשורה 5 בטופס 8996 ובטופס ⁦1099-B⁩ (IRS: אישור ותחזוקה של קרן). הצד של המשקיע מוסבר בהרווח הנדחה שלכם מאזור הזדמנות.

החוק שיצר את אזורי ההזדמנות החדשים (P.L. ⁦119-21⁩) הוסיף דוח שנתי נפרד לקרן הזדמנות מזכה לפי סעיף 6039K, ל-שנות מס שמתחילות אחרי 4 ביולי 2025 (⁦26 USC 6039K⁩). הקרן מגישה אותו, והוא מכסה כל עסק באזור הזדמנות שמתחתיה. הוא מדווח על שווי הנכסים בכל מועד מבחן, פרטים על כל חברת בת ועל כל נכס שמוחזק ישירות (קוד ענף, אזור מפקד, נכס, יחידות מגורים ומשרות), וכל משקיע שמכר או העביר זכות, שחייב לקבל הצהרה בכתב. IRS קובע את המועד ואת האופן. ההוראות הנוכחיות לטופס 8996 קודמות לחוק הזה, ולכן בדקו אם יש טופס חדש או הוראות מעודכנות לפני ההגשה.

אי-הגשה של דוח שלם ונכון של קרן הזדמנות מזכה עולה ⁦$510⁩ ליום, עד ⁦$10,000⁩ לדוח, או עד ⁦$51,000⁩ כשהנכסים ברוטו של הקרן עולים על ⁦$10,230,000⁩. התעלמות מכוונת מעלה את הקנס ל-⁠⁦$2,550⁩ ליום, עם תקרות גבוהות יותר. הסכומים האלה חלים על דוחות שמועד הגשתם ב-⁠2027 (Rev. Proc. 2025-32, section 4.59; ⁦26 USC 6726⁩).

במה שונות קרנות הזדמנות לפי הכללים החדשים של אזורי ההזדמנות?

אזורי הזדמנות חדשים ותנאים חדשים חלים על כסף שמושקע מ-⁠1 בינואר 2027. האזורים החדשים נמשכים עד 31 בדצמבר 2036; רוב האזורים הקודמים מסתיימים ב-⁠31 בדצמבר 2028, ואלה של פוארטו ריקו שנה קודם (Notice 2026-40, sections 2.04 and 3.01). רווח שהושקע לפני שהכללים החדשים מתחילים עדיין ממוסה ב-⁠31 בדצמבר 2026, ולכן כסף שקרן מקבלת מאוחר לפי הכללים הישנים מקבל דחייה קצרה. אם להשקיע עכשיו או לחכות: החלפה מסוג זהה או קרן אזור הזדמנות.

קרן הזדמנות כפרית מזכה (qualified rural opportunity fund) מחזיקה לפחות ⁦90%⁩ מהנכסים שלה בנכסים באזור הזדמנות שמשמשים באזורים כפריים לגמרי (⁦26 USC 1400Z-2⁩, amendment notes).

מה ש-⁠IRS אומר שהוא מתכוון להציע לגבי קרן הזדמנות קיימת. אלה עדיין אינם תקנות; התקנות המוצעות טרם פורסמו כשהעמוד הזה נבדק (Notice 2026-40, section 5):

• אזורים ישנים מאבדים רכישות חדשות. נכס שנקנה אחרי 31 בדצמבר 2026 לשימוש באזור הזדמנות שהוכרז קודם לא יכול בדרך כלל להיות נכס באזור הזדמנות, אלא אם הוא לשימוש באזור שהוכרז לפי הכללים החדשים. אותו כלל תאריך חל על מניות או זכויות בשותפות שקרן קונה בעסק באזור הזדמנות, ולכן כסף חדש בדרך כלל לא יכול להיכנס לחברת בת קיימת באזור ישן (Notice 2026-40, sections 2.03(3) and 5.01).
• מעבר לתוכניות הון חוזר. נכס כזה עדיין יכול להיות מזכה אם תוכנית ההון החוזר בכתב אומצה עד 31 בדצמבר 2026, הרכישות תואמות אותה, ועד אז העסק קיבל לפחות ⁦10%⁩ והוציא לפחות ⁦5%⁩ מההון החוזר המתוכנן (סכומים שחובה לשלם לפי חוזה מחייב שנחתם עד אז נחשבים כהוצאו). מניות או זכויות בשותפות שנקנו לפי תוכנית כזו מטופלות באותו אופן.
• החלפות רגילות. החלפה או חידוש של נכס קיים כדי להמשיך להפעיל עסק באזור הזדמנות יכולים להיות מזכים; הרחבה לא.
• אחרי שתוקף אזור הזדמנות פג. נכס שנקנה לפני שהאזור מסתיים, ועסק שפעיל שם עד אז, יכולים להמשיך להתייחס לאזור הישן כאזור הזדמנות לצורך מבחני השימוש בנכס, ההכנסה ברוטו והנכס הבלתי מוחשי עד 31 בדצמבר 2047.

איך הספרים של קרן הזדמנות מטפלים בחלק היזם ברווחים (promote) ובכסף שאינו מזכה?

קרן הזדמנות מזכה יכולה להחזיק השקעות מזכות והשקעות שאינן מזכות, והספרים חייבים להפריד ביניהן מהיום הראשון. השקעה שרק חלקה נעשתה מרווח נדחה נחשבת לשתי השקעות, ורק החלק מהרווח הנדחה מקבל את ההטבות של אזור הזדמנות (⁦26 USC 1400Z-2(e)(1)⁩).

• חלק היזם ברווחים (promote) או דמי הצלחה (carried interest). זכות שהתקבלה בעבור שירותים לקרן, או לעסק שהקרן מחזיקה, היא השקעה שאינה מזכה (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii)). זכות ברווחים עתידיים (profits interest) בעבור שירותים שמוחזקת בשותפות נפרדת לא פוגעת בהשקעה המזכה של המחזיק עצמו (IRS FAQ, ⁦Q28⁩). איך ממוסה חלק היזם עצמו: כלל שלוש השנים לדמי הצלחה.
• כסף שאינו רווח נדחה. מזומן מעבר לרווח שמשקיע בוחר לדחות הוא השקעה שאינה מזכה בקרן הזדמנות (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
• נכס במקום מזומן. החלק המזכה בהשקעה בקרן הזדמנות מוגבל לבסיס העלות של הנכס שהוזרם (IRS FAQ, ⁦Q19⁩).

נהלו חשבונות הון נפרדים לכל סוג השקעה בקרן הזדמנות, עם תאריך הרווח וסכומו של כל משקיע והתאריך שבו המזומן הגיע. טופסי ⁦K-1⁩ של הקרן וטופסי 8997 של המשקיעים תלויים בהם. הדוח ברמת העסקה מוסבר בדוחות מס של סינדיקציית נדל״ן.

האם מדינות בארה״ב מכירות בדחיית הרווח באזור הזדמנות?

לא כולן. קליפורניה לא מאמצת את הדחייה ואת הפטור של אזורי ההזדמנות: נישום בקליפורניה מדווח על כל הרווח בשנת המכירה (הוראות FTB ל-⁠Schedule D (540)). מדינות אחרות שונות זו מזו, ולכן בדקו כל מדינה שבה המשקיעים מגישים דוח. דוחות מדינה של קרן וניכוי במקור למשקיעים ממדינות אחרות: דוחות מדינה של קרן וניכוי במקור לתושבי חוץ.

דוגמה

להמחשה בלבד, בדולר אמריקאי. ההנחה היא קרן שהיא שותפות עם שנת מס קלנדרית.

קרן שלא עומדת במבחן הנכסים

לקרן הזדמנות יש ⁦$10,000,000⁩ של סך נכסים ו-⁠⁦$8,000,000⁩ של נכסים באזור הזדמנות בשני מועדי המבחן, ולכן הממוצע שלה הוא ⁦80%⁩. אם אותם נתונים נשארים בסוף כל חודש, החוסר בכל חודש הוא ⁦$9,000,000⁩ (⁦90%⁩ מהנכסים) פחות ⁦$8,000,000⁩, כלומר ⁦$1,000,000⁩. לפי שיעור ריבית להמחשה של ⁦7%⁩ על תשלום חסר, הקנס הוא ⁦$1,000,000 × 7% ÷ 12⁩, כ-⁠⁦$5,833⁩ לחודש, או כ-⁠⁦$70,000⁩ לשנה. השותפים חולקים בו כמו שהם חולקים בהכנסה ובהפסד, אלא אם הקרן מראה סיבה סבירה.

שנה ראשונה שמתחילה באמצע השנה

LLC שממוסה כשותפות מוקמת ב-⁠10 במרץ. המשקיעים מכניסים ⁦$2,000,000⁩ של רווח נדחה ב-⁠20 במרץ ו-⁠⁦$3,000,000⁩ ב-⁠15 במאי.

• אם טופס 8996 מציין את אפריל כחודש הראשון, הכסף מ-⁠20 במרץ לא יכול לתמוך בדחייה. ציון מרץ מונע את זה.
• כשמרץ הוא החודש הראשון, מועד המבחן הראשון הוא 31 באוגוסט והשני הוא 31 בדצמבר.
• שתי ההזרמות הגיעו בתוך 6 חודשים לפני 31 באוגוסט (20 במרץ הוא כ-⁠5 חודשים קודם). כל סכום שנשמר במזומן, בשווי מזומן או בחוב של 18 חודשים או פחות מיום העסקים החמישי אחרי קבלתו אפשר להוציא מהמבחן של 31 באוגוסט.

שיפור של בניין שנקנה

קרן הזדמנות קונה בניין משומש באזור הזדמנות ב-⁠⁦$5,000,000⁩, מתוכם ⁦$1,000,000⁩ קרקע. כדי לשפר אותו שיפור מהותי, הקרן חייבת להוסיף יותר מ-⁠⁦$4,000,000⁩ לבסיס העלות של הבניין בתוך 30 חודשים. באזור שכולו אזור כפרי, היא חייבת להוסיף יותר מ-⁠⁦$2,000,000⁩.

המצב שלכם שונה?

• החמצתם את טופס 8996 או שהקרן נכשלה במבחן: התיקון תלוי בעובדות, והדחיות של המשקיעים תלויות בו. ראו עזרה במס ובדיווח לקרנות.
• אתם מקימים קרן בשביל רווח ההון שלכם: אשרו את הסיווג של הישות לצורכי מס, את החודש הראשון ואת מוכר הנכס לפני שהכסף עובר. ראו עזרה במס ובדיווח לקרנות.
• אתם המשקיעים, ומועד המס על הרווח הנדחה שלכם מתקרב: ראו הרווח הנדחה שלכם מאזור הזדמנות.
• אתם בוחרים בין החלפה לפי סעיף 1031 לבין קרן: ראו החלפה מסוג זהה או קרן אזור הזדמנות.
• הקרן היא עסקה בסינדיקציה עם משקיעים חיצוניים: ראו דוחות מס של סינדיקציית נדל״ן.
• חלק היזם ברווחים (promote) בשאלה: ראו כלל שלוש השנים לדמי הצלחה.
• המשקיעים גרים בכמה מדינות: ראו דוחות מדינה של קרן וניכוי במקור לתושבי חוץ.
• אחד השותפים זר: ראו שותפים זרים וניכוי במקור.
• הקרן היא חברה: ראו עזרה במס חברות.