Form 8996: como criar um fundo de oportunidade qualificado (QOF)

Quem pode ser um fundo de oportunidade qualificado e quando ele começa?

Um fundo de oportunidade qualificado (QOF) é uma corporação ou sociedade de pessoas dos EUA, inclusive uma LLC tributada como uma delas, organizada para investir em bens de zona de oportunidade qualificada e que mantém pelo menos 90% dos seus ativos nesses bens (26 USC 1400Z-2(d)(1)). Não há pedido nem aprovação. A entidade se autocertifica no Form 8996, e o fundo começa no primeiro mês que indicar nesse formulário.

Bens da zona são ações ou participações em sociedade de pessoas compradas em dinheiro de uma empresa de zona de oportunidade, ou bens empresariais da zona que o próprio fundo detém: bens tangíveis comprados de um vendedor não relacionado ou arrendados, usados em uma zona durante substancialmente todo o período de posse e que sejam novos na zona ou tenham passado por melhoria substancial (26 USC 1400Z-2(d)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)).

Criar um fundo de oportunidade qualificado leva seis passos:

1. Forme uma entidade dos EUA tributada como sociedade de pessoas ou corporação, organizada pela lei de um estado dos EUA, do District of Columbia, de um território ou de uma nação tribal (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, Q39). Uma LLC de um único membro é desconsiderada por padrão, então precisa de um segundo membro ou de uma opção pela tributação como corporação: o Form 8832, assinado pelo proprietário, que pode produzir efeito no máximo 75 dias antes da entrega (26 CFR 301.7701-3(b)(1), (c)). Uma entidade já existente pode se tornar um fundo se cumprir todas as regras desde o primeiro mês.
2. Defina a classificação antes de o dinheiro entrar. Se o fundo depois mudar de sociedade de pessoas para corporação, ou vice-versa, ou se tornar desconsiderado, cada investidor tem um evento de inclusão sobre todo o investimento (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i)). Após 10 anos, investidores de um fundo que é sociedade de pessoas ou corporação S podem optar por excluir o ganho quando o fundo vende os próprios bens, a cada ano, na declaração entregue no prazo sem prorrogações; os investidores de um fundo que é corporação C só têm a exclusão quando vendem as próprias ações, exceto pelos dividendos de ganho de capital de um fundo REIT (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e)).
3. Declare a finalidade. Até o fim do primeiro ano do fundo, os documentos de constituição devem descrever a atividade que o fundo espera exercer (instruções do Form 8996, linha 2).
4. Obtenha um EIN próprio para o fundo. Os investidores informam esse EIN no Form 8997.
5. Escolha o primeiro mês: não antes da formação da entidade e no máximo no mês em que chega o primeiro dinheiro de ganho diferido. Dinheiro investido antes não sustenta um diferimento e vira investimento não qualificado (instruções do Form 8996, linha 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii)). Um mês em branco significa o primeiro mês do ano fiscal.
6. Invista e entregue. Antes da primeira data de teste, aplique o dinheiro em bens da zona ou em uma empresa de zona de oportunidade com um plano de capital de giro por escrito. Anexe o Form 8996 a cada declaração entregue no prazo, a partir da primeira.

Um fundo que você forma para o seu próprio ganho segue as mesmas regras, com duas armadilhas. Um arranjo feito para obter o resultado fiscal sem investir de verdade em uma zona pode ser requalificado, e a entidade deixa de ser um fundo; o exemplo dos regulamentos são proprietários que se certificam, pagam a multa todo ano e nunca investem em bens da zona (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c)). Além disso, os bens da zona precisam ser comprados de um vendedor não relacionado: participação de mais de 20%, contando familiares e entidades relacionadas, torna o vendedor relacionado. O terreno que um proprietário vende a um fundo que ele controla não conta como bem da zona (26 USC 1400Z-2(e)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1)).

Não é simples: um primeiro Form 8996 não entregue, um primeiro mês posterior ao dinheiro dos investidores, um fundo formado para o próprio ganho ou dinheiro investido pelas novas regras de zonas. Esses casos podem exigir ajuda para criar e corrigir as obrigações do fundo.

O que reunir: a data e os documentos de constituição, o EIN e a classificação fiscal do fundo, a data e o valor do ganho de cada investidor, as datas dos aportes, quem vendeu cada bem e se o vendedor tem proprietários em comum com o fundo, o valor dos ativos nas duas datas de teste e o método de avaliação, os números de teste de cada subsidiária, os números de 11 dígitos dos setores censitários (census tracts) de todos os bens e qualquer plano de capital de giro por escrito.

Como se autocertificar no Form 8996, e quando ele é entregue?

O fundo de oportunidade qualificado anexa o Form 8996 à própria declaração de imposto de renda todo ano, até a data de vencimento da declaração, incluindo prorrogações (IRS: certificar e manter um fundo). Um fundo que é sociedade de pessoas entrega o Form 1065 com o Form 8996 mesmo sem renda nem despesas, responde “Yes” à pergunta 25 do Schedule B e informa ali qualquer multa da linha 15 do Form 8996 (instruções do Form 1065). Um fundo que é corporação anexa o formulário ao Form 1120 ou 1120-S (instruções do Form 8996, Who Must File).

Entregar o formulário equivale a declarar que os bens contados são bens da zona, inclusive que cada subsidiária é uma empresa de zona de oportunidade, então o fundo precisa de informações suficientes de cada subsidiária para se apoiar nelas (instruções do Form 8996).

Uma empresa de zona de oportunidade abaixo do fundo não entrega o Form 8996; ela entrega a própria declaração de sociedade de pessoas ou de corporação. Veja quais declarações sua empresa entrega e a primeira declaração de imposto da sua empresa.

E se o primeiro Form 8996 não foi entregue?

Não há solução automática publicada. Os regulamentos exigem uma declaração entregue no prazo (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)), então uma declaração retificadora com o Form 8996 anexado pode não bastar sozinha.

Em uma decisão publicada, o preparador de uma sociedade de pessoas esqueceu o formulário, e os investidores receberam avisos do IRS de que o EIN no Form 8997 deles não era de um fundo certificado. Após retificar, a sociedade recebeu prazo extra para se certificar pelas regras de alívio da seção 9100, que permitem ao IRS conceder mais tempo para uma opção perdida (PLR 202324006). Uma letter ruling só vincula o contribuinte que a pediu, e o diferimento de cada investidor está em risco, então aja rápido. O lado do investidor está em seu ganho diferido em zona de oportunidade.

Quando o teste de ativos do fundo é medido?

O teste de ativos de um fundo de oportunidade qualificado é medido em duas datas por ano: o último dia do primeiro período de 6 meses do ano fiscal do fundo e o último dia do ano fiscal. O fundo passa se a média dos dois percentuais for de pelo menos 90% (26 USC 1400Z-2(d)(1)).

No primeiro ano, o período de 6 meses começa no primeiro mês indicado no Form 8996. Um fundo cujo primeiro mês é o sétimo mês ou posterior de um ano de 12 meses só tem o teste de fim de ano (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv)). Os meses anteriores ao primeiro mês não contam para a multa.

Os ativos são avaliados pela demonstração financeira aplicável do fundo ou, sem ela, principalmente pelo custo, com os bens arrendados pelo valor presente do aluguel. O fundo usa um único método o ano todo e o marca no Form 8996 (instruções do Form 8996, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b)).

O que pode ficar fora do teste?

Dinheiro novo e recursos de vendas reinvestidos têm um período de carência no teste de ativos do fundo, desde que o dinheiro fique em caixa, equivalentes de caixa ou dívida com prazo de 18 meses ou menos.

A última linha explica por que muitos fundos detêm os bens por meio de uma subsidiária: o safe harbor de capital de giro abaixo protege o dinheiro dentro de uma empresa de zona de oportunidade, não o dinheiro mantido pelo fundo.

Deter os bens diretamente ou por meio de uma empresa de zona de oportunidade?

Um fundo de oportunidade qualificado pode ser dono de bens empresariais da zona diretamente ou ter ações ou participação em sociedade de pessoas de uma empresa de zona de oportunidade que seja dona deles. Na posse direta, só os ativos que são bens empresariais da zona contam para os 90% do fundo. Por meio de uma subsidiária, a participação inteira pode contar se a subsidiária passar nos testes abaixo, que deixam espaço para caixa e alguns ativos não qualificados (Notice 2026-40, seção 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)).

As ações ou a participação em sociedade de pessoas do fundo precisam ser compradas da subsidiária em dinheiro, e a subsidiária precisa ser uma empresa de zona de oportunidade quando o fundo entra, ou ser recém-formada para se tornar uma, e continuar sendo durante substancialmente todo o período em que o fundo detém a participação (26 USC 1400Z-2(d)(2)). Se uma subsidiária falhar em uma data de teste, o fundo tem um único período de correção de 6 meses por empresa; na data de fim de ano, só se o fundo prorrogar a declaração (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6)).

Como funciona o safe harbor de capital de giro?

O dinheiro dentro de uma empresa de zona de oportunidade conta como capital de giro razoável, e não como bem financeiro não qualificado, se três condições forem verdadeiras (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):

1. O dinheiro é destinado por escrito ao desenvolvimento de uma atividade empresarial em uma zona, como comprar, construir ou melhorar substancialmente um bem.
2. Um cronograma por escrito, compatível com o início normal de uma empresa, gasta o dinheiro em até 31 meses após o recebimento.
3. O dinheiro é de fato usado substancialmente conforme o plano.

Uma empresa iniciante pode encadear aplicações por até 62 meses no total, se cada uma cumprir as regras sozinha e o dinheiro posterior fizer parte do plano original. Aguardar a decisão sobre um pedido completo feito ao governo não quebra o safe harbor, e um desastre declarado pelo governo federal pode acrescentar até 24 meses (instruções do Form 8996). Guarde o plano e o cronograma datados; eles são a prova.

O que conta como melhoria substancial de um prédio?

Um prédio comprado que já era usado na zona precisa passar por melhoria substancial (substantial improvement): em qualquer período de 30 meses após a compra, os acréscimos do fundo ao custo-base do prédio precisam superar o custo-base ajustado no início desse período (26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)). Em termos simples, o fundo precisa mais que dobrar o investimento no prédio. O terreno fica de fora: o teste é medido sobre o custo-base do prédio, e o terreno embaixo dele não precisa de melhoria separada (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

Um prédio que ninguém ainda colocou em uso na zona não precisa de melhoria, porque o uso original começa com o fundo. O mesmo vale para um imóvel vago sem interrupção por pelo menos um ano-calendário, com início antes da designação da zona e ainda vago na compra, ou por três anos-calendário com início após a designação (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3)).

Para bens em uma zona formada inteiramente por área rural, os acréscimos só precisam superar 50% do custo-base ajustado. Essa mudança vale desde a data de promulgação da lei, e o Notice 2025-50 lista quais zonas existentes são inteiramente rurais (IRS: atualização das instruções do Form 8996).

Um prédio ainda em obras conta como bem da zona durante os 30 meses se o fundo razoavelmente espera concluí-las. Vários prédios em um mesmo lote registrado podem ser tratados como um único bem (instruções do Form 8996). Um terreno sem benfeitorias não precisa ser melhorado, a menos que tenha sido comprado sem a intenção de melhorá-lo mais que minimamente (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

Qual é a multa por não passar no teste de ativos?

Para cada mês em que o fundo de oportunidade qualificado fica abaixo do exigido, a multa é a insuficiência multiplicada pela taxa de juros do IRS sobre pagamento a menor daquele mês. A insuficiência é 90% do total de ativos menos os bens da zona que o fundo detém, ambos avaliados no último dia daquele mês (26 USC 1400Z-2(f)(1); Form 8996, Part IV).

• Como é calculada. A Part IV do Form 8996 pega a taxa de pagamento a menor publicada para cada trimestre e a divide por 12, porque a taxa é anual (instruções do Form 8996, Part IV).
• Fundos que são sociedades de pessoas. Cada sócio arca com a sua parte da multa, da mesma forma que participa da renda e das perdas do fundo (26 USC 1400Z-2(f)(2)).
• Causa razoável. Não há multa se a falha se deveu a causa razoável (26 USC 1400Z-2(f)(3)). O IRS envia um aviso com a multa, o procedimento de alívio e as instruções de pagamento.

A consequência que a lei prevê para a insuficiência é essa multa, não a perda do status de fundo. Mas perder o status, inclusive por descertificação, é um evento de inclusão: encerra o diferimento dos investidores e tributa o ganho diferido restante deles (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) e (c)(15)). Como um fundo se descertifica fica a cargo dos formulários do IRS, e as instruções atuais do Form 8996 não trazem nenhum passo; as regras de descertificação pelo IRS estão reservadas e ainda não foram publicadas (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) e (a)(4)). Um fundo que nunca investe de verdade também pode ser requalificado como não fundo (veja a primeira seção).

O que os investidores precisam do fundo, e que nova declaração a lei criou?

Os investidores informam o investimento no fundo de oportunidade qualificado todo ano no Form 8997, com o nome e o EIN do fundo, a data e o valor investido e qualquer participação que tenham alienado. O fundo também precisa informar cada alienação de um investidor na linha 5 do Form 8996 e no Form 1099-B (IRS: certificar e manter um fundo). O lado do investidor está em seu ganho diferido em zona de oportunidade.

A lei que criou as novas zonas (P.L. 119-21) acrescentou uma declaração anual separada do fundo, pela seção 6039K, para anos fiscais iniciados após 4 de julho de 2025 (26 USC 6039K). Quem entrega é o fundo, abrangendo cada empresa de zona de oportunidade abaixo dele. A declaração informa o valor dos ativos em cada data de teste, os dados de cada subsidiária e dos bens detidos diretamente (código da atividade, setor censitário, bens, unidades residenciais e empregos) e cada investidor que alienou uma participação, que deve receber uma declaração por escrito. O IRS define o prazo e a forma. As instruções atuais do Form 8996 são anteriores a essa lei, então verifique se há um novo formulário ou instruções revisadas antes de entregar.

Deixar de entregar uma declaração completa e correta custa $510 por dia, até $10.000 por declaração, ou até $51.000 quando os ativos brutos do fundo excedem $10.230.000. Em caso de desconsideração intencional, a multa sobe para $2.550 por dia, com tetos maiores. Esses valores se aplicam a declarações que vencem em 2027 (Rev. Proc. 2025-32, seção 4.59; 26 USC 6726).

Em que os fundos pelas novas regras de zonas são diferentes?

Novas zonas e novas condições se aplicam ao dinheiro investido a partir de 1º de janeiro de 2027. As novas zonas vão até 31 de dezembro de 2036; a maioria das zonas anteriores termina em 31 de dezembro de 2028, e as de Porto Rico um ano antes (Notice 2026-40, seções 2.04 e 3.01). O ganho investido antes do início das novas regras continua sendo tributado em 31 de dezembro de 2026, então o dinheiro que um fundo recebe tarde pelas regras antigas tem pouco diferimento. Investir agora ou esperar: troca de bens do mesmo tipo ou fundo de zona de oportunidade.

Um fundo de oportunidade rural qualificado mantém pelo menos 90% dos seus ativos em bens da zona usados em zonas inteiramente rurais (26 USC 1400Z-2, notas de alteração).

O que o IRS diz que pretende propor para um fundo existente. Ainda não são regulamentos; os regulamentos propostos não tinham sido publicados quando esta página foi verificada (Notice 2026-40, seção 5):

• Zonas antigas perdem novas compras. Em geral, bens comprados após 31 de dezembro de 2026 para uso em uma zona designada anteriormente não podem ser bens da zona, a menos que sejam para uso em uma zona designada pelas novas regras. A mesma regra de data vale para ações ou participações em sociedade de pessoas que um fundo compra em uma empresa de zona de oportunidade, então, em geral, dinheiro novo não pode ir para uma subsidiária existente em zona antiga (Notice 2026-40, seções 2.03(3) e 5.01).
• Transição para planos de capital de giro. Esses bens ainda podem se qualificar se o plano por escrito tiver sido adotado até 31 de dezembro de 2026, as compras seguirem o plano e, até essa data, a empresa tiver recebido pelo menos 10% e gastado pelo menos 5% do capital de giro planejado (valores devidos por um contrato vinculante assinado até essa data contam como gastos). Ações ou participações em sociedade de pessoas compradas por um plano desses recebem o mesmo tratamento.
• Substituições comuns. Substituir ou modernizar bens existentes para manter uma atividade funcionando pode se qualificar; uma expansão não.
• Após a expiração de uma zona. Bens comprados antes do fim da zona, e uma empresa ativa ali até essa data, podem continuar tratando a zona antiga como zona para os testes de uso dos bens, de renda bruta e de bens intangíveis até 31 de dezembro de 2047.

Como a contabilidade trata o promote do sponsor e o dinheiro não qualificado?

Um fundo de oportunidade qualificado pode ter investimentos qualificados e não qualificados, e a contabilidade precisa separá-los desde o primeiro dia. Um investimento feito só em parte com ganho diferido é tratado como dois investimentos, e só a parte de ganho diferido recebe os benefícios da zona (26 USC 1400Z-2(e)(1)).

• Promote ou carried interest. Uma participação recebida por serviços prestados ao fundo, ou a uma empresa de que o fundo é dono, é um investimento não qualificado (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii)). Uma participação nos lucros (profits interest) por serviços mantida em uma sociedade de pessoas separada não contamina o investimento qualificado do próprio titular (IRS FAQ, Q28). Como o promote em si é tributado: a regra dos três anos do carried interest.
• Dinheiro que não é ganho diferido. O dinheiro acima do ganho que o investidor opta por diferir é um investimento não qualificado (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
• Bens em vez de dinheiro. A parte qualificada fica limitada ao custo-base dos bens aportados (IRS FAQ, Q19).

Mantenha contas de capital separadas para cada classe, com a data e o valor do ganho de cada investidor e a data em que o dinheiro chegou. Os K-1 do fundo e o Form 8997 dos investidores dependem delas. A declaração no nível do negócio está em declarações de sindicalizações imobiliárias.

Os estados seguem o diferimento?

Nem todos. A Califórnia não adota o diferimento nem a exclusão de zonas de oportunidade: um contribuinte da Califórnia declara o ganho inteiro no ano da venda (instruções do Schedule D (540) do FTB). Os outros estados variam, então confira cada estado em que os investidores entregam declaração. Declarações estaduais do fundo e retenção para investidores de outros estados: declarações estaduais de fundos e retenção de não residentes.

Exemplo

Apenas ilustrativo, em dólares americanos. Supõe-se um fundo que é sociedade de pessoas com ano-calendário.

Um fundo abaixo do teste de ativos

Um fundo tem $10.000.000 de ativos totais e $8.000.000 de bens da zona nas duas datas de teste, então a média é 80%. Se os mesmos números se mantiverem no fim de cada mês, a insuficiência mensal é $9.000.000 (90% dos ativos) menos $8.000.000, ou $1.000.000. A uma taxa ilustrativa de 7% sobre pagamento a menor, a multa é $1.000.000 × 7% ÷ 12, cerca de $5.833 por mês, ou cerca de $70.000 no ano. Os sócios dividem a multa como dividem a renda e as perdas, a menos que o fundo demonstre causa razoável.

Um primeiro ano com início no meio do ano

Uma LLC tributada como sociedade de pessoas é formada em 10 de março. Os investidores aportam $2.000.000 de ganho diferido em 20 de março e $3.000.000 em 15 de maio.

• Se o Form 8996 indicar abril como primeiro mês, o dinheiro de 20 de março não pode sustentar um diferimento. Indicar março evita isso.
• Com março como primeiro mês, a primeira data de teste é 31 de agosto e a segunda é 31 de dezembro.
• Os dois aportes chegaram até 6 meses antes de 31 de agosto (20 de março fica cerca de 5 meses antes). Qualquer valor mantido em caixa, equivalentes de caixa ou dívida de 18 meses ou menos a partir do quinto dia útil após o recebimento pode ficar fora do teste de 31 de agosto.

Melhoria de um prédio comprado

Um fundo compra um prédio usado em uma zona por $5.000.000, dos quais $1.000.000 são terreno. Para melhorá-lo substancialmente, o fundo precisa acrescentar mais de $4.000.000 ao custo-base do prédio em até 30 meses. Em uma zona formada inteiramente por área rural, precisa acrescentar mais de $2.000.000.

O seu caso é diferente?

• Você não entregou o Form 8996 ou o fundo não passou no teste: a correção depende dos fatos, e o diferimento dos investidores depende dela. Veja ajuda fiscal e de informes para fundos.
• Você está formando um fundo para o seu próprio ganho: confirme a classificação fiscal da entidade, o primeiro mês e o vendedor dos bens antes de movimentar o dinheiro. Veja ajuda fiscal e de informes para fundos.
• Você é o investidor e o seu ganho diferido está para ser tributado: veja seu ganho diferido em zona de oportunidade.
• Você está escolhendo entre uma troca da seção 1031 e um fundo: veja troca de bens do mesmo tipo ou fundo de zona de oportunidade.
• O fundo é um negócio sindicalizado com investidores externos: veja declarações de sindicalizações imobiliárias.
• O promote do sponsor está em questão: veja a regra dos três anos do carried interest.
• Os investidores moram em vários estados: veja declarações estaduais de fundos e retenção de não residentes.
• Um sócio é estrangeiro: veja sócios estrangeiros e retenção na fonte.
• O fundo é uma corporação: veja ajuda com imposto corporativo.