Dành cho ai
- Nhà tổ chức dự án (sponsor) bất động sản lập quỹ hoặc LLC để nhận khoản lãi vốn được hoãn thuế của nhà đầu tư
- Nhà đầu tư tự lập quỹ cho khoản lãi vốn của chính mình
- Quỹ đã bỏ lỡ Form 8996 hoặc không đạt phép thử tài sản
- Quỹ dự định đầu tư theo quy tắc vùng cơ hội bắt đầu từ năm 2027
Không đề cập ở đây
- Khoản lãi được hoãn thuế của nhà đầu tư, Form 8997 và việc ghi nhận khi chương trình cũ kết thúc
- Chọn giữa trao đổi theo 1031 và quỹ vùng cơ hội
- Lập Form 1065 và K-1 của quỹ theo từng dòng
- Tờ khai tiểu bang và khấu trừ tại nguồn cho nhà đầu tư không cư trú
- Luật chứng khoán và luật thành lập quỹ
Pháp nhân nào được là quỹ cơ hội đủ điều kiện, và quỹ bắt đầu khi nào?
Quỹ cơ hội đủ điều kiện (QOF) là công ty hoặc hợp danh, kể cả LLC bị đánh thuế như một trong hai loại đó, được tổ chức để đầu tư vào tài sản vùng cơ hội và nắm giữ ít nhất 90% tài sản của mình ở loại tài sản đó (26 USC 1400Z-2(d)(1)). Không có thủ tục nộp đơn hay phê duyệt. Pháp nhân tự chứng nhận trên Form 8996, và quỹ bắt đầu từ tháng đầu tiên ghi trên biểu mẫu đó.
Tài sản vùng cơ hội là cổ phiếu hoặc phần vốn hợp danh mua bằng tiền mặt từ một doanh nghiệp vùng cơ hội, hoặc tài sản kinh doanh vùng cơ hội do quỹ trực tiếp nắm giữ: tài sản hữu hình mua từ người bán không liên quan hoặc đi thuê, được sử dụng trong vùng cơ hội gần như toàn bộ thời gian nắm giữ, và hoặc mới đối với vùng đó, hoặc đã được cải tạo đáng kể (26 USC 1400Z-2(d)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)).
Lập quỹ cơ hội đủ điều kiện gồm sáu bước:
- Thành lập một pháp nhân Hoa Kỳ bị đánh thuế như hợp danh hoặc công ty, tổ chức theo luật của một tiểu bang Hoa Kỳ, District of Columbia, vùng lãnh thổ hoặc luật bộ lạc (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, Q39). LLC một thành viên mặc định là pháp nhân bị bỏ qua về thuế (disregarded entity), nên cần thêm thành viên thứ hai hoặc lựa chọn bị đánh thuế như công ty: Form 8832, do chủ sở hữu ký, có thể có hiệu lực không sớm hơn 75 ngày trước ngày nộp (26 CFR 301.7701-3(b)(1), (c)). Một pháp nhân đang tồn tại có thể trở thành quỹ nếu đáp ứng mọi quy tắc từ tháng đầu tiên.
- Chốt phân loại thuế trước khi nhận tiền. Nếu sau này quỹ chuyển đổi giữa hợp danh và công ty, hoặc trở thành pháp nhân bị bỏ qua về thuế, mọi nhà đầu tư gặp sự kiện buộc ghi nhận khoản lãi được hoãn (inclusion event) cho toàn bộ khoản đầu tư (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i)). Sau 10 năm, nhà đầu tư vào quỹ là hợp danh hoặc S corporation có thể lựa chọn loại trừ khoản lãi khi quỹ bán tài sản của chính quỹ, mỗi năm trên tờ khai nộp đúng hạn không tính gia hạn; nhà đầu tư vào quỹ là C corporation chỉ được loại trừ khi bán cổ phần của mình, ngoại trừ cổ tức lãi vốn của quỹ là REIT (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e)).
- Nêu mục đích. Chậm nhất vào cuối năm đầu tiên của quỹ, văn bản thành lập nên mô tả hoạt động kinh doanh mà quỹ dự kiến thực hiện (Hướng dẫn Form 8996, line 2).
- Xin Mã số định danh người sử dụng lao động (EIN) riêng cho quỹ. Nhà đầu tư ghi EIN này trên Form 8997.
- Chọn tháng đầu tiên: không trước khi pháp nhân được thành lập, và không muộn hơn tháng nhận khoản tiền lãi được hoãn thuế đầu tiên. Tiền đầu tư sớm hơn không thể dùng để hoãn thuế và trở thành khoản đầu tư không đủ điều kiện (Hướng dẫn Form 8996, line 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii)). Để trống tháng nghĩa là tháng đầu tiên của năm thuế.
- Đầu tư và nộp tờ khai. Trước ngày kiểm tra đầu tiên, hãy đưa tiền mặt vào tài sản vùng cơ hội, hoặc vào một doanh nghiệp vùng cơ hội có kế hoạch vốn lưu động bằng văn bản. Đính kèm Form 8996 vào mọi tờ khai nộp đúng hạn, bắt đầu từ tờ khai đầu tiên.
Quỹ cơ hội đủ điều kiện bạn lập cho khoản lãi của chính mình theo cùng quy tắc, với hai cái bẫy. Một thỏa thuận nhằm đạt kết quả thuế mà không thực sự đầu tư vào vùng cơ hội có thể bị xác định lại để pháp nhân không được coi là quỹ; ví dụ trong quy định là các chủ sở hữu tự chứng nhận, nộp tiền phạt mỗi năm và không bao giờ đầu tư vào tài sản vùng cơ hội (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c)). Và tài sản vùng cơ hội phải được mua từ người bán không liên quan: sở hữu trên 20%, tính cả thành viên gia đình và pháp nhân liên quan, khiến người bán là bên liên quan. Đất mà chủ sở hữu bán cho quỹ do chính mình kiểm soát không được tính là tài sản vùng cơ hội (26 USC 1400Z-2(e)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1)).
Những trường hợp không đơn giản: bỏ lỡ Form 8996 đầu tiên, tháng đầu tiên muộn hơn tháng nhận tiền của nhà đầu tư, quỹ lập cho khoản lãi của chính mình, hoặc tiền đầu tư theo quy tắc vùng cơ hội mới. Những trường hợp này có thể cần hỗ trợ lập quỹ và sửa hồ sơ thuế của quỹ.
Cần thu thập: ngày và văn bản thành lập, EIN và phân loại thuế của quỹ, ngày và số tiền lãi của từng nhà đầu tư, ngày góp vốn, ai bán từng tài sản và người bán có chung chủ sở hữu với quỹ không, giá trị tài sản vào cả hai ngày kiểm tra và phương pháp định giá, số liệu kiểm tra của từng pháp nhân con, mã khu vực điều tra dân số (census tract) 11 chữ số của mọi tài sản, và kế hoạch vốn lưu động bằng văn bản nếu có.
Quỹ tự chứng nhận trên Form 8996 thế nào, và nộp khi nào?
Quỹ cơ hội đủ điều kiện đính kèm Form 8996 vào tờ khai thuế thu nhập của chính mình mỗi năm, chậm nhất vào hạn nộp tờ khai kể cả thời gian gia hạn (IRS: Chứng nhận và duy trì quỹ). Quỹ là hợp danh nộp Form 1065 kèm Form 8996 kể cả khi không có thu nhập hay chi phí, trả lời "Yes" cho câu hỏi 25 của Schedule B, và ghi tiền phạt (nếu có) từ Form 8996 line 15 vào đó (Hướng dẫn Form 1065). Quỹ là công ty đính kèm biểu mẫu vào Form 1120 hoặc 1120-S (Hướng dẫn Form 8996, Who Must File).
| Phần của Form 8996 | Chức năng |
|---|---|
| Part I | Chứng nhận quỹ; line 3 đánh dấu năm đầu tiên; line 4 ghi tháng đầu tiên; line 5 báo cáo nhà đầu tư đã chuyển nhượng phần vốn, kèm bản trình bày |
| Part II và III | Tính tỷ lệ tài sản vùng cơ hội vào mỗi ngày kiểm tra và tỷ lệ bình quân |
| Part IV | Tính tiền phạt theo từng tháng, từ giá trị cuối tháng, khi tỷ lệ bình quân không đạt |
| Part V đến VII | Liệt kê tài sản vùng cơ hội nắm giữ trực tiếp và phần vốn trong doanh nghiệp vùng cơ hội, theo khu vực điều tra dân số |
Việc nộp biểu mẫu này là khẳng định rằng tài sản được tính là tài sản vùng cơ hội, kể cả việc mỗi pháp nhân con là doanh nghiệp vùng cơ hội, nên quỹ cần đủ thông tin từ từng pháp nhân con để dựa vào (Hướng dẫn Form 8996).
Doanh nghiệp vùng cơ hội nằm dưới quỹ không nộp Form 8996; doanh nghiệp đó nộp tờ khai hợp danh hoặc tờ khai công ty của riêng mình. Xem doanh nghiệp của bạn nộp những tờ khai nào và tờ khai thuế doanh nghiệp đầu tiên.
Nếu quỹ bỏ lỡ Form 8996 đầu tiên thì sao?
Chưa có cách khắc phục tự động nào được công bố cho quỹ cơ hội đủ điều kiện bỏ lỡ biểu mẫu chứng nhận. Quy định yêu cầu tờ khai nộp đúng hạn (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)), nên chỉ riêng tờ khai điều chỉnh có đính kèm Form 8996 có thể không đủ.
Trong một văn bản giải đáp đã công bố, người chuẩn bị thuế của một hợp danh đã bỏ sót biểu mẫu, và nhà đầu tư nhận thông báo của IRS rằng EIN trên Form 8997 của họ không phải là quỹ đã chứng nhận. Sau khi nộp tờ khai điều chỉnh, hợp danh được thêm thời gian để chứng nhận theo quy tắc miễn trừ section 9100, cho phép IRS gia hạn thời gian cho một lựa chọn bị bỏ lỡ (PLR 202324006). Văn bản giải đáp riêng chỉ ràng buộc người nộp thuế đã yêu cầu, và việc hoãn thuế của mọi nhà đầu tư đang gặp rủi ro, nên hãy hành động nhanh. Phía nhà đầu tư được trình bày trong khoản lãi vùng cơ hội được hoãn thuế của bạn.
Phép thử tài sản của quỹ được đo khi nào?
Phép thử tài sản của quỹ cơ hội đủ điều kiện được đo vào hai ngày mỗi năm: ngày cuối cùng của kỳ 6 tháng đầu tiên trong năm thuế của quỹ và ngày cuối cùng của năm thuế. Quỹ đạt nếu bình quân hai tỷ lệ ít nhất là 90% (26 USC 1400Z-2(d)(1)).
Trong năm đầu tiên, kỳ 6 tháng bắt đầu từ tháng đầu tiên ghi trên Form 8996. Quỹ có tháng đầu tiên là tháng thứ bảy trở đi của năm 12 tháng chỉ có phép thử cuối năm (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv)). Các tháng trước tháng đầu tiên không tính tiền phạt.
Tài sản được định giá theo báo cáo tài chính áp dụng của quỹ hoặc, nếu không có, phần lớn theo giá gốc, với tài sản thuê tính theo giá trị hiện tại của tiền thuê. Quỹ dùng một phương pháp cho cả năm và đánh dấu phương pháp đó trên Form 8996 (Hướng dẫn Form 8996, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b)).
Những gì có thể loại khỏi phép thử tài sản?
Tiền mới và tiền bán tài sản được tái đầu tư được hưởng thời gian ân hạn trong phép thử tài sản, miễn là tiền vẫn ở dạng tiền mặt, tương đương tiền hoặc nợ có kỳ hạn từ 18 tháng trở xuống.
| Khoản mục | Quy tắc | Nguồn |
|---|---|---|
| Tiền mặt hoặc tài sản mới từ nhà đầu tư | Có thể loại khỏi cả hai vế của phép thử nếu nhận để đổi lấy phần vốn trong quỹ không quá 6 tháng trước ngày kiểm tra, và được giữ ở dạng tiền mặt, tương đương tiền hoặc nợ ngắn hạn từ ngày làm việc thứ năm sau khi nhận | Reg. 1.1400Z2(d)-1(b) |
| Tiền bán tài sản vùng cơ hội hoặc khoản hoàn vốn | Được tính là tài sản vùng cơ hội nếu tái đầu tư vào tài sản vùng cơ hội trong vòng 12 tháng | Reg. 1.1400Z2(f)-1(b) |
| Vốn lưu động do chính quỹ nắm giữ | Không phải tài sản vùng cơ hội | IRS FAQ, Q41 |
Dòng cuối là lý do nhiều quỹ nắm giữ tài sản qua một pháp nhân con: quy tắc an toàn cho vốn lưu động (working capital safe harbor) bên dưới bảo vệ tiền mặt bên trong doanh nghiệp vùng cơ hội, không bảo vệ tiền mặt do quỹ nắm giữ.
Quỹ nên nắm giữ tài sản trực tiếp hay qua doanh nghiệp vùng cơ hội?
Quỹ cơ hội đủ điều kiện có thể tự sở hữu tài sản kinh doanh vùng cơ hội, hoặc sở hữu cổ phiếu hay phần vốn hợp danh trong một doanh nghiệp vùng cơ hội sở hữu tài sản đó. Nếu nắm giữ trực tiếp, chỉ những tài sản tự thân là tài sản kinh doanh vùng cơ hội mới được tính vào mức 90% của quỹ. Nếu qua pháp nhân con, toàn bộ phần vốn có thể được tính nếu pháp nhân con đạt các phép thử bên dưới, vốn chừa chỗ cho tiền mặt và một số tài sản không đủ điều kiện (Notice 2026-40, section 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)).
| Phép thử đối với doanh nghiệp vùng cơ hội | Ngưỡng |
|---|---|
| Tài sản hữu hình sở hữu hoặc đi thuê là tài sản kinh doanh vùng cơ hội, tính theo giá trị | Ít nhất 70% |
| Tổng thu nhập từ việc trực tiếp điều hành hoạt động kinh doanh trong vùng cơ hội | Ít nhất 50% |
| Tài sản vô hình sử dụng trong hoạt động kinh doanh tại vùng cơ hội | Một phần đáng kể |
| Tài sản tài chính không đủ điều kiện (cổ phiếu, nợ, phần vốn hợp danh và các khoản đầu tư tương tự, trừ vốn lưu động hợp lý), tính theo giá gốc bình quân trước khấu hao | Dưới 5% |
| Ngành nghề bị loại trừ | Không có sân golf, câu lạc bộ đồng quê, cơ sở cờ bạc, cửa hàng rượu hoặc ngành nghề tương tự được liệt kê |
Cổ phiếu hoặc phần vốn hợp danh của quỹ phải được mua từ pháp nhân con bằng tiền mặt, và pháp nhân con phải là doanh nghiệp vùng cơ hội khi quỹ góp vốn, hoặc mới được thành lập để trở thành doanh nghiệp vùng cơ hội, và duy trì tư cách đó gần như toàn bộ thời gian quỹ nắm giữ phần vốn (26 USC 1400Z-2(d)(2)). Nếu pháp nhân con không đạt vào một ngày kiểm tra, quỹ được một kỳ khắc phục 6 tháng cho mỗi doanh nghiệp; với ngày kiểm tra cuối năm, chỉ khi quỹ gia hạn tờ khai (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6)).
Quy tắc an toàn cho vốn lưu động hoạt động thế nào?
Tiền mặt bên trong doanh nghiệp vùng cơ hội được tính là vốn lưu động hợp lý, không phải tài sản tài chính không đủ điều kiện, nếu có đủ ba điều kiện (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):
- Tiền mặt được chỉ định bằng văn bản cho việc phát triển một hoạt động kinh doanh trong vùng cơ hội, như mua, xây dựng hoặc cải tạo đáng kể tài sản.
- Một lịch trình bằng văn bản, phù hợp với việc khởi sự kinh doanh thông thường, chi tiêu số tiền đó trong vòng 31 tháng kể từ khi nhận.
- Tiền mặt thực sự được sử dụng về cơ bản đúng như kế hoạch.
Doanh nghiệp mới khởi sự có thể nối tiếp nhiều lần áp dụng, tổng cộng tối đa 62 tháng, nếu mỗi lần đều tự đáp ứng quy tắc và khoản tiền sau là một phần của kế hoạch ban đầu. Việc chờ một hồ sơ xin phép đã nộp đầy đủ cho cơ quan nhà nước không làm mất quy tắc an toàn, và một thảm họa được liên bang công bố có thể cộng thêm tối đa 24 tháng (Hướng dẫn Form 8996). Hãy ghi ngày trên kế hoạch và lịch trình; đó là bằng chứng.
Thế nào là cải tạo đáng kể một tòa nhà?
Tòa nhà đã mua mà trước đó đã được sử dụng trong vùng cơ hội phải được cải tạo đáng kể: trong bất kỳ kỳ 30 tháng nào sau khi mua, phần quỹ cộng thêm vào giá gốc tính thuế (basis) của tòa nhà phải vượt quá giá gốc đã điều chỉnh vào đầu kỳ đó (26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)). Nói đơn giản, quỹ phải tăng hơn gấp đôi khoản đầu tư vào tòa nhà. Đất được loại trừ: phép thử đo trên giá gốc của tòa nhà, và phần đất bên dưới không cần cải tạo riêng (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).
Tòa nhà chưa từng được ai đưa vào sử dụng trong vùng cơ hội không cần cải tạo, vì việc sử dụng ban đầu bắt đầu với quỹ. Bất động sản bỏ trống liên tục ít nhất một năm dương lịch bắt đầu trước khi vùng được chỉ định và vẫn trống khi mua, hoặc bỏ trống ba năm dương lịch bắt đầu sau khi chỉ định, cũng không cần cải tạo (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3)).
Với tài sản trong vùng cơ hội gồm toàn bộ là khu vực nông thôn, phần cộng thêm chỉ cần vượt quá 50% giá gốc đã điều chỉnh. Thay đổi này áp dụng từ ngày luật được ban hành, và Notice 2025-50 liệt kê các vùng hiện có hoàn toàn là nông thôn (IRS: Cập nhật hướng dẫn Form 8996).
Tòa nhà đang được cải tạo vẫn được tính là tài sản vùng cơ hội trong 30 tháng nếu quỹ có kỳ vọng hợp lý sẽ hoàn thành. Nhiều tòa nhà trên cùng một thửa đất có chứng thư có thể được coi là một tài sản (Hướng dẫn Form 8996). Đất chưa cải tạo không cần cải tạo, trừ khi được mua mà không có ý định cải tạo nhiều hơn một chút (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).
Tiền phạt khi không đạt phép thử tài sản là bao nhiêu?
Với mỗi tháng quỹ cơ hội đủ điều kiện không đạt, tiền phạt bằng phần thiếu nhân với lãi suất nộp thiếu của IRS cho tháng đó. Phần thiếu là 90% tổng tài sản trừ tài sản vùng cơ hội quỹ nắm giữ, cả hai định giá vào ngày cuối cùng của tháng đó (26 USC 1400Z-2(f)(1); Form 8996, Part IV).
- Cách tính. Form 8996 Part IV lấy lãi suất nộp thiếu công bố của mỗi quý chia cho 12, vì đó là lãi suất năm (Hướng dẫn Form 8996, Part IV).
- Quỹ là hợp danh. Mỗi thành viên hợp danh chịu phần tiền phạt của mình, theo cùng tỷ lệ chia thu nhập và lỗ của quỹ (26 USC 1400Z-2(f)(2)).
- Lý do chính đáng. Không áp dụng tiền phạt nếu việc không đạt là do lý do chính đáng (26 USC 1400Z-2(f)(3)). IRS gửi thông báo kèm tiền phạt, thủ tục xin miễn và hướng dẫn nộp tiền.
Biện pháp luật định khi quỹ cơ hội đủ điều kiện thiếu tài sản vùng cơ hội là tiền phạt này, không phải mất tư cách quỹ. Nhưng mất tư cách, kể cả do tự hủy chứng nhận, là sự kiện buộc ghi nhận khoản lãi được hoãn: việc hoãn thuế của nhà đầu tư chấm dứt và khoản lãi được hoãn còn lại bị đánh thuế (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) và (c)(15)). Cách quỹ tự hủy chứng nhận được để cho biểu mẫu của IRS quy định, và hướng dẫn Form 8996 hiện hành không nêu bước nào; quy tắc về việc IRS hủy chứng nhận đang để trống và chưa ban hành (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) và (a)(4)). Quỹ không bao giờ thực sự đầu tư cũng có thể bị xác định lại là không phải quỹ (xem phần đầu).
Nhà đầu tư cần gì từ quỹ, và luật đã thêm tờ khai mới nào?
Nhà đầu tư khai khoản đầu tư vào quỹ cơ hội đủ điều kiện mỗi năm trên Form 8997, dùng tên và EIN của quỹ, ngày và số tiền đầu tư, và mọi phần vốn đã chuyển nhượng. Quỹ cũng phải báo cáo mỗi lần nhà đầu tư chuyển nhượng trên Form 8996 line 5 và trên Form 1099-B (IRS: Chứng nhận và duy trì quỹ). Phía nhà đầu tư được trình bày trong khoản lãi vùng cơ hội được hoãn thuế của bạn.
Luật tạo ra các vùng cơ hội mới (P.L. 119-21) đã thêm một tờ khai hằng năm riêng cho quỹ theo section 6039K, cho năm thuế bắt đầu sau ngày 4 tháng 7 năm 2025 (26 USC 6039K). Quỹ cơ hội đủ điều kiện nộp tờ khai này, bao gồm từng doanh nghiệp vùng cơ hội bên dưới. Tờ khai báo cáo giá trị tài sản vào mỗi ngày kiểm tra, chi tiết về từng pháp nhân con và tài sản nắm giữ trực tiếp (mã ngành, khu vực điều tra dân số, tài sản, số căn hộ ở và việc làm), và từng nhà đầu tư đã chuyển nhượng phần vốn, người phải nhận bản trình bày bằng văn bản. IRS quy định thời gian và cách thức. Hướng dẫn Form 8996 hiện hành có trước luật này, nên hãy kiểm tra biểu mẫu mới hoặc hướng dẫn sửa đổi trước khi nộp.
Không nộp tờ khai hằng năm mới của quỹ đầy đủ và chính xác bị phạt $510 mỗi ngày, tối đa $10.000 cho mỗi tờ khai, hoặc tối đa $51.000 khi tổng tài sản của quỹ vượt quá $10.230.000. Cố ý xem thường nâng mức phạt lên $2.550 mỗi ngày với mức trần cao hơn. Các mức này áp dụng cho tờ khai đến hạn trong năm 2027 (Rev. Proc. 2025-32, section 4.59; 26 USC 6726).
Quỹ theo quy tắc vùng cơ hội mới khác gì?
Vùng cơ hội mới và điều khoản mới áp dụng cho tiền đầu tư từ ngày 1 tháng 1 năm 2027 trở đi. Vùng mới kéo dài đến ngày 31 tháng 12 năm 2036; phần lớn vùng cũ kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2028, riêng Puerto Rico sớm hơn một năm (Notice 2026-40, section 2.04 và 3.01). Khoản lãi đầu tư trước khi quy tắc mới bắt đầu vẫn bị đánh thuế vào ngày 31 tháng 12 năm 2026, nên tiền quỹ nhận muộn theo quy tắc cũ được hoãn thuế rất ít. Nên đầu tư ngay hay chờ: trao đổi cùng loại hay quỹ vùng cơ hội.
Quỹ cơ hội nông thôn đủ điều kiện (qualified rural opportunity fund) nắm giữ ít nhất 90% tài sản ở tài sản vùng cơ hội sử dụng trong các vùng hoàn toàn là nông thôn (26 USC 1400Z-2, ghi chú sửa đổi).
| Điểm | Tiền đầu tư chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 năm 2026 | Tiền đầu tư từ ngày 1 tháng 1 năm 2027 trở đi |
|---|---|---|
| Khi nào khoản lãi được hoãn thuế bị đánh thuế | Thời điểm sớm hơn giữa việc bán hoặc sự kiện buộc ghi nhận khác, và ngày 31 tháng 12 năm 2026 | Thời điểm sớm nhất giữa việc bán, sự kiện buộc ghi nhận khác, hoặc 5 năm sau khi đầu tư |
| Mức tăng giá gốc sau 5 năm | Chỉ cho tiền đầu tư chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 năm 2021: xem khoản lãi vùng cơ hội được hoãn thuế của bạn | 10%, hoặc 30% ở quỹ cơ hội nông thôn đủ điều kiện |
| Khoản lãi sau 10 năm | Được loại trừ khi bán nếu nhà đầu tư lựa chọn; khi vùng hết hạn, chỉ áp dụng cho việc bán chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 năm 2047 | Được loại trừ khi bán nếu nhà đầu tư lựa chọn; phần tăng giá trị sau ngày tròn 30 năm của khoản đầu tư bị đánh thuế |
| Tài sản có thể đủ điều kiện (xác định theo ngày mua, không theo ngày đầu tư) | Mua chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 năm 2026: mua sau ngày bắt đầu ban đầu | Mua sau đó: mua sau ngày bắt đầu của vùng mới (ngày 1 tháng 1 sau khi vùng được chỉ định) |
Những điều IRS cho biết dự định đề xuất cho quỹ hiện có. Đây chưa phải là quy định; quy định đề xuất chưa được ban hành vào thời điểm trang này được kiểm tra (Notice 2026-40, section 5):
- Vùng cũ mất quyền với tài sản mua mới. Tài sản mua sau ngày 31 tháng 12 năm 2026 để sử dụng trong vùng đã được chỉ định trước đây nhìn chung không thể là tài sản vùng cơ hội, trừ khi dùng trong một vùng được chỉ định theo quy tắc mới. Quy tắc ngày này cũng áp dụng cho cổ phiếu hoặc phần vốn hợp danh mà quỹ mua trong doanh nghiệp vùng cơ hội, nên tiền mới nhìn chung không thể đưa vào pháp nhân con hiện có ở vùng cũ (Notice 2026-40, section 2.03(3) và 5.01).
- Chuyển tiếp cho kế hoạch vốn lưu động. Tài sản như vậy vẫn có thể đủ điều kiện nếu kế hoạch bằng văn bản được thông qua chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 năm 2026, việc mua theo đúng kế hoạch, và đến thời điểm đó doanh nghiệp đã nhận ít nhất 10% và đã chi ít nhất 5% vốn lưu động theo kế hoạch (số tiền phải trả theo hợp đồng ràng buộc ký chậm nhất vào thời điểm đó được tính là đã chi). Cổ phiếu hoặc phần vốn hợp danh mua theo kế hoạch như vậy được xử lý tương tự.
- Thay thế thông thường. Việc thay thế hoặc hiện đại hóa tài sản hiện có để duy trì hoạt động kinh doanh có thể đủ điều kiện; việc mở rộng thì không.
- Sau khi vùng hết hạn. Tài sản mua trước khi vùng kết thúc, và doanh nghiệp đang hoạt động ở đó vào thời điểm đó, có thể tiếp tục coi vùng cũ là vùng cơ hội cho các phép thử về sử dụng tài sản, tổng thu nhập và tài sản vô hình đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2047.
Sổ sách xử lý promote của nhà tổ chức dự án và tiền không đủ điều kiện thế nào?
Quỹ cơ hội đủ điều kiện có thể nắm giữ cả khoản đầu tư đủ điều kiện và không đủ điều kiện, và sổ sách phải tách riêng chúng từ ngày đầu. Khoản đầu tư chỉ một phần đến từ khoản lãi được hoãn thuế được coi là hai khoản đầu tư, và chỉ phần lãi được hoãn thuế mới được hưởng ưu đãi vùng cơ hội (26 USC 1400Z-2(e)(1)).
- Promote hoặc carried interest. Phần vốn nhận được để đổi lấy dịch vụ cho quỹ, hoặc cho doanh nghiệp do quỹ sở hữu, là khoản đầu tư không đủ điều kiện (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii)). Phần lợi nhuận tương lai (profits interest) để đổi lấy dịch vụ được nắm giữ trong một hợp danh riêng không làm ảnh hưởng khoản đầu tư đủ điều kiện của chính người nắm giữ (IRS FAQ, Q28). Cách đánh thuế chính phần promote: quy tắc ba năm cho carried interest.
- Tiền không phải khoản lãi được hoãn thuế. Tiền mặt vượt quá khoản lãi mà nhà đầu tư lựa chọn hoãn thuế là khoản đầu tư không đủ điều kiện (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
- Tài sản thay cho tiền mặt. Phần đủ điều kiện bị giới hạn ở giá gốc của tài sản góp vốn (IRS FAQ, Q19).
Hãy giữ tài khoản vốn riêng cho từng loại, với ngày và số tiền lãi của từng nhà đầu tư và ngày tiền về. K-1 của quỹ và Form 8997 của nhà đầu tư phụ thuộc vào các tài khoản này. Tờ khai ở cấp thương vụ được trình bày trong tờ khai thuế của dự án góp vốn chung bất động sản.
Các tiểu bang có theo việc hoãn thuế vùng cơ hội không?
Không phải tất cả. California không áp dụng theo việc hoãn thuế hay khoản loại trừ: người nộp thuế California khai toàn bộ khoản lãi trong năm bán (Hướng dẫn FTB Schedule D (540)). Các tiểu bang khác mỗi nơi một khác, nên hãy kiểm tra từng tiểu bang nơi nhà đầu tư nộp tờ khai. Tờ khai tiểu bang của quỹ và khấu trừ tại nguồn cho nhà đầu tư ngoài tiểu bang: tờ khai tiểu bang của quỹ và khấu trừ tại nguồn cho thành viên không cư trú.
Ví dụ
Chỉ mang tính minh họa, tính bằng đô la Hoa Kỳ. Giả định quỹ là hợp danh theo năm dương lịch.
Quỹ không đạt phép thử tài sản
Một quỹ có $10.000.000 tổng tài sản và $8.000.000 tài sản vùng cơ hội vào cả hai ngày kiểm tra, nên tỷ lệ bình quân là 80%. Nếu cùng số liệu đó giữ nguyên vào cuối mỗi tháng, phần thiếu mỗi tháng là $9.000.000 (90% tài sản) trừ $8.000.000, tức $1.000.000. Với lãi suất nộp thiếu minh họa 7%, tiền phạt là $1.000.000 × 7% ÷ 12, khoảng $5.833 mỗi tháng, hay khoảng $70.000 cho cả năm. Các thành viên hợp danh chia tiền phạt theo tỷ lệ chia thu nhập và lỗ, trừ khi quỹ chứng minh được lý do chính đáng.
Năm đầu tiên bắt đầu giữa năm
Một LLC bị đánh thuế như hợp danh được thành lập ngày 10 tháng 3. Nhà đầu tư góp $2.000.000 khoản lãi được hoãn thuế vào ngày 20 tháng 3 và $3.000.000 vào ngày 15 tháng 5.
- Nếu Form 8996 ghi tháng 4 là tháng đầu tiên, khoản tiền ngày 20 tháng 3 không thể dùng để hoãn thuế. Ghi tháng 3 sẽ tránh được điều đó.
- Với tháng 3 là tháng đầu tiên, ngày kiểm tra thứ nhất là ngày 31 tháng 8 và ngày thứ hai là ngày 31 tháng 12.
- Cả hai khoản góp vốn đều đến trong vòng 6 tháng trước ngày 31 tháng 8 (ngày 20 tháng 3 sớm hơn khoảng 5 tháng). Mọi khoản giữ ở dạng tiền mặt, tương đương tiền hoặc nợ từ 18 tháng trở xuống kể từ ngày làm việc thứ năm sau khi nhận có thể được loại khỏi phép thử ngày 31 tháng 8.
Cải tạo tòa nhà đã mua
Một quỹ mua một tòa nhà đã qua sử dụng trong vùng cơ hội với giá $5.000.000, trong đó $1.000.000 là đất. Để cải tạo đáng kể, quỹ phải cộng thêm hơn $4.000.000 vào giá gốc của tòa nhà trong vòng 30 tháng. Ở vùng cơ hội gồm toàn bộ là khu vực nông thôn, quỹ phải cộng thêm hơn $2.000.000.
Trường hợp của bạn khác?
- Bạn đã bỏ lỡ Form 8996 hoặc quỹ không đạt phép thử: cách khắc phục tùy vào sự việc, và việc hoãn thuế của nhà đầu tư phụ thuộc vào đó. Xem hỗ trợ thuế và báo cáo cho quỹ.
- Bạn đang lập quỹ cho khoản lãi của chính mình: hãy xác nhận phân loại thuế của pháp nhân, tháng đầu tiên và người bán tài sản trước khi chuyển tiền. Xem hỗ trợ thuế và báo cáo cho quỹ.
- Bạn là nhà đầu tư và khoản lãi được hoãn thuế sắp đến hạn: xem khoản lãi vùng cơ hội được hoãn thuế của bạn.
- Bạn đang chọn giữa trao đổi theo 1031 và quỹ: xem trao đổi cùng loại hay quỹ vùng cơ hội.
- Quỹ là thương vụ góp vốn chung có nhà đầu tư bên ngoài: xem tờ khai thuế của dự án góp vốn chung bất động sản.
- Promote của nhà tổ chức dự án đang bị đặt câu hỏi: xem quy tắc ba năm cho carried interest.
- Nhà đầu tư sống ở nhiều tiểu bang: xem tờ khai tiểu bang của quỹ và khấu trừ tại nguồn cho thành viên không cư trú.
- Có thành viên hợp danh nước ngoài: xem thành viên hợp danh nước ngoài và khấu trừ tại nguồn.
- Quỹ là công ty: xem hỗ trợ thuế công ty.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Hạn nộp Form 1120-S thông thường theo năm dương lịch Sau ngày kết thúc năm; cuối tuần và ngày lễ theo luật định có thể dời ngày này. | Ngày 15 tháng 3 | IRS: Hạn nộp Form 1120-S thông thường theo năm dương lịch Đã kiểm tra |
| Hạn nộp Form 1120 của C corporation theo năm dương lịch Thông thường là ngày 15 của tháng thứ tư sau năm thuế; cuối tuần, ngày lễ và gia hạn có thể làm thay đổi ngày nộp | 15 tháng 4 của năm kế tiếp | IRS: Hướng dẫn Form 1120 Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tài sản của quỹ cơ hội đủ điều kiện phải là tài sản vùng cơ hội Bình quân của tỷ lệ vào ngày cuối cùng của kỳ 6 tháng đầu tiên và vào ngày cuối cùng của năm thuế | 90% | US Code: 26 USC 1400Z-2(d)(1) Đã kiểm tra |
| Giới hạn ngày hiệu lực hồi tố của Form 8832 Lựa chọn phân loại pháp nhân nhìn chung không thể có hiệu lực sớm hơn mức này trước ngày nộp | 75 ngày | IRS: Form 8832 và hướng dẫn Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ sở hữu chung mà vượt trên mức đó bên bán là bên liên quan khi mua tài sản vùng cơ hội Hơn tỷ lệ này, theo section 267(b) và 707(b)(1) với 20 phần trăm thay cho 50 phần trăm (26 USC 1400Z-2(e)(2)) | 20% | eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(d)-2(b)(1) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tối thiểu của tài sản hữu hình của doanh nghiệp vùng cơ hội phải là tài sản kinh doanh vùng cơ hội Tính theo giá trị, tài sản hữu hình sở hữu hoặc thuê (phép thử "gần như toàn bộ", substantially all) | 70% | IRS: Notice 2026-40, section 2.03(4)(b); 26 CFR 1.1400Z2(d)-1(d) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tối thiểu của tổng thu nhập của doanh nghiệp vùng cơ hội phải đến từ hoạt động kinh doanh tích cực tại vùng cơ hội Section 1397C(b)(2) như được áp dụng bởi 26 USC 1400Z-2(d)(3) | 50% | IRS: Notice 2026-40, section 2.03(4)(a) Đã kiểm tra |
| Mức trần tài sản tài chính không đủ điều kiện của doanh nghiệp vùng cơ hội Thấp hơn tỷ lệ này của bình quân tổng giá gốc chưa điều chỉnh của tài sản thuộc pháp nhân; không tính vốn lưu động hợp lý | 5% | IRS: Notice 2026-40, section 2.03(4)(a) Đã kiểm tra |
| Phần giá gốc tăng thêm cần có để cải tạo đáng kể tài sản tại vùng cơ hội hoàn toàn ở nông thôn Tính trên giá gốc đã điều chỉnh của tài sản vào đầu thời hạn 30 tháng; có hiệu lực từ ngày 4 tháng 7 năm 2025 (nếu không thì là 100%) | 50% | IRS: Cập nhật Hướng dẫn Form 8996 theo Notice 2025-50 Đã kiểm tra |
| Năm thuế đầu tiên áp dụng tờ khai quỹ cơ hội đủ điều kiện theo section 6039K Ngày có hiệu lực của 26 USC 6039K (P.L. 119-21, section 70421(d)(5)) | Năm thuế bắt đầu sau ngày 4 tháng 7 năm 2025 | US Code: 26 USC 6039K Đã kiểm tra |
| Tiền phạt mỗi ngày khi không nộp tờ khai quỹ cơ hội đủ điều kiện đầy đủ và chính xác, tờ khai đến hạn năm 2027 Section 6726(a) đã điều chỉnh theo lạm phát | $510 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.59 Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt section 6726 tối đa cho mỗi tờ khai quỹ cơ hội đủ điều kiện, tờ khai đến hạn năm 2027 Quỹ có tổng tài sản bằng hoặc thấp hơn ngưỡng quỹ lớn | $10.000 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.59 Đã kiểm tra |
| Mức tiền phạt section 6726 tối đa cho mỗi tờ khai của quỹ cơ hội đủ điều kiện lớn, tờ khai đến hạn năm 2027 Tổng tài sản vào ngày cuối cùng của năm thuế cao hơn ngưỡng quỹ lớn | $51.000 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.59 Đã kiểm tra |
| Tổng tài sản mà vượt trên mức đó quỹ cơ hội đủ điều kiện chịu mức trần section 6726 cao hơn, tờ khai đến hạn năm 2027 Xác định vào ngày cuối cùng của năm thuế | $10.230.000 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.59 Đã kiểm tra |
| Tiền phạt mỗi ngày theo section 6726 khi cố ý bỏ qua quy định, tờ khai đến hạn năm 2027 Mức trần tăng lên $51.000 cho mỗi tờ khai, hoặc $255.000 đối với quỹ lớn | $2.550 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.59 Đã kiểm tra |
| Năm nộp tờ khai áp dụng cho tiền phạt section 6698 đã điều chỉnh theo lạm phát trong hướng dẫn này Mức $260 áp dụng cho các tờ khai phải nộp trong năm dương lịch này, không phải cho mọi tờ khai của một năm thuế cụ thể. | 2027 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.55 Đã kiểm tra |
| Ngày đầu tư đầu tiên theo quy tắc vùng cơ hội sửa đổi Khoản lãi đầu tư từ ngày này trở đi được hoãn thuế đến thời điểm tròn 5 năm sau khi đầu tư, hoặc đến khi bán hay có sự kiện buộc ghi nhận khoản lãi được hoãn (inclusion event) khác | Ngày 1 tháng 1 năm 2027 | IRS: Notice 2026-40, section 4.02 Đã kiểm tra |
| Ngày kết thúc thời kỳ chỉ định của các vùng cơ hội được chỉ định trong năm 2026 Thời kỳ chỉ định bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2027 | Ngày 31 tháng 12 năm 2036 | IRS: Notice 2026-40, section 3.01(2) Đã kiểm tra |
| Ngày kết thúc thời kỳ chỉ định của các vùng cơ hội đã được chỉ định trước đây (trừ Puerto Rico) Các vùng được coi là vùng cơ hội của Puerto Rico kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2027 | Ngày 31 tháng 12 năm 2028 | IRS: Notice 2026-40, section 2.04(2)(c) Đã kiểm tra |
| Ngày phải ghi nhận khoản lãi được hoãn thuế từ khoản đầu tư vùng cơ hội thực hiện trước năm 2027 Phần lãi được hoãn thuế còn lại từ khoản đầu tư đủ điều kiện vẫn đang nắm giữ được ghi nhận vào năm thuế có chứa ngày này | Ngày 31 tháng 12 năm 2026 Năm thuế 2026 | IRS: Notice 2026-40, section 4.01 Đã kiểm tra |
| Ngày đầu tư muộn nhất để đủ thời gian nắm giữ 5 năm chậm nhất vào thời điểm ghi nhận khoản lãi ngày 31 tháng 12 năm 2026 Suy ra: mức tăng 5 năm chỉ áp dụng nếu khoản đầu tư đã được nắm giữ ít nhất 5 năm vào ngày 31 tháng 12 năm 2026 | Ngày 31 tháng 12 năm 2021 Năm thuế 2026 | eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(b)-1(e)(3) và (g)(2) Đã kiểm tra |
| Mức tăng giá gốc cho khoản đầu tư vào vùng cơ hội thực hiện sau năm 2026 và nắm giữ ít nhất 5 năm Tính trên khoản lãi được hoãn thuế; số tiền đầu tư vào quỹ cơ hội đủ điều kiện sau ngày 31 tháng 12 năm 2026 (26 USC 1400Z-2(b)(2)(B)(iii) đã sửa đổi) | 10% | GovInfo: Public Law 119-21, section 70421(c)(2) Đã kiểm tra |
| Mức tăng giá gốc cho khoản đầu tư vào quỹ cơ hội nông thôn đủ điều kiện (qualified rural opportunity fund) thực hiện sau năm 2026 và nắm giữ ít nhất 5 năm Tính trên khoản lãi được hoãn thuế; số tiền đầu tư vào quỹ cơ hội nông thôn đủ điều kiện sau ngày 31 tháng 12 năm 2026 (26 USC 1400Z-2(b)(2)(B)(iii) đã sửa đổi) | 30% | GovInfo: Public Law 119-21, section 70421(c)(2) Đã kiểm tra |
| Ngày chuyển nhượng cuối cùng được bảo vệ khi việc chỉ định vùng cơ hội hết hạn (khoản đầu tư trước năm 2027) Lựa chọn 10 năm không bị ảnh hưởng chỉ vì việc chỉ định vùng cơ hội kết thúc, đối với các lần chuyển nhượng vào hoặc trước ngày này | Ngày 31 tháng 12 năm 2047 | eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(c)-1(c) Đã kiểm tra |
| Ngày mua cuối cùng đối với tài sản và phần vốn trong quỹ theo quy tắc ban đầu về việc mua sau năm 2017 Tài sản, cổ phiếu hoặc phần vốn hợp danh mua sau ngày này phải được mua sau ngày bắt đầu áp dụng hoặc ngày áp dụng của vùng cơ hội (P.L. 119-21 section 70421(c)(5)(B)) | Ngày 31 tháng 12 năm 2026 | IRS: Notice 2026-40, section 5.01(1) Đã kiểm tra |
| Hạn thông qua kế hoạch vốn lưu động để được miễn giảm chuyển tiếp tại vùng cơ hội đã được chỉ định trước đây Tài sản mua sau đó theo kế hoạch vẫn có thể đủ điều kiện nếu đáp ứng các điều kiện chuyển tiếp khác | Ngày 31 tháng 12 năm 2026 | IRS: Notice 2026-40, section 5.01(2)(b) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ vốn lưu động dự kiến mà doanh nghiệp vùng cơ hội phải nhận được chậm nhất vào hạn chuyển tiếp Tính trên tổng tài sản vốn lưu động ước tính được nêu trong kế hoạch bằng văn bản, đã nhận được chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2026 | 10% | IRS: Notice 2026-40, section 5.01(2)(b) Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ vốn lưu động dự kiến mà doanh nghiệp vùng cơ hội phải chi chậm nhất vào hạn chuyển tiếp Tính trên tổng tài sản vốn lưu động ước tính, đã chi chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2026; các khoản phải trả theo thỏa thuận ràng buộc ký trước ngày 1 tháng 1 năm 2027 được tính | 5% | IRS: Notice 2026-40, section 5.01(2)(b) Đã kiểm tra |
| Ngày cuối cùng mà một vùng đã được chỉ định trước đây và đã hết hạn vẫn được coi là vùng cơ hội cho các phép thử của quỹ và doanh nghiệp Các quy tắc an toàn IRS dự kiến đề xuất cho tài sản đã mua và doanh nghiệp đã hoạt động trước khi vùng cơ hội hết hạn | Ngày 31 tháng 12 năm 2047 | IRS: Notice 2026-40, section 5.02 Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- IRS: Hướng dẫn Form 8996
- IRS: Form 8996 (bản sửa đổi tháng 12 năm 2021)
- IRS: Chứng nhận và duy trì quỹ cơ hội đủ điều kiện
- IRS: Câu hỏi thường gặp về vùng cơ hội
- IRS: Cập nhật Hướng dẫn Form 8996 theo Notice 2025-50
- IRS: Hướng dẫn Form 1065
- IRS: Notice 2026-40, hướng dẫn chuyển tiếp về vùng cơ hội đủ điều kiện
- IRS: Revenue Procedure 2025-32
- IRS: Văn bản giải đáp riêng (private letter ruling) 202324006
- US Code: 26 USC 1400Z-2
- US Code: 26 USC 6039K
- US Code: 26 USC 6726
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(a)-1
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(b)-1
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(c)-1
- eCFR: 26 CFR 301.7701-3
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(d)-1
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(d)-2
- eCFR: 26 CFR 1.1400Z2(f)-1
- California Franchise Tax Board: Hướng dẫn Schedule D (540)
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.