合格機會基金（QOF）設立指南：8996 表自我認證

哪些實體可以成為合格機會基金？基金何時開始？

合格機會基金（QOF）是為投資機會區（opportunity zone，美國聯邦指定的低收入社區）財產而設立的公司或合夥企業，包括按其中一種課稅的 LLC，而且資產中至少 90% 須為機會區財產（26 USC 1400Z-2(d)(1)）。QOF 無須申請或審批。實體用 8996 表自我認證，基金從該表所填的第一個月開始。

機會區財產是指以現金向機會區企業購買的股票或合夥權益，或基金自行持有的機會區企業財產：即向非關聯賣方購買或租賃的有形財產，在持有期間的絕大部分時間都在機會區內使用，而且屬於機會區內的新財產或經過大幅改良（26 USC 1400Z-2(d)(2)；法規第 1.1400Z2(d)-2(b) 條）。

設立合格機會基金有六個步驟：

1. 成立按合夥企業或公司課稅的美國實體，按美國州、哥倫比亞特區、屬地或部落法律設立（法規第 1.1400Z2(d)-1(a)(1) 條；IRS 常見問題第 Q39 題）。單一成員 LLC 預設為被忽略實體，因此須增加第二名成員，或選擇按公司課稅：由所有者簽署 8832 表，生效日期最早只能追溯至提交前 75 天（26 CFR 301.7701-3(b)(1)、(c)）。現有實體如果從第一個月起符合每項規則，也可以成為 QOF。
2. 在資金到帳前確定稅務分類。如果 QOF 日後在合夥企業與公司之間轉換，或變成被忽略實體，每位投資者的全部投資都會發生計入事件（inclusion event，即結束遞延、使遞延收益計入收入的事件）（法規第 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i) 條）。持有滿 10 年後，合夥企業或 S 公司形式 QOF 的投資者，可在基金出售自身財產時選擇排除收益，每年須在按時提交（不含延期）的稅表上作出選擇；C 公司形式 QOF 的投資者只有在出售其股份時才享有排除，REIT 形式基金的資本利得股息除外（法規第 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii)、(e) 條）。
3. 說明業務目的。在基金第一個年度結束時或之前，設立文件應描述 QOF 預期經營的業務（8996 表填表說明，第 2 行）。
4. 為 QOF 申請自己的 EIN。投資者須在 8997 表上申報這個 EIN。
5. 選定第一個月：不得早於實體成立，也不得晚於第一筆遞延收益資金到帳的月份。較早投入的資金不能支持遞延，會成為不合格投資（8996 表填表說明，第 4 行；法規第 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii) 條）。如果月份留空，即視為稅務年度的第一個月。
6. 投資並申報。在第一個測試日期之前，把現金投入機會區財產，或投入有書面營運資金計劃的機會區企業。從第一份稅表開始，每份按時提交的稅表都要附上 8996 表。

為遞延自己收益而設立的 QOF 適用相同規則，但有兩個陷阱。第一，如果安排的目的是取得稅務效果而不真正投資機會區，可能被重新定性，使該實體不算 QOF；法規舉的例子是所有者自我認證、每年繳納罰款，卻從不投資機會區財產（法規第 1.1400Z2(f)-1(c) 條）。第二，機會區財產必須向非關聯賣方購買：持有超過 20% 的擁有權（家庭成員和關聯實體一併計算）即構成關聯。所有者出售給自己控制的基金的土地，不算機會區財產（26 USC 1400Z-2(e)(2)；法規第 1.1400Z2(d)-2(b)(1) 條）。

以下情況並不簡單：錯過第一份 8996 表、第一個月晚於投資者資金到帳的月份、為自己的收益設立 QOF，或按新機會區規則投入資金。這些情況可能需要設立和補救基金申報的協助。

需要收集的資料：成立日期和文件、QOF 的 EIN 和稅務分類、每位投資者的收益日期和金額、出資日期、每項財產的賣方及賣方是否與基金有共同所有者、兩個測試日期的資產價值和估值方法、每家子公司的測試數字、每項財產的 11 位數人口普查區編號，以及任何書面營運資金計劃。

如何用 8996 表自我認證？何時提交？

QOF 每年把 8996 表附在自己的所得稅表上，於稅表截止日期（包括延期）或之前提交（IRS：認證和維持基金）。合夥企業形式的 QOF 即使沒有收入或費用，也要提交 1065 表連同 8996 表，在 Schedule B 第 25 題回答「是」，並在該處填入 8996 表第 15 行的任何罰款（1065 表填表說明）。公司形式的 QOF 則把這份表格附在 1120 表或 1120-S 表上（8996 表填表說明，誰必須提交）。

提交這份表格即表示計入的財產屬於機會區財產，包括每家子公司都是機會區企業，因此 QOF 需要從每家子公司取得足夠可依賴的資料（8996 表填表說明）。

QOF 之下的機會區企業不提交 8996 表；該企業提交自己的合夥企業稅表或公司稅表。見您的企業要提交哪些稅表和您的第一份企業稅表。

如果錯過第一份 8996 表怎麼辦？

IRS 沒有公布自動補救方法。法規要求按時提交稅表（法規第 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i) 條），所以僅提交附有 8996 表的更正稅表可能並不足夠。

在一份已公布的裁定中，某合夥企業的報稅員漏交這份表格，投資者收到 IRS 通知，指其 8997 表上的 EIN 不是已認證的基金。合夥企業提交更正稅表後，根據第 9100 條減免規則獲得額外時間完成認證；這套規則允許 IRS 就錯過的選擇給予更多時間（PLR 202324006）。私人信函裁定只約束提出申請的納稅人，而每位投資者的遞延都面臨風險，所以要盡快行動。投資者一方的內容見您的機會區遞延收益。

QOF 的資產測試在何時計量？

每年在兩個日期計量：QOF 稅務年度首 6 個月期間的最後一天，以及稅務年度的最後一天。如果兩個百分比的平均值至少為 90%，QOF 即通過測試（26 USC 1400Z-2(d)(1)）。

在第一個年度，6 個月期間從 8996 表所填的第一個月開始。如果 QOF 的第一個月是 12 個月年度的第七個月或之後，就只有年終測試（法規第 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv) 條）。第一個月之前的月份不計算罰款。

資產價值按 QOF 的適用財務報表計算；如果沒有適用財務報表，大多按成本計算，租賃財產則按租金現值計算。QOF 全年使用同一種方法，並在 8996 表上標明（8996 表填表說明，價值確定；法規第 1.1400Z2(d)-1(b) 條）。

哪些資產可以不計入 QOF 資產測試？

新資金和再投資的出售所得享有寬限期，只要現金一直以現金、現金等價物或期限 18 個月或以下的債務形式持有。

最後一行正是很多 QOF 透過子公司持有財產的原因：下文的營運資金安全港保護的是機會區企業內的現金，而不是 QOF 持有的現金。

QOF 應直接持有財產，還是透過機會區企業持有？

QOF 可以自行擁有機會區企業財產，也可以擁有持有該財產的機會區企業的股票或合夥權益。直接持有時，只有本身屬於機會區企業財產的資產，才計入 QOF 的 90%。透過子公司持有時，如果子公司通過以下測試，全部權益都可以計入；這些測試為現金和部分不合格資產留有空間（Notice 2026-40，第 2.03(4) 節；法規第 1.1400Z2(d)-1(d) 條）。

QOF 的股票或合夥權益必須以現金向子公司購買；QOF 買入時，子公司必須是機會區企業，或為成為機會區企業而新成立，並在 QOF 持有權益期間的絕大部分時間內保持機會區企業身份（26 USC 1400Z-2(d)(2)）。如果子公司在某個測試日期未通過測試，QOF 就每家企業可享有一次 6 個月的補救期；就年終日期而言，只有在 QOF 申請稅表延期時才可享有（法規第 1.1400Z2(d)-1(d)(6) 條）。

機會區營運資金安全港如何運作？

如果符合以下三項條件，機會區企業內的現金算作合理營運資金，而不是不合格金融財產（法規第 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v) 條）：

1. 現金已書面指定用於在機會區內發展業務，例如購買、興建或大幅改良財產。
2. 符合一般業務啟動情況的書面時間表，規定在收到現金後 31 個月內用完。
3. 現金實際上大致按計劃使用。

初創企業可以疊加多份申請，總期限最長 62 個月，前提是每份申請各自符合規則，而且較後的現金屬於原計劃的一部分。等待已完成的政府申請不會破壞安全港，聯邦宣布的災難最多可再延長 24 個月（8996 表填表說明）。請保留註明日期的計劃和時間表，這些就是證據。

怎樣才算大幅改良機會區內的建築物？

購入的建築物如果已在機會區內使用，就必須大幅改良：在購入後任何 30 個月期間內，QOF 增加的計稅基礎必須超過該期間開始時的調整後計稅基礎（26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)）。簡單來說，QOF 對建築物的投資必須超過原來的兩倍。土地不計算在內：測試按建築物的計稅基礎計量，其下的土地無須另行改良（法規第 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv) 條）。

尚未有人在機會區內投入使用的建築物無須改良，因為其原始使用從 QOF 開始。以下不動產也無須改良：從機會區指定前開始連續空置至少一個曆年、購入時仍然空置；或從指定後開始連續空置三個曆年（法規第 1.1400Z2(d)-2(b)(3) 條）。

如果財產位於完全由農村地區組成的機會區，增加的金額只需超過調整後計稅基礎的 50%。這項變更從法律頒布日期起適用，Notice 2025-50 列出了哪些現有機會區完全屬於農村（IRS：8996 表填表說明更新）。

仍在改良中的建築物，如果 QOF 合理預期會完成，在 30 個月內算作機會區財產。同一契據地塊上的多座建築物可視為一項財產（8996 表填表說明）。未改良的土地無須改良，除非購入時無意作超過輕微程度的改良（法規第 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv) 條）。

QOF 未通過資產測試會被罰多少？

QOF 每個不足的月份，罰款等於不足額乘以 IRS 當月的少繳稅款利率。不足額是總資產的 90% 減去 QOF 持有的機會區財產，兩者都按當月最後一天的價值計算（26 USC 1400Z-2(f)(1)；8996 表第 IV 部分）。

• 計算方法。8996 表第 IV 部分採用每季公布的少繳稅款利率，並除以 12，因為該利率是年利率（8996 表填表說明，第 IV 部分）。
• 合夥企業形式的 QOF。每位合夥人按其分攤基金收入和虧損的方式，承擔各自份額的罰款（26 USC 1400Z-2(f)(2)）。
• 合理原因。如果未通過測試是基於合理原因，則不罰款（26 USC 1400Z-2(f)(3)）。IRS 會寄出通知，列明罰款、減免程序和繳款說明。

法條對不足額的補救措施是這項罰款，而不是喪失 QOF 資格。但喪失資格（包括撤銷認證）屬於計入事件：投資者的遞延隨即結束，餘下的遞延收益須課稅（法規第 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) 和 (c)(15) 條）。QOF 如何自行撤銷認證交由 IRS 表格規定，而現行 8996 表填表說明沒有列出步驟；IRS 撤銷認證的規則屬於保留條文，尚未發布（法規第 1.1400Z2(d)-1(a)(3) 和 (a)(4) 條）。從未真正投資的 QOF 也可能被重新定性為不是基金（見第一部分）。

投資者需要 QOF 提供什麼？法律新增了哪份申報表？

投資者每年用 8997 表申報其基金投資，填寫 QOF 的名稱和 EIN、投資日期和金額，以及任何已處置的權益。QOF 也必須在 8996 表第 5 行和 1099-B 表上申報每位投資者的每次處置（IRS：認證和維持基金）。投資者一方的內容見您的機會區遞延收益。

設立新機會區的法律（P.L. 119-21）根據第 6039K 條新增了一份獨立的年度基金申報表，適用於 2025 年 7 月 4 日之後開始的稅務年度（26 USC 6039K）。這份申報表由 QOF 提交，涵蓋其下的每家機會區企業。申報表要列出每個測試日期的資產價值、每家子公司和直接持有財產的詳情（行業代碼、人口普查區、財產、住宅單位和職位），以及每位處置權益的投資者，這些投資者必須收到書面聲明。提交時間和方式由 IRS 規定。現行 8996 表填表說明早於這項法律，所以提交前請查看是否有新表格或修訂的填表說明。

未提交完整且正確的申報表，每天罰款 $510，每份申報表上限 $10,000；如果 QOF 的總資產超過 $10,230,000，上限為 $51,000。故意無視規定時，罰款提高至每天 $2,550，上限也更高。這些金額適用於 2027 到期的申報表（Rev. Proc. 2025-32，第 4.59 節；26 USC 6726）。

新機會區規則下的 QOF 有何不同？

新機會區和新條款適用於 2027 年 1 月 1 日 起投入的資金。新機會區有效至 2036 年 12 月 31 日；大多數舊機會區於 2028 年 12 月 31 日 結束，波多黎各的舊機會區則早一年結束（Notice 2026-40，第 2.04 和 3.01 節）。新規則開始前投入的收益仍在 2026 年 12 月 31 日 課稅，所以 QOF 按舊規則較晚收取的資金只能遞延很短時間。現在投資還是等待：見同類財產交換還是機會區基金。

合格農村機會基金把至少 90% 的資產投資於在完全屬於農村的機會區內使用的機會區財產（26 USC 1400Z-2，修訂註釋）。

以下是 IRS 表示擬就現有 QOF 提出的規則。這些尚未成為法規；本頁核查時，擬議法規尚未發布（Notice 2026-40，第 5 節）：

• 舊機會區不再接受新購財產。在 2026 年 12 月 31 日 之後購買、用於先前指定機會區的財產，一般不能成為機會區財產，除非該財產用於按新規則指定的機會區。同一日期規則也適用於 QOF 購買的機會區企業股票或合夥權益，因此新資金一般不能投入現有的舊機會區子公司（Notice 2026-40，第 2.03(3) 和 5.01 節）。
• 營運資金計劃的過渡安排。如果書面計劃在 2026 年 12 月 31 日 或之前採納、購買按計劃進行，而且到該日為止企業已收到至少 10% 並已花費至少 5% 的計劃營運資金（該日或之前簽署的具約束力合約下的應付款項算作已花費），這類財產仍可合資格。按這類計劃購買的股票或合夥權益也同樣處理。
• 一般更換。為維持業務運作而更換或更新現有財產可以合資格；擴充則不可以。
• 機會區到期後。在機會區結束前購買的財產，以及當時已在該區積極經營的企業，可以在 2047 年 12 月 31 日 或之前，繼續把舊機會區視為機會區，用於財產使用、總收入和無形財產測試。

QOF 的帳目如何處理發起人分成和不合格資金？

QOF 可以同時持有合格投資和不合格投資，帳目必須從第一天起把兩者分開。只有部分來自遞延收益的投資，視為兩項投資，只有遞延收益部分享有機會區優惠（26 USC 1400Z-2(e)(1)）。

• 發起人分成或附帶權益。為向 QOF 或 QOF 擁有的企業提供服務而取得的權益，屬於不合格投資（法規第 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii) 條）。在另一家合夥企業中持有的服務利潤權益，不會影響持有人本身的合格投資（IRS 常見問題第 Q28 題）。發起人分成本身如何課稅：見附帶權益的三年規則。
• 不屬於遞延收益的資金。超出投資者選擇遞延的收益的現金，屬於不合格投資（法規第 1.1400Z2(a)-1(c)(6) 條）。
• 以財產代替現金。合格部分以所投入財產的計稅基礎為限（IRS 常見問題第 Q19 題）。

每個類別都要設獨立的資本帳戶，記錄每位投資者的收益日期和金額，以及現金到帳日期。QOF 的 K-1 和投資者的 8997 表都依賴這些記錄。項目層面的稅表見房地產聯合投資稅表。

美國各州是否跟隨機會區遞延？

並非全部。加州不跟隨遞延或排除：加州納稅人須在出售年度申報全部收益（FTB Schedule D (540) 填表說明）。其他州的做法各有不同，因此請逐一檢查投資者須報稅的每個州。基金州稅表及外州投資者的預扣稅：見基金州稅表與非居民預扣稅。

示例

僅作說明，金額以美元計。假設是曆年制的合夥企業形式 QOF。

未通過資產測試的 QOF

某 QOF 在兩個測試日期都有 $10,000,000 總資產和 $8,000,000 機會區財產，平均比例為 80%。如果每個月底的數字都相同，每月不足額就是 $9,000,000（資產的 90%）減 $8,000,000，即 $1,000,000。以說明用的 7% 少繳稅款利率計算，罰款為 $1,000,000 × 7% ÷ 12，每月約 $5,833，全年約 $70,000。除非 QOF 證明有合理原因，合夥人須按分攤收入和虧損的方式分攤罰款。

年中成立的第一個年度

一家按合夥企業課稅的 LLC 於 3 月 10 日成立。投資者於 3 月 20 日投入 $2,000,000 遞延收益，5 月 15 日再投入 $3,000,000。

• 如果 8996 表把 4 月填為第一個月，3 月 20 日的資金就不能支持遞延。填 3 月則可避免這個問題。
• 以 3 月為第一個月，第一個測試日期是 8 月 31 日，第二個是 12 月 31 日。
• 兩筆出資都在 8 月 31 日前 6 個月內到帳（3 月 20 日約早 5 個月）。從收到後第五個營業日起以現金、現金等價物或 18 個月或以下債務形式持有的金額，可以不計入 8 月 31 日的測試。

改良購入的建築物

某 QOF 以 $5,000,000 購入機會區內一座舊建築物，其中 $1,000,000 是土地。要大幅改良，QOF 必須在 30 個月內為建築物的計稅基礎增加超過 $4,000,000。如果機會區完全由農村地區組成，則須增加超過 $2,000,000。

您的情況不同？

• 您錯過了 8996 表，或 QOF 未通過測試：補救方法取決於具體事實，而投資者的遞延取決於補救結果。見基金稅務與申報協助。
• 您正為自己的收益設立 QOF：在資金轉移前，確認實體的稅務分類、第一個月和財產賣方。見基金稅務與申報協助。
• 您是投資者，遞延收益即將到期課稅：見您的機會區遞延收益。
• 您正在 1031 交換與 QOF 之間作選擇：見同類財產交換還是機會區基金。
• QOF 是有外部投資者的聯合投資項目：見房地產聯合投資稅表。
• 發起人分成存在疑問：見附帶權益的三年規則。
• 投資者住在多個州：見基金州稅表與非居民預扣稅。
• 有外國合夥人：見外國合夥人與預扣稅。
• QOF 是公司：見公司稅務協助。