Form 8996: cómo crear un fondo de oportunidad calificado

¿Quién puede ser un fondo de oportunidad calificado y cuándo comienza?

Un fondo de oportunidad calificado (qualified opportunity fund) de EE. UU. es una corporación o sociedad de personas, incluida una LLC que tributa como cualquiera de ellas, organizada para invertir en bienes en zona de oportunidad y que mantiene al menos el 90% de sus activos en esos bienes (26 USC 1400Z-2(d)(1)). No hay solicitud ni aprobación. La entidad se autocertifica en el Form 8996, y el fondo comienza en el primer mes que indica en ese formulario.

Los bienes en zona de oportunidad son acciones o una participación en una sociedad de personas compradas en efectivo a un negocio en zona de oportunidad, o bienes de negocio en zona que el propio fondo posee: bienes tangibles comprados a un vendedor no relacionado o arrendados, usados en una zona durante sustancialmente todo el tiempo de tenencia, y que son nuevos en la zona o se mejoran sustancialmente (26 USC 1400Z-2(d)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)).

Crear un fondo de oportunidad calificado requiere seis pasos:

1. Forme una entidad de EE. UU. que tribute como sociedad de personas o corporación, organizada según la ley de un estado de EE. UU., del Distrito de Columbia, de un territorio o de una nación tribal (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, Q39). Una LLC de un solo miembro es por defecto una entidad ignorada, así que necesita un segundo miembro o una elección para tributar como corporación: el Form 8832, firmado por el propietario, que puede surtir efecto como máximo 75 días antes de su presentación (26 CFR 301.7701-3(b)(1), (c)). Una entidad existente puede convertirse en fondo si cumple todas las reglas desde su primer mes.
2. Defina la clasificación fiscal antes de que entre el dinero. Si el fondo cambia después de sociedad de personas a corporación o viceversa, o pasa a ser una entidad ignorada, cada inversor tiene un evento de inclusión por toda su inversión (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i)). Después de 10 años, los inversores de un fondo que es sociedad de personas o corporación S pueden elegir excluir la ganancia cuando el fondo vende sus propios bienes, cada año en su declaración presentada a tiempo sin prórrogas; los inversores de un fondo que es corporación C obtienen la exclusión solo cuando venden sus acciones, salvo los dividendos de ganancias de capital de un fondo que es REIT (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e)).
3. Indique el propósito. A más tardar al final del primer año del fondo, los documentos de constitución deben describir el negocio que el fondo espera realizar (instrucciones del Form 8996, línea 2).
4. Obtenga un EIN propio para el fondo. Los inversores lo declaran en el Form 8997.
5. Elija el primer mes: no antes de que se forme la entidad y no después del mes en que llega el primer dinero de ganancia diferida. El dinero invertido antes no puede respaldar un diferimiento y se convierte en una inversión no calificada (instrucciones del Form 8996, línea 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii)). Si el mes queda en blanco, se toma el primer mes del año fiscal.
6. Invierta y presente. Antes de la primera fecha de prueba, invierta el efectivo en bienes en zona de oportunidad, o en un negocio en zona de oportunidad con un plan de capital de trabajo por escrito. Adjunte el Form 8996 a cada declaración presentada a tiempo, empezando por la primera.

Un fondo de oportunidad calificado que usted forma para su propia ganancia sigue las mismas reglas, con dos trampas. Un arreglo pensado para obtener el resultado fiscal sin invertir realmente en una zona puede recalificarse de modo que la entidad no sea un fondo; el ejemplo de los reglamentos son propietarios que se autocertifican, pagan la multa cada año y nunca invierten en bienes en zona de oportunidad (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c)). Además, los bienes en zona de oportunidad deben comprarse a un vendedor no relacionado: una propiedad de más del 20%, contando familiares y entidades relacionadas, convierte al vendedor en parte relacionada. El terreno que un propietario vende a un fondo que controla no cuenta como bien en zona de oportunidad (26 USC 1400Z-2(e)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1)).

Casos que no son simples: un primer Form 8996 no presentado, un primer mes posterior al dinero de los inversores, un fondo formado para su propia ganancia o dinero invertido bajo las nuevas reglas de zonas. Esos casos pueden requerir ayuda para crear y corregir las presentaciones del fondo.

Qué reunir: la fecha y los documentos de constitución, el EIN y la clasificación fiscal del fondo, la fecha y el monto de la ganancia de cada inversor, las fechas de aporte, quién vendió cada bien y si el vendedor comparte propietarios con el fondo, los valores de los activos en ambas fechas de prueba y el método de valoración, las cifras de prueba de cada subsidiaria, los números de sección censal (census tract) de 11 dígitos de cada bien y cualquier plan de capital de trabajo por escrito.

¿Cómo se autocertifica un fondo en el Form 8996 y cuándo se presenta?

El fondo de oportunidad calificado adjunta el Form 8996 a su propia declaración de impuesto sobre la renta cada año, a más tardar en la fecha de vencimiento de la declaración, prórrogas incluidas (IRS: certificar y mantener un fondo). Un fondo que es sociedad de personas presenta el Form 1065 con el Form 8996 aunque no haya tenido ingresos ni gastos, responde "Yes" a la pregunta 25 del Schedule B y anota allí cualquier multa de la línea 15 del Form 8996 (instrucciones del Form 1065). Un fondo que es corporación adjunta el formulario al Form 1120 o 1120-S (instrucciones del Form 8996, Who Must File).

Al presentar el formulario, el fondo declara que los bienes contabilizados son bienes en zona de oportunidad, incluido que cada subsidiaria es un negocio en zona de oportunidad, así que el fondo necesita de cada subsidiaria información suficiente para respaldarlo (instrucciones del Form 8996).

Un negocio en zona de oportunidad que depende del fondo no presenta el Form 8996; presenta su propia declaración de sociedad de personas o de corporación. Vea qué declaraciones presenta su empresa y la primera declaración de impuestos de su empresa.

¿Qué pasa si no se presentó el primer Form 8996?

No hay una corrección automática publicada. Los reglamentos exigen una declaración presentada a tiempo (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)), así que una declaración enmendada con el Form 8996 adjunto puede no bastar por sí sola.

En una resolución publicada, el preparador de una sociedad de personas omitió el formulario, y los inversores recibieron avisos del IRS de que el EIN de su Form 8997 no era de un fondo certificado. Después de enmendar, la sociedad obtuvo tiempo adicional para certificarse según las reglas de alivio de la sección 9100, que permiten al IRS dar más tiempo para una elección omitida (PLR 202324006). Una resolución privada obliga solo al contribuyente que la pidió, y el diferimiento de cada inversor está en riesgo, así que actúe rápido. El lado del inversor se explica en su ganancia diferida en zona de oportunidad.

¿Cuándo se mide la prueba de activos del fondo?

La prueba de activos de un fondo de oportunidad calificado se mide en dos fechas cada año: el último día del primer período de 6 meses del año fiscal del fondo y el último día del año fiscal. El fondo pasa la prueba si el promedio de los dos porcentajes es de al menos el 90% (26 USC 1400Z-2(d)(1)).

En el primer año, el período de 6 meses comienza con el primer mes indicado en el Form 8996. Un fondo cuyo primer mes es el séptimo o posterior de un año de 12 meses solo tiene la prueba de fin de año (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv)). Los meses anteriores al primer mes no cuentan para la multa.

Los activos se valoran según el estado financiero aplicable del fondo o, si no lo tiene, principalmente al costo, con los bienes arrendados al valor presente del alquiler. El fondo usa un solo método todo el año y lo marca en el Form 8996 (instrucciones del Form 8996, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b)).

¿Qué se puede excluir de la prueba de activos?

El dinero nuevo y el producto de ventas reinvertido tienen un período de gracia en la prueba de activos, siempre que el efectivo se mantenga en efectivo, equivalentes de efectivo o deuda con un plazo de 18 meses o menos.

La última fila explica por qué muchos fondos tienen los bienes a través de una subsidiaria: el puerto seguro de capital de trabajo que se describe abajo protege el efectivo dentro de un negocio en zona de oportunidad, no el efectivo que tiene el fondo.

¿Tener los bienes directamente o a través de un negocio en zona de oportunidad?

Un fondo de oportunidad calificado puede tener bienes de negocio en zona por sí mismo, o tener acciones o una participación en una sociedad de personas en un negocio en zona de oportunidad que los posee. Si los tiene directamente, solo cuentan para el 90% del fondo los activos que en sí mismos son bienes de negocio en zona. A través de una subsidiaria, toda la participación puede contar si la subsidiaria pasa las pruebas siguientes, que dejan margen para efectivo y algunos activos no calificados (Notice 2026-40, sección 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)).

El fondo debe comprar las acciones o la participación a la propia subsidiaria en efectivo, y la subsidiaria debe ser un negocio en zona de oportunidad cuando el fondo invierte, o formarse para llegar a serlo, y seguir siéndolo durante sustancialmente todo el tiempo en que el fondo tiene la participación (26 USC 1400Z-2(d)(2)). Si una subsidiaria no pasa la prueba en una fecha de prueba, el fondo tiene un período de corrección de 6 meses por negocio; en la fecha de fin de año, solo si el fondo prorroga su declaración (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6)).

¿Cómo funciona el puerto seguro de capital de trabajo?

El efectivo dentro de un negocio en zona de oportunidad cuenta como capital de trabajo razonable, no como bien financiero no calificado, si se cumplen tres condiciones (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):

1. El efectivo del negocio en zona de oportunidad está destinado por escrito a desarrollar un negocio en una zona, por ejemplo comprar, construir o mejorar sustancialmente bienes.
2. Un calendario por escrito, coherente con el arranque normal de un negocio, gasta el efectivo dentro de los 31 meses desde que se recibe.
3. El efectivo se usa realmente en lo sustancial según indica el plan de capital de trabajo.

Un negocio en arranque puede encadenar aplicaciones del puerto seguro hasta un total de 62 meses si cada una cumple las reglas por sí sola y el efectivo posterior forma parte del plan original. Esperar la resolución de una solicitud completa ante el gobierno no rompe el puerto seguro, y un desastre declarado a nivel federal puede añadir hasta 24 meses (instrucciones del Form 8996). Conserve el plan y el calendario con fecha; son la prueba.

¿Qué cuenta como mejorar sustancialmente un edificio?

Un edificio comprado que ya se usaba en la zona de oportunidad debe mejorarse sustancialmente: dentro de cualquier período de 30 meses después de la compra, las adiciones del fondo a su base fiscal deben superar su base fiscal ajustada al inicio de ese período (26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii)). En palabras simples, el fondo debe más que duplicar su inversión en el edificio. El terreno queda excluido: la prueba se mide sobre la base fiscal del edificio, y el terreno debajo de él no necesita una mejora separada (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

Un edificio que nadie ha puesto en servicio todavía en la zona de oportunidad no necesita mejora, porque su uso original comienza con el fondo. Tampoco la necesitan los inmuebles vacíos sin interrupción durante al menos un año calendario que comenzó antes de la designación de la zona y que seguían vacíos al comprarse, ni los vacíos durante tres años calendario que comenzaron después de la designación (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3)).

Para bienes en una zona de oportunidad formada en su totalidad por un área rural, las adiciones solo deben superar el 50% de la base fiscal ajustada. Este cambio se aplica desde la fecha de promulgación de la ley, y la Notice 2025-50 enumera qué zonas existentes son totalmente rurales (IRS: actualización de las instrucciones del Form 8996).

Un edificio que todavía se está mejorando cuenta como bien en zona de oportunidad durante los 30 meses si el fondo espera razonablemente terminar la mejora. Varios edificios en una misma parcela escriturada pueden tratarse como un solo bien (instrucciones del Form 8996). El terreno sin mejoras no necesita mejorarse, salvo que se haya comprado sin intención de mejorarlo más que mínimamente (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv)).

¿Cuál es la multa por no pasar la prueba de activos?

Por cada mes en que el fondo de oportunidad calificado no alcanza el mínimo, la multa es el faltante multiplicado por la tasa de intereses por pago insuficiente del IRS de ese mes. El faltante es el 90% de los activos totales menos los bienes en zona de oportunidad que tiene el fondo, ambos valorados el último día de ese mes (26 USC 1400Z-2(f)(1); Form 8996, parte IV).

• Cómo se calcula. La parte IV del Form 8996 toma la tasa de intereses por pago insuficiente publicada para cada trimestre y la divide entre 12, porque la tasa es anual (instrucciones del Form 8996, parte IV).
• Fondos que son sociedades de personas. Cada socio asume su parte de la multa, de la misma forma en que comparte los ingresos y las pérdidas del fondo (26 USC 1400Z-2(f)(2)).
• Causa razonable. No se aplica la multa si el incumplimiento se debió a una causa razonable (26 USC 1400Z-2(f)(3)). El IRS envía un aviso con la multa, el proceso de alivio y las instrucciones de pago.

El remedio de la ley para un faltante es esta multa, no la pérdida de la condición de fondo. Pero perder la condición de fondo, incluso al revocar la certificación, es un evento de inclusión: pone fin al diferimiento de los inversores y grava la ganancia diferida que les quede (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) y (c)(15)). Cómo un fondo revoca su propia certificación queda en manos de los formularios del IRS, y las instrucciones actuales del Form 8996 no indican ningún paso; las reglas para la revocación por el IRS están reservadas y todavía no se emiten (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) y (a)(4)). Un fondo que nunca invierte de verdad también puede recalificarse como no fondo (vea la primera sección).

¿Qué necesitan los inversores del fondo y qué nueva declaración añadió la ley?

Los inversores declaran cada año su inversión en el fondo de oportunidad calificado en el Form 8997, con el nombre y el EIN del fondo, la fecha y el monto invertido, y cualquier participación de la que hayan dispuesto. El fondo también debe informar cada disposición de un inversor en la línea 5 del Form 8996 y en el Form 1099-B (IRS: certificar y mantener un fondo). El lado del inversor se explica en su ganancia diferida en zona de oportunidad.

La ley que creó las nuevas zonas (P.L. 119-21) añadió una declaración anual separada del fondo según la sección 6039K, para años fiscales que comienzan después del 4 de julio de 2025 (26 USC 6039K). La presenta el fondo de oportunidad calificado y cubre cada negocio en zona de oportunidad que depende de él. Informa los valores de los activos en cada fecha de prueba, los datos de cada subsidiaria y de los bienes que se tienen directamente (código de industria, sección censal, bienes, unidades residenciales y empleos), y cada inversor que dispuso de una participación, quien debe recibir una declaración por escrito. El IRS fija el plazo y la forma. Las instrucciones actuales del Form 8996 son anteriores a esta ley, así que verifique si hay un formulario nuevo o instrucciones revisadas antes de presentar.

No presentar una declaración completa y correcta cuesta $510 por día, hasta $10,000 por declaración, o hasta $51,000 cuando los activos brutos del fondo superan $10,230,000. El incumplimiento intencional la eleva a $2,550 por día, con topes más altos. Estos montos se aplican a las declaraciones que vencen en 2027 (Rev. Proc. 2025-32, sección 4.59; 26 USC 6726).

¿En qué se diferencian los fondos bajo las nuevas reglas de zonas de oportunidad?

Las nuevas zonas y los nuevos términos se aplican al dinero invertido a partir del 1 de enero de 2027. Las nuevas zonas duran hasta el 31 de diciembre de 2036; la mayoría de las zonas anteriores terminan el 31 de diciembre de 2028, y las de Puerto Rico un año antes (Notice 2026-40, secciones 2.04 y 3.01). La ganancia invertida antes de que comiencen las nuevas reglas igual tributa el 31 de diciembre de 2026, así que el dinero que un fondo recibe tarde bajo las reglas anteriores obtiene poco diferimiento. Si conviene invertir ahora o esperar: intercambio de bienes de la misma naturaleza o fondo de zona de oportunidad.

Un fondo de oportunidad rural calificado tiene al menos el 90% de sus activos en bienes en zona de oportunidad usados en zonas totalmente rurales (26 USC 1400Z-2, notas de enmienda).

Lo que el IRS dice que piensa proponer para un fondo existente. Todavía no son reglamentos; los reglamentos propuestos no se habían emitido cuando se revisó esta página (Notice 2026-40, sección 5):

• Las zonas anteriores pierden las compras nuevas. Los bienes comprados después del 31 de diciembre de 2026 para usarse en una zona designada anteriormente generalmente no pueden ser bienes en zona de oportunidad, salvo que sean para usarse en una zona designada bajo las nuevas reglas. La misma regla de fechas se aplica a las acciones o participaciones en sociedades de personas que un fondo compra en un negocio en zona de oportunidad, así que el dinero nuevo generalmente no puede ir a una subsidiaria existente de una zona anterior (Notice 2026-40, secciones 2.03(3) y 5.01).
• Transición para planes de capital de trabajo. Esos bienes todavía pueden calificar si el plan de capital de trabajo por escrito se adoptó a más tardar el 31 de diciembre de 2026, las compras lo siguen y, para esa fecha, el negocio recibió al menos el 10% y gastó al menos el 5% del capital de trabajo previsto (los montos debidos según un contrato vinculante firmado a esa fecha cuentan como gastados). Las acciones o participaciones en sociedades de personas compradas según ese plan reciben el mismo trato.
• Reemplazos ordinarios. Reemplazar o modernizar bienes existentes para mantener un negocio en marcha puede calificar; una expansión no.
• Después de que vence una zona. Los bienes comprados antes de que termine la zona, y un negocio activo allí a esa fecha, pueden seguir tratando la zona anterior como zona para las pruebas de uso de bienes, ingreso bruto y bienes intangibles hasta el 31 de diciembre de 2047.

¿Cómo maneja la contabilidad el promote del patrocinador y el dinero no calificado?

Un fondo de oportunidad calificado puede tener inversiones calificadas y no calificadas, y la contabilidad debe mantenerlas separadas desde el primer día. Una inversión hecha solo en parte con ganancia diferida se trata como dos inversiones, y solo la parte de ganancia diferida obtiene los beneficios de la zona (26 USC 1400Z-2(e)(1)).

• Promote o carried interest. Una participación recibida por servicios prestados al fondo, o a un negocio que el fondo posee, es una inversión no calificada (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii)). Una participación en ganancias (profits interest) por servicios que se tiene en una sociedad de personas separada no contamina la propia inversión calificada del titular (IRS FAQ, Q28). Cómo tributa el promote en sí: la regla de tres años del carried interest.
• Dinero que no es ganancia diferida. El efectivo que excede la ganancia que un inversor elige diferir es una inversión no calificada (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6)).
• Bienes en lugar de efectivo. La parte calificada se limita a la base fiscal de los bienes aportados (IRS FAQ, Q19).

Lleve cuentas de capital separadas para cada clase, con la fecha y el monto de la ganancia de cada inversor y la fecha en que llegó el efectivo. Los K-1 del fondo y el Form 8997 de los inversores dependen de ellas. La declaración a nivel de la operación se explica en declaraciones de sindicaciones inmobiliarias.

¿Los estados siguen el diferimiento?

No todos los estados de EE. UU. siguen el diferimiento de zonas de oportunidad. California no se ajusta al diferimiento ni a la exclusión: un contribuyente de California declara toda la ganancia en el año de la venta (instrucciones del Schedule D (540) de la FTB). Los demás estados varían, así que revise cada estado donde presentan los inversores. Declaraciones estatales del fondo y retención para inversores de otros estados: declaraciones estatales del fondo y retención a no residentes.

Ejemplo

Solo ilustrativo, en dólares estadounidenses. Se supone un fondo que es sociedad de personas con año calendario.

Un fondo que no alcanza la prueba de activos

Un fondo tiene $10,000,000 de activos totales y $8,000,000 de bienes en zona de oportunidad en ambas fechas de prueba, así que su promedio es del 80%. Si las mismas cifras se mantienen al final de cada mes, el faltante mensual es $9,000,000 (90% de los activos) menos $8,000,000, o $1,000,000. Con una tasa ilustrativa de intereses por pago insuficiente del 7%, la multa es $1,000,000 × 7% ÷ 12, unos $5,833 al mes, o unos $70,000 en el año. Los socios la comparten como comparten los ingresos y las pérdidas, salvo que el fondo demuestre causa razonable.

Un primer año que comienza a mitad de año

Una LLC que tributa como sociedad de personas se forma el 10 de marzo. Los inversores aportan $2,000,000 de ganancia diferida el 20 de marzo y $3,000,000 el 15 de mayo.

• Si el Form 8996 indica abril como primer mes, el dinero del 20 de marzo no puede respaldar un diferimiento. Indicar marzo evita ese problema.
• Con marzo como primer mes, la primera fecha de prueba es el 31 de agosto y la segunda es el 31 de diciembre.
• Ambos aportes llegaron dentro de los 6 meses anteriores al 31 de agosto (el 20 de marzo es unos 5 meses antes). Cualquier monto que se mantenga en efectivo, equivalentes de efectivo o deuda de 18 meses o menos desde el quinto día hábil después de recibirlo puede excluirse de la prueba del 31 de agosto.

Mejora de un edificio comprado

Un fondo compra un edificio usado en una zona de oportunidad por $5,000,000, de los cuales $1,000,000 corresponden al terreno. Para mejorarlo sustancialmente, el fondo debe añadir más de $4,000,000 a la base fiscal del edificio dentro de los 30 meses. En una zona formada en su totalidad por un área rural, debe añadir más de $2,000,000.

¿Su caso es distinto?

• No presentó el Form 8996 o el fondo no pasó la prueba: la corrección depende de los hechos, y de ella dependen los diferimientos de los inversores. Vea ayuda fiscal y de declaraciones para fondos.
• Está formando un fondo para su propia ganancia: confirme la clasificación fiscal de la entidad, el primer mes y el vendedor de los bienes antes de mover el dinero. Vea ayuda fiscal y de declaraciones para fondos.
• Es el inversor y su ganancia diferida está por vencer: vea su ganancia diferida en zona de oportunidad.
• Está eligiendo entre un intercambio 1031 y un fondo: vea intercambio de bienes de la misma naturaleza o fondo de zona de oportunidad.
• El fondo es una operación sindicada con inversores externos: vea declaraciones de sindicaciones inmobiliarias.
• Está en duda el promote del patrocinador: vea la regla de tres años del carried interest.
• Los inversores viven en varios estados: vea declaraciones estatales del fondo y retención a no residentes.
• Un socio es extranjero: vea socios extranjeros y retención.
• El fondo es una corporación: vea ayuda con impuestos corporativos.