해외 주택 임대·매각 시 미국 세금

해외 주택의 임대료를 미국 세금 신고서에 신고해야 하나요?

네. 미국 세금 신고서를 제출하는 미국 시민권자 또는 거주자라면 해외 임대료도 전 세계 소득에 포함됩니다. 돈이 해외에 있거나 다른 나라에서 세금을 부과했더라도, 일반적으로 임대료와 관련 경비를 Schedule E에 신고합니다(IRS: 미국 거주자, Schedule E 작성 안내).

주택을 거주용으로 쓰면서 한 해에 15일 미만만 임대했다면, 그 임대료는 신고하지 않고 임대 경비도 공제하지 않습니다(IRS: 주거용 임대 부동산).

임대 경비에는 수리비, 보험료, 재산세, 모기지 이자, 감가상각이 포함될 수 있습니다. 본인도 그 집에서 지낸 경우에는 임대에 해당하는 비율만 Schedule E에 적습니다. 손님에게 상당한 서비스를 제공하면 신고 서식이 달라질 수 있고, 개인 사용 일수와 수동적 활동 손실 한도에 따라 공제 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 계산 방법은 임대 부동산 세금을 참고하세요(IRS: 주거용 임대 부동산, Schedule E 작성 안내).

임대료, 경비, 매입 가격을 미국 달러로 어떻게 환산하나요?

임대료와 임대 경비는 회계 방식에 따라 받은 때, 지급한 때 또는 발생한 때의 환율로 환산합니다. 세액공제로 청구하는 외국 소득세에는 별도의 환율 규정이 있습니다. 주택을 판 날의 환율로 매입 원가를 다시 계산하지는 않습니다(IRS: 외화와 환율, IRS: 개인의 외국납부세액공제).

IRS는 공식 환율을 하나로 정하지 않았으며, 일반적으로 공개된 환율을 일관되게 사용하면 인정합니다. 환율 출처와 날짜가 적힌 거래 기록을 보관하세요. 연평균 환율은 매입일이나 매각일의 환율을 대신할 수 없습니다. 발생 시점에 공제받는 외국 소득세에는 예외가 있지만, 일반적으로 해당 과세연도의 평균 환율을 적용합니다. 자세한 내용은 미국 세금 신고서의 해외 소득을 참고하세요(IRS: 연평균 환율, IRS: 개인의 외국납부세액공제).

해외 임대 주택은 감가상각을 어떻게 하나요?

미국 세법상 해외 주거용 임대 건물은 일반적으로 대체 감가상각 방식(ADS)을 사용합니다. 2017년 말 이후에 사용을 시작했다면 30년에 걸쳐 정액법으로, 그 이전에 시작했다면 40년에 걸쳐 정액법으로 감가상각합니다. 토지는 감가상각 대상이 아니며, ADS를 반드시 써야 하는 자산에는 보너스 감가상각을 적용할 수 없습니다. 이 건물에는 section 179 공제도 적용되지 않습니다(IRS: 자산 감가상각 방법).

예전 거주용 주택의 감가상각을 시작할 때 쓰는 낮은 금액이 매각 차익 계산용 취득가액이 되는 것은 아닙니다. 최초 취득가액, 개선 공사 기록, 전환 시점의 평가액, 감가상각 내역을 각각 따로 보관하세요(IRS: 주거용 임대 부동산).

해외 재산세와 모기지 이자를 공제할 수 있나요?

해외 재산세와 모기지 이자 중 임대에 해당하는 비율은 일반적으로 Schedule E에서 임대료 수입을 줄입니다. 개인용으로만 쓰는 주택의 해외 재산세는 항목별 공제 대상이 아니며, 해외 재산세는 외국 소득세 세액공제 대상도 아닙니다(IRS: 주거용 임대 부동산, 26 U.S.C. §164, IRS: 개인의 외국납부세액공제).

개인용으로 쓰는 해외 주 거주용 주택이나 세컨드 하우스의 모기지 이자는 항목별 공제를 선택하고 대출이 요건을 갖춘 주택을 담보로 한 경우 Schedule A에서 공제될 수 있으며, 일반적인 대출 한도와 사용 요건이 적용됩니다. 개인용과 임대용을 함께 쓴다면 이자를 나누어야 하고, 개인 지출에 쓴 재융자 현금이 자동으로 임대 경비가 되지는 않습니다(IRS: 주택담보대출 이자 공제, IRS: 주거용 임대 부동산).

해외 주택에도 미국 주택 매각 양도소득 공제를 적용할 수 있나요?

네. 주택이 해외에 있다는 이유만으로 공제가 막히지는 않습니다. 해외 주택이 주 거주용 주택이었고, 매각 전 5년 중 최소 2년 동안 소유하고 거주했으며, 직전 2년 안에 다른 매각에서 이 공제를 쓰지 않았다면 다음 미국 한도가 적용될 수 있습니다. 직장 이전, 건강 문제, 예상하지 못한 사건 때문에 요건을 채우지 못한 경우에는 일부 공제가 가능할 수 있습니다(26 U.S.C. §121, IRS: 주택 매각).

본인이나 배우자가 미국 군대, 외교관(Foreign Service), 정보기관, 평화봉사단(Peace Corps)의 자격 있는 장기 파견 근무 중이라면, 매각 연도 신고서에서 5년 요건의 적용을 최대 10년까지 중단하도록 선택할 수 있습니다(IRS: 주택 매각).

부부 합산 한도 전체를 적용받으려면 부부 모두 거주 요건과 이전 매각 요건을 충족해야 하고, 적어도 한 사람은 소유 요건을 충족해야 합니다. 한 사람만 요건을 갖추면 더 적은 공제가 적용될 수 있습니다. 배우자가 미국 세법상 거주자가 아니라면 비거주자와 결혼한 경우에서 부부 합산 신고 가능 여부를 확인하세요(IRS: 주택 매각).

세컨드 하우스나 임대로만 보유한 부동산은 공제 대상이 아닙니다. 매각 전 5년 안에 동종 교환(like-kind exchange)으로 취득한 주택에도 공제를 쓸 수 없습니다. 이전에 임대로 쓴 적이 있으면, 나머지 차익을 공제받더라도 감가상각분 차익에는 세금이 부과될 수 있습니다. 2008년 이후 본인이나 배우자가 주 거주용으로 쓰지 않은 기간이 있으면, 비워 두었거나 세컨드 하우스였더라도 공제가 줄어들 수 있습니다. 주 거주용 주택으로 쓴 마지막 날 이후의 사용 기간은 일반적으로 계산하지 않으며, 예외가 있습니다. 감가상각과 사용 일수 상세 내용은 임대 부동산 세금을 참고하세요(IRS: 주택 매각).

주 거주용 주택에서 과세 대상 차익이 생겼거나 Form 1099-S를 받았다면 Form 8949와 Schedule D가 필요할 수 있습니다. 임대 부분이나 사업용 부분이 따로 있으면 Form 4797이 필요할 수 있습니다. 개인 주택의 손실은 공제되지 않습니다(IRS: 주택 매각).

환율이 바뀐 경우 미국 달러 기준 양도 차익은 어떻게 계산하나요?

매각 대금과 매각 비용을 각각 거래일의 환율로 미국 달러로 환산한 뒤, 주택의 조정된 미국 달러 취득가액(basis)을 뺍니다. 먼저 매입일의 미국 달러 원가에서 시작해, 인정되는 매입 비용과 개선 공사비를 각각의 날짜 환율로 더하고, 임대로 쓴 기간에 인정되었거나 인정되어야 했던 감가상각액을 뺍니다(IRS: 외화와 환율, IRS: 자산의 취득가액(basis), IRS: 주택 매각).

현지 통화 가격이 그대로여도 미국 달러 기준으로는 차익이 생길 수 있습니다. 먼저 미국 기준 차익을 계산한 다음, 주택 매각 양도소득 공제와 외국납부세액공제를 검토하세요. 매매 계약서, 잔금 정산서, 개선 공사 청구서, 환율 자료, 과거 감가상각 기록을 보관하세요.

외화 모기지를 갚을 때 별도의 미국 차익이 생기나요?

모기지와 주택은 별개의 거래입니다. 대출을 받은 때와 갚은 때 사이의 환율 변동은 별도의 환차손익을 만들 수 있습니다. 개인 주택의 모기지 상환에서 과세 대상 차익이 생기는지는 개인 거래에 관한 규정상 section 988(e)의 문언만으로는 명확하게 정해져 있지 않습니다. 대출의 환차손익을 주택 매각 차익에 합치지 마세요(26 U.S.C. §988).

해당 조문은 외화 부채를 외환 거래가 될 수 있는 것으로 보면서도, 일부 개인 거래는 일반 규정에서 제외합니다. 개인의 환차손은 일반적으로 공제되지 않습니다. 임대용 대출은 소득을 얻는 활동과 관련되므로 처리가 다를 수 있습니다. 최초 대출 금액, 원금 상환 내역, 상환 확인서, 날짜, 환율을 보관하세요. 환율 변동이 크면 별도로 검토를 받는 것이 좋습니다(26 U.S.C. §988, 26 U.S.C. §165).

임대료나 매각에 대해 낸 외국 세금을 공제받을 수 있나요?

임대료나 과세 대상 매각에 대해 법적으로 내야 하는 외국 소득세는 미국 외국납부세액공제 대상이 될 수 있습니다. 임대료와 부동산 매각 차익은 일반적으로 부동산이 있는 곳의 원천 소득으로 봅니다. 다만 실제로 쓸 수 있는 공제액은 해당 Form 1116 범주에서 외국 원천 소득에 대한 미국 세금에 따라 달라집니다. 외국 재산세는 비용이지 소득세 세액공제 대상이 아닙니다(IRS: Form 1116 작성 안내, IRS: 개인의 외국납부세액공제).

미국 소득에서 제외된 차익에 대해 낸 외국 세금은 쓸 수 있는 공제가 되지 않을 수 있습니다. 이 공제는 낸 세금만큼 그대로 돌려받는 환급이 아니며, 임대가 적극적인 사업이 되면 소득 범주가 달라질 수 있습니다. Form 1116과 공제 한도는 미국 세금 신고서의 해외 소득을 참고하세요(IRS: Form 1116 작성 안내).

미국인이 캐나다 주택을 팔 때는 무엇이 다른가요?

미국 시민권자는 캐나다가 차익에 대한 세금을 면제하더라도 미국 주택 매각 양도소득 공제를 따로 확인해야 합니다. 캐나다의 주 거주용 주택 지정은 별개의 신청입니다. 이로 인해 그 매각에 캐나다 소득세가 없다면, 미국 세금에서 공제받을 캐나다 소득세도 없습니다(IRS: 해외 거주 미국 시민권자와 거주 외국인, CRA: 주 거주용 주택, IRS: Form 1116 작성 안내).

캐나다 거주자라면 캐나다의 주택 지정에 관해 캐나다 주 거주용 주택 면세를 참고하세요. 캐나다 부동산을 매각할 때 캐나다 비거주자라면 캐나다의 통지와 원천징수 절차는 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 참고하세요. 미국 달러 기준 차익은 캐나다 달러 기준 차익과 다를 수 있으므로, 어느 한 나라의 세금으로 다른 나라의 세금을 줄일 수 있는지 판단하기 전에 두 계산을 모두 준비하세요.

미국 거주자가 되기 전에 이미 주택을 소유했다면 어떻게 되나요?

구입한 주택의 미국 취득가액(basis)은 일반적으로 최초 매입 원가에서 시작하며, 미국 거주자가 된 날의 가치에서 시작하지 않습니다. 거주자가 되었다는 사실만으로 새로운 매입이 생기거나 미국 취득가액이 일반적으로 재설정되지는 않습니다. 특수한 취득 사정이나 선택이 있다면 별도로 검토해야 합니다(26 U.S.C. §1012, IRS: 자산의 취득가액(basis)).

해당 연도 중에 미국 거주자가 되었다면, 거주를 시작하기 전에 받은 외국 원천 임대료나 해외 주택 매각은 일반적으로 미국 세금 대상이 아닙니다. 첫해 거주 선택으로 거주 시작일을 앞당길 수 있습니다. 다음 해의 실질 체류 테스트를 충족한 뒤 진술서를 Form 1040에 첨부하며, 필요하면 신고 기한 연장을 신청하세요. 배우자가 연중 일부 기간 비거주자였고 연말에 부부 중 적어도 한 사람이 미국 시민권자 또는 거주자라면, 두 사람이 서명한 진술서로 부부 합산 신고서에서 전체 연도 거주자 선택을 할 수 있습니다. 이 선택을 수정하려면 일반적으로 최초 신고서 제출일부터 3년 이내, 또는 세금 납부일부터 2년 이내 중 더 늦은 날까지 제출해야 합니다. 미국에서 처음 하는 세금 신고를 참고하세요(IRS: 외국인을 위한 미국 세금 안내).

미국 거주자가 되기 여러 해 전에 샀더라도 최초 매입 기록과 날짜별 환율을 찾으세요. 주택을 상속받았거나 증여받았다면 증여·상속 취득가액은 다른 규정을 따릅니다. 나중에 임대용이 되었다면 임대를 시작한 시점의 공정 시장가치도 확보하세요. 이 가치는 감가상각에는 중요하지만 매각 차익 계산에는 반드시 쓰이지 않습니다(IRS: 주거용 임대 부동산).

예시

수수료, 개선 공사, 임대 사용이 없다고 가정한 캐나다 달러(C$)와 미국 달러(US$)의 예시 금액입니다. C$1가 US$0.70이던 때 캐나다 주택을 C$400,000에 샀다면 미국 취득가액은 US$280,000입니다. C$1가 US$0.80이던 때 같은 C$400,000에 팔면 매각 대금은 US$320,000이고 차익은 US$40,000입니다.

캐나다 달러 기준으로는 가격 차익이 없지만 미국 달러 기준으로는 차익이 있습니다. 주택이 미국의 주 거주용 주택 요건을 충족하면 차익을 공제받을 수 있습니다. 세컨드 하우스였다면 차익은 일반적으로 미국에서 과세됩니다. 캐나다 모기지를 상환했다면 그에 대한 환차손익은 별도로 검토해야 합니다.

상황이 다르다면?

• 주택을 소유하는 동안 캐나다에 살았다면: 두 나라의 신고서에 관해 캐나다에 사는 미국인을 확인하세요.
• 연중 일부 기간 임대했거나 개인적으로 사용했다면: Schedule E, 손실, 감가상각에 관해 임대 부동산 세금을 확인하세요.
• 캐나다에서 매각에 세금을 부과하거나 원천징수한다면: 해당하는 캐나다 주 거주용 주택 면세 또는 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 확인하세요.
• 캐나다 거주자이면서 캐나다 밖에 부동산이 있다면: 캐나다 신고서에 관해 캐나다 밖의 부동산을 확인하세요.
• 주택을 상속받았거나 증여받았다면: 증여·상속 취득가액을 확인하세요.
• 주택을 직접 소유한다면: 주택 자체는 FBAR나 Form 8938에 신고하지 않습니다. 임대료나 매각 대금이 들어 있는 해외 계좌는 신고 대상일 수 있습니다. 해외 계좌 신고를 참고하세요(IRS: Form 8938과 FBAR 비교).
• 두 나라에서 모두 세금이 부과되거나, 환율이 크게 변했거나, 외화 대출을 상환했다면: 두 나라의 잔금 정산서, 대출 기록, 환율 자료, 외국 세금 신고서, 세금 납부 또는 환급 기록을 가지고 국경 간 세무 상담을 받으세요.