Kanada'da HELOC ve Margin Faizi Vergiden İndirilir mi?

Ödünç alınan paranın faizi Kanada'da ne zaman vergiden indirilir?

Faizi ödeme yükümlülüğünüz varsa ve ödünç alınan para bir işletmeden veya mülkten temettü, faiz ya da kira gibi gelir elde etmek için kullanılıyorsa faiz indirilebilir (Income Tax Act, paragraph 20(1)(c)). Vergiden muaf gelir elde etmek veya hayat sigortası poliçesi satın almak için kullanılan para bu şartı karşılamaz.

CRA dört test uygular (Folio S3-F6-C1, 1.26 ile 1.35 ve 1.92. paragraflar):

Kredinin teminatı önemli değildir. Evinizle teminat altına alınan bir kredi indirilebilir olabilir; kiralık mülkünüzle teminat altına alınan bir kredi ise kişisel olabilir. Margin kredisi de diğer ödünç paralar gibidir: margin ile alınan şeye aynı testler uygulanır.

Tek bir kredi limiti hem yatırımı hem kişisel harcamayı ödediyse, yatırımlar satıldıysa veya sermaye iade edildiyse, kiralık mülk yeniden finanse edildiyse ya da para bir şirket üzerinden aktıysa durum basit değildir. Kredi sözleşmelerini, her çekimi ve geri ödemeyi gösteren tüm hesap özetlerini ve her çekimin nereye gittiğini gösteren yatırım veya kira kayıtlarını bir araya getirin.

Yatırım yapmak veya kiralık mülk almak için evime karşı borçlanırsam HELOC faizi vergiden indirilir mi?

Evet; çekilen her doların doğrudan kayıtlı olmayan yatırımlar ya da kiralık mülkün satın alınması veya iyileştirilmesi gibi uygun bir kullanıma gittiği ölçüde indirilir. CRA, kiralık mülk almak veya iyileştirmek için ödünç alınan paranın faizini indirebileceğinizi belirtir (Guide T4036). Limitin evle teminat altına alınmış olması önemli değildir.

Tersi de geçerlidir. Bir kiralık mülkü yeniden finanse edip yeni parayı kendi eviniz veya araba gibi kişisel amaçlarla harcarsanız, CRA bu faizin indirilemeyeceğini belirtir. Yeni para bir işletmeye veya başka yatırımlara giderse, faiz o gelirden indirilebilir (Guide T4036).

Yalnızca mevcut bir krediyi değiştiren yeniden finansman, eski kredinin amacını korur. Önceki borcu ödemek için ödünç alınan paranın, önceki borcun kullanıldığı amaç için kullanıldığı kabul edilir (20(3) alt bendi; Folio 1.99. paragraf). Yalnızca üzerine eklenen yeni paranın ayrıca izlenmesi gerekir.

Evin kendisi kiralık mülke dönüşüyorsa evi kiralık mülke çevirme rehberine bakın.

Hangi yatırımlar uygundur: temettü ödemeyen hisseler, ETF'ler, şirket sınıfı fonlar, GIC'ler?

Ölçüt, yatırımın henüz gelir getirip getirmediği değil, satın aldığınızda makul olarak gelir getirmesinin beklenip beklenemeyeceğidir (Folio, 1.26, 1.27, 1.69 ve 1.70. paragraflar).

Tek bir kredi limiti hem yatırımı hem kişisel harcamayı ödedi: bunu nasıl izlerim ve geri ödemeler nasıl bölünür?

Ödünç alınan para tek bir hesapta başka nakitle karışmışsa, ödünç paranın hesabın hangi kullanımlarını ödediğini seçebilirsiniz. Bir alımı, ondan sonra yapılan bir borçlanmaya bağlayamazsınız; ancak aynı gün yapılan bir çekim ve alımda genellikle zamanlama sorunu çıkmaz (Folio, 1.42. paragraf).

Geri ödemeler seçime göre değil, oranlı olarak bölünür. Karma bir limitteki her anapara geri ödemesi, yatırım payını ve kişisel payı oranlı olarak düşürür; bu yüzden kalan bakiyeye özgün yatırım payı uygulanır. Geri ödemeyi önce kişisel kısma yönlendiremezsiniz (Folio 1.43. paragraf).

En temiz kayıt, yalnızca yatırım için kullanılan ayrı bir limit veya ayrı bir alt hesaptır; her çekim doğrudan yatırım hesabına gider. Tek bir limitte yıllarca karma çekim yapıldıysa genellikle çekim çekim yeniden oluşturma gerekir.

Ayrı hesaplar veya "cash damming" faizi indirilebilir yapar mı?

Ayrı hesaplar izlemenin ispatını kolaylaştırır; ancak ödünç paranın neyi ödediğini değiştirmez. CRA, doğrudan kullanım testini karşılamak için borçlanmaları ve varlıkların sahipliğini yeniden yapılandırabileceğinizi kabul eder (Folio 1.33 ve 1.34. paragraflar). Örneğin kayıtlı olmayan yatırımları satmak, elde edilen nakitle kişisel ipoteği azaltmak, ardından yatırım almak için borçlanmak, doğrudan kullanımı yatırım olan yeni bir kredi bırakır. Folio, bir kaçınma işleminden doğan vergi avantajını reddedebilen genel kaçınma karşıtı kuralı ele almaz (245. madde).

İki sınır geçerlidir:

• Sıra önemlidir. Bir yatırımın parasını kendi nakdinizle zaten ödedikten sonra borçlanmak o yatırımı finanse etmez. Yeni kredi, yeni paranın ödediği şeyi finanse eder (Folio 1.42. paragraf).
• Kiradaki cash damming doğrudan ele alınmamıştır. Folio, ödünç parayı işletme faaliyetinden gelen paradan ayrı tutmaya "cash damming" der ve bunun izlemeyi kolaylaştırdığını söyler (1.34. paragraf); ancak kira gelirinden kişisel giderleri ödeyip kira giderlerini ödemek için borçlanmayı ele almaz. Faizin kabul görüp görmeyeceği her çekimin kayıtlarına bağlıdır ve profesyonel değerlendirme gerektirir.

Yatırım faizini ödemek için kullanılan kredinin faizi indirilebilir mi, örneğin margin faizini ödeyen bir HELOC?

Evet, ilk kredinin faizi kendisi indirilebilirse. İkinci bir kredinin, birinci kredinin faizini ödemek için kullanılan faizi bu koşulla 20(1)(c) paragrafı kapsamında indirilebilir (Folio 1.82. paragraf).

Ödenmemiş faiz üzerindeki faiz (bileşik faiz) yalnızca fiilen ödendiği yıl indirilebilir (20(1)(d) paragrafı; Folio 1.81. paragraf). Kredi bakiyesine eklenen ödenmemiş faiz bir ödeme sayılmaz (Folio 1.83. paragraf).

Sermaye iadesi, kısmi satış veya zararına satıştan sonra indirime ne olur?

İndirim, paranın güncel kullanımını izler; bu yüzden yatırım değiştiğinde indirim de değişir (Folio, 1.35 ile 1.41. paragraflar).

Zarar kuralı 20.1 maddesindedir. Kiralık mülkün satışının kendi vergisi için kiralık mülk satışı rehberine bakın.

Aralık ayı için tahakkuk eden ama Ocak'ta faturalanan faizi hangi yıl indiririm?

Düzenli olarak izlediğiniz yönteme bağlıdır. Nakit yönteminde faizi ödediğiniz yıl indirirsiniz; bu yüzden Ocak'ta ödenen Aralık faizi sonraki yıla aittir. Tahakkuk yönteminde ise o yıl için tahakkuk eden faizi indirirsiniz (20(1)(c) paragrafı; Folio 1.13. paragraf). CRA'nın 22100 satırı sayfası ödediğiniz faizi tarif eder. Hiçbir faizin iki kez talep edilmemesi veya kaçırılmaması için her yıl aynı yöntemi kullanın. Kiralık mülk için CRA çoğu durumda tahakkuk yöntemini bekler; bu yüzden kira ipoteğinin Aralık faizi tahakkuk ettiği yıla aittir. Nakit yöntemine yalnızca yıl sonunda neredeyse hiç alacak veya ödenmemiş gider yoksa ve sonuç neredeyse aynı olacaksa izin verilir (Guide T4036).

Peşin ödenen faiz, ödendiği yıl değil, ilgili olduğu yıllarda indirilir (18(9) alt bendi). Kiralık mülk için CRA, ipoteği erken ödemenin cezasını da kredinin özgün vadesinin kalan kısmına yayar (Guide T4036). Kanun'a göre bu ceza, sonraki yıllarda yalnızca yerine geçtiği faiz tutarına kadar ve yalnızca finanse ettiği mülk veya onun yerine konan mülk hâlâ gelir getirdiği sürece faiz sayılır; bu yüzden kiralık mülkü satarken ödenen ceza sonraki yıllara taşınmaz (18(9.1) alt bendi).

RRSP, TFSA veya FHSA için ödünç alınan paranın faizini indirebilir miyim?

Hayır. Ödünç para; RRSP, TFSA, FHSA, RESP, RDSP, kayıtlı emeklilik planı, havuzlanmış kayıtlı emeklilik planı, ertelenmiş kâr paylaşım planı veya orada sayılan başka bir plana katkı için kullanıldığı her dönemde faiz indirilemez (18(11) alt bendi). Kural, önce vergilendirilebilir bir yatırım satın alan bir krediyi de kapsar; bu yatırım veya geliri sonradan bu planlardan birine aktarılırsa, o andan itibaren faiz artık indirilemez.

22100 satırında başka neleri talep edebilirim, nelerini edemem?

22100 satırı yalnızca faizi değil, kayıtlı planların dışında tutulan yatırımların sahiplik maliyetlerini, yani taşıma giderlerini (carrying charges) içerir (CRA 22100 satırı).

Nereden talep ederim: 22100 satırı mı, Form T776 mı?

Faizi, elde ettiği gelirin bildirildiği yerden talep edin.

İndirmek yerine, kiralık bir bina veya amortismana tabi başka bir mülk almak için ödünç alınan paranın faizini, satın aldığınız yıl ve önceki en fazla üç yıl için beyannamenizde seçim yaparak mülkün sermaye maliyetine ekleyebilirsiniz (21. madde; Guide T4036, 8710 satırı).

Kira beyanının geri kalanı kira geliri rehberinde anlatılır. Bu sayfa federal beyannameyi kapsar. Québec mukimleri ayrıca bir Québec beyannamesi verir; bu sayfa onu kapsamaz.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tüm tutarlar Kanada dolarıdır.

Temettü hissesi satın alan bir HELOC

Bir yatırımcı HELOC'tan C$100.000 çekip doğrudan ayrı, kayıtlı olmayan bir hesaba aktarır ve temettü ödeyen hisseler satın alır. %6 oranıyla yıllık faiz C$6.000'dir. Her dolar hisselere kadar izlenebildiği için C$6.000'ın tamamı 22100 satırına yazılır. Daha sonra maliyeti C$20.000 olan hisseleri C$20.000'a satıp nakdi tatilde harcarsa, bu C$20.000'ın faizi artık indirilemez.

Karma bir kredi limiti

Bir sahip tek bir kredi limitini C$50.000 yatırım ve C$50.000 değerinde bir araba için kullanır, ardından C$20.000 geri öder. Geri ödeme her iki kısmı da oranlı olarak düşürür; bu yüzden kalan C$80.000'ın C$40.000'ı yatırım borcudur. CRA'nın yorumuna göre (Folio 1.43. paragraf), sahip geri ödemeyi araba kredisi için düşünmüş olsa bile faizin yarısı indirilebilir.

Yeniden finanse edilen bir kiralık mülk

Bir kiralık mülk sahibinin kira ipoteği C$200.000'dir ve tamamı kiralık mülkü almak için kullanılmıştır. Mülkü yeniden finanse eder ve kendi evinin peşinatı için C$150.000 ekler. Yeni toplam C$350.000 olur. Özgün C$200.000'ın faizi Form T776'da kalır; C$150.000'ın faizi, kiralık mülk onu teminat altına alsa bile kişiseldir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Yeniden finanse edilmiş bir kiralık mülk, yıllarca karma çekim yapılmış bir limit, katmanlı borçlanma veya izleyemediğiniz geçmiş bir indirim: kredi hesap özetlerini ve çekim kayıtlarını bir araya getirin ve bireysel vergi desteği alın.
• Diğer kira giderleri, kira zararı veya kira bildirimi: kira geliri rehberine bakın.
• Eviniz kiralık mülke ya da kiralık mülkünüz eviniz oldu: evi kiralık mülke çevirme rehberine bakın.
• Kullanım değişikliği seçimini kaçırdınız ve sonra sattınız: kiralık mülke çevrilen ev seçimi ve sonraki satış rehberine bakın.
• Kiralık mülkü satıyorsunuz: kiralık mülk satışı rehberine bakın.
• Bir şirket üzerinden yatırım yapıyor veya borçlanıyorsunuz ya da kendi şirketinize borç vermek için şahsen borçlandınız: CRA, faizsiz olarak veya tüm hissedarların hisseleri oranında tam sahibi olunan şirkete verilen paranın faizine, borç şirketin gelir elde etme kapasitesini artırıyorsa genellikle izin verir; bu olgulara göre belirlenir (Folio 1.55 ve 1.56. paragraflar); bkz. holding ve yatırım şirketleri.
• ABD'ye de beyanname veriyorsunuz: ABD beyannamesi yatırım faizini kendi kurallarına göre ele alır; bkz. Kanada'da yaşayan Amerikalılar.
• Kredi serbest çalışan işletmenizi finanse ediyor: CRA'nın kabul ettiği işletme giderleri rehberine bakın.
• İpotek faizinin ev ofisi payını talep ediyorsunuz: şahsen ödenen işletme giderleri rehberine bakın.