Para quem é
- Pessoas que tomam empréstimo em uma HELOC (linha de crédito com garantia do imóvel), em uma conta de margem ou em uma hipoteca refinanciada para comprar investimentos não registrados
- Proprietários de imóveis alugados que tomaram empréstimo para comprar ou reformar um imóvel de aluguel, ou que o refinanciaram
- Quem tem uma única linha de crédito usada ao mesmo tempo para investir e para gastos pessoais
Não abordado aqui
- Outras despesas de aluguel e como preencher o Form T776
- Juros de empréstimos de um negócio de autônomo ou de uma corporação
- As regras provinciais de Quebec para despesas de investimento
Quando os juros de dinheiro emprestado são dedutíveis de impostos no Canadá?
Os juros são dedutíveis quando você tem a obrigação legal de pagá-los e o dinheiro emprestado é usado para gerar renda de um negócio ou de um bem, como dividendos, juros ou aluguel (Income Tax Act, parágrafo 20(1)(c)). O dinheiro usado para gerar renda isenta ou para comprar uma apólice de seguro de vida não se qualifica.
A CRA aplica quatro testes (Folio S3-F6-C1, parágrafos 1.26 a 1.35 e 1.92):
| Teste | O que significa |
|---|---|
| Uso direto | Pelo que o dinheiro emprestado realmente pagou. |
| Uso atual | Para que esse dinheiro é usado agora, não o que ele comprou no início. |
| Expectativa de renda | Quando você investiu, podia esperar renda de forma razoável. Ganhos de capital sozinhos não contam. A renda não precisa ser maior que os juros. |
| Comprovação do uso | Você deve ligar o dinheiro emprestado ao uso elegível. O ônus da prova é seu. |
A garantia do empréstimo é irrelevante. Um empréstimo garantido pela sua casa pode ser dedutível, e um empréstimo garantido pelo seu imóvel de aluguel pode ser pessoal. Um empréstimo de margem é dinheiro emprestado como qualquer outro: valem os mesmos testes para o que o dinheiro da margem comprou.
O caso deixa de ser simples quando uma única linha de crédito pagou investimentos e gastos pessoais, quando investimentos foram vendidos ou devolveram capital, quando um imóvel de aluguel foi refinanciado ou quando o dinheiro passou por uma corporação. Reúna os contratos de empréstimo, todos os extratos que mostram cada saque e cada pagamento e os registros do investimento ou do aluguel que mostram para onde foi cada saque.
Os juros de uma HELOC são dedutíveis se eu tomar empréstimo contra minha casa para investir ou comprar um imóvel de aluguel?
Sim, na medida em que cada dólar sacado vai diretamente para um uso elegível, como investimentos não registrados ou a compra ou reforma de um imóvel de aluguel. A CRA diz que você pode deduzir os juros do dinheiro emprestado para comprar ou melhorar um imóvel de aluguel (Guide T4036). Não importa que a casa seja a garantia da linha.
O inverso também vale. Se você refinancia um imóvel de aluguel e gasta o dinheiro novo com fins pessoais, como na sua própria casa ou em um carro, a CRA diz que esses juros não são dedutíveis. Se o dinheiro novo vai para um negócio ou para outros investimentos, os juros podem ser dedutíveis contra essa renda (Guide T4036).
Um refinanciamento que apenas substitui um empréstimo existente mantém a finalidade do empréstimo antigo. O dinheiro emprestado para pagar um empréstimo anterior é considerado usado para o mesmo fim do empréstimo anterior (subseção 20(3); parágrafo 1.99 do Folio). Somente o dinheiro novo acrescentado precisa de comprovação própria.
Se a própria casa passa a ser um imóvel de aluguel, veja como transformar uma casa em imóvel de aluguel.
Quais investimentos se qualificam: ações sem dividendos, ETFs, fundos de classe corporativa, GICs?
O teste é se, quando você comprou, era razoável esperar que o investimento produzisse renda, e não se ele já pagou alguma coisa (Folio, parágrafos 1.26, 1.27, 1.69 e 1.70).
| Investimento | Posição da CRA |
|---|---|
| Ações ordinárias, mesmo que nenhum dividendo seja pago agora | Geralmente dedutível. O teste provavelmente é cumprido se a empresa não diz nada sobre dividendos ou os paga quando pode; cada caso depende dos fatos. |
| Ações de uma empresa que diz que não paga dividendos e não espera pagar | Não dedutível: o teste de finalidade não é cumprido. |
| Fundos de investimento constituídos como trust e fundos mútuos | O mesmo teste das ações ordinárias. O Folio não cita ETFs nem fundos de classe corporativa: confira no prospecto ou nas informações do fundo se ele distribui renda. |
| Um investimento que só pode produzir ganhos de capital | Não dedutível (linha 22100). |
| GICs, títulos de dívida e outros investimentos que pagam juros mantidos fora de planos registrados | Eles produzem renda de juros, então cumprem o teste de renda mesmo quando a taxa recebida é menor que a taxa paga. |
| Dinheiro emprestado aplicado em um RRSP, TFSA, FHSA, RESP ou RDSP | Não dedutível (veja abaixo). |
Uma linha de crédito pagou investimentos e gastos pessoais: como comprovo o uso, e como os pagamentos se dividem?
Quando o dinheiro emprestado se mistura a outro dinheiro em uma conta, você pode escolher quais usos da conta o dinheiro emprestado pagou. Você não pode ligar uma compra a um empréstimo feito depois dela, embora um saque e uma compra no mesmo dia geralmente não levantem problema de datas (Folio, parágrafo 1.42).
Os pagamentos se dividem em proporção, não por escolha. Cada pagamento de principal em uma linha mista reduz a parte de investimento e a parte pessoal em proporção, então a participação original do investimento vale para o saldo restante. Você não pode direcionar um pagamento primeiro para a parte pessoal (parágrafo 1.43 do Folio).
O registro mais limpo é uma linha separada, ou uma subconta separada, usada somente para investir, com todo saque indo direto para a conta de investimentos. Anos de saques mistos em uma única linha costumam exigir uma reconstrução saque por saque.
Contas separadas ou o “cash damming” tornam os juros dedutíveis?
Contas separadas facilitam provar o uso; elas não mudam o que o dinheiro emprestado pagou. A CRA aceita que você reestruture empréstimos e a propriedade de bens para cumprir o teste do uso direto (parágrafos 1.33 e 1.34 do Folio). Por exemplo, vender investimentos não registrados, usar o dinheiro para amortizar uma hipoteca pessoal e depois tomar empréstimo para comprar investimentos deixa um empréstimo novo cujo uso direto são os investimentos. O Folio não trata da regra geral antievasão, que pode negar um benefício fiscal vindo de uma transação de evasão (seção 245).
Dois limites se aplicam:
- A ordem importa. Tomar empréstimo depois de já ter pago um investimento com dinheiro próprio não financia esse investimento. O empréstimo novo financia o que o dinheiro novo pagar (parágrafo 1.42 do Folio).
- O cash damming de aluguel não é tratado diretamente. O Folio chama de “cash damming” manter o dinheiro emprestado separado do dinheiro das operações e diz que isso facilita a comprovação (parágrafo 1.34), mas não discute pagar custos pessoais com a renda do aluguel enquanto se toma empréstimo para pagar despesas do aluguel. Se os juros se sustentam depende dos registros de cada saque e exige julgamento profissional.
Os juros de um empréstimo usado para pagar juros de investimento são dedutíveis, como uma HELOC que paga juros de margem?
Sim, se os juros do primeiro empréstimo forem dedutíveis por si mesmos. Os juros de um segundo empréstimo usado para pagar os juros de um primeiro são dedutíveis pelo parágrafo 20(1)(c) com essa condição (parágrafo 1.82 do Folio).
Juros sobre juros não pagos (juros compostos) são dedutíveis somente no ano em que são efetivamente pagos (parágrafo 20(1)(d); parágrafo 1.81 do Folio). Juros não pagos somados ao saldo do empréstimo não são um pagamento (parágrafo 1.83 do Folio).
O que acontece com a dedução depois de uma devolução de capital, uma venda parcial ou uma venda com prejuízo?
A dedução acompanha o uso atual do dinheiro, então muda quando o investimento muda (Folio, parágrafos 1.35 a 1.41).
| O que aconteceu | Efeito sobre os juros |
|---|---|
| Devolução de capital reinvestida em um investimento que gera renda | Continuam dedutíveis na medida em que o dinheiro ainda é usado para um fim elegível. |
| Devolução de capital gasta com fins pessoais | Os juros sobre esse valor deixam de ser dedutíveis. |
| Investimento vendido e o dinheiro da venda reinvestido | Continuam dedutíveis: o empréstimo passa a se ligar ao investimento substituto, dólar por dólar. Se os substitutos valem menos que o empréstimo, ele é dividido entre eles por valor (parágrafo 1.39 do Folio). |
| Parte vendida e o dinheiro da venda gasto com fins pessoais | Os juros sobre a parte gasta deixam de ser dedutíveis. |
| Ações ou cotas de fundo vendidas por menos do que o empréstimo | A seção 20.1 trata a diferença ainda devida como usada para gerar renda, então seus juros continuam dedutíveis. O dinheiro da venda só os mantém dedutíveis se for para um uso elegível. |
| Um imóvel de aluguel vendido com prejuízo | A seção 20.1 não se aplica a bens imóveis nem a bens depreciáveis, então ela não mantém dedutível o empréstimo do imóvel de aluguel. |
A regra do prejuízo está na seção 20.1. Para o imposto sobre a venda do próprio imóvel de aluguel, veja como vender um imóvel de aluguel.
Juros cobrados por dezembro, mas faturados em janeiro: em que ano eu os deduzo?
Depende do método que você segue regularmente. No regime de caixa, você deduz os juros no ano em que os paga, então os juros de dezembro pagos em janeiro pertencem ao ano seguinte; no regime de competência, você deduz os juros acumulados no ano (parágrafo 20(1)(c); parágrafo 1.13 do Folio). A página da linha 22100 da CRA descreve os juros que você pagou. Use um único método todos os anos para que nenhum juro seja pedido duas vezes nem deixado de fora. Para um imóvel de aluguel, a CRA espera o regime de competência na maioria dos casos, então os juros de dezembro da hipoteca do imóvel de aluguel pertencem ao ano em que foram acumulados; o regime de caixa só é permitido se você quase não tem valores a receber nem despesas pendentes no fim do ano e o resultado seria quase o mesmo (Guide T4036).
Juros pagos antecipadamente são deduzidos nos anos a que se referem, não quando são pagos (subseção 18(9)). Para um imóvel de aluguel, a CRA também distribui uma multa por quitar a hipoteca antecipadamente ao longo do prazo original restante do empréstimo (Guide T4036). Pela lei, essa multa conta como juros nos anos seguintes somente até o valor dos juros que ela substituiu, e somente enquanto o bem que ela financiou, ou um substituto, continuar gerando renda, então uma multa paga quando você vende o imóvel de aluguel não se estende aos anos seguintes (subseção 18(9.1)).
Posso deduzir os juros do dinheiro emprestado para um RRSP, TFSA ou FHSA?
Não. Os juros não são dedutíveis em nenhum período em que o dinheiro emprestado é usado para contribuir a um RRSP, TFSA, FHSA, RESP, RDSP, plano de pensão registrado, plano de pensão registrado coletivo, plano de participação diferida nos lucros ou outro plano listado ali (subseção 18(11)). A regra também alcança um empréstimo que primeiro comprou um investimento tributável, se esse investimento ou o dinheiro dele passar depois para um desses planos: a partir daí, os juros deixam de ser dedutíveis.
O que mais posso pedir na linha 22100, e o que não posso?
A linha 22100 reúne os encargos de manutenção, os custos de ter investimentos mantidos fora de planos registrados, e não apenas os juros (CRA linha 22100).
| Você pode pedir | Você não pode pedir |
|---|---|
| A maior parte dos juros de dinheiro emprestado para tentar gerar renda de investimentos | Juros de dinheiro emprestado para planos registrados |
| Taxas para administrar ou cuidar dos seus investimentos, exceto taxas de planos registrados como um RRSP, RRIF, TFSA ou FHSA | Taxas e comissões de corretagem: elas ajustam o ganho ou a perda |
| Taxas por certos tipos de consultoria de investimentos, exceto comissões (parágrafo 20(1)(bb)) | Tarifas de cofre de segurança |
| Taxas razoáveis para preparar sua declaração, ainda não deduzidas, se você tem renda de negócio ou de bens | Assinaturas de jornais, revistas ou boletins financeiros |
| Juros de um empréstimo sobre apólice de seguro usado para gerar renda, com o Form T2210 da seguradora | Juros de empréstimos estudantis (um crédito pode se aplicar em vez disso) |
Onde peço a dedução: linha 22100 ou Form T776?
Peça os juros onde a renda que eles geram é declarada.
| Pelo que o dinheiro emprestado pagou | Onde vão os juros |
|---|---|
| Investimentos não registrados | Linha 22100 |
| Compra ou reforma de um imóvel de aluguel | Form T776, linha 8710 (Guide T4036) |
| Construção, reforma ou alteração de um imóvel de aluguel | Pela lei, os juros desse período são somados ao custo do edifício (subseção 18(3.1)). A CRA permite uma dedução corrente da parte que se refere somente à obra e ao seu período, até o limite da renda de aluguel do edifício (Guide T4036) |
| Terreno vago mantido para gerar aluguel | Form T776, mas somente até o valor da renda de aluguel que sobra depois das outras despesas; ele não pode criar um prejuízo, e o restante pode ser somado ao custo do terreno (Guide T4036) |
| Um negócio de autônomo | A demonstração de resultado do seu negócio, não a linha 22100: veja despesas de negócio que a CRA aceita |
Em vez de deduzi-los, você pode optar, na sua declaração, por somar ao custo de capital os juros do dinheiro emprestado para comprar um edifício de aluguel, ou outro bem depreciável, no ano da compra e em até três anos anteriores (seção 21; Guide T4036, linha 8710).
O restante da demonstração do aluguel está em renda de aluguel. Esta página trata da declaração federal. Residentes de Quebec também entregam uma declaração de Quebec, que esta página não aborda.
Exemplo
Estes exemplos são ilustrativos; todos os valores estão em dólares canadenses.
Uma HELOC que compra ações que pagam dividendos
Uma investidora saca C$100.000 de uma HELOC direto para uma conta separada não registrada e compra ações que pagam dividendos. A 6%, os juros do ano são C$6.000. Cada dólar é ligado às ações, então todos os C$6.000 vão na linha 22100. Se ela vender depois ações que custaram C$20.000 por C$20.000 e gastar o dinheiro em uma viagem de férias, os juros sobre esses C$20.000 deixam de ser dedutíveis.
Uma linha de crédito mista
Um proprietário usa uma única linha de crédito para C$50.000 de investimentos e um carro de C$50.000, e depois paga C$20.000. O pagamento reduz as duas partes em proporção, então C$40.000 dos C$80.000 restantes são empréstimo de investimento. Pela leitura da CRA (parágrafo 1.43 do Folio), metade dos juros é dedutível, ainda que o proprietário tenha pretendido que o pagamento fosse para o empréstimo do carro.
Um imóvel de aluguel refinanciado
A hipoteca do imóvel de aluguel de uma proprietária é de C$200.000, toda usada para comprar o imóvel. Ela refinancia, acrescentando C$150.000 para a entrada da própria casa. O novo total é C$350.000. Os juros sobre os C$200.000 originais continuam no Form T776; os juros sobre os C$150.000 são pessoais, ainda que o imóvel de aluguel seja a garantia.
E no seu caso?
- Um imóvel de aluguel refinanciado, uma linha usada por anos com saques mistos, empréstimos em camadas ou uma dedução passada que você não consegue comprovar: reúna os extratos do empréstimo e os registros dos saques e busque ajuda com impostos de pessoa física.
- Outras despesas de aluguel, um prejuízo de aluguel ou como declarar o aluguel recebido: veja renda de aluguel.
- Sua casa virou um imóvel de aluguel, ou seu imóvel de aluguel virou sua casa: veja como transformar uma casa em imóvel de aluguel.
- Você perdeu a opção de mudança de uso e depois vendeu: veja a opção da casa transformada em aluguel e a venda posterior.
- Você vai vender o imóvel de aluguel: veja como vender um imóvel de aluguel.
- Você investe ou toma empréstimo por meio de uma corporação, ou tomou empréstimo pessoalmente para emprestar à sua própria corporação: a CRA geralmente permite os juros do dinheiro emprestado sem juros à sua corporação de propriedade integral, ou por todos os acionistas na proporção de suas ações, quando o empréstimo aumenta a capacidade da corporação de gerar renda, o que se decide pelos fatos (parágrafos 1.55 e 1.56 do Folio); veja holdings e corporações de investimento.
- Você também entrega uma declaração dos EUA: a declaração dos EUA trata os juros de investimento por regras próprias; veja americanos morando no Canadá.
- O empréstimo financia o seu negócio de autônomo: veja despesas de negócio que a CRA aceita.
- Você pede a parte dos juros da hipoteca referente ao escritório em casa: veja despesas do negócio pagas com dinheiro pessoal.
Fontes primárias
- Income Tax Act, seção 20 (juros, honorários de consultoria de investimentos, refinanciamento)
- Income Tax Act, seção 20.1 (dinheiro emprestado depois de perdida a fonte de renda)
- Income Tax Act, seção 18 (planos registrados, juros pagos antecipadamente, multas por pagamento antecipado, custos de construção)
- Income Tax Act, seção 21 (opção de capitalizar os juros)
- Income Tax Act, seção 245 (regra geral antievasão)
- CRA: Income Tax Folio S3-F6-C1, dedutibilidade de juros
- CRA: linha 22100, encargos de manutenção, despesas com juros e outras despesas
- CRA: Guide T4036, renda de aluguel
Sobre este guia
Traduzido do guia em inglês · Leia o original em inglês
Explica as regras gerais do ano fiscal indicado. Não é aconselhamento para a sua situação.
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