캐나다 HELOC·마진 대출 이자 세금 공제 조건

캐나다에서 빌린 돈의 이자는 언제 세금 공제가 되나요?

이자를 지급할 법적 의무가 있고, 빌린 돈을 배당, 이자, 임대료 같은 사업 또는 재산에서 나오는 소득을 벌기 위해 썼다면 이자를 공제할 수 있습니다(소득세법(Income Tax Act) 제20조 제1항 (c)호). 면세 소득을 벌거나 생명보험에 가입하려고 쓴 돈은 해당하지 않습니다.

CRA는 네 가지 기준을 적용합니다(Folio S3-F6-C1 1.26항부터 1.35항까지, 1.92항).

대출의 담보는 상관없습니다. 집을 담보로 한 대출도 공제될 수 있고, 임대 부동산을 담보로 한 대출도 개인 용도일 수 있습니다. 마진 대출도 다른 차입금과 같습니다. 마진으로 받은 현금으로 무엇을 샀는지에 같은 기준이 적용됩니다.

하나의 신용한도로 투자와 개인 지출을 함께 한 경우, 투자 자산을 팔았거나 원금을 돌려받은 경우, 임대 부동산을 재융자한 경우, 법인을 거쳐 돈이 이동한 경우에는 간단한 사안이 아닙니다. 대출 계약서, 인출과 상환이 모두 나온 거래 내역서, 각 인출금이 어디에 쓰였는지 보여 주는 투자 또는 임대 기록을 준비하세요.

집을 담보로 빌려 투자하거나 임대 부동산을 사면 HELOC 이자도 세금 공제가 되나요?

네, 인출한 돈이 비등록 투자 상품 구입이나 임대 부동산 구입·개조 같은 인정되는 용도에 직접 쓰인 만큼 공제됩니다. CRA는 임대 부동산을 사거나 개조하려고 빌린 돈의 이자를 공제할 수 있다고 밝힙니다(Guide T4036). 집이 신용한도의 담보인지는 중요하지 않습니다.

반대의 경우도 마찬가지입니다. 임대 부동산을 재융자하고 새로 받은 돈을 본인 집이나 자동차 같은 개인 용도로 쓰면, CRA는 그 이자를 공제할 수 없다고 합니다. 새로 받은 돈이 사업이나 다른 투자에 쓰이면 그 소득에 대해 이자를 공제할 수 있습니다(Guide T4036).

기존 대출을 갚기만 하는 재융자는 이전 대출의 용도를 그대로 유지합니다. 이전 차입금을 갚으려고 빌린 돈은 이전 차입금이 쓰인 용도에 쓰인 것으로 봅니다(제20조 제3항, Folio 1.99항). 그 위에 추가로 받은 새 돈만 따로 추적하면 됩니다.

집 자체가 임대 부동산이 되는 경우는 주택을 임대 부동산으로 전환하기를 보세요.

배당이 없는 주식, ETF, 법인 클래스 펀드, GIC 중 어떤 투자가 인정되나요?

기준은 지금까지 소득이 나왔는지가 아니라, 살 때 그 투자에서 소득이 나올 것을 합리적으로 기대할 수 있었는지입니다(Folio 1.26항, 1.27항, 1.69항, 1.70항).

하나의 신용한도로 투자와 개인 지출을 모두 했습니다. 어떻게 추적하고 상환액은 어떻게 나뉘나요?

빌린 돈이 한 계좌에서 다른 현금과 섞여 있으면, 그 계좌의 여러 용도 중 빌린 돈으로 어느 것을 샀는지 선택할 수 있습니다. 구입 이후에 한 차입을 그 구입에 연결할 수는 없습니다. 다만 같은 날 인출하고 구입한 경우는 일반적으로 시점 문제가 없습니다(Folio 1.42항).

상환액은 선택이 아니라 비율에 따라 나뉩니다. 혼합 한도에서 원금을 갚을 때마다 투자 부분과 개인 부분이 같은 비율로 줄어들기 때문에, 처음의 투자 비율이 남은 잔액에 그대로 적용됩니다. 상환액을 개인 부분에 먼저 배정할 수는 없습니다(Folio 1.43항).

가장 깔끔한 기록은 투자용으로만 쓰는 별도 한도나 별도 하위 계좌를 만들어, 모든 인출금을 곧바로 투자 계좌로 보내는 것입니다. 하나의 한도에서 여러 해 동안 섞어 인출했다면 보통 인출 건별로 다시 재구성해야 합니다.

계좌를 분리하거나 "캐시 댐밍(cash damming)"을 하면 이자를 공제받을 수 있나요?

계좌를 분리하면 추적을 증명하기 쉬워질 뿐, 빌린 돈이 무엇을 샀는지는 바뀌지 않습니다. CRA는 직접 사용 기준을 충족하도록 차입과 자산 보유 구조를 다시 짤 수 있다고 인정합니다(Folio 1.33항, 1.34항). 예를 들어 비등록 투자 상품을 팔아 그 현금으로 개인 모기지를 갚고, 다시 돈을 빌려 투자 상품을 사면, 직접 사용처가 투자 상품인 새 대출이 남습니다. Folio는 회피 거래로 얻은 세금 혜택을 부인할 수 있는 일반 조세회피 방지 규정을 다루지 않습니다(제245조).

두 가지 한계가 있습니다.

• 순서가 중요합니다. 이미 본인 현금으로 투자 상품 값을 낸 뒤에 돈을 빌렸다면 그 투자에 자금을 댄 것이 아닙니다. 새 대출은 그 새 돈으로 산 것에 자금을 댄 것입니다(Folio 1.42항).
• 임대 부동산의 캐시 댐밍은 직접 다루지 않습니다. Folio는 빌린 돈을 영업에서 생긴 돈과 분리해 두는 것을 "캐시 댐밍"이라 부르며 추적이 쉬워진다고 설명합니다(1.34항). 그러나 임대 소득으로 개인 비용을 내면서 임대 경비를 내려고 돈을 빌리는 경우는 논의하지 않습니다. 이자가 공제될지는 인출 건별 기록에 달려 있으며 전문가의 판단이 필요합니다.

투자 이자를 내려고 받은 대출의 이자도 공제되나요? 예를 들어 HELOC으로 마진 이자를 내는 경우입니다.

네, 첫 번째 대출의 이자 자체가 공제 대상이라면 가능합니다. 첫 번째 대출의 이자를 내려고 받은 두 번째 대출의 이자는 이 조건에서 제20조 제1항 (c)호에 따라 공제됩니다(Folio 1.82항).

내지 않은 이자에 붙는 이자(복리 이자)는 실제로 지급한 해에만 공제됩니다(제20조 제1항 (d)호, Folio 1.81항). 내지 않은 이자를 대출 잔액에 더하는 것은 지급이 아닙니다(Folio 1.83항).

원금 반환, 일부 매각, 손실 매각 뒤에는 공제가 어떻게 되나요?

공제는 돈의 현재 사용처를 따르므로 투자가 바뀌면 공제도 달라집니다(Folio 1.35항부터 1.41항까지).

손실 규정은 제20.1조에 있습니다. 임대 부동산 매각 자체에 대한 세금은 임대 부동산 매각을 보세요.

12월분 이자가 1월에 청구되면 어느 해에 공제하나요?

평소 따르는 방식에 따라 다릅니다. 현금주의 방식에서는 이자를 지급한 해에 공제하므로 1월에 낸 12월분 이자는 다음 해에 속합니다. 발생주의 방식에서는 그해에 발생한 이자를 공제합니다(제20조 제1항 (c)호, Folio 1.13항). CRA의 22100번 줄 페이지는 본인이 지급한 이자를 설명합니다. 이자를 중복해서 공제하거나 빠뜨리지 않도록 매년 같은 방식을 쓰세요. 임대 부동산은 CRA가 대부분 발생주의 방식을 기대하므로, 임대 모기지의 12월분 이자는 발생한 해에 속합니다. 연말에 받을 금액이나 미지급 비용이 거의 없고 결과가 거의 같은 경우에만 현금주의 방식이 허용됩니다(Guide T4036).

선납 이자는 지급한 때가 아니라 그 이자가 속한 연도에 공제합니다(제18조 제9항). 임대 부동산의 경우 CRA는 모기지를 일찍 갚을 때 내는 위약금도 원래 대출 기간의 남은 기간에 나누어 공제하게 합니다(Guide T4036). 소득세법상 이 위약금은 대체하는 이자 금액까지만, 그리고 그 대출로 산 재산이나 대체 재산이 계속 소득을 내는 동안에만 이후 연도의 이자로 인정됩니다. 따라서 임대 부동산을 팔 때 낸 위약금은 이후 연도로 이어지지 않습니다(제18조 제9.1항).

RRSP, TFSA, FHSA를 위해 빌린 돈의 이자도 공제할 수 있나요?

아니요. 빌린 돈으로 RRSP, TFSA, FHSA, RESP, RDSP, 등록 연금 플랜, 공동 등록 연금 플랜, 이연 이익 분배 플랜 또는 그 조항에 열거된 다른 플랜에 납입한 기간에는 이자를 공제할 수 없습니다(제18조 제11항). 처음에 과세 대상 투자 상품을 산 대출이라도 그 투자 상품이나 매각 대금이 나중에 이런 플랜으로 옮겨 가면 그때부터 이자는 공제되지 않습니다.

22100번 줄에 그 밖에 무엇을 공제할 수 있고, 무엇은 공제할 수 없나요?

22100번 줄에는 이자뿐 아니라 등록 계좌 밖에서 보유한 투자 상품의 보유 비용인 carrying charges가 들어갑니다(CRA 22100번 줄).

어디에 신고하나요? 22100번 줄인가요, Form T776인가요?

이자는 그 이자가 만든 소득을 신고하는 곳에서 공제하세요.

공제하는 대신, 임대 건물이나 다른 감가상각 대상 재산을 사려고 빌린 돈의 이자를 신고서에서 선택해 그 재산의 자본비용에 더할 수 있습니다. 구입한 해와 그 전 최대 3년분에 적용됩니다(제21조, Guide T4036 8710번 줄).

임대 명세서의 나머지는 임대 소득에서 다룹니다. 이 페이지는 연방 신고서를 다룹니다. 퀘벡 주 거주자는 퀘벡 신고서도 제출하며, 이 페이지에서는 다루지 않습니다.

예시

아래 예시는 설명용이며 모든 금액은 캐나다 달러입니다.

배당주를 사는 HELOC

한 투자자가 HELOC에서 C$100,000을 인출해 곧바로 별도의 비등록 계좌에 넣고 배당을 주는 주식을 삽니다. 이자율 6%에서 그해 이자는 C$6,000입니다. 모든 금액이 주식으로 추적되므로 C$6,000 전액을 22100번 줄에 신고합니다. 나중에 C$20,000에 산 주식을 C$20,000에 팔아 그 현금을 휴가에 쓰면, 그 C$20,000에 대한 이자는 더 이상 공제되지 않습니다.

혼합 신용한도

한 소유주가 하나의 신용한도로 투자 C$50,000과 자동차 C$50,000을 해결한 뒤 C$20,000을 갚았습니다. 상환액이 두 부분을 같은 비율로 줄이므로, 남은 C$80,000 중 C$40,000이 투자 차입금입니다. CRA의 해석(Folio 1.43항)에 따르면 소유주가 상환액을 자동차 대출에 쓰려 했더라도 이자의 절반이 공제됩니다.

재융자한 임대 부동산

한 임대인의 임대 모기지는 C$200,000이며 모두 그 임대 부동산을 사는 데 썼습니다. 이 임대인이 재융자하면서 본인 집의 계약금으로 C$150,000을 추가했고, 새 합계는 C$350,000입니다. 원래 C$200,000의 이자는 계속 Form T776에 신고합니다. C$150,000의 이자는 임대 부동산이 담보라 해도 개인 용도입니다.

상황이 다르다면?

• 재융자한 임대 부동산, 여러 해 동안 섞어 인출한 신용한도, 겹겹이 쌓인 차입, 추적할 수 없는 과거 공제가 있는 경우: 대출 거래 내역서와 인출 기록을 준비하고 개인 세무 상담을 받으세요.
• 그 밖의 임대 경비, 임대 손실, 임대료 신고: 임대 소득을 보세요.
• 집이 임대 부동산이 되었거나 임대 부동산이 본인 집이 된 경우: 주택을 임대 부동산으로 전환하기를 보세요.
• 용도 변경 선택을 놓치고 나중에 판 경우: 주택의 임대 전환 선택과 이후 매각을 보세요.
• 임대 부동산을 파는 경우: 임대 부동산 매각을 보세요.
• 법인을 통해 투자하거나 빌리는 경우, 또는 본인 법인에 빌려주려고 개인 돈을 빌린 경우: 대출이 법인의 소득 창출 능력을 높인다면, CRA는 일반적으로 지분 전부를 소유한 법인에 이자 없이 빌려준 돈이나 모든 주주가 지분 비율에 따라 빌려준 돈의 이자를 공제하도록 허용하며, 사실관계에 따라 판단합니다(Folio 1.55항, 1.56항). 지주 법인과 투자 법인을 보세요.
• 미국 신고서도 제출하는 경우: 미국 신고서는 투자 이자를 자체 규정으로 처리합니다. 캐나다에 사는 미국인을 보세요.
• 대출이 개인사업 자금인 경우: CRA가 인정하는 사업 경비를 보세요.
• 모기지 이자 중 자택 사무실 몫을 공제하는 경우: 개인 자금으로 낸 사업 비용을 보세요.