ריבית על HELOC או מרג׳ין: האם היא מוכרת לצורכי מס בקנדה?

מתי ריבית על כסף שנלווה מוכרת לצורכי מס בקנדה?

ריבית מוכרת כשיש לכם חובה משפטית לשלם אותה והכסף שנלווה משמש להפקת הכנסה מעסק או מנכס, כמו דיבידנדים, ריבית או שכר דירה (Income Tax Act, פסקה ⁦20(1)(c)⁩). כסף ששימש להפקת הכנסה פטורה ממס או לקניית פוליסת ביטוח חיים אינו מקיים את התנאי.

CRA מפעילה ארבעה מבחנים (Folio S3-F6-C1, פסקאות 1.26 עד 1.35 ו-⁠1.92):

הביטחון להלוואה אינו רלוונטי. הלוואה שמובטחת בביתכם יכולה להיות מוכרת, והלוואה שמובטחת בנכס להשכרה יכולה להיות אישית. הלוואת מרג׳ין היא כסף שנלווה כמו כל כסף אחר: אותם מבחנים חלים על מה שנקנה בכסף שהמרג׳ין סיפק.

המקרה נעשה לא פשוט כשמסגרת אשראי אחת שילמה גם על השקעות וגם על הוצאות אישיות, כשהשקעות נמכרו או החזירו הון, כשנכס להשכרה מוחזר במשכנתה חדשה, או כשהכסף עבר דרך חברה. אספו את הסכמי ההלוואה, כל דף חשבון שמראה כל משיכה וכל החזר, ואת רישומי ההשקעה או השכירות שמראים לאן הלכה כל משיכה.

האם ריבית על HELOC מוכרת אם לוויתי כנגד הבית כדי להשקיע או לקנות נכס להשכרה?

כן, במידה שכל דולר שנמשך הלך ישירות לשימוש מזכה, כמו השקעות שאינן בחשבונות רשומים או קניית נכס להשכרה או שיפורו. CRA מציינת שאפשר לנכות ריבית על כסף שנלווה כדי לקנות נכס להשכרה או לשפר אותו (מדריך ⁦T4036⁩). העובדה שהבית מבטיח את המסגרת לא משנה.

גם ההפך נכון. אם מחזרים משכנתה על נכס להשכרה ומוציאים את הכסף החדש על צרכים אישיים, כמו הבית שלכם או רכב, CRA מציינת שהריבית הזו אינה מוכרת. אם הכסף החדש הולך לעסק או להשקעות אחרות, הריבית עשויה להיות מוכרת כנגד ההכנסה ההיא (מדריך ⁦T4036⁩).

מחזור שרק מחליף הלוואה קיימת שומר על המטרה של ההלוואה הישנה. כסף שנלווה כדי לפרוע הלוואה קודמת נחשב כמשמש למה שההלוואה הקודמת שימשה (סעיף משנה ⁦20(3)⁩; פסקה 1.99 ב-⁠Folio). רק הכסף החדש שנוסף צריך התחקות משלו.

אם הבית עצמו הופך לנכס להשכרה, ראו הפיכת בית לנכס להשכרה.

אילו השקעות מזכות: מניות בלי דיבידנד, ETF, קרנות במבנה corporate-class, GIC?

המבחן הוא אם בזמן הקנייה אפשר היה לצפות באופן סביר שההשקעה תניב הכנסה, לא אם היא כבר שילמה משהו (Folio, פסקאות 1.26, 1.27, 1.69 ו-⁠1.70).

מסגרת אשראי אחת שימשה להשקעות ולהוצאות אישיות: איך מתחקים אחריה ואיך ההחזרים מתחלקים?

כשכסף שנלווה מעורבב עם כסף אחר בחשבון אחד, אתם רשאים לבחור לאיזה משימושי החשבון הכסף שנלווה שימש. אי אפשר לקשר רכישה ללוואה שנלקחה אחריה, אף שמשיכה ורכישה באותו יום בדרך כלל אינן יוצרות בעיית תזמון (Folio, פסקה 1.42).

החזרים מתחלקים ביחס, לא לפי בחירה. כל החזר קרן במסגרת מעורבת מקטין את חלק ההשקעה ואת החלק האישי ביחס, ולכן שיעור ההשקעה המקורי חל על היתרה שנותרה. אי אפשר להפנות החזר קודם לחלק האישי (פסקה 1.43 ב-⁠Folio).

הרישום הנקי ביותר הוא מסגרת נפרדת, או חשבון משנה נפרד, המשמשים רק להשקעות, כשכל משיכה עוברת ישר לחשבון ההשקעות. שנים של משיכות מעורבות במסגרת אחת דורשות בדרך כלל שחזור משיכה אחר משיכה.

האם חשבונות נפרדים או “cash damming” הופכים את הריבית למוכרת?

חשבונות נפרדים מקלים על הוכחת ההתחקות; הם לא משנים מה הכסף שנלווה שילם. CRA מקבלת שאפשר לארגן מחדש הלוואות ובעלות על נכסים כדי לעמוד במבחן השימוש הישיר (פסקאות 1.33 ו-⁠1.34 ב-⁠Folio). לדוגמה, מכירת השקעות שאינן בחשבונות רשומים, פירעון חלקי של משכנתה אישית בכסף ואז לקיחת הלוואה כדי לקנות השקעות משאירים הלוואה חדשה ששימוש הישיר בה הוא ההשקעות. ה-⁠Folio לא עוסק בכלל הכללי נגד הימנעות ממס, שיכול לשלול הטבת מס מעסקה שמטרתה הימנעות (סעיף 245).

יש שתי מגבלות:

• הסדר חשוב. לקיחת הלוואה אחרי ששילמתם על השקעה בכסף שלכם לא מממנת את ההשקעה הזו. ההלוואה החדשה מממנת את מה שהכסף החדש משלם עליו (פסקה 1.42 ב-⁠Folio).
• אין התייחסות ישירה ל-⁠cash damming בשכירות. ה-⁠Folio מכנה הפרדה בין כסף שנלווה לכסף מהפעילות “cash damming” ואומר שהיא מקלה על ההתחקות (פסקה 1.34), אבל הוא לא דן בתשלום הוצאות אישיות מהכנסת שכירות תוך לקיחת הלוואה לתשלום הוצאות השכירות. האם הריבית תעמוד בביקורת תלוי ברישומים של כל משיכה, והדבר דורש שיקול דעת מקצועי.

האם ריבית על הלוואה ששימשה לתשלום ריבית על השקעה מוכרת, למשל HELOC ששילם ריבית על מרג׳ין?

כן, אם הריבית על ההלוואה הראשונה היא עצמה מוכרת. ריבית על הלוואה שנייה ששימשה לתשלום ריבית על הלוואה ראשונה מוכרת לפי פסקה ⁦20(1)(c)⁩ בתנאי הזה (פסקה 1.82 ב-⁠Folio).

ריבית על ריבית שלא שולמה (ריבית דריבית) מוכרת רק בשנה שבה היא שולמה בפועל (פסקה ⁦20(1)(d)⁩; פסקה 1.81 ב-⁠Folio). ריבית שלא שולמה ונוספה ליתרת ההלוואה אינה תשלום (פסקה 1.83 ב-⁠Folio).

מה קורה לניכוי אחרי החזר הון, מכירה חלקית או מכירה בהפסד?

הניכוי עוקב אחרי השימוש הנוכחי בכסף, ולכן הוא משתנה כשההשקעה משתנה (Folio, פסקאות 1.35 עד 1.41).

כלל ההפסד נמצא ב-סעיף 20.1. על המס על מכירת נכס להשכרה עצמה ראו מכירת נכס להשכרה.

ריבית שמחויבת על דצמבר אבל מחויבת בחשבון של ינואר: באיזו שנה מנכים אותה?

זה תלוי בשיטה שבה אתם נוהגים באופן קבוע. בשיטת המזומן מנכים ריבית בשנה שבה משלמים אותה, ולכן ריבית דצמבר ששולמה בינואר שייכת לשנה הבאה; בשיטת הצבירה מנכים ריבית שנצברה באותה שנה (פסקה ⁦20(1)(c)⁩; פסקה 1.13 ב-⁠Folio). דף שורה 22100 של CRA מתאר ריבית ששילמתם. השתמשו באותה שיטה בכל שנה כדי שלא תיתבע אותה ריבית פעמיים ולא תוחמץ ריבית. בנכס להשכרה CRA מצפה ברוב המקרים לשיטת הצבירה, ולכן ריבית דצמבר על משכנתת הנכס להשכרה שייכת לשנה שבה נצברה; שיטת המזומן מותרת רק אם בסוף השנה כמעט אין סכומים לקבל או הוצאות שלא שולמו והתוצאה תהיה כמעט זהה (מדריך ⁦T4036⁩).

ריבית ששולמה מראש מנוכה בשנים שהיא מתייחסת אליהן, לא כשהיא משולמת (סעיף משנה ⁦18(9)⁩). בנכס להשכרה, CRA פורסת גם קנס על פירעון מוקדם של משכנתה על פני יתרת התקופה המקורית של ההלוואה (מדריך ⁦T4036⁩). לפי החוק, הקנס נחשב כריבית בשנים הבאות רק עד גובה הריבית שהוא החליף, ורק כל עוד הנכס שמומן, או נכס חלופי, עדיין מניב הכנסה, ולכן קנס ששולם עם מכירת הנכס להשכרה לא נמשך לשנים הבאות (סעיף משנה ⁦18(9.1)⁩).

האם אפשר לנכות ריבית על כסף שנלווה בשביל RRSP, TFSA או FHSA?

לא. ריבית אינה מוכרת בכל תקופה שבה הכסף שנלווה משמש להפקדה ל-⁠RRSP, ל-⁠TFSA, ל-⁠FHSA, ל-⁠RESP, ל-⁠RDSP, לתוכנית פנסיה רשומה, לתוכנית פנסיה רשומה משותפת, לתוכנית חלוקת רווחים נדחית או לתוכנית אחרת שברשימה (סעיף משנה ⁦18(11)⁩). הכלל חל גם על הלוואה שקנתה בהתחלה השקעה חייבת במס אם ההשקעה הזו, או תמורתה, עוברת אחר כך לאחת התוכניות האלה: מאותו רגע הריבית חדלה להיות מוכרת.

מה עוד אפשר לתבוע בשורה 22100, ומה אי אפשר?

שורה 22100 כוללת עלויות החזקה, העלויות של החזקת השקעות מחוץ לתוכניות רשומות, ולא רק ריבית (CRA שורה 22100).

איפה תובעים: בשורה 22100 או בטופס ⁦T776⁩?

תבעו את הריבית במקום שבו מדווחים על ההכנסה שהיא מניבה.

במקום לנכות ריבית, אפשר לבחור בדוח להוסיף ריבית על כסף שנלווה לקניית בניין להשכרה, או נכס אחר בר פחת, לעלות ההונית שלו, לשנת הקנייה ולעד שלוש שנים קודמות (סעיף 21; מדריך ⁦T4036⁩, שורה 8710).

שאר דוח השכירות מוסבר ב-הכנסה משכירות. העמוד הזה עוסק בדוח הפדרלי. תושבי קוויבק מגישים גם דוח קוויבקי, שהעמוד הזה לא מכסה.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד; כל הסכומים בדולרים קנדיים.

HELOC שקונה מניות דיבידנד

משקיעה מושכת ⁦C$100,000⁩ מ-⁠HELOC ישר לחשבון נפרד שאינו רשום וקונה מניות שמשלמות דיבידנד. בשיעור ⁦6%⁩ הריבית לשנה היא ⁦C$6,000⁩. כל דולר מתחקה למניות, ולכן כל ⁦C$6,000⁩ נכנסים בשורה 22100. אם היא תמכור אחר כך מניות שעלותן ⁦C$20,000⁩ תמורת ⁦C$20,000⁩ ותוציא את המזומן על חופשה, הריבית על ⁦C$20,000⁩ האלה חדלה להיות מוכרת.

מסגרת אשראי מעורבת

בעלים משתמש במסגרת אשראי אחת עבור ⁦C$50,000⁩ של השקעות ורכב של ⁦C$50,000⁩, ואז מחזיר ⁦C$20,000⁩. ההחזר מקטין את שני החלקים ביחס, ולכן ⁦C$40,000⁩ מתוך היתרה של ⁦C$80,000⁩ הם הלוואה להשקעות. לפי הקריאה של CRA (פסקה 1.43 ב-⁠Folio), מחצית הריבית מוכרת, גם אם הבעלים התכוון שההחזר יהיה להלוואת הרכב.

נכס להשכרה שמחזרו עליו משכנתה

משכנתה על נכס להשכרה של משכירה היא ⁦C$200,000⁩, והכול שימש לקניית הנכס. היא מחזרת אותה ומוסיפה ⁦C$150,000⁩ למקדמה על הבית שלה עצמה. הסך החדש הוא ⁦C$350,000⁩. הריבית על ⁦C$200,000⁩ המקוריים נשארת בטופס ⁦T776⁩; הריבית על ⁦C$150,000⁩ היא אישית, גם אם הנכס להשכרה מבטיח אותם.

המצב שלכם שונה?

• מחזור משכנתה על נכס להשכרה, מסגרת עם שנים של משיכות מעורבות, הלוואות בשכבות, או ניכוי מהעבר שאי אפשר להתחקות אחריו: אספו את דפי ההלוואה ואת רישומי המשיכות וקבלו עזרה במס אישי.
• הוצאות אחרות על נכס להשכרה, הפסד משכירות או דיווח על שכר דירה: ראו הכנסה משכירות.
• הבית שלכם הפך לנכס להשכרה, או שהנכס להשכרה הפך לבית שלכם: ראו הפיכת בית לנכס להשכרה.
• החמצתם את הבחירה בשינוי שימוש ואחר כך מכרתם: ראו הבחירה בבית שהפך לנכס להשכרה והמכירה המאוחרת.
• אתם מוכרים את הנכס להשכרה: ראו מכירת נכס להשכרה.
• אתם משקיעים או לווים דרך חברה, או לוויתם באופן אישי כדי להלוות לחברה שלכם: CRA מתירה בדרך כלל ריבית על כסף שהולווה ללא ריבית לחברה שבבעלותכם המלאה, או בידי כל בעלי המניות ביחס למניותיהם, כשההלוואה מגדילה את יכולת החברה להפיק הכנסה, לפי העובדות (פסקאות 1.55 ו-⁠1.56 ב-⁠Folio); ראו חברות אחזקות והשקעות.
• אתם מגישים גם דוח אמריקאי: הדוח האמריקאי מתייחס לריבית השקעה לפי כללים משלו; ראו אמריקאים שגרים בקנדה.
• ההלוואה מממנת את העסק העצמאי שלכם: ראו הוצאות עסקיות ש-⁠CRA מקבלת.
• אתם תובעים את חלק משרד הבית בריבית המשכנתה: ראו הוצאות עסקיות ששולמו באופן אישי.