Zinsen auf HELOC oder Margin-Kredit in Kanada absetzen

Wann sind Zinsen auf geliehenes Geld in Kanada steuerlich abziehbar?

Zinsen sind abziehbar, wenn Sie rechtlich zur Zahlung verpflichtet sind und das geliehene Geld dazu dient, Einkünfte aus einem Unternehmen oder aus Vermögen zu erzielen, etwa Dividenden, Zinsen oder Mieten (Income Tax Act, paragraph 20(1)(c)). Geld, mit dem Sie steuerfreie Einkünfte erzielen oder eine Lebensversicherung kaufen, zählt nicht.

Die CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) wendet vier Prüfungen an (Folio S3-F6-C1, Absätze 1.26 bis 1.35 und 1.92):

Die Besicherung des Kredits ist unerheblich. Ein durch Ihr Eigenheim besicherter Kredit kann abziehbar sein, und ein durch Ihr Mietobjekt besicherter Kredit kann privat sein. Ein Margin-Kredit ist geliehenes Geld wie jedes andere: Für das, was mit dem Margin-Geld gekauft wurde, gelten dieselben Prüfungen.

Ein Fall wird kompliziert, wenn eine Kreditlinie sowohl Anlagen als auch private Ausgaben bezahlt hat, wenn Anlagen verkauft wurden oder Kapital zurückgeflossen ist, wenn ein Mietobjekt refinanziert wurde oder wenn das Geld über eine Kapitalgesellschaft lief. Sammeln Sie die Kreditverträge, alle Kontoauszüge mit jeder Auszahlung und Rückzahlung sowie die Anlage- oder Mietunterlagen, aus denen hervorgeht, wohin jede Auszahlung ging.

Sind HELOC-Zinsen abziehbar, wenn ich mir Geld auf mein Eigenheim leihe, um zu investieren oder eine Mietimmobilie zu kaufen?

Ja, soweit jeder abgehobene Dollar unmittelbar einer zulässigen Verwendung dient, etwa nicht registrierten Anlagen oder dem Kauf oder der Verbesserung eines Mietobjekts. Laut CRA können Sie Zinsen auf Geld abziehen, das Sie zum Kauf oder zur Verbesserung einer Mietimmobilie geliehen haben (Guide T4036). Dass Ihr Eigenheim die Kreditlinie besichert, spielt keine Rolle.

Auch das Umgekehrte gilt. Wenn Sie ein Mietobjekt refinanzieren und das neue Geld privat ausgeben, etwa für Ihr eigenes Haus oder ein Auto, sind diese Zinsen laut CRA nicht abziehbar. Fließt das neue Geld in ein Unternehmen oder in andere Anlagen, können die Zinsen gegen diese Einkünfte abziehbar sein (Guide T4036).

Eine Refinanzierung, die nur einen bestehenden Kredit ersetzt, behält den Zweck des alten Kredits. Geld, das zur Rückzahlung früherer Kredite geliehen wird, gilt als für denselben Zweck verwendet wie die früheren Kredite (subsection 20(3); Folio, Absatz 1.99). Nur das neue Geld, das zusätzlich hinzukommt, braucht einen eigenen Nachweis.

Wird das Eigenheim selbst zur Mietimmobilie, lesen Sie Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln.

Welche Anlagen zählen: Aktien ohne Dividende, ETFs, Corporate-Class-Fonds, GICs?

Entscheidend ist, ob die Anlage beim Kauf vernünftigerweise Einkünfte erwarten ließ, nicht, ob sie schon etwas ausgeschüttet hat (Folio, Absätze 1.26, 1.27, 1.69 und 1.70).

Eine Kreditlinie bezahlte Anlagen und private Ausgaben: Wie weise ich das nach, und wie werden Rückzahlungen aufgeteilt?

Wird geliehenes Geld mit anderem Geld auf einem Konto vermischt, können Sie wählen, welche der Verwendungen des Kontos das geliehene Geld bezahlt hat. Einen Kauf mit einem Kredit zu verknüpfen, der erst danach aufgenommen wurde, ist nicht möglich; eine Auszahlung und ein Kauf am selben Tag werfen in der Regel kein Problem beim Zeitpunkt auf (Folio, Absatz 1.42).

Rückzahlungen werden anteilig aufgeteilt, nicht nach Wahl. Jede Tilgung auf einer gemischten Kreditlinie mindert den Anlageteil und den privaten Teil im gleichen Verhältnis, sodass der ursprüngliche Anlageanteil für den Restbetrag gilt. Sie können eine Rückzahlung nicht zuerst dem privaten Teil zuordnen (Folio, Absatz 1.43).

Am sichersten ist eine getrennte Kreditlinie oder ein getrenntes Unterkonto, das nur zum Investieren dient, wobei jede Auszahlung direkt auf das Anlagekonto geht. Bei Jahren gemischter Auszahlungen auf einer Kreditlinie ist meist eine Rekonstruktion Auszahlung für Auszahlung nötig.

Können getrennte Konten oder „Cash Damming“ die Zinsen abziehbar machen?

Getrennte Konten erleichtern den Nachweis; sie ändern nichts daran, wofür das geliehene Geld bezahlt hat. Die CRA akzeptiert, dass Sie Kredite und Eigentum an Vermögenswerten umstrukturieren, um die Prüfung der unmittelbaren Verwendung zu erfüllen (Folio, Absätze 1.33 und 1.34). Verkaufen Sie zum Beispiel nicht registrierte Anlagen, tilgen mit dem Geld eine private Hypothek und leihen dann Geld für den Kauf von Anlagen, entsteht ein neuer Kredit, dessen unmittelbare Verwendung die Anlagen sind. Das Folio äußert sich nicht zur allgemeinen Missbrauchsvorschrift (General Anti-Avoidance Rule), die einen Steuervorteil aus einem Gestaltungsmissbrauch versagen kann (Section 245).

Zwei Grenzen gelten:

• Die Reihenfolge zählt. Ein Kredit, den Sie aufnehmen, nachdem Sie eine Anlage bereits mit eigenem Geld bezahlt haben, finanziert diese Anlage nicht. Der neue Kredit finanziert das, was das neue Geld bezahlt (Folio, Absatz 1.42).
• Cash Damming bei Mieten wird nicht direkt behandelt. Das Folio nennt es „Cash Damming“, wenn geliehenes Geld getrennt von Geld aus dem Betrieb gehalten wird, und sagt, das erleichtere den Nachweis (Absatz 1.34). Es behandelt aber nicht den Fall, dass private Kosten mit Mieteinnahmen bezahlt werden, während für Mietausgaben Geld geliehen wird. Ob die Zinsen Bestand haben, hängt von den Unterlagen zu jeder Auszahlung ab und erfordert fachliche Beurteilung.

Sind Zinsen auf einen Kredit abziehbar, der Anlagezinsen bezahlt, etwa ein HELOC, der Margin-Zinsen bezahlt?

Ja, wenn die Zinsen auf den ersten Kredit selbst abziehbar sind. Zinsen auf einen zweiten Kredit, mit dem Zinsen auf einen ersten Kredit bezahlt werden, sind unter dieser Bedingung nach paragraph 20(1)(c) abziehbar (Folio, Absatz 1.82).

Zinsen auf unbezahlte Zinsen (Zinseszinsen) sind nur in dem Jahr abziehbar, in dem sie tatsächlich gezahlt werden (paragraph 20(1)(d); Folio, Absatz 1.81). Unbezahlte Zinsen, die dem Kreditsaldo zugeschlagen werden, gelten nicht als Zahlung (Folio, Absatz 1.83).

Was geschieht mit dem Abzug nach einer Kapitalrückzahlung, einem Teilverkauf oder einem Verkauf mit Verlust?

Der Abzug folgt der aktuellen Verwendung des Geldes und ändert sich daher, wenn sich die Anlage ändert (Folio, Absätze 1.35 bis 1.41).

Die Verlustregel steht in Section 20.1. Zur Steuer auf den Verkauf eines Mietobjekts selbst lesen Sie Mietimmobilie verkaufen.

Zinsen für Dezember, im Januar berechnet: In welchem Jahr ziehe ich sie ab?

Das hängt von der Methode ab, die Sie regelmäßig anwenden. Bei der Cash-Methode ziehen Sie Zinsen in dem Jahr ab, in dem Sie sie zahlen; im Januar gezahlte Dezemberzinsen gehören also ins nächste Jahr. Bei der Accrual-Methode ziehen Sie die Zinsen ab, die für das Jahr aufgelaufen sind (paragraph 20(1)(c); Folio, Absatz 1.13). Die Seite der CRA zu Line 22100 beschreibt von Ihnen gezahlte Zinsen. Wenden Sie jedes Jahr dieselbe Methode an, damit keine Zinsen doppelt geltend gemacht oder übersehen werden. Bei einem Mietobjekt erwartet die CRA in den meisten Fällen die Accrual-Methode, sodass Dezemberzinsen auf die Mietobjekt-Hypothek in das Jahr gehören, in dem sie aufgelaufen sind. Die Cash-Methode ist nur erlaubt, wenn zum Jahresende fast keine Forderungen oder offenen Ausgaben bestehen und das Ergebnis nahezu gleich wäre (Guide T4036).

Vorausbezahlte Zinsen werden in den Jahren abgezogen, auf die sie sich beziehen, nicht bei Zahlung (subsection 18(9)). Bei einem Mietobjekt verteilt die CRA zudem eine Entschädigung für die vorzeitige Tilgung einer Hypothek auf die restliche ursprüngliche Laufzeit des Kredits (Guide T4036). Nach dem Gesetz zählt diese Entschädigung in den späteren Jahren nur bis zur Höhe der Zinsen, die sie ersetzt, als Zinsen, und nur solange das finanzierte Objekt oder ein Ersatz noch Einkünfte erzielt. Eine Entschädigung, die Sie beim Verkauf des Mietobjekts zahlen, wirkt daher nicht in spätere Jahre fort (Absatz 18(9.1)).

Kann ich Zinsen auf Geld abziehen, das ich für einen RRSP, TFSA oder FHSA geliehen habe?

Nein. Zinsen sind für keinen Zeitraum abziehbar, in dem das geliehene Geld in einen RRSP, TFSA, FHSA, RESP, RDSP, einen registrierten Pensionsplan, einen gepoolten registrierten Pensionsplan, einen Deferred Profit Sharing Plan oder einen anderen dort aufgeführten Plan eingezahlt wird (subsection 18(11)). Die Regel erfasst auch einen Kredit, mit dem zuerst eine steuerpflichtige Anlage gekauft wurde, wenn diese Anlage oder ihr Erlös später in einen dieser Pläne fließt: Ab dann sind die Zinsen nicht mehr abziehbar.

Was kann ich noch in Line 22100 geltend machen, und was nicht?

Line 22100 erfasst Carrying Charges (Kosten für das Halten von Anlagen außerhalb registrierter Pläne), nicht nur Zinsen (CRA Line 22100).

Wo gebe ich es an: Line 22100 oder Form T776?

Geben Sie die Zinsen dort an, wo die damit erzielten Einkünfte gemeldet werden.

Statt die Zinsen abzuziehen, können Sie in Ihrer Steuererklärung wählen, Zinsen auf Geld, das Sie zum Kauf eines Mietgebäudes oder anderen abschreibbaren Vermögens geliehen haben, den Anschaffungskosten zuzuschlagen, für das Jahr des Kaufs und bis zu drei frühere Jahre (Section 21; Guide T4036, Line 8710).

Den Rest der Mietabrechnung behandelt Mieteinkünfte. Diese Seite behandelt die Bundessteuererklärung. Einwohner von Québec reichen zusätzlich eine Steuererklärung für Québec ein, die diese Seite nicht behandelt.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung; alle Beträge sind in kanadischen Dollar.

Ein HELOC, der Dividendenaktien finanziert

Eine Anlegerin hebt C$100.000 von einem HELOC ab, überweist sie direkt auf ein getrenntes, nicht registriertes Konto und kauft dividendenzahlende Aktien. Bei 6 % betragen die Zinsen für das Jahr C$6.000. Jeder Dollar lässt sich den Aktien zuordnen, daher kommen alle C$6.000 in Line 22100. Verkauft sie später Aktien, die C$20.000 gekostet haben, für C$20.000 und gibt das Geld für einen Urlaub aus, sind die Zinsen auf diese C$20.000 nicht mehr abziehbar.

Eine gemischte Kreditlinie

Ein Eigentümer nutzt eine Kreditlinie für C$50.000 an Anlagen und ein Auto für C$50.000 und zahlt dann C$20.000 zurück. Die Rückzahlung mindert beide Teile anteilig, sodass C$40.000 der verbleibenden C$80.000 Anlagekredit sind. Nach Auslegung der CRA (Folio, Absatz 1.43) ist die Hälfte der Zinsen abziehbar, obwohl der Eigentümer die Rückzahlung für den Autokredit gedacht hat.

Ein refinanziertes Mietobjekt

Die Hypothek einer Vermieterin auf ihr Mietobjekt beträgt C$200.000 und wurde ganz für den Kauf des Mietobjekts verwendet. Sie refinanziert und nimmt C$150.000 für die Anzahlung auf ihr eigenes Haus hinzu. Die neue Summe beträgt C$350.000. Die Zinsen auf die ursprünglichen C$200.000 bleiben in Form T776; die Zinsen auf die C$150.000 sind privat, obwohl das Mietobjekt sie besichert.

Anders in Ihrem Fall?

• Ein refinanziertes Mietobjekt, eine Kreditlinie mit Jahren gemischter Auszahlungen, gestaffelte Kredite oder ein früherer Abzug, den Sie nicht nachweisen können: Sammeln Sie die Kreditunterlagen und Nachweise zu den Auszahlungen und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Weitere Mietausgaben, ein Mietverlust oder die Angabe der Mieteinnahmen: lesen Sie Mieteinkünfte.
• Ihr Eigenheim wurde zur Mietimmobilie, oder Ihre Mietimmobilie wurde zum Eigenheim: lesen Sie Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Sie haben die Wahl bei Nutzungsänderung versäumt und später verkauft: lesen Sie die Wahl bei Umwandlung in ein Mietobjekt und den späteren Verkauf.
• Sie verkaufen das Mietobjekt: lesen Sie Mietimmobilie verkaufen.
• Sie investieren oder leihen über eine Kapitalgesellschaft, oder Sie haben privat Geld geliehen, um es Ihrer eigenen Gesellschaft zu leihen: Die CRA erlaubt in der Regel den Abzug von Zinsen auf Geld, das Sie Ihrer Gesellschaft, die Ihnen vollständig gehört, zinslos geliehen haben, oder das alle Aktionäre im Verhältnis zu ihren Anteilen geliehen haben, wenn das Darlehen die Fähigkeit der Gesellschaft erhöht, Einkünfte zu erzielen; das wird nach den Tatsachen entschieden (Folio, Absätze 1.55 und 1.56). Lesen Sie Holding- und Anlagegesellschaften.
• Sie reichen auch eine US-Steuererklärung ein: Die US-Steuererklärung behandelt Anlagezinsen nach eigenen Regeln; lesen Sie Amerikaner in Kanada.
• Der Kredit finanziert Ihr selbstständiges Unternehmen: lesen Sie Betriebsausgaben, die die CRA anerkennt.
• Sie machen den Büroanteil an den Hypothekenzinsen geltend: lesen Sie privat bezahlte Betriebsausgaben.