Intérêts d'une marge hypothécaire : déductibles au Canada?

Quand les intérêts sur l'argent emprunté sont-ils déductibles d'impôt au Canada?

Les intérêts sont déductibles lorsque vous avez l'obligation légale de les payer et que l'argent emprunté sert à gagner un revenu d'entreprise ou de bien, comme des dividendes, des intérêts ou des loyers (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 20(1)c)). L'argent utilisé pour gagner un revenu exonéré ou pour acheter une police d'assurance-vie n'est pas admissible.

L'Agence du revenu du Canada (ARC) applique quatre critères (Folio S3-F6-C1, paragraphes 1.26 à 1.35 et 1.92) :

La garantie du prêt n'a aucune importance. Un prêt garanti par votre maison peut être déductible, et un prêt garanti par votre immeuble locatif peut être personnel. Un prêt sur marge est de l'argent emprunté comme un autre : les mêmes critères s'appliquent à ce que l'argent de la marge a servi à acheter.

Un dossier cesse d'être simple lorsqu'une seule marge de crédit a payé à la fois des placements et des dépenses personnelles, lorsque des placements ont été vendus ou ont remboursé du capital, lorsqu'un immeuble locatif a été refinancé, ou lorsque l'argent a transité par une société. Rassemblez les contrats de prêt, tous les relevés montrant chaque prélèvement et chaque remboursement, ainsi que les registres de placements ou de location qui montrent où est allé chaque prélèvement.

Les intérêts d'une marge de crédit hypothécaire sont-ils déductibles si j'emprunte sur ma maison pour investir ou acheter un immeuble locatif?

Oui, dans la mesure où chaque dollar prélevé va directement à un usage admissible, comme des placements non enregistrés ou l'achat ou l'amélioration d'un immeuble locatif. L'ARC indique que vous pouvez déduire les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer un immeuble locatif (guide T4036). Le fait que la maison garantisse la marge n'a pas d'importance.

L'inverse est aussi vrai. Si vous refinancez un immeuble locatif et dépensez la nouvelle somme à titre personnel, par exemple pour votre propre maison ou une voiture, l'ARC indique que ces intérêts ne sont pas déductibles. Si la nouvelle somme va à une entreprise ou à d'autres placements, les intérêts peuvent être déductibles à l'encontre de ce revenu (guide T4036).

Un refinancement qui ne fait que remplacer un prêt existant conserve l'objet de l'ancien prêt. L'argent emprunté pour rembourser un emprunt antérieur est réputé servir à ce à quoi cet emprunt antérieur servait (paragraphe 20(3); Folio, paragraphe 1.99). Seule la nouvelle somme ajoutée doit être retracée séparément.

Si la maison elle-même devient un immeuble locatif, consultez transformer une maison en immeuble locatif.

Quels placements sont admissibles : actions sans dividendes, FNB, fonds de catégorie société, CPG?

Le critère est de savoir si le placement pouvait raisonnablement produire un revenu au moment de l'achat, et non s'il en a déjà versé (Folio, paragraphes 1.26, 1.27, 1.69 et 1.70).

Une seule marge de crédit a payé des placements et des dépenses personnelles : comment la retracer et comment se répartissent les remboursements?

Lorsque l'argent emprunté est mélangé à d'autres fonds dans un même compte, vous pouvez choisir lesquels des usages du compte l'argent emprunté a payés. Vous ne pouvez pas rattacher un achat à un emprunt fait après lui, mais un prélèvement et un achat le même jour ne posent en général aucun problème de calendrier (Folio, paragraphe 1.42).

Les remboursements se répartissent proportionnellement, non au choix. Chaque remboursement de capital sur une marge mixte réduit la part de placement et la part personnelle en proportion; la part de placement initiale s'applique donc au solde restant. Vous ne pouvez pas affecter un remboursement d'abord à la part personnelle (Folio, paragraphe 1.43).

Le dossier le plus net est une marge distincte, ou un sous-compte distinct, utilisée seulement pour investir, chaque prélèvement allant directement au compte de placement. Des années de prélèvements mixtes sur une seule marge exigent en général une reconstitution prélèvement par prélèvement.

Des comptes distincts ou le « cash damming » peuvent-ils rendre les intérêts déductibles?

Des comptes distincts facilitent la preuve de la traçabilité; ils ne changent pas ce que l'argent emprunté a payé. L'ARC accepte que vous restructuriez vos emprunts et la propriété de vos biens pour satisfaire au critère de l'usage direct (Folio, paragraphes 1.33 et 1.34). Par exemple, vendre des placements non enregistrés, rembourser une hypothèque personnelle avec l'argent, puis emprunter pour acheter des placements laisse un nouveau prêt dont l'usage direct est le placement. Le folio ne traite pas de la règle générale anti-évitement, qui peut refuser un avantage fiscal tiré d'une opération d'évitement (article 245).

Deux limites s'appliquent :

• L'ordre compte. Emprunter après avoir déjà payé un placement avec votre propre argent ne finance pas ce placement. Le nouveau prêt finance ce que la nouvelle somme paie (Folio, paragraphe 1.42).
• Le « cash damming » locatif n'est pas traité directement. Le folio appelle « cash damming » le fait de séparer l'argent emprunté de l'argent provenant de l'exploitation et dit que cela facilite la traçabilité (paragraphe 1.34), mais il ne traite pas du fait de payer des dépenses personnelles avec le revenu de location tout en empruntant pour payer les dépenses de location. La déductibilité des intérêts dépend des registres de chaque prélèvement et exige un jugement professionnel.

Les intérêts d'un prêt servant à payer des intérêts de placement sont-ils déductibles, par exemple une marge de crédit hypothécaire qui paie les intérêts d'un prêt sur marge?

Oui, si les intérêts du premier prêt sont eux-mêmes déductibles. Les intérêts d'un second prêt servant à payer les intérêts d'un premier prêt sont déductibles selon l'alinéa 20(1)c) à cette condition (Folio, paragraphe 1.82).

Les intérêts sur des intérêts impayés (intérêts composés) ne sont déductibles que dans l'année où ils sont réellement payés (alinéa 20(1)d); Folio, paragraphe 1.81). Les intérêts impayés ajoutés au solde du prêt ne constituent pas un paiement (Folio, paragraphe 1.83).

Qu'advient-il de la déduction après un remboursement de capital, une vente partielle ou une vente à perte?

La déduction suit l'usage actuel de l'argent; elle change donc lorsque le placement change (Folio, paragraphes 1.35 à 1.41).

La règle sur la perte figure à l'article 20.1. Pour l'impôt sur la vente d'un immeuble locatif lui-même, consultez vendre un immeuble locatif.

Intérêts courus en décembre mais facturés en janvier : dans quelle année les déduire?

Cela dépend de la méthode que vous suivez régulièrement. Selon la méthode de caisse, vous déduisez les intérêts dans l'année où vous les payez; les intérêts de décembre payés en janvier appartiennent donc à l'année suivante; selon la méthode d'exercice, vous déduisez les intérêts courus pour l'année (alinéa 20(1)c); Folio, paragraphe 1.13). La page de la ligne 22100 de l'ARC décrit les intérêts que vous avez payés. Utilisez la même méthode chaque année afin qu'aucun intérêt ne soit demandé deux fois ni oublié. Pour un immeuble locatif, l'ARC s'attend à la méthode d'exercice dans la plupart des cas; les intérêts de décembre sur l'hypothèque de l'immeuble appartiennent donc à l'année où ils ont couru. La méthode de caisse n'est permise que si vous avez presque aucun montant à recevoir ni aucune dépense impayée à la fin de l'année et que le résultat serait presque le même (guide T4036).

Les intérêts payés d'avance se déduisent dans les années auxquelles ils se rapportent, non au moment du paiement (paragraphe 18(9)). Pour un immeuble locatif, l'ARC étale aussi sur le reste de la durée initiale du prêt la pénalité pour rembourser une hypothèque par anticipation (guide T4036). Selon la Loi, cette pénalité compte comme des intérêts dans les années suivantes seulement jusqu'à concurrence des intérêts qu'elle remplace, et seulement tant que le bien financé, ou un bien de remplacement, produit encore un revenu; une pénalité payée à la vente de l'immeuble locatif ne se reporte donc pas aux années suivantes (paragraphe 18(9.1)).

Puis-je déduire les intérêts sur de l'argent emprunté pour un REER, un CELI ou un CELIAPP?

Non. Les intérêts ne sont pas déductibles pour toute période où l'argent emprunté sert à cotiser à un REER, un CELI, un CELIAPP, un REEE, un REEI, un régime de pension agréé, un régime de pension agréé collectif, un régime de participation différée aux bénéfices ou un autre régime qui y est énuméré (paragraphe 18(11)). La règle vise aussi un prêt qui a d'abord servi à acheter un placement imposable si ce placement, ou son produit, passe plus tard dans l'un de ces régimes : à partir de ce moment, les intérêts cessent d'être déductibles.

Que puis-je demander d'autre à la ligne 22100, et que ne puis-je pas demander?

La ligne 22100 regroupe les frais financiers, c'est-à-dire les coûts de détention de placements hors des régimes enregistrés, et pas seulement les intérêts (ligne 22100 de l'ARC).

Où les demander : ligne 22100 ou formulaire T776?

Demandez les intérêts là où le revenu qu'ils permettent de gagner est déclaré.

Au lieu de les déduire, vous pouvez choisir dans votre déclaration d'ajouter au coût en capital les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter un immeuble locatif, ou un autre bien amortissable, pour l'année de l'achat et jusqu'à trois années antérieures (article 21; guide T4036, ligne 8710).

Le reste de l'état de location est expliqué dans revenus de location. Cette page traite de la déclaration fédérale. Les résidents du Québec produisent aussi une déclaration du Québec, que cette page ne couvre pas.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration; tous les chiffres sont en dollars canadiens.

Une marge de crédit hypothécaire qui sert à acheter des actions à dividendes

Une investisseuse prélève 100 000 $ CA sur une marge de crédit hypothécaire, directement dans un compte non enregistré distinct, et achète des actions qui versent des dividendes. À 6 %, les intérêts de l'année sont de 6 000 $ CA. Chaque dollar se rattache aux actions; les 6 000 $ CA vont donc à la ligne 22100. Si elle vend plus tard des actions qui ont coûté 20 000 $ CA pour 20 000 $ CA et dépense l'argent en vacances, les intérêts sur ces 20 000 $ CA cessent d'être déductibles.

Une marge de crédit mixte

Un propriétaire utilise une seule marge de crédit pour 50 000 $ CA de placements et une voiture de 50 000 $ CA, puis rembourse 20 000 $ CA. Le remboursement réduit les deux parts en proportion; 40 000 $ CA des 80 000 $ CA restants sont donc un emprunt de placement. Selon l'interprétation de l'ARC (Folio, paragraphe 1.43), la moitié des intérêts est déductible, même si le propriétaire destinait le remboursement au prêt de la voiture.

Un immeuble locatif refinancé

L'hypothèque sur l'immeuble locatif d'une propriétaire est de 200 000 $ CA, entièrement utilisée pour acheter l'immeuble. Elle refinance et ajoute 150 000 $ CA pour la mise de fonds de sa propre maison. Le nouveau total est de 350 000 $ CA. Les intérêts sur les 200 000 $ CA d'origine restent au formulaire T776; les intérêts sur les 150 000 $ CA sont personnels, même si l'immeuble locatif les garantit.

Votre situation est différente?

• Un immeuble locatif refinancé, une marge utilisée pendant des années avec des prélèvements mixtes, des emprunts superposés ou une déduction passée que vous ne pouvez pas retracer : rassemblez les relevés de prêt et les registres de prélèvements et obtenez de l'aide fiscale pour particuliers.
• Autres dépenses de location, perte de location ou déclaration des loyers : consultez revenus de location.
• Votre maison est devenue un immeuble locatif, ou votre immeuble locatif est devenu votre maison : consultez transformer une maison en immeuble locatif.
• Vous avez manqué le choix de changement d'usage et vendu ensuite : consultez le choix d'une maison devenue immeuble locatif et la vente ultérieure.
• Vous vendez l'immeuble locatif : consultez vendre un immeuble locatif.
• Vous investissez ou empruntez par l'intermédiaire d'une société, ou vous avez emprunté personnellement pour prêter à la vôtre : l'ARC permet en général de déduire les intérêts sur l'argent prêté sans intérêt à votre société détenue en propriété exclusive, ou par tous les actionnaires proportionnellement à leurs actions, lorsque le prêt augmente la capacité de la société à gagner un revenu, selon les faits (Folio, paragraphes 1.55 et 1.56); consultez sociétés de portefeuille et de placement.
• Vous produisez aussi une déclaration américaine : la déclaration américaine traite les intérêts de placement selon ses propres règles; consultez Américains qui vivent au Canada.
• Le prêt finance votre entreprise de travailleur autonome : consultez dépenses d'entreprise que l'ARC accepte.
• Vous demandez la part des intérêts hypothécaires liée au bureau à domicile : consultez dépenses d'entreprise payées personnellement.