Geç 45(2) Seçimi ve Kiraya Verilmiş Eski Evin Satışı

Kiraya verdiğiniz eski evi sattığınızda kazanç nasıl vergilendirilir?

Bu, taşınmanızı bir section 45(2) seçiminin kapsayıp kapsamadığına bağlıdır. Geçerli bir seçimle sermaye kazancı ve CCA kuralları evi hiç kiraya dönmemiş sayar (kira her yıl yine beyan edilir). Bu nedenle alıştan satışa kadar tek bir kazanç vardır ve ana konut istisnası, belirlediğiniz (ana konutunuz olarak seçtiğiniz) yıllar için geçerlidir. Seçim yoksa evi kiraya çevirdiğiniz gün gerçeğe uygun piyasa değerinden satmış, aynı değerden geri almış sayılırsınız (Income Tax Act, section 45).

Seçimi kaçırdınız mı? Taşındığınız yılın bitiminden itibaren on takvim yılı içinde talep ederseniz ve o tarihten beri CCA talep edilmediyse CRA seçimi geç kabul edebilir; kabul takdire bağlıdır ve ceza uygulanır (aşağıya bakın).

Sermaye kazancının %50 kadarı vergilendirilir (Gelir Vergisi Kanunu, 38. madde).

Seçim kaçırıldıysa veya geç verildiyse, kiradan CCA (Kanada amortisman indirimi) talep edildiyse, taşınma sırasındaki satış hiç beyan edilmediyse, aile aynı yıllarda başka bir ev de edindiyse ya da ev taşınma günündeki değerinden daha düşüğe satıldıysa durum basit değildir.

Satın alma belgelerini ve iyileştirme makbuzlarını, taşınma tarihini, o tarihteki değere dair kanıtları, tüm kira beyannamelerini (Form T776) ve CCA çizelgelerini, varsa seçim yazısını ve gönderildiğinin kanıtını, ayrıca ailenizin her yıl sahip olduğu evlerin listesini toplayın.

45(2) seçimi varsa kazanç nasıl hesaplanır?

Satış fiyatından özgün maliyeti ve satış giderlerini çıkarın, sonra muaf payı düşün. Muaf pay, kazancın (belirlenen yıl sayısı artı bir) ile çarpılıp evin sahibi olduğunuz vergi yılı sayısına bölünmesiyle bulunur. “Artı bir”, yalnızca evi aldığınız yıl Kanada mukimiyseniz uygulanır (Gelir Vergisi Kanunu, 40(2)(b) maddesi; CRA folio S1-F3-C2).

Seçim yürürlükteyken, Kanada mukimiyseniz ve o yıllar için başka hiçbir aile konutu belirlenmemişse, ailede kimsenin oturmadığı ev en çok dört vergi yılı için belirlenebilir. Section 54.1'e uyan bir işveren nakli bu dört yıllık sınırı kaldırabilir (CRA folio S1-F3-C2). Bunun ötesindeki kira yılları belirlenemez; bu yüzden kazancın bir kısmı vergilendirilir. Formülün ayrıntıları Ana konut istisnası rehberinde.

45(2) seçimini hiç yapmadıysanız kazanç nasıl hesaplanır?

İki satış vardır. Taşınma sırasındaki farazi satışta evin o günkü değeri satış bedeli sayılır; ana konut istisnası bu kazancı genellikle korur, ama o yıl için beyan edilmesi gerekir. Gerçek satışta ise taşınma günündeki değer maliyet sayılır; yani taşındıktan sonraki değer artışı sermaye kazancıdır (Gelir Vergisi Kanunu, 45(1) maddesi; CRA: Ana konut).

Kira yılları genellikle belirlenemez; çünkü bunları kapsayan bir seçim yoktur ve aileden kimse orada oturmamıştır. Talep edilen CCA satışta geri alınır; bkz. Kiralık mülkü satmak.

45(2) seçimini kaçırdınız: yine de geç verebilir misiniz?

Belki. Section 45(2), CRA'nın geç kabul edebileceği seçimler listesindedir; ancak taşındığınız yılın bitiminden itibaren on takvim yılı içinde başvurmanız gerekir. Bu süreden sonra kabul edilemez ve seçimsiz sonuç geçerli kalır (Gelir Vergisi Kanunu, 220(3.2) maddesi; Income Tax Regulations, section 600). Kabul takdire bağlıdır. CRA folio'su tek bir şart sayar: kullanım şekli değiştiğinden beri mülk için CCA talep edilmemiş olmalıdır (CRA folio S1-F3-C2).

Kabul edilen geç seçimin bedeli bir cezadır: ilk son tarihten CRA'nın eksiksiz talebi aldığı tarihe kadar geçen her tam ay için $8.000 ile $100 tutarlarından düşük olanı. CRA'nın politikası, ceza ödenmeden talebi kabul etmemektir; bu yüzden ödemeyi talebinizle birlikte gönderin. Cezanın kendisi, CRA'nın genel af yetkisi kapsamında silinebilir veya iptal edilebilir; gecikme sizin kontrolünüz dışındaysa aynı talepte bunu da isteyin (Income Tax Act, section 220(3.5); IC07-1R1, paragraphs 51 to 54).

CRA'nın vergi mükellefi affı genelgesine göre neye baktığı (IC07-1R1, paragraphs 56 to 63):

Talep yazılı olmalı; My Account'taki Submit documents bölümünden veya posta ile vergi merkezinize gönderilir. İmzalı seçim yazısını, ilgili yılları ve tarihleri, gecikmenin nedenini, talep kabul veya reddedilirse vergi etkisini ve etkilenen her yıl için düzeltilmiş çizelgeleri ekleyin. Yalnızca satış zaten yürürlükteyken yapılan bir talep geriye dönük vergi planlaması gibi görünebilir; bu yüzden gecikmenin nedeni önemlidir.

CRA geç 45(2) seçimini incelerken satış yapabilir misiniz?

Evet. Talep beklerken kanunda satışı veya satış yılı beyannamesinin son tarihini erteleyen bir hüküm yoktur. Geç seçim ancak CRA kabul ettiğinde etkili olur; o zaman zamanında yapılmış sayılır ve CRA etkilenen her yılı buna göre yeniden tarh edebilir (Income Tax Act, sections 220(3.3) and 220(3.4)).

CRA reddederse taşınma sırasındaki farazi satış geçerli kalır. O zaman taşındığınız yılda bu farazi satışın beyan edilmesi ve evin belirlenmesi gerekir; satış yılındaki kazanç da taşınma günündeki değerden başlar. CRA, talep beklerken satış yılının nasıl verileceğini yayımlamamıştır. CRA kabul edene kadar kanunda seçim yoktur; bu yüzden cevaptan önce verilen satış yılı beyannamesi kazancı taşınma günündeki değerden bildirir. Seçim sonradan kabul edilirse CRA etkilenen yılları buna göre yeniden tarh eder; ödenecek bakiye varsa faiz işler (IC07-1R1, paragraph 50).

Kiradan CCA talep etmek 45(2) seçimini iptal eder mi?

Evet. Mülk için CCA talep etmek, seçimi talep yılının ilk günü itibarıyla geri almak (iptal etmek) sayılır ve o gün gerçeğe uygun piyasa değerinden farazi satışı doğurur. Seçimin kapsadığı yıllar için CCA talep edilmemelidir; geç seçim de ancak kullanım şekli değiştiğinden beri CCA talep edilmediyse kabul edilir (CRA folio S1-F3-C2, paragraphs 2.48 to 2.51).

Folio, CCA'yı kaldırmak için geçmiş beyannameleri düzeltmenin geç seçim hakkını geri getirip getirmediğini söylemiyor. Bunu belirsiz sayın. CCA talepleri ve sınıfları Sermaye maliyeti indirimi (CCA) rehberinde anlatılıyor.

Taşınırken farazi satışı hiç beyan etmediniz: o yılı nasıl düzeltirsiniz?

CRA'dan, taşındığınız yılın beyannamesini düzeltmesini isteyin; farazi satışı beyan edin ve evi Form T2091(IND) üzerinde belirleyin. CRA bazı durumlarda geç belirlemeyi kabul eder ve ceza uygulanabilir (CRA: Ana konut).

Ana konut belirlemesi, geç verme kuralları açısından bir seçim sayılır; bu yüzden aynı on yıllık sınır ve en çok $8.000 tutarındaki aynı ceza uygulanır (Income Tax Act, sections 220(3.21) and 220(3.5)). İstisna taşınma sırasındaki kazancın tamamını karşılamıyorsa o yıl için vergi ve faiz de ödenir. Bu farazi satış dahil, gayrimenkul satışı beyan edilmediyse, CRA'nın düzeltme formunda bildirene kadar ve ondan sonraki üç yıl boyunca o yıl, normal üç yıllık sürenin ötesinde yeniden tarha açık kalır (Gelir Vergisi Kanunu, 152(4)(b.3) maddesi). 2016'dan önce mi taşındınız? İstisna kazancın tamamını karşıladığında CRA bildirim istememişti (CRA folio S1-F3-C2, paragraph 2.15.2). Bunun yerine geç bir 45(2) seçimi kabul edilirse beyan edilecek bir farazi satış olmaz.

Yıllar sonra, evin kiraya çevrildiği günkü değerini nasıl belirlersiniz?

Taşınma tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değerini kullanın: genellikle bağımsız, istekli bir alıcı ile satıcının açık piyasada anlaşacağı en yüksek fiyat (CRA: Sermaye kazancı tanımları). CRA, bir mülkün kullanım şeklini değiştirdiğiniz tarihteki değerin kaydını tutmanızı bekler (CRA: Guide T4037).

O zaman kayıt tutulmadıysa o tarih için bir kayıt oluşturun: taşınma gününe geriye dönük tarihli yazılı ekspertiz, o dönemde yakındaki benzer evlerin satışları ve evin kendi ilan veya kira geçmişi. Taşınma günündeki değer muaf kazancı ve yeni maliyeti belirler; bu yüzden CRA buna itiraz edebilir. Eksik kayıtlar geç seçim talebini de çökertebilir (IC07-1R1, paragraph 57).

Kiraya vermeye başladığınız günkü değerinden düşüğe sattınız: zarar indirilebilir mi?

Seçim yoksa belki. Farazi satıştan sonra ev kira geliri elde etmek için tutulmuştur; bu yüzden taşınma günündeki değerin altına düşüş, bir evde değil, kiralık mülkte oluşmuş zarardır. Arsa ve bina kısımlarının nasıl indirileceği Kiralık mülkü satmak rehberinde.

Seçim yürürlükteyse cevap net değildir. Kendi eviniz gibi kişisel kullanım mülkündeki zarar sıfır sayılır (Income Tax Act, section 40(2)(g)(iii); 54. madde). Section 45(2)(a), evin hiç gelir getirmeye başlamadığını kabul eder; bu, o kuralın uygulanacağını düşündürür, ama CRA folio'su soruyu kesinleştirmez. Taşınmadan önceki değer düşüşü, evinizdeki bir zarardır ve indirilemez (CRA: Ana konut).

Taşınırken yeni bir ev aldınız: 45(2) seçiminin hâlâ bir değeri var mı?

Olabilir; iki sonucu da karşılaştırın. Aileniz her yıl için yalnızca bir evi belirleyebilir; bu yüzden kira yılları genellikle eski eve değil, yeni eve gider (Gelir Vergisi Kanunu, 54. madde). Yine de seçim, taşınma sırasındaki farazi satışı erteler ve formüldeki “artı bir”, kazancın tamamının bir yıl daha korunmasını sağlayabilir.

Hangi sonucun düşük olduğu, değerin nasıl değiştiğine bağlıdır. Seçim yoksa vergilendirilen kısım taşındıktan sonraki değer artışıdır; seçim varsa vergilendirilen kısım, kazancın tamamının belirlenmemiş yıllara göre bulunan payıdır. İkisini de gerçek rakamlarınızla hesaplayın. Seçimin kendisi taşındığınız yılın beyannamesiyle birlikte verilir; yıllar ise ancak satışta belirlenir (CRA folio S1-F3-C2).

Yaptığınız 45(2) seçimini iptal edebilir misiniz?

Evet. Seçimi sonraki bir yılın beyannamesinde geri alırsınız; o zaman evi o yılın ilk günü kiraya vermeye başlamış sayılırsınız. Bu, o gün gerçeğe uygun piyasa değerinden farazi satışa yol açar, o yıl beyan edilir ve bu değer yeni maliyet olur (Income Tax Act, section 45(2)(c)). CCA talep etmek de aynı etkiyi doğurur (CRA folio S1-F3-C2).

Kiraya verilmiş eski evin satışı hangi formlarla bildirilir?

Her satış veya farazi satış için, tamamen muaf olsa bile Schedule 3 ve ana konut belirlemesi olan Form T2091(IND) (CRA: Ana konut; CRA: Form T2091(IND)).

Kiradayken ödenen konut kredisi faizi Faiz indirilebilirliği rehberinde.

Örnek

Tutarlar Kanada dolarıdır, açıklayıcıdır ve satış giderlerinden öncedir. Her örnekte, Kanada mukiminin daireye 8 vergi yılı boyunca sahip olduğu varsayılır.

Geçerli seçim, başka ev yok

C$300.000'a alınan bir daire 5 yıl oturulduktan sonra, CCA talep edilmeden, geçerli bir 45(2) seçimiyle 3 yıl kiraya verilir. C$500.000'a satılır. Bütün 8 yıl belirlenebilir; çünkü 3 kira yılı dört yıllık sınırın içindedir. C$200.000'lık kazanç tamamen muaf olabilir; satış yine de Schedule 3 ve T2091(IND) üzerinde bildirilir.

Geçerli seçim, taşınırken yeni ev alındı

Aynı daire, ama aile taşınırken bir ev aldı ve 3 kira yılı için o evi belirliyor. Daire için 5 yıl belirlenir. Muaf pay: (1 + 5) / 8 × C$200.000 = C$150.000. Sermaye kazancı: C$50.000.

Seçim yok

Aynı daire, seçim yok, taşınırken değeri C$420.000. Taşındığınız yıl: C$120.000 farazi kazanç; belirlenirse muaf, ama o yıl beyan edilmesi gerekir. Satış yılı: C$500.000 − C$420.000 = C$80.000 sermaye kazancı, ayrıca CCA talep edildiyse geri alınması. Taşındığınız yıl hiç beyan edilmediyse geç belirlemeyle düzeltilir. CRA, ilk son tarihten 5 yıl sonra yapılan eksiksiz bir talebi kabul ederse ceza 60 ay × C$100 = C$6.000 olur.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Şimdi taşınıyorsunuz, eve geri dönüyorsunuz veya Québec'te yaşıyorsunuz: bkz. Evi kiralık mülke çevirmek.
• İki ev aynı yıllar için yarışıyor veya evin yalnızca bir kısmını kiraya verdiniz: bkz. Ana konut istisnası.
• CCA talep ettiniz veya geri alma, arsa ve bina ayrımı ya da karşılık hesabı gerekiyor: bkz. Kiralık mülkü satmak ve Sermaye maliyeti indirimi (CCA).
• Eve 365 günden kısa süre sahip oldunuz: bkz. Mülk alıp satma ve devir satışları.
• Satış sırasında Kanada dışında yaşıyorsunuz: bkz. Mukim olmayanların Kanada'daki mülkü satması.
• Tapuda bir aile üyesi var veya evi devrettiniz: bkz. Mülkü aileye devretmek.
• Seçim kaçırıldı, taşınma sırasındaki satış hiç beyan edilmedi veya satış sırasında geç bir talep beklemede: bunlar CRA'nın takdirine, bir cezaya ve on yıllık sınıra bağlıdır. Yukarıdaki kayıtları toplayıp bireysel vergi desteği alın.