Tiền lãi HELOC hoặc vay ký quỹ có được khấu trừ thuế tại Canada không?

Khi nào tiền lãi trên khoản tiền vay được khấu trừ thuế tại Canada?

Tiền lãi được khấu trừ khi bạn có nghĩa vụ pháp lý phải trả và số tiền vay được dùng để tạo thu nhập từ hoạt động kinh doanh hoặc tài sản, như cổ tức, tiền lãi hoặc tiền thuê (Income Tax Act, paragraph 20(1)(c)). Tiền dùng để tạo thu nhập được miễn thuế hoặc để mua hợp đồng bảo hiểm nhân thọ không đủ điều kiện.

CRA áp dụng bốn tiêu chí (Folio S3-F6-C1, đoạn 1.26 đến 1.35 và 1.92):

Tài sản bảo đảm cho khoản vay không liên quan. Khoản vay thế chấp bằng nhà của bạn vẫn có thể được khấu trừ, và khoản vay thế chấp bằng nhà cho thuê vẫn có thể là khoản vay cá nhân. Khoản vay ký quỹ cũng là tiền vay như mọi khoản khác: áp dụng cùng các tiêu chí cho những gì số tiền ký quỹ đã mua.

Trường hợp sẽ không còn đơn giản khi một hạn mức tín dụng trả cho cả đầu tư và chi tiêu cá nhân, khi các khoản đầu tư đã được bán hoặc hoàn vốn, khi nhà cho thuê được tái cấp vốn, hoặc khi tiền đi qua một công ty. Hãy chuẩn bị các hợp đồng vay, mọi sao kê cho thấy từng lần rút và trả nợ, và hồ sơ đầu tư hoặc nhà cho thuê cho thấy từng lần rút đã đi đâu.

Nếu tôi vay thế chấp bằng nhà của mình để đầu tư hoặc mua nhà cho thuê, tiền lãi HELOC có được khấu trừ thuế không?

Có, trong phạm vi từng đô la rút ra được dùng trực tiếp cho mục đích đủ điều kiện, như các khoản đầu tư không đăng ký hoặc việc mua hay cải tạo nhà cho thuê. CRA cho biết bạn có thể khấu trừ tiền lãi trên số tiền vay để mua hoặc cải tạo nhà cho thuê (Hướng dẫn T4036). Việc ngôi nhà bảo đảm cho hạn mức không quan trọng.

Chiều ngược lại cũng đúng. Nếu bạn tái cấp vốn khoản vay nhà cho thuê và chi số tiền mới cho mục đích cá nhân, như mua nhà ở riêng hoặc xe, CRA cho biết tiền lãi đó không được khấu trừ. Nếu số tiền mới dùng cho hoạt động kinh doanh hoặc các khoản đầu tư khác, tiền lãi có thể được khấu trừ so với thu nhập đó (Hướng dẫn T4036).

Khoản tái cấp vốn chỉ thay thế một khoản vay hiện có thì giữ nguyên mục đích của khoản vay cũ. Tiền vay để trả khoản vay trước được coi là dùng vào việc mà khoản vay trước đã dùng (subsection 20(3); Folio đoạn 1.99). Chỉ phần tiền mới cộng thêm mới cần truy vết riêng.

Nếu chính ngôi nhà trở thành nhà cho thuê, xem biến nhà ở thành nhà cho thuê.

Khoản đầu tư nào đủ điều kiện: cổ phiếu không trả cổ tức, ETF, quỹ corporate-class, GIC?

Tiêu chí là khi mua, khoản đầu tư có thể được kỳ vọng hợp lý là sẽ sinh thu nhập hay không, chứ không phải nó đã trả thu nhập chưa (Folio, đoạn 1.26, 1.27, 1.69 và 1.70).

Một hạn mức tín dụng trả cho cả đầu tư và chi tiêu cá nhân: truy vết thế nào, và các khoản trả nợ được chia ra sao?

Khi tiền vay lẫn với tiền khác trong một tài khoản, bạn có thể chọn số tiền vay đã trả cho khoản nào trong các mục đích dùng của tài khoản. Bạn không thể gắn một lần mua với một khoản vay thực hiện sau lần mua đó, tuy nhiên một lần rút và một lần mua trong cùng ngày nhìn chung không gây vấn đề về thời điểm (Folio, đoạn 1.42).

Các khoản trả nợ được chia theo tỷ lệ, không phải theo lựa chọn. Mỗi lần trả nợ gốc trên hạn mức hỗn hợp làm giảm phần đầu tư và phần cá nhân theo tỷ lệ, nên tỷ lệ đầu tư ban đầu áp dụng cho số dư còn lại. Bạn không thể chỉ định khoản trả nợ vào phần cá nhân trước (Folio đoạn 1.43).

Hồ sơ rõ ràng nhất là một hạn mức riêng, hoặc một tiểu khoản riêng, chỉ dùng để đầu tư, với mọi lần rút chuyển thẳng vào tài khoản đầu tư. Nếu nhiều năm rút lẫn lộn trên một hạn mức, thường phải dựng lại từng lần rút.

Tách tài khoản hoặc "cash damming" có làm tiền lãi được khấu trừ không?

Tách tài khoản giúp chứng minh việc truy vết dễ hơn; nhưng không thay đổi việc số tiền vay đã trả cho cái gì. CRA chấp nhận việc bạn có thể sắp xếp lại các khoản vay và quyền sở hữu tài sản để đạt tiêu chí sử dụng trực tiếp (Folio đoạn 1.33 và 1.34). Ví dụ, bán các khoản đầu tư không đăng ký, dùng tiền trả bớt khoản vay mua nhà ở, rồi vay để mua đầu tư sẽ tạo ra một khoản vay mới có mục đích sử dụng trực tiếp là các khoản đầu tư. Folio không đề cập quy tắc chống né thuế chung, quy tắc có thể bác lợi ích thuế từ một giao dịch né thuế (section 245).

Có hai giới hạn:

• Thứ tự rất quan trọng. Vay sau khi bạn đã trả cho khoản đầu tư bằng tiền của mình thì không tài trợ cho khoản đầu tư đó. Khoản vay mới tài trợ cho những gì số tiền mới trả (Folio đoạn 1.42).
• Cash damming với nhà cho thuê không được đề cập trực tiếp. Folio gọi việc giữ tiền vay tách biệt với tiền từ hoạt động là "cash damming" và nói việc này giúp truy vết dễ hơn (đoạn 1.34), nhưng không bàn đến việc dùng tiền thuê nhà trả chi phí cá nhân trong khi vay để trả chi phí nhà cho thuê. Tiền lãi có đứng vững hay không tùy vào hồ sơ của từng lần rút, và cần đánh giá chuyên môn.

Tiền lãi của khoản vay dùng để trả tiền lãi đầu tư, như HELOC trả lãi vay ký quỹ, có được khấu trừ không?

Có, nếu bản thân tiền lãi của khoản vay thứ nhất được khấu trừ. Tiền lãi của khoản vay thứ hai dùng để trả tiền lãi của khoản vay thứ nhất được khấu trừ theo paragraph 20(1)(c) với điều kiện đó (Folio đoạn 1.82).

Tiền lãi trên tiền lãi chưa trả (lãi kép) chỉ được khấu trừ trong năm thực sự trả (paragraph 20(1)(d); Folio đoạn 1.81). Tiền lãi chưa trả cộng vào số dư khoản vay không được coi là đã trả (Folio đoạn 1.83).

Khoản khấu trừ thay đổi thế nào sau khi hoàn vốn, bán một phần hoặc bán lỗ?

Khoản khấu trừ đi theo mục đích sử dụng hiện tại của số tiền, nên thay đổi khi khoản đầu tư thay đổi (Folio, đoạn 1.35 đến 1.41).

Quy tắc về lỗ nằm ở section 20.1. Về thuế khi bán chính căn nhà cho thuê, xem bán nhà cho thuê.

Tiền lãi tính cho tháng 12 nhưng thanh toán vào tháng 1: tôi khấu trừ trong năm nào?

Tùy vào phương pháp bạn áp dụng thường xuyên. Với phương pháp tiền mặt, bạn khấu trừ tiền lãi trong năm bạn trả, nên tiền lãi tháng 12 trả vào tháng 1 thuộc năm sau; với phương pháp dồn tích, bạn khấu trừ tiền lãi phát sinh trong năm (paragraph 20(1)(c); Folio đoạn 1.13). Trang dòng 22100 của CRA mô tả tiền lãi bạn đã trả. Hãy dùng một phương pháp cho mọi năm để không khai trùng hoặc bỏ sót tiền lãi. Với nhà cho thuê, CRA trong hầu hết trường hợp yêu cầu phương pháp dồn tích, nên tiền lãi tháng 12 của khoản vay nhà cho thuê thuộc năm phát sinh; phương pháp tiền mặt chỉ được dùng nếu cuối năm bạn gần như không có khoản phải thu hay chi phí chưa trả và kết quả gần như không đổi (Hướng dẫn T4036).

Tiền lãi trả trước được khấu trừ trong các năm mà nó liên quan, không phải khi trả (subsection 18(9)). Với nhà cho thuê, CRA cũng phân bổ tiền phạt trả nợ thế chấp trước hạn trong phần còn lại của kỳ hạn gốc của khoản vay (Hướng dẫn T4036). Theo Đạo luật, khoản phạt đó được tính như tiền lãi trong các năm sau, chỉ đến mức tiền lãi mà nó thay thế, và chỉ trong khi tài sản mà khoản vay tài trợ, hoặc tài sản thay thế, vẫn tạo thu nhập, nên khoản phạt trả khi bạn bán nhà cho thuê không chuyển sang các năm sau (subsection 18(9.1)).

Tôi có được khấu trừ tiền lãi trên khoản tiền vay để nộp vào RRSP, TFSA hoặc FHSA không?

Không. Tiền lãi không được khấu trừ trong bất kỳ giai đoạn nào mà tiền vay được dùng để nộp vào RRSP, TFSA, FHSA, RESP, RDSP, kế hoạch hưu trí đã đăng ký, kế hoạch hưu trí đã đăng ký gộp chung, kế hoạch chia lợi nhuận hoãn lại hoặc kế hoạch khác được liệt kê ở đó (subsection 18(11)). Quy tắc này cũng áp dụng cho khoản vay lúc đầu mua khoản đầu tư chịu thuế nếu sau đó khoản đầu tư đó, hoặc tiền bán nó, được chuyển vào một trong các kế hoạch này: từ lúc đó, tiền lãi không còn được khấu trừ.

Tôi còn khai được gì ở dòng 22100, và không khai được gì?

Dòng 22100 gồm các chi phí giữ tài sản, tức chi phí sở hữu các khoản đầu tư giữ bên ngoài tài khoản đã đăng ký, không chỉ tiền lãi (CRA dòng 22100).

Tôi khai ở đâu: dòng 22100 hay Form T776?

Hãy khai tiền lãi ở nơi khai thu nhập mà nó tạo ra.

Thay vì khấu trừ, bạn có thể chọn trong tờ khai để cộng tiền lãi của khoản vay mua tòa nhà cho thuê, hoặc tài sản khấu hao khác, vào giá gốc của tài sản, cho năm bạn mua và tối đa ba năm trước đó (section 21; Hướng dẫn T4036, dòng 8710).

Phần còn lại của báo cáo nhà cho thuê được nêu trong thu nhập cho thuê. Trang này nêu tờ khai liên bang. Cư dân Quebec còn nộp tờ khai Quebec, phần mà trang này không đề cập.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa; mọi số liệu tính bằng đô la Canada.

HELOC dùng để mua cổ phiếu trả cổ tức

Một nhà đầu tư rút C$100.000 từ HELOC chuyển thẳng vào một tài khoản không đăng ký riêng và mua cổ phiếu trả cổ tức. Với lãi suất 6%, tiền lãi cả năm là C$6.000. Mỗi đô la đều truy vết được đến số cổ phiếu, nên toàn bộ C$6.000 khai ở dòng 22100. Nếu sau đó cô bán số cổ phiếu có giá gốc C$20.000 với giá C$20.000 và chi số tiền đó cho một kỳ nghỉ, tiền lãi trên C$20.000 đó không còn được khấu trừ.

Hạn mức tín dụng hỗn hợp

Một chủ sở hữu dùng một hạn mức tín dụng cho C$50.000 đầu tư và một chiếc xe C$50.000, rồi trả C$20.000. Khoản trả làm giảm cả hai phần theo tỷ lệ, nên C$40.000 trong số dư còn lại C$80.000 là khoản vay đầu tư. Theo cách hiểu của CRA (Folio đoạn 1.43), một nửa tiền lãi được khấu trừ, dù chủ sở hữu định dùng khoản trả đó cho khoản vay mua xe.

Nhà cho thuê được tái cấp vốn

Khoản vay thế chấp nhà cho thuê của một chủ nhà là C$200.000, toàn bộ dùng để mua nhà cho thuê. Cô tái cấp vốn, thêm C$150.000 để trả tiền đặt cọc mua nhà ở riêng. Tổng mới là C$350.000. Tiền lãi trên C$200.000 ban đầu vẫn khai ở Form T776; tiền lãi trên C$150.000 là chi tiêu cá nhân, dù nhà cho thuê là tài sản bảo đảm.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Nhà cho thuê được tái cấp vốn, hạn mức dùng nhiều năm với các lần rút lẫn lộn, vay nhiều lớp, hoặc khoản khấu trừ trong quá khứ mà bạn không truy vết được: hãy chuẩn bị sao kê khoản vay và hồ sơ các lần rút, và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Các chi phí nhà cho thuê khác, lỗ từ nhà cho thuê, hoặc cách khai tiền thuê: xem thu nhập cho thuê.
• Nhà ở của bạn trở thành nhà cho thuê, hoặc nhà cho thuê trở thành nhà ở của bạn: xem biến nhà ở thành nhà cho thuê.
• Bạn đã bỏ lỡ lựa chọn thay đổi mục đích sử dụng và sau đó bán nhà: xem lựa chọn khi nhà ở chuyển thành nhà cho thuê và việc bán sau đó.
• Bạn đang bán nhà cho thuê: xem bán nhà cho thuê.
• Bạn đầu tư hoặc vay qua một công ty, hoặc vay cá nhân để cho chính công ty của mình vay: CRA nhìn chung cho phép khấu trừ tiền lãi trên tiền cho công ty do bạn sở hữu toàn bộ vay không lãi, hoặc do tất cả cổ đông cho vay theo tỷ lệ cổ phần, khi khoản vay làm tăng khả năng tạo thu nhập của công ty, tùy từng thực tế (Folio đoạn 1.55 và 1.56); xem công ty holding và công ty đầu tư.
• Bạn cũng nộp tờ khai Hoa Kỳ: tờ khai Hoa Kỳ xử lý tiền lãi đầu tư theo quy tắc riêng; xem người Hoa Kỳ sống tại Canada.
• Khoản vay tài trợ cho doanh nghiệp tự kinh doanh của bạn: xem chi phí kinh doanh CRA chấp nhận.
• Bạn khai phần tiền lãi thế chấp tương ứng với văn phòng tại nhà: xem chi phí kinh doanh trả bằng tiền cá nhân.