Kanada’da Kiralık Mülk Satışı: Kazanç, Recapture ve Zarar

Kiralık mülkteki kazancın ne kadarı vergilendirilir?

Kiralık mülkü sermaye varlığı olarak elinde tutan bir Kanada mukiminde, sermaye kazancının %50 kadarı vergilendirilebilir gelire dahil edilir. Bu, ödediğiniz vergi oranı değil dahil etme oranıdır; gerçek vergi, diğer gelirinize ve eyaletinize veya bölgenize bağlıdır. Önerilen daha yüksek dahil etme oranı iptal edildi ve Income Tax Act oranını hâlâ yarısı olarak belirliyor (CRA doğrulaması).

Bina hem sermaye kazancı hem de CCA recapture doğurabilir. Bunlar farklı tutarları ölçer: binanın sermaye maliyetini aşan değer artışı ve daha önce indirilen CCA’nın geri alınması. CRA’nın sermaye kazançları rehberi her iki hesabı da açıklar. Kısa bir elde tutma süresinden sonra yapılan satış, bunun yerine mülk flipping kurallarına girebilir.

Sermaye kazancını nasıl hesaplarım?

Satış gelirinden mülkün düzeltilmiş maliyet bedelini ve satış giderlerini çıkarın. Binanın CCA sonucunu da hesaplayabilmek için arsayı ve binayı ayrı hesaplayın (CRA: sermaye kazançlarının hesaplanması).

Mortgage bakiyesini kazançtan düşmeyin. Bir borcu kapatmak, kapanışta eline geçen nakdi değiştirir; mülkün düzeltilmiş maliyet bedelini değiştirmez. Alış ve satış belgelerini veya devir değerleme kayıtlarını, iyileştirme faturalarını, komisyon ve avukat faturalarını saklayın. CRA’nın kira rehberi satın alma ve satış giderlerini açıklar. Satışa hazırlık amacıyla veya satış koşulu olarak yapılan onarımlar genellikle sermaye giderleridir; zaten yapılacak olan olağan onarımlar cari gider olarak kalabilir (CRA: cari veya sermaye giderleri).

CCA recapture nedir ve nasıl vergilendirilir?

Amortismanı düşülmemiş sermaye maliyeti (UCC), geçmiş indirimler ve diğer düzeltmelerden sonra binanın CCA sınıfında kalan vergisel bakiyedir. Binaya ayrılan net gelir bu bakiyeyi aşarsa recapture doğabilir. Recapture, alıcı sonradan ödese bile, satış yılında kira gelirine tamamen eklenir (CRA: T4037).

Binanın CCA sınıfı için UCC’den, net gelirinin ve sermaye maliyetinin düşük olanını çıkarın. Negatif sınıf bakiyesi recapture’dır; sınıfta hiçbir şey kalmamışsa pozitif bakiye terminal loss olabilir. Binanın sermaye maliyetini aşan kazancı ayrıca hesaplanır. 1971’den sonra edinilen bir kiralık bina, arsa hariç bina maliyeti en az $50.000 ise genellikle kendi CCA sınıfına sahiptir. İstisnalar vardır; satışın sınıfı kapattığını varsaymadan önce önceki CCA tablosunu kontrol edin (CRA: T4036; Income Tax Regulations, 1101. madde). CCA sınıfları ve geçmiş talepler için bkz. Sermaye maliyeti indirimi.

Satış fiyatını arsa ve bina arasında nasıl paylaştırırım?

Satın alma fiyatını, satış fiyatını ve ilgili giderleri savunulabilir bir esasa göre paylaştırın. Arsa amortismana tabi tutulamaz; binaya ayrılan pay, CCA recapture veya terminal loss tutarını ve her bölümün sermaye kazancını belirler. Sözleşmelerde fiyat ayrılmamışsa CRA belediye değerlemelerinin kullanılmasını örnekler. Değerlemeler değeri makul biçimde yansıtıyorsa, arsa maliyetini bulmak için satın alma fiyatını, satın alma tarihindeki değerlemede arsanın payıyla çarpın; kalan bina maliyetidir. Satış gelirini ve satış giderlerini bölmek için satış tarihindeki payları kullanın. Tadilatlar bir değerlemeyi güvenilmez kılıyorsa ekspertiz raporu gerekebilir.

Yalnızca recapture’ı azaltmak için bir paylaşım seçmeyin. Binanın geliri hem maliyet tutarının hem de sermaye maliyetinin altındaysa, özellikle arsa değer kazanmışsa, Income Tax Act 13(21.1) bendi farklı bir bina ve arsa paylaşımı öngörebilir. Sözleşmeyi, belediye değerlemelerini ve varsa ekspertiz raporunu CCA kayıtlarınızla birlikte saklayın.

Kiralık mülkü zararına satarsam ne olur?

Arsadaki zarar sermaye zararı olabilir; amortismana tabi bir binadaki zarar sermaye zararı sayılmaz. Bunun yerine, binanın CCA sınıfında pozitif bir UCC bakiyesi varsa ve sınıfta hiçbir mülk kalmamışsa, bina terminal loss doğurabilir (CRA: kiralık mülkün satışı; CRA: T4036).

Arsadaki sermaye zararı genellikle sermaye kazançlarını dengeler; ücreti veya kira gelirini dengelemez. Kullanılmayan net sermaye zararları genellikle önceki üç vergi yılına geri taşınabilir veya sonraki yıllara devredilebilir (CRA: kazanç ve zararların beyanı). Terminal loss genellikle kira gelirini azaltır ve kira zararı doğurabilir. Arsada da kazancınız varsa, terminal loss talep etmeden önce binanın gelirine ilişkin özel kuralı uygulayın (CRA: T4036). Bir iştirake yapılan satışta, siz veya bir iştirakiniz 30 gün sonra binaya hâlâ sahipse veya yeniden edinebiliyorsa, zarar ertelenebilir (Income Tax Act, 13(21.2) bendi).

Alıcı zamana yayarak ödeme yaparsa kazancı birkaç yıla yayabilir miyim?

Yıl sonundan sonra ödenecek satış gelirleri için sermaye kazancı rezervi talep edebilirsiniz. Rezerv, olağan bir kiralık mülkün sermaye kazancını en fazla beş vergi yılına yayabilir, ancak CCA recapture’ı yaymaz (CRA: sermaye kazancı rezervi; Income Tax Act, 40. madde).

Rezerv, hem ödenmemiş gelirle hem de yıllık yasal azami tutarla sınırlıdır. Alıcı son ödemeyi yapmadan önce kazancın bir bölümünü beyan etmeniz gerekebilir; rezerv, kazancın tamamını o zamana kadar erteleyemez. Önce kazancın tamamını hesaplarsınız, rezervi Form T2017 ile talep edersiniz, önceki yılın rezervini ertesi yıl geri eklersiniz ve yeni bir rezerv hesaplarsınız. Gereken zamanda Kanada mukimi olmaktan çıkarsanız veya kontrol ettiğiniz bir şirkete satarsanız, rezervi genellikle talep edemezsiniz (CRA: sermaye kazancı rezervi). Satış sözleşmesini ve ödeme planını saklayın.

Başka bir kiralık mülk alarak vergiyi erteleyebilir miyim?

Olağan bir kiralık mülkü isteyerek sattıktan sonra başka bir kiralık mülk almak, tek başına kazancı veya recapture’ı ertelemez. Esas olarak kira geliri elde etmek için kullanılan mülk, genellikle “former business property” (eski işletme mülkü) kuralının dışında kalır. Esas olarak kira dışı bir işte kullanılmak üzere ilişkili bir kişiye kiralanan bir bina, ikame mülk ve seçim koşulları karşılanırsa kapsama girebilir (CRA: Replacement Property folio; Income Tax Act, 248. madde).

Yıkım veya kamulaştırma gibi isteğe bağlı olmayan bir elden çıkarma kapsama girebilir. Bireylerde ikame mülk genellikle gelirin alınabilir hâle geldiği tarihten sonraki ikinci vergi yılının sonuna kadar, kapsama giren isteyerek yapılan bir satışta ise takip eden ilk vergi yılının sonuna kadar edinilmelidir. Mülk sahibi seçimi, ikame mülkün edinildiği yılın beyannamesinde yapar; ikame mülk başka bir yılda edinilirse bir mektup ekler. Geçerli bir seçim hem kazancı hem de CCA recapture’ı erteleyebilir (CRA: Replacement Property folio).

Büyük bir kazanç alternatif asgari vergiyi tetikleyebilir mi?

Evet. Büyük bir vergilendirilebilir sermaye kazancı, ayrı bir alternatif asgari vergi hesabı gerektirebilir; sonuç yalnızca kiralık mülk satışına değil, beyannamenizin tamamına bağlıdır. CRA, vergilendirilebilir sermaye kazançlarını kontrol edilecek durumlar arasında sayar ve Form T691’i kullanır. Rezerv, diğer kazançlar, zararlar, indirimler ve vergi kredileri sonucu değiştirebilir.

Québec mukimlerinin ayrıca Form TP-776.42-V ile eyalet asgari vergi hesabı yapması gerekebilir. Ertelenmiş ödemeleri kabul etmeden veya satış gelirini bütçelemeden önce her iki hesabı da kontrol edin.

Satışı beyannamemde nasıl bildiririm?

Sermaye elden çıkarmasını, zarar doğursa bile, Schedule 3’te beyan edin. CCA recapture veya terminal loss tutarını, binanın CCA tablosunu kullanarak Form T776’da beyan edin; her ortak malik kendi payını beyan eder (CRA: Schedule 3’ün doldurulması; CRA: T4036).

CRA, vergilendirilebilir kazanç olmasa bile sermaye elden çıkarması için beyanname verilmesini ister. Québec’in Schedule G ve TP-128-V formları kendi ayrı beyannamesini kapsar. Beyannameyi vermeden önce her ortak malikin payını satış belgesiyle ve önceki CCA tablolarıyla mutabık hâle getirin.

Örnek

Kanada doları cinsinden örnek tutarlar. Bir birey, C$400.000’a bir kiralık mülk aldı; C$100.000’ını arsaya, C$300.000’ını binaya ayırdı. Daha sonra C$40.000’lık sermaye iyileştirmeleri binanın maliyetini C$340.000’a çıkardı. Birey C$50.000 CCA talep etti ve geriye C$290.000 UCC kaldı. Başka satın alma giderleri veya binanın sınıfında başka varlık olmadığını varsayın.

Mülk C$600.000’a satılıyor: arsa için C$180.000, bina için C$420.000. C$20.000’lık satış giderinin C$6.000’ı arsaya, C$14.000’ı binaya paylaştırılıyor.

Toplam sermaye kazancı C$140.000’dır; bunun C$70.000’ı gelire dahil edilir. CCA için, C$290.000 UCC’den, C$406.000 net bina gelirinin ve C$340.000 bina sermaye maliyetinin düşük olanı çıkarılır. C$50.000’lık negatif bakiye recapture’dır ve kira geliri olarak tamamen dahil edilir. Böylece, diğer indirimler veya zararlardan önce bireyin gelirine C$120.000 girer. Bu, vergi faturası değil, gelire dahil edilen tutardır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Mülk bir zamanlar evinizdi veya mülke taşındınız: farazi satış veya seçim maliyet bedelini değiştirebilir; bkz. Evi kiralık mülke çevirmek ve ana konut istisnası.
• Mülkü 365 ardışık günden kısa süre elinizde tuttunuz: mülk flipping kuralları sermaye kazancı uygulamasının yerini alabilir.
• Mukim değilsiniz veya mülk Kanada dışında: bkz. Kanada mülkü satan mukim olmayanlar, Kanada dışındaki mülk veya ABD’de gayrimenkul satan Kanadalılar.
• Mülk yeni veya kapsamlı biçimde yenilenmiş: kapanıştan önce konut mülkünde GST/HST rehberini kontrol edin.
• Kiralık mülk bir şirkete ait: bkz. Holding ve yatırım şirketleri.
• Kiralık mülk bir ortaklığa ait: ortaklık kazancı ortaklara paylaştırır; ortaklığın belgesini vergi hazırlığı ile birlikte inceleyin.
• Daha önceki bir satışı beyan etmediniz: bkz. Beyan edilmemiş gelir ve gönüllü bildirim.
• Satışta büyük bir kazanç, olası bir terminal loss, satıcı finansmanı veya kişisel kullanım yılları var: vergi hazırlığı için her iki kapanış belgesini, önceki CCA tablolarını, iyileştirme faturalarını, değerlemeleri ile avukat ve komisyon faturalarını toplayın.