Kanada'da mukim olmayan ev sahipleri: Kira, NR6 ve madde 216

Mukim olmayanlar Kanada'daki mülkten elde ettikleri kira için Kanada vergisi öder mi?

Evet. Kanada'daki gayrimenkulden mukim olmayan bir bireye ödenen kira, genellikle ipotek faizi, onarım veya diğer giderler düşülmeden brüt kiranın %25 oranındaki Part XIII vergisine tabidir. Doğru tutar aktarılmışsa bu, o kira için genellikle nihai Kanada vergisidir. Madde 216 seçimi, Kanada vergisini bunun yerine net kira geliri üzerinden hesaplamanıza olanak tanır.

Kural vatandaşlığa veya kiranın yatırıldığı yere değil, vergi mukimliğine bağlıdır. Kanada vergi mukimliği durumunuz belirsizse Kanada vergi mukimliği rehberiyle başlayın. Vergi anlaşması, şartları uygulanıyorsa oranı düşürebilir; ancak kiranın buna uygun olduğunu varsaymayın; CRA, daha düşük anlaşma oranının yalnızca uygulanıyorsa kullanılmasını söylüyor.

Vergiyi kim keser ve CRA'ya ne zaman ulaşır?

Tahsilat yolu kirayı kimin aldığına bağlıdır. Kiranızı sizin adınıza tahsil eden bir Kanada temsilcisi vergiyi keser ve aktarır; bir birey, içinde yaşadığı bir ev için size doğrudan kira ödüyorsa ve temsilci yoksa, vergiyi kendiniz aktarmalısınız. Bu bireysel kiracının vergi kesmesi gerekmez (Income Tax Act, madde 215; CRA: T4061).

CRA'nın beyan kurallarına ve madde 215 hükmüne bakın. Eksik aktarımlar faiz ve ceza doğurabilir. CRA'ya ne ödendiğini mutabık hale getirebilmek için kira sözleşmesini, aylık kira defterini, aktarım kayıtlarını ve temsilci sözleşmesini saklayın.

Konut kiracısı size doğrudan ödüyorsa ve Kanada temsilciniz yoksa, CRA hesabınız üzerinden ayrı bir mukim olmayan vergi hesabı açın veya hesap numarası için CRA ile iletişime geçin. Part XIII vergisini kira aldıkça bu hesap üzerinden aktarın. CRA çevrimiçi ödeme seçeneklerini listeler; Kanada banka hesabı olmayan sahipler banka havalesi kullanabilir (CRA: T4061).

Form NR6, stopajı net kiraya indirebilir mi?

Evet, ancak yalnızca Kanada'da bir temsilciyle ve CRA'nın yazılı onayıyla. Siz ve temsilci, yıllık kira ve giderleri tahmin ederek Form NR6 formunu imzalayıp sunarsınız. Onaydan sonra temsilci, brüt kira yerine kira giderleri ödendikten sonra kalan kiranın %25 oranında stopaj kesebilir. CCA'yı net stopaj hesabına dahil etmeyin; bunu madde 216 beyannamesinde talep edebilirsiniz (Form NR6 talimatları).

Her yıl 1 Ocak'a kadar veya ilk kira ödemesi vadesi gelmeden önce yeni bir NR6 gönderin. CRA yazılı olarak onaylayana kadar temsilci brüt kira üzerinden stopaj kesmelidir. CRA daha geç gönderilen bir NR6'yı kabul edebilir; ancak net stopaj için en erken yürürlük tarihi, formun alındığı ayın ilk günüdür; önceki brüt stopaj geçerli kalır (CRA: kira stopajı).

Onaylı bir NR6, kira zararla sonuçlansa veya iade beklenmese bile sizi bir madde 216 beyannamesi vermeye de bağlar. Beyan son tarihini kaçırırsanız veya vergiyi ödeme son tarihine kadar ödemezseniz, temsilci brüt kira stopajı ile halihazırda aktarılan tutarlar arasındaki farkı, faiziyle birlikte ödemek zorunda kalabilir (Income Tax Act, madde 216).

NR6 kullanmak için Kanada'da bir mülk yöneticisine ihtiyacınız var mı?

Kanada'da mukim bir temsilciye ihtiyacınız vardır; ancak temsilcinin mülk yöneticisi olması gerekmez. Temsilci, Kanada kirasını almak için sizin adınıza hareket etmeli ve NR6 taahhüdüne sizinle birlikte katılmalıdır. Kanada temsilcisi olmadan konut kirasını doğrudan tahsil ediyorsanız yine de bir madde 216 beyannamesi verebilirsiniz; ancak NR6 net stopaj yolu kullanılamaz; brüt kira vergisini kendiniz aktarırsınız (CRA: T4144; CRA: T4061).

Madde 216 beyannamesi nedir ve son tarihi ne zamandır?

Madde 216 beyannamesi, Kanada kira geliriniz için verilen ayrı bir Kanada beyannamesi olan Form T1159 formudur. Nihai brüt kira vergisi hesabının yerine net kira geliri üzerinden vergi hesabını koyar. Seçim, o yıl için yalnızca en yüksek gideri olan mülkü değil, tüm Kanada kira mülklerinizi kapsar (CRA: T4144).

Form T1159, Kanada'da mukim değilken alınan kirayı kapsar. Ücret veya işletme geliri gibi diğer Kanada gelirleri için başka bir beyanname gerekebilir (CRA: T4144).

Bu son tarihler madde 216 ve CRA T4144 rehberini izler. Kira yılı için Form T1159'u kullanın. SIN almaya uygun değilseniz ve Kanada vergi numaranız yoksa, ITN talep etmek için beyannamenizle birlikte Form T1261 gönderin. SIN için başvurduysanız ama henüz almadıysanız, bir notla birlikte zamanında beyan verin; CRA bir TTN atayacaktır. Beyannameyi mukim olduğunuz ülkeye göre postalayın (CRA: madde 216 posta adresleri):

NR4 veya makbuz eksik olsa bile zamanında beyan verin ve eksik belge hakkında bir not ekleyin (CRA: T4144).

Hangi giderleri ve CCA'yı talep edebilirsiniz?

Madde 216 beyannamesinde, olağan kira kurallarına uyan ve Kanada kirasını elde etmekle ilgili kira maliyetlerini indirin. Form T776, net geliri hesaplamaya yardımcı olur; Form T1159 ile birlikte bir kira geliri ve gideri tablosu ekleyin.

CRA kira rehberi, cari maliyetleri sermaye maliyetlerinden ayırır ve CCA'nın kira zararı oluşturamayacağını veya artıramayacağını söyler. Şimdi talep edilen CCA, mülk satıldığında geri kazanıma konu olabilir (recapture); bu yüzden arsa ile bina arasındaki satın alma bölüşümünü, iyileştirme maliyetlerini ve geçmiş CCA kayıtlarını saklayın. Seçim ve sınıf için sermaye maliyeti indirimi rehberine bakın. Madde 216 beyannamesindeki zarar, başka bir Kanada beyannamesine karşı kullanılamaz veya başka bir yıla devredilemez (CRA: T4144).

Madde 216 vergisi nasıl hesaplanır ve ne zaman iade çıkar?

Form T1159, brüt Kanada kirasıyla başlar, izin verilen giderleri ve varsa CCA'yı çıkarır ve ortaya çıkan vergilendirilebilir gelir üzerinden federal vergiyi hesaplar. Federal hesaplama, olağan eyalet veya bölge vergisi yerine mukim olmayanlara özgü ek vergi (surtax) içerir. Beyanname, NR4'ünüzün 17. kutusunda gösterilen Part XIII vergisini kredi olarak sayar; bu kredi nihai vergiyi aşarsa CRA fazlayı iade edebilir (CRA: beyannamenin doldurulması).

NR6 yalnızca yıl içindeki stopajı değiştirir. Nihai madde 216 vergisi, izin verilen maliyetlere ve CCA'ya bağlı olarak aktarılan tutardan yüksek veya düşük olabilir. Temel kişisel tutar (basic personal amount) madde 216 beyannamesinde kullanılamaz (Income Tax Act, madde 216). Net kira stopajını nihai vergi olarak görmeyin.

Kira mülküne eşinizle veya bir aile üyesiyle birlikte sahipseniz ne olur?

Mukim olmayan her ortak sahip, kira ve giderlerdeki kendi payını bildirir. Yalnızca eşle birlikte sahip olmak kendiliğinden bir ortaklık oluşturmaz. Sahiplik payları, kirayı kimin aldığı ve gerçek bir ortaklığın bulunup bulunmadığı NR4 bildirimi ve varsa NR6 taahhüdü açısından önemlidir (CRA: T4036).

Bir ortaklığın mukim olmayan her üyesi NR6 taahhüdüne katılmalıdır ve madde 216 kapsamında beyan veren her kişi kendi beyannamesini verir (CRA: T4144). Tapu ve sahiplik kayıtlarını kira defteriyle birlikte saklayın. Ortak sahiplerin gelir ve giderleri nasıl böldüğü için kira geliri rehberine bakın.

NR4 belgesi nedir ve yurt dışında nasıl kullanılır?

NR4, ödenen veya hesaba geçirilen brüt Kanada kirasını ve kesilen Part XIII vergisini kaydeder. Kanadalı ödeyen veya temsilci bunu size verir ve kira yılından sonraki Mart ayının son gününe kadar NR4 bilgi beyannamesini verir. Konut kirasını Kanada temsilcisi olmadan doğrudan aktarıyorsanız kendinize NR4 düzenlemeyin. CRA hesabınızın mukim olmayan stopaj vergisi bölümündeki “Submit Documents” (belge gönder) yoluyla yazılı olarak NR4 pro forma talep edin veya talebi Sudbury Tax Centre'daki CRA Non-Resident Withholding Section'a postalayın (CRA: T4061).

Form T1159'da kesilen vergiyi talep ederken NR4'ün bir kopyasını ekleyin. Bunu ve CRA tarhiyat bildiriminizi, mukim olduğunuz ülkedeki vergi beyannamesi için saklayın. Kanada vergisinin kredi veya indirime uygun olup olmadığına ve hangi kur dönüşümünün uygulanacağına o ülke karar verir; bu sonuca tek başına NR4 karar vermez. ABD beyannamesi için yurt dışındaki mülk rehberine bakın.

Quebec'te, 31 Aralık'ta kirası ödenmiş veya ödenecek durumda olan uygun bir konutu kiraya veriyorsanız, Revenu Québec'e bir RL-31 belgesi de vermeli ve RL-31.CS belgesini izleyen yılın Şubat ayının son gününe kadar kiracılara iletmelisiniz (Revenu Québec: RL-31 yükümlülükleri).

Hiç vergi kesilmediyse veya geçmiş madde 216 beyannameleri eksikse ne olur?

Geç bir beyanname vermeden önce kirayı, giderleri, aktarımları, NR6 onaylarını ve beyan geçmişini yeniden oluşturun. Ödenmemiş Part XIII vergisi tarhiyata, faize ve cezaya yol açabilir; onaylı bir NR6'nın ardından geç beyanname verilmesi özellikle ciddidir, çünkü CRA temsilciyi brüt kira üzerinden tarh edebilir (CRA: T4144).

CRA'nın bazı madde 216 beyannameleri için tek seferlik geç beyan politikası vardır. CRA sizi Part XIII yükümlülüğü konusunda önceden bilgilendirdiyse, uyum işlemi başlattıysa veya NR6'nızı onayladıysa uygulanmaz. Beyan vermeden önce uygunluk ile stopajı ve beyannameleri düzeltme sırasının incelenmesi gerekir. Daha kapsamlı bildirim süreci için incelemeler, denetimler ve gönüllü bildirim rehberine bakın.

Hâlâ Underused Housing Tax borcunuz var mı?

Federal Underused Housing Tax, 2025 veya sonrası için beyanname veya ödeme gerektirmez. 2022–2024 için federal yükümlülükler, o dönemde etkilenen sahip konumundaysanız hâlâ geçerlidir (CRA: UHT güncellemesi); bir istisna vergiyi ortadan kaldırsa bile verilmeyen beyannameler ceza doğurabilir (CRA: UHT beyanı). Eyalet ve yerel boş konut vergileri ayrıdır.

Örnek

Tutarlar örnek olarak verilmiştir ve Kanada dolarıdır. Mukim olmayan bir sahip Kanada'da bir daireye sahiptir. Yıllık kira C$24.000'dir. Yıl içinde ödenen indirilebilir işletme giderleri C$9.000'dir; dolayısıyla CCA öncesi net kira C$15.000'dir.

Onaylı NR6 olmadan brüt kira stopajı, C$24.000'in %25'i yani C$6.000'dir. Onaylı NR6 ve bir Kanada temsilcisiyle net kira stopajı, C$15.000'in %25'i yani C$3.750'dir. Sahip, NR6 kullandıktan sonra izleyen yılın 30 Haziran'ına kadar bir madde 216 beyannamesi vermelidir. Beyanname gerçek vergiyi hesaplar; iade yalnızca aktarımlar bu vergiyi aşarsa çıkar.

Durumunuz farklı mı?

• Kanada'dan yakın zamanda ayrıldınız ve evinizi elinizde tuttunuz: ayrılış yılı için ayrı kurallar vardır. Kanada'dan ayrılma rehberine bakın.
• Kirayı satıyorsunuz veya sattınız: satış bildirimi, stopaj ve olası CCA geri kazanımı (recapture) ayrı bir inceleme gerektirir. Mukim olmayanların Kanada mülkü satışı rehberine bakın.
• CCA talep etmeyi düşünüyorsunuz: bina maliyeti, arsa bölüşümü ve önceki talepler hesabı değiştirir. Sermaye maliyeti indirimi rehberine bakın.
• Kısa süreli konaklama işletiyorsunuz: hizmetler geliri kira yerine işletme geliri yapabilir ve GST/HST veya gider kısıtlamaları uygulanabilir. Konut mülkünde GST/HST rehberine bakın ve vergi hazırlığı desteği alın.
• Birden fazla sahip var, stopaj yapılmıyor, yeni bir NR6 var veya eksik yıllar var: sahiplik, temsilci sorumluluğu ve son tarihlerin bir bütün olarak incelenmesi gerekir. Vergi hazırlığı için kira sözleşmelerini, kira ve gider kayıtlarını, NR4 belgelerini, NR6 onaylarını, arsa bölüşümüyle satın alma maliyetini ve geçmiş CCA çizelgelerini toplayın.