Propriétaire non-résident : loyers canadiens, NR6, article 216

Les non-résidents paient-ils de l'impôt canadien sur les loyers d'un immeuble canadien?

Oui. Le loyer d'un bien immobilier situé au Canada, versé à un particulier non-résident, est généralement assujetti à l'impôt de la partie XIII de 25 % du loyer brut, avant les intérêts hypothécaires, les réparations et les autres frais. Si le bon montant est versé, il s'agit habituellement de l'impôt canadien final sur ce loyer. Un choix en vertu de l'article 216 vous permet plutôt de calculer l'impôt canadien sur le revenu locatif net.

La règle dépend de la résidence fiscale, et non de la citoyenneté ni de l'endroit où le loyer est déposé. Si votre statut de résident du Canada est incertain, commencez par la résidence fiscale au Canada. Une convention fiscale peut réduire le taux si ses conditions s'appliquent, mais ne présumez pas que le loyer y est admissible; l'ARC précise qu'un taux réduit prévu par une convention ne s'utilise que s'il s'applique.

Qui retient l'impôt, et quand l'ARC le reçoit-elle?

Le mode de perception dépend de la personne qui reçoit le loyer. Un mandataire canadien qui le perçoit pour vous retient et verse l'impôt; si un particulier vous paie directement pour louer un logement où quelqu'un habite et qu'il n'y a pas de mandataire, vous devez verser l'impôt vous-même. Ce locataire particulier n'a pas à retenir l'impôt (Loi de l'impôt sur le revenu, article 215; ARC : T4061).

Consultez les règles de production de l'ARC et l'article 215. Des versements manquants peuvent entraîner des intérêts et des pénalités. Conservez le bail, le registre mensuel des loyers, les preuves de versement et la convention de mandat pour pouvoir rapprocher les sommes payées à l'ARC.

Si un locataire résidentiel vous paie directement et que vous n'avez pas de mandataire canadien, ouvrez un compte distinct d'impôt des non-résidents dans votre dossier de l'ARC ou communiquez avec l'ARC pour obtenir un numéro de compte. Versez l'impôt de la partie XIII par ce compte à mesure que vous recevez les loyers. L'ARC indique des options de paiement en ligne; les propriétaires qui n'ont pas de compte bancaire canadien peuvent faire un virement bancaire (ARC : T4061).

Le formulaire NR6 peut-il ramener la retenue au loyer net?

Oui, mais seulement avec un mandataire canadien et l'approbation écrite de l'ARC. Vous et le mandataire signez et soumettez le formulaire NR6, dans lequel vous estimez les loyers et les dépenses de l'année. Après l'approbation, le mandataire peut retenir 25 % du loyer qui reste après le paiement des dépenses locatives, au lieu du loyer brut. N'incluez pas la DPA dans le calcul de la retenue sur le loyer net; vous pouvez la demander dans la déclaration de l'article 216 (instructions du formulaire NR6).

Chaque année, envoyez un nouveau formulaire NR6 au plus tard le 1er janvier ou avant l'échéance du premier loyer. Tant que l'ARC ne l'a pas approuvé par écrit, le mandataire doit retenir l'impôt sur le loyer brut. L'ARC peut accepter un formulaire NR6 tardif, mais la date d'effet la plus ancienne de la retenue sur le loyer net est le premier jour du mois où elle reçoit le formulaire; la retenue sur le loyer brut déjà faite demeure (ARC : retenue sur les loyers).

Un formulaire NR6 approuvé vous engage aussi à produire une déclaration de l'article 216, même si la location a généré une perte ou si aucun remboursement n'est prévu. Si vous manquez la date limite de production ou ne payez pas l'impôt à la date limite de paiement, le mandataire peut devoir la différence entre la retenue sur le loyer brut et les sommes déjà versées, plus des intérêts (Loi de l'impôt sur le revenu, article 216).

Faut-il un gestionnaire immobilier canadien pour utiliser le formulaire NR6?

Il vous faut un mandataire résident du Canada, mais il n'a pas besoin d'être gestionnaire immobilier. Le mandataire doit agir pour vous dans la réception des loyers canadiens et souscrire avec vous à l'engagement du formulaire NR6. Si vous percevez directement un loyer résidentiel sans mandataire canadien, vous pouvez quand même produire une déclaration de l'article 216, mais la voie de la retenue sur le loyer net du formulaire NR6 n'est pas offerte; vous versez vous-même l'impôt sur le loyer brut (ARC : T4144; ARC : T4061).

Qu'est-ce qu'une déclaration de l'article 216, et quand est-elle due?

Une déclaration de l'article 216 est une déclaration canadienne distincte, le formulaire T1159, pour votre revenu locatif canadien. Elle remplace le calcul final de l'impôt sur le loyer brut par un impôt sur le revenu locatif net. Un choix vise tous vos immeubles locatifs canadiens pour l'année, et non seulement celui qui comporte les dépenses les plus élevées (ARC : T4144).

Le formulaire T1159 vise les loyers reçus pendant que vous étiez non-résident. Les autres revenus canadiens, comme un revenu d'emploi ou d'entreprise, peuvent exiger une autre déclaration (ARC : T4144).

Ces dates limites découlent de l'article 216 et du guide T4144 de l'ARC. Utilisez le formulaire T1159 pour l'année de location. Si vous n'êtes pas admissible à un numéro d'assurance sociale (NAS) et n'avez pas de numéro d'identification fiscale canadien, joignez le formulaire T1261 à votre déclaration pour demander un numéro d'identification fiscale individuel (ITN). Si vous avez demandé un NAS mais ne l'avez pas encore reçu, produisez à temps avec une note; l'ARC attribuera un numéro d'identification fiscale temporaire (TTN). Postez la déclaration selon votre pays de résidence (ARC : adresses postales pour l'article 216) :

Produisez à temps même s'il manque un feuillet NR4 ou un reçu, et joignez une note qui précise le document manquant (ARC : T4144).

Quelles dépenses et quelle DPA pouvez-vous déduire?

Dans une déclaration de l'article 216, déduisez les frais de location admissibles selon les règles ordinaires sur la location et liés à l'obtention du loyer canadien. Le formulaire T776 aide à calculer le revenu net; joignez un état des revenus et dépenses de location au formulaire T1159.

Le guide de l'ARC sur la location distingue les dépenses courantes des dépenses en capital et précise que la DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative. La DPA demandée maintenant peut être récupérée à la vente de l'immeuble; conservez donc la répartition du prix d'achat entre le terrain et le bâtiment, les coûts d'amélioration et les registres de DPA antérieure. Pour le choix et la catégorie, consultez la déduction pour amortissement. Une perte dans une déclaration de l'article 216 ne peut pas être appliquée à une autre déclaration canadienne ni reportée à une autre année (ARC : T4144).

Comment l'impôt de l'article 216 est-il calculé, et quand y a-t-il un remboursement?

Le formulaire T1159 part du loyer canadien brut, soustrait les dépenses admissibles et toute DPA, puis calcule l'impôt fédéral sur le revenu imposable obtenu. Son calcul fédéral comprend une surtaxe des non-résidents au lieu de l'impôt provincial ou territorial ordinaire. La déclaration crédite l'impôt de la partie XIII indiqué à la case 17 de votre feuillet NR4; si ce crédit dépasse l'impôt final, l'ARC peut rembourser l'excédent (ARC : comment remplir la déclaration).

Un formulaire NR6 ne change que la retenue pendant l'année. L'impôt final de l'article 216 peut être plus élevé ou moins élevé que le montant versé, selon les frais admissibles et la DPA. Le montant personnel de base n'est pas offert dans une déclaration de l'article 216 (Loi de l'impôt sur le revenu, article 216). Ne considérez pas la retenue sur le loyer net comme l'impôt final.

Et si vous êtes propriétaire de l'immeuble locatif avec un conjoint ou un membre de votre famille?

Chaque copropriétaire non-résident déclare sa propre part des loyers et des dépenses. Être propriétaire avec un conjoint ne crée pas automatiquement une société de personnes. Les parts de propriété, la personne qui reçoit le loyer et l'existence d'une véritable société de personnes ont une incidence sur la déclaration du feuillet NR4 et pour tout engagement du formulaire NR6 (ARC : T4036).

Chaque associé non-résident d'une société de personnes doit souscrire à l'engagement du formulaire NR6, et chaque personne qui produit une déclaration de l'article 216 produit la sienne (ARC : T4144). Conservez les titres et les registres de propriété avec le registre des loyers. Consultez les revenus de location pour savoir comment les copropriétaires se partagent les revenus et les dépenses.

Qu'est-ce que le feuillet NR4, et comment l'utiliser à l'étranger?

Le feuillet NR4 indique le loyer canadien brut payé ou crédité et l'impôt de la partie XIII retenu. Un payeur ou un mandataire canadien vous le remet et produit la déclaration de renseignements NR4 au plus tard le dernier jour de mars suivant l'année de location. Si vous versez vous-même l'impôt sur un loyer résidentiel sans mandataire canadien, ne vous délivrez pas de feuillet NR4. Demandez un NR4 pro forma par écrit au moyen de « Soumettre des documents » dans la section de l'impôt retenu des non-résidents de votre dossier de l'ARC, ou postez la demande à la Section des retenues des non-résidents de l'ARC, au Centre fiscal de Sudbury (ARC : T4061).

Joignez une copie du feuillet NR4 lorsque vous demandez l'impôt retenu dans le formulaire T1159. Conservez-le avec votre avis de cotisation de l'ARC pour la déclaration de revenus de votre pays de résidence. Ce pays décide si l'impôt canadien donne droit à un crédit ou à une déduction et quelle conversion de devise s'applique; le feuillet NR4 seul ne détermine pas ce résultat. Pour une déclaration américaine, consultez les biens à l'étranger.

Si vous louez au Québec un logement admissible pour lequel un loyer a été payé ou était payable le 31 décembre, vous devez aussi produire un relevé 31 auprès de Revenu Québec et remettre le relevé 31.CS aux locataires au plus tard le dernier jour de février de l'année suivante (Revenu Québec : obligations relatives au relevé 31).

Et si aucun impôt n'a été retenu ou si des déclarations passées de l'article 216 manquent?

Reconstituez les loyers, les dépenses, les versements, les approbations du formulaire NR6 et l'historique de production avant de soumettre une déclaration tardive. L'impôt non versé de la partie XIII peut entraîner des cotisations, des intérêts et des pénalités; un formulaire NR6 approuvé suivi d'une déclaration tardive est particulièrement grave, car l'ARC peut établir une cotisation à l'égard du mandataire sur le loyer brut (ARC : T4144).

L'ARC applique une politique de production tardive à usage unique pour certaines déclarations de l'article 216. Elle ne s'applique pas si l'ARC vous a déjà informé de l'obligation de la partie XIII, a entrepris des mesures de conformité ou a approuvé votre formulaire NR6. L'admissibilité et l'ordre de correction des retenues et des déclarations doivent être examinés avant la production. Pour le processus de divulgation plus général, consultez les examens, les vérifications et la divulgation volontaire.

Devez-vous encore payer la taxe sur les logements sous-utilisés?

La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés n'exige ni déclaration ni paiement pour 2025 ou les années suivantes. Les obligations fédérales pour 2022 à 2024 s'appliquent encore lorsque vous étiez un propriétaire visé (ARC : mise à jour sur la taxe sur les logements sous-utilisés); des déclarations omises peuvent entraîner des pénalités même si une exemption élimine la taxe (ARC : production de la déclaration sur les logements sous-utilisés). Les taxes provinciales et locales sur les logements vacants sont distinctes.

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens. Un non-résident possède un appartement au Canada. Le loyer annuel est de 24 000 $ CA. Les dépenses d'exploitation déductibles payées pendant l'année s'élèvent à 9 000 $ CA; le loyer net avant la DPA est donc de 15 000 $ CA.

Sans formulaire NR6 approuvé, la retenue sur le loyer brut est de 25 % de 24 000 $ CA, soit 6 000 $ CA. Avec un formulaire NR6 approuvé et un mandataire canadien, la retenue sur le loyer net est de 25 % de 15 000 $ CA, soit 3 750 $ CA. Après avoir utilisé le formulaire NR6, le propriétaire doit produire une déclaration de l'article 216 au plus tard le 30 juin de l'année suivante. La déclaration calcule l'impôt réel; il y a un remboursement seulement si les versements dépassent cet impôt.

Votre situation est différente?

• Vous avez récemment quitté le Canada et gardé votre maison : l'année du départ obéit à des règles distinctes. Consultez quitter le Canada.
• Vous vendez ou avez vendu l'immeuble locatif : la déclaration de la vente, la retenue et une éventuelle récupération de DPA exigent un examen distinct. Consultez les non-résidents qui vendent un bien canadien.
• Vous envisagez la DPA : le coût du bâtiment, la répartition du terrain et les demandes antérieures modifient le calcul. Consultez la déduction pour amortissement.
• Vous exploitez un hébergement à court terme : les services offerts peuvent faire de ce revenu un revenu d'entreprise plutôt qu'un loyer, et la TPS/TVH ou des restrictions de dépenses peuvent s'appliquer. Consultez la TPS/TVH sur les biens immobiliers résidentiels et obtenez de l'aide pour votre déclaration de revenus.
• Vous avez plusieurs propriétaires, aucune retenue, un nouveau formulaire NR6 ou des années manquantes : la propriété, la responsabilité du mandataire et les dates limites exigent un examen d'ensemble. Rassemblez les baux, les registres de loyers et de dépenses, les feuillets NR4, les approbations du formulaire NR6, le coût d'achat avec la répartition du terrain et les tableaux de DPA antérieurs pour la préparation de votre déclaration de revenus.