Propietarios no residentes: alquiler en Canadá, NR6 y sección 216

¿Los no residentes pagan impuestos en Canadá por el alquiler de una propiedad canadiense?

Sí. El alquiler de bienes raíces en Canadá que se paga a una persona no residente generalmente está sujeto al impuesto de la Parte XIII (Part XIII tax) de 25% del alquiler bruto, antes de los intereses hipotecarios, las reparaciones y otros costos. Si se remite el monto correcto, normalmente es el impuesto canadiense final sobre ese alquiler. Una elección de la sección 216 le permite calcular el impuesto canadiense sobre los ingresos netos de alquiler.

La regla depende de la residencia fiscal, no de la ciudadanía ni del lugar donde se deposita el alquiler. Si no está seguro de su condición de residente en Canadá, empiece por la residencia fiscal en Canadá. Un tratado puede reducir la tasa si se cumplen sus condiciones, pero no suponga que el alquiler califica; la CRA indica que solo debe usarse una tasa de tratado menor si corresponde.

¿Quién retiene el impuesto y cuándo lo recibe la CRA?

La forma de cobro depende de quién recibe el alquiler. Un agente canadiense que cobra el alquiler por usted retiene y remite el impuesto; si una persona le paga directamente por alquilar una vivienda donde alguien vive y no hay agente, usted mismo debe remitirlo. Ese inquilino individual no tiene que retener el impuesto (Income Tax Act, sección 215; CRA: T4061).

Vea las reglas de presentación de la CRA y la sección 215. Las remesas omitidas pueden generar intereses y multas. Conserve el contrato de arrendamiento, el libro mensual de alquileres, los comprobantes de remesas y el contrato con el agente para poder conciliar lo que se pagó a la CRA.

Si un inquilino residencial le paga directamente y usted no tiene agente canadiense, abra una cuenta de impuestos de no residentes aparte desde su cuenta de la CRA o comuníquese con la CRA para obtener un número de cuenta. Remita el impuesto de la Parte XIII por esa cuenta a medida que reciba el alquiler. La CRA publica las opciones de pago en línea; los propietarios sin cuenta bancaria canadiense pueden usar una transferencia bancaria (CRA: T4061).

¿El Form NR6 puede reducir la retención al alquiler neto?

Sí, pero solo con un agente canadiense y con la aprobación escrita de la CRA. Usted y el agente firman y presentan el Form NR6, con una estimación del alquiler y de los gastos del año. Después de la aprobación, el agente puede retener 25% del alquiler que queda después de pagar los gastos de alquiler, en lugar del alquiler bruto. Excluya la CCA del cálculo de la retención neta; puede reclamarla en la declaración de la sección 216 (instrucciones del Form NR6).

Envíe un NR6 nuevo antes del 1 de enero o antes de que venza el primer pago de alquiler de cada año. Hasta que la CRA lo apruebe por escrito, el agente debe retener sobre el alquiler bruto. La CRA puede aceptar un NR6 tardío, pero la fecha más temprana en que puede aplicarse la retención neta es el primer día del mes en que recibe el formulario; la retención bruta anterior se mantiene (CRA: retención sobre alquileres).

Un NR6 aprobado también lo obliga a presentar una declaración de la sección 216, aunque el alquiler haya dado pérdida o no espere ningún reembolso. Si no presenta la declaración a tiempo o no paga el impuesto antes de la fecha límite de pago, el agente puede deber la diferencia entre la retención sobre el alquiler bruto y los montos ya remitidos, más intereses (Income Tax Act, sección 216).

¿Necesita un administrador de propiedades canadiense para usar el NR6?

Necesita un agente residente en Canadá, pero no tiene que ser un administrador de propiedades. El agente debe actuar por usted para recibir el alquiler canadiense y firmar con usted el compromiso del NR6. Si usted cobra el alquiler residencial directamente sin agente canadiense, igual puede presentar una declaración de la sección 216, pero no puede usar la retención neta del NR6; usted mismo remite el impuesto sobre el alquiler bruto (CRA: T4144; CRA: T4061).

¿Qué es la declaración de la sección 216 y cuándo vence?

La declaración de la sección 216 es una declaración canadiense aparte, el Form T1159, para sus ingresos de alquiler en Canadá. Reemplaza el cálculo final del impuesto sobre el alquiler bruto por un impuesto sobre los ingresos netos de alquiler. La elección abarca todas sus propiedades en alquiler en Canadá de ese año, no solo la propiedad con más gastos (CRA: T4144).

El Form T1159 cubre el alquiler recibido mientras usted era no residente. Otros ingresos canadienses, como ingresos de empleo o de negocio, pueden requerir otra declaración (CRA: T4144).

Estas fechas límite siguen la sección 216 y la guía T4144 de la CRA. Use el Form T1159 del año de alquiler. Si no es elegible para un SIN y no tiene un número fiscal canadiense, envíe el Form T1261 con su declaración para solicitar un ITN (número de identificación fiscal individual). Si solicitó un SIN pero aún no lo recibe, presente a tiempo con una nota; la CRA le asignará un TTN. Envíe la declaración por correo según su país de residencia (CRA: direcciones postales de la sección 216):

Presente a tiempo aunque falte un NR4 o un recibo, y adjunte una nota sobre el documento faltante (CRA: T4144).

¿Qué gastos y qué CCA puede reclamar?

En una declaración de la sección 216, deduzca los costos de alquiler que califican según las reglas ordinarias de alquiler y que se relacionan con generar el alquiler canadiense. El Form T776 ayuda a calcular el ingreso neto; incluya un estado de ingresos y gastos de alquiler con el Form T1159.

La guía de alquileres de la CRA distingue los costos corrientes de los costos de capital e indica que la CCA no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. La CCA que reclame ahora puede recuperarse (recapture) cuando venda la propiedad, así que conserve la división del precio de compra entre terreno y edificio, los costos de mejoras y los registros de la CCA anterior. Para la elección y la clase, vea la deducción por costo de capital. Una pérdida en una declaración de la sección 216 no puede usarse contra otra declaración canadiense ni trasladarse a otro año (CRA: T4144).

¿Cómo se calcula el impuesto de la sección 216 y cuándo hay reembolso?

El Form T1159 parte del alquiler bruto en Canadá, resta los gastos admisibles y cualquier CCA, y calcula el impuesto federal sobre los ingresos gravables resultantes. Su cálculo federal incluye un recargo para no residentes en lugar del impuesto provincial o territorial ordinario. La declaración acredita el impuesto de la Parte XIII que aparece en la casilla 17 de su NR4; si ese crédito supera el impuesto final, la CRA puede reembolsar el exceso (CRA: cómo completar la declaración).

Un NR6 solo cambia la retención durante el año. El impuesto final de la sección 216 puede ser mayor o menor que el monto remitido, según los costos admisibles y la CCA. El monto personal básico no está disponible en una declaración de la sección 216 (Income Tax Act, sección 216). No trate la retención sobre el alquiler neto como el impuesto final.

¿Y si usted es copropietario del alquiler con su cónyuge o un familiar?

Cada copropietario no residente declara su propia parte del alquiler y de los gastos. Ser dueño junto con un cónyuge no crea automáticamente una sociedad de personas. Las proporciones de propiedad, quién recibe el alquiler y si existe una sociedad de personas real importan para la declaración del NR4 y para cualquier compromiso del NR6 (CRA: T4036).

Cada socio no residente de una sociedad de personas debe firmar el compromiso del NR6, y cada persona que presenta la declaración de la sección 216 presenta la suya (CRA: T4144). Conserve los registros del título de propiedad y de la titularidad junto con el libro de alquileres. Vea los ingresos de alquiler para saber cómo reparten los copropietarios los ingresos y los gastos.

¿Qué es el comprobante NR4 y cómo se usa en el extranjero?

El NR4 registra el alquiler bruto canadiense pagado o acreditado y el impuesto de la Parte XIII retenido. Un pagador o agente canadiense se lo entrega y presenta la declaración informativa NR4 a más tardar el último día de marzo posterior al año de alquiler. Si usted remite el alquiler residencial directamente sin agente canadiense, no emita un NR4 para usted mismo. Solicite un NR4 pro forma por escrito mediante «Submit Documents» en la sección de retención de impuestos de no residentes de su cuenta de la CRA, o envíe la solicitud por correo a la Non-Resident Withholding Section de la CRA en el Sudbury Tax Centre (CRA: T4061).

Adjunte una copia del NR4 al reclamar el impuesto retenido en el Form T1159. Conserve ese comprobante y su determinación de la CRA para la declaración de impuestos de su país de residencia. Ese país decide si el impuesto canadiense califica para un crédito o una deducción y qué conversión de moneda se aplica; el NR4 por sí solo no determina ese resultado. Para una declaración de EE. UU., vea propiedades en el extranjero.

Si usted alquila una vivienda elegible en Quebec por la que se pagó o debía pagarse alquiler el 31 de diciembre, también debe presentar un comprobante RL-31 a Revenu Québec y entregar el RL-31.CS a los inquilinos a más tardar el último día de febrero del año siguiente (Revenu Québec: obligaciones del RL-31).

¿Y si no se retuvo impuesto o faltan declaraciones anteriores de la sección 216?

Reconstruya el alquiler, los gastos, las remesas, las aprobaciones del NR6 y el historial de presentación antes de enviar una declaración tardía. El impuesto de la Parte XIII no pagado puede dar lugar a determinaciones de impuestos, intereses y multas; un NR6 aprobado seguido de una declaración tardía es especialmente grave porque la CRA puede determinar el impuesto al agente sobre el alquiler bruto (CRA: T4144).

La CRA tiene una política de presentación tardía por única vez para algunas declaraciones de la sección 216. No se aplica si la CRA ya le informó de la obligación de la Parte XIII, inició una acción de cumplimiento o aprobó su NR6. Antes de presentar, hay que revisar la elegibilidad y el orden para corregir las retenciones y las declaraciones. Para el proceso más amplio de divulgación, vea revisiones, auditorías y divulgación voluntaria.

¿Todavía debe el impuesto sobre viviendas subutilizadas (Underused Housing Tax)?

El impuesto federal sobre viviendas subutilizadas (Underused Housing Tax) no exige declaración ni pago para 2025 ni años posteriores. Las obligaciones federales de 2022 a 2024 siguen vigentes cuando usted era propietario afectado (CRA: actualización del UHT); las declaraciones omitidas pueden generar multas aun cuando una exención elimine el impuesto (CRA: presentación del UHT). Los impuestos provinciales y locales sobre propiedades vacías son aparte.

Ejemplo

Dólares canadienses, solo como ilustración. Un no residente es dueño de un apartamento en Canadá. El alquiler anual es de C$24,000. Los gastos operativos deducibles pagados durante el año son de C$9,000, por lo que el alquiler neto antes de la CCA es de C$15,000.

Sin un NR6 aprobado, la retención sobre el alquiler bruto es el 25% de C$24,000, o sea C$6,000. Con un NR6 aprobado y un agente canadiense, la retención sobre el alquiler neto es el 25% de C$15,000, o sea C$3,750. Después de usar el NR6, el propietario debe presentar una declaración de la sección 216 a más tardar el 30 de junio del año siguiente. La declaración calcula el impuesto real; solo hay reembolso si las remesas lo superan.

¿Su caso es distinto?

• Salió de Canadá hace poco y conservó su casa: el año de salida tiene reglas aparte. Vea salir de Canadá.
• Está vendiendo o ya vendió el alquiler: la declaración de la venta, la retención y la posible recuperación de la CCA requieren una revisión aparte. Vea no residentes que venden bienes en Canadá.
• Está considerando reclamar CCA: el costo del edificio, la división del terreno y los reclamos anteriores cambian el cálculo. Vea la deducción por costo de capital.
• Usted administra alojamiento de corto plazo: los servicios pueden convertir el ingreso en ingresos de negocio y no en alquiler, y pueden aplicarse GST/HST o restricciones de gastos. Vea GST/HST en propiedades residenciales y obtenga ayuda con la preparación de impuestos.
• Tiene varios propietarios, no hubo retención, hay un NR6 nuevo o faltan años: la propiedad, la responsabilidad del agente y las fechas límite requieren una revisión conjunta. Reúna los contratos de arrendamiento, los registros de alquileres y gastos, los comprobantes NR4, las aprobaciones del NR6, el costo de compra con la división del terreno y los anexos de CCA anteriores para la preparación de impuestos.