비거주자 캐나다 임대 소득: NR6와 216조 신고

비거주자도 캐나다 부동산 임대료에 대해 캐나다 세금을 내나요?

네. 캐나다 부동산에서 나온 임대료를 비거주자 개인에게 지급하면, 일반적으로 주택담보대출 이자, 수리비 등 비용을 빼기 전의 총 임대료에 대해 Part XIII 세금 25%가 적용됩니다. 올바른 금액을 납부했다면 보통 그 임대료에 대한 캐나다 세금은 이것으로 끝납니다. 216조 선택 신청을 하면 대신 순 임대 소득에 대한 캐나다 세금을 계산할 수 있습니다.

이 규정은 시민권이나 임대료가 입금되는 곳이 아니라 세법상 거주 지위에 따라 적용됩니다. 캐나다 거주 지위가 불확실하다면 캐나다 세법상 거주자 지위부터 확인하세요. 조세조약의 조건이 해당되면 세율이 낮아질 수 있지만, 임대료가 당연히 적용 대상이라고 가정해서는 안 됩니다. CRA는 더 낮은 조세조약 세율이 실제로 적용되는 경우에만 그 세율을 쓰라고 안내합니다.

누가 세금을 원천징수하고, CRA에는 언제 납부되나요?

징수 경로는 누가 임대료를 받느냐에 따라 달라집니다. 본인을 대신해 임대료를 받는 캐나다 대리인이 있으면 대리인이 세금을 원천징수해 납부합니다. 사람이 사는 주택을 임대하면서 개인이 임대료를 직접 본인에게 지급하고 대리인이 없다면, 본인이 직접 납부해야 합니다. 그 개인 세입자는 세금을 원천징수할 필요가 없습니다(소득세법 제215조, CRA: T4061).

CRA의 신고 규정과 215조를 참고하세요. 납부를 빠뜨리면 이자와 가산세가 붙을 수 있습니다. CRA에 납부한 금액을 대조할 수 있도록 임대 계약서, 월별 임대료 장부, 납부 기록, 대리인 계약서를 보관하세요.

사람이 사는 주택의 세입자가 본인에게 직접 임대료를 지급하고 캐나다 대리인이 없다면, CRA 계정에서 별도의 비거주자 세금 계정을 열거나 CRA에 연락해 계정 번호를 받으세요. 임대료를 받을 때마다 그 계정으로 Part XIII 세금을 납부합니다. CRA는 온라인 납부 방법을 안내하며, 캐나다 은행 계좌가 없는 소유주는 해외 송금을 이용할 수 있습니다(CRA: T4061).

Form NR6로 원천징수를 순 임대료 기준으로 줄일 수 있나요?

가능합니다. 다만 캐나다 대리인이 있어야 하고 CRA의 서면 승인을 받아야 합니다. 본인과 대리인이 Form NR6에 서명해 제출하며, 그 연도의 임대료와 경비를 추정해 기재합니다. 승인을 받으면 대리인은 총 임대료 대신, 임대 경비를 지급하고 남은 임대료의 25%를 원천징수할 수 있습니다. 순액 원천징수 계산에서 CCA는 제외하며, CCA는 216조 신고서에서 공제받을 수 있습니다(Form NR6 작성 안내).

매년 1월 1일까지, 또는 첫 임대료 지급일 전에 새 NR6를 제출하세요. CRA가 서면으로 승인하기 전까지 대리인은 총 임대료에 대해 원천징수해야 합니다. CRA는 늦게 낸 NR6도 받아들일 수 있지만, 순액 원천징수가 적용되는 가장 이른 시작일은 CRA가 서식을 받은 달의 첫날이며, 그 전에 총 임대료 기준으로 이미 원천징수한 금액은 그대로 유지됩니다(CRA: 임대료 원천징수).

NR6가 승인되면 임대에서 손실이 났거나 환급이 예상되지 않더라도 216조 신고서를 반드시 제출해야 합니다. 신고 기한을 넘기거나 납부 기한까지 세금을 내지 않으면, 대리인이 총 임대료 기준 원천징수액과 이미 납부한 금액의 차액에 이자를 더해 부담해야 할 수 있습니다(소득세법 제216조).

NR6를 쓰려면 캐나다 부동산 관리인이 꼭 있어야 하나요?

캐나다 거주자 대리인이 필요하지만, 대리인이 꼭 부동산 관리인일 필요는 없습니다. 대리인은 본인을 대신해 캐나다 임대료를 받아야 하고, NR6의 이행 확약에 본인과 함께 참여해야 합니다. 캐나다 대리인 없이 주거용 임대료를 직접 받는 경우에도 216조 신고서는 제출할 수 있지만, NR6를 통한 순액 원천징수는 이용할 수 없습니다. 이 경우 총 임대료에 대한 세금을 본인이 직접 납부합니다(CRA: T4144, CRA: T4061).

216조 신고서란 무엇이고, 기한은 언제인가요?

216조 신고서는 캐나다 임대 소득을 위한 별도의 캐나다 신고서인 Form T1159입니다. 총 임대료에 대한 최종 세금 계산을 순 임대 소득에 대한 세금으로 바꾸어 줍니다. 이 선택 신청은 경비가 가장 큰 부동산 하나가 아니라, 그 연도의 캐나다 임대 부동산 전부에 적용됩니다(CRA: T4144).

Form T1159는 비거주자였던 기간에 받은 임대료를 다룹니다. 근로소득이나 사업소득 같은 그 밖의 캐나다 소득에는 다른 신고서가 필요할 수 있습니다(CRA: T4144).

이 기한은 216조와 CRA 안내서 T4144를 따릅니다. 임대가 이루어진 연도에 대해 Form T1159를 사용하세요. SIN을 받을 자격이 없고 캐나다 납세자 번호도 없다면, 신고서와 함께 Form T1261을 보내 ITN을 신청하세요. SIN을 신청했지만 아직 받지 못했다면 메모를 붙여 기한 안에 제출하세요. CRA가 TTN을 부여합니다. 신고서는 거주 국가에 따라 아래 주소로 우편 발송합니다(CRA: 216조 우편 주소).

NR4나 영수증이 없더라도 기한 안에 제출하고, 빠진 자료에 대한 메모를 첨부하세요(CRA: T4144).

어떤 경비와 CCA를 공제받을 수 있나요?

216조 신고서에서는 일반 임대 규정에 따라 공제 요건을 충족하고 캐나다 임대료를 얻는 데 관련된 임대 비용을 공제합니다. Form T776은 순소득을 계산하는 데 도움이 되며, Form T1159와 함께 임대 소득 및 경비 명세서를 제출하세요.

CRA 임대 안내서는 당기 비용과 자본 비용을 구분하며, CCA로 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없다고 설명합니다. 지금 공제받은 CCA는 부동산을 팔 때 회수(recapture)될 수 있으므로, 토지와 건물의 취득가액 배분, 개량 비용, 과거 CCA 기록을 보관하세요. 선택과 분류는 자본비용 공제(CCA)를 참고하세요. 216조 신고서의 손실은 다른 캐나다 신고서에 쓰거나 다른 연도로 이월할 수 없습니다(CRA: T4144).

216조 세금은 어떻게 계산하고, 환급은 언제 받나요?

Form T1159는 캐나다 총 임대료에서 시작해 공제 가능한 경비와 CCA를 빼고, 그렇게 나온 과세소득에 대해 연방세를 계산합니다. 연방세 계산에는 일반 주(州)·준주 세금 대신 비거주자 부가세가 포함됩니다. 신고서에서는 NR4의 17번 칸에 나온 Part XIII 세금을 이미 낸 세금으로 반영하며, 그 금액이 최종 세금보다 많으면 CRA가 초과분을 환급할 수 있습니다(CRA: 신고서 작성).

NR6는 연중 원천징수만 바꿉니다. 최종 216조 세금은 공제 가능한 비용과 CCA에 따라 이미 납부한 금액보다 많을 수도, 적을 수도 있습니다. 216조 신고서에서는 기본 개인 공제액(basic personal amount)을 사용할 수 없습니다(소득세법 제216조). 순 임대료 기준 원천징수액을 최종 세금으로 보면 안 됩니다.

배우자나 가족과 함께 임대 부동산을 소유한다면 어떻게 되나요?

비거주자 공동 소유자는 각자 자기 지분의 임대료와 경비를 신고합니다. 배우자와 함께 소유한다는 이유만으로 자동으로 파트너십이 생기지는 않습니다. 소유 지분, 임대료를 받는 사람, 실제 파트너십이 있는지 여부는 NR4 보고와 NR6 이행 확약에 영향을 줍니다(CRA: T4036).

파트너십의 비거주자 구성원은 모두 NR6 이행 확약에 참여해야 하며, 216조에 따라 신고하는 사람은 각자 본인의 신고서를 제출합니다(CRA: T4144). 등기 서류와 소유 지분 기록을 임대료 장부와 함께 보관하세요. 공동 소유자가 소득과 경비를 나누는 방법은 임대 소득을 참고하세요.

NR4 명세서란 무엇이고, 해외에서는 어떻게 쓰나요?

NR4에는 지급했거나 지급한 것으로 처리한 캐나다 총 임대료와 원천징수한 Part XIII 세금이 기록됩니다. 캐나다 지급자나 대리인이 본인에게 이를 주고, 임대 연도 다음 해 3월 마지막 날까지 NR4 정보 신고서를 제출합니다. 캐나다 대리인 없이 주거용 임대료를 직접 납부하는 경우에는 본인이 스스로 NR4를 발행해서는 안 됩니다. CRA 계정의 비거주자 원천징수세 항목에서 Submit Documents를 통해 NR4 pro forma를 서면으로 요청하거나, Sudbury Tax Centre의 CRA 비거주자 원천징수 담당 부서(Non-Resident Withholding Section)에 우편으로 요청하세요(CRA: T4061).

Form T1159로 원천징수된 세금을 환급 청구할 때는 NR4 사본을 첨부하세요. 거주 국가의 세금 신고를 위해 이 사본과 CRA의 세액 결정 내역도 보관하세요. 캐나다 세금이 세액공제나 소득공제 대상이 되는지, 어떤 환율 적용 방식을 쓰는지는 거주 국가가 정하며, NR4 하나로 그 결과가 정해지지는 않습니다. 미국 신고서는 해외 부동산을 참고하세요.

12월 31일에 임대료가 지급되었거나 지급될 예정이던 퀘벡의 적격 주거용 부동산을 임대한다면, Revenu Québec에 RL-31 명세서도 제출하고, 다음 해 2월 마지막 날까지 세입자에게 RL-31.CS를 제공해야 합니다(Revenu Québec: RL-31 의무).

원천징수가 되지 않았거나 과거 216조 신고서가 빠져 있다면 어떻게 하나요?

늦은 신고서를 제출하기 전에 임대료, 경비, 납부 내역, NR6 승인 내역, 신고 이력을 다시 정리하세요. 납부하지 않은 Part XIII 세금은 부과 처분, 이자, 가산세로 이어질 수 있습니다. 특히 NR6가 승인된 뒤 신고서를 늦게 낸 경우에는 CRA가 대리인에게 총 임대료 기준으로 부과 처분을 할 수 있어 더욱 심각합니다(CRA: T4144).

CRA에는 일부 216조 신고서에 적용되는 한 번만 허용되는 지연 신고 정책이 있습니다. CRA가 이미 Part XIII 의무를 안내했거나, 법규 준수 관련 조치를 시작했거나, NR6를 승인한 경우에는 이 정책이 적용되지 않습니다. 신고하기 전에 적격 여부와, 원천징수와 신고서를 바로잡는 순서를 검토해야 합니다. 더 넓은 자진 신고 절차는 세무 검토, 세무조사, 자발적 신고를 참고하세요.

공실 주택세(Underused Housing Tax)를 아직 내야 하나요?

연방 공실 주택세(Underused Housing Tax)는 2025년 이후에는 신고서 제출이나 납부가 필요하지 않습니다. 2022–2024년의 연방 의무는 해당 소유주였던 경우 여전히 적용됩니다(CRA: UHT 업데이트). 면제로 세금이 없더라도 제출하지 않은 신고서에는 가산세가 붙을 수 있습니다(CRA: UHT 신고). 캐나다 주와 지방의 공실세는 별개입니다.

예시

캐나다 달러로 든 예시입니다. 비거주자가 캐나다 아파트 한 채를 소유하고 있습니다. 연간 임대료는 C$24,000입니다. 연중 지급한 공제 가능한 운영 경비는 C$9,000이므로, CCA 공제 전 순 임대료는 C$15,000입니다.

승인된 NR6가 없으면 총 임대료 원천징수액은 C$24,000의 25%인 C$6,000입니다. 승인된 NR6와 캐나다 대리인이 있으면 순 임대료 원천징수액은 C$15,000의 25%인 C$3,750입니다. NR6를 사용한 소유주는 다음 해 6월 30일까지 216조 신고서를 제출해야 합니다. 이 신고서에서 실제 세금을 계산하며, 납부한 금액이 그보다 많을 때만 환급이 발생합니다.

상황이 다르신가요?

• 최근 캐나다를 떠났지만 집은 그대로 둔 경우: 출국한 연도에는 별도 규정이 적용됩니다. 캐나다 출국을 참고하세요.
• 임대 부동산을 팔 예정이거나 이미 판 경우: 매각 신고, 원천징수, CCA 회수 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 참고하세요.
• CCA 공제를 고려하는 경우: 건물 취득가액, 토지 배분, 이전 공제 내역에 따라 계산이 달라집니다. 자본비용 공제(CCA)를 참고하세요.
• 단기 숙박업을 운영하는 경우: 제공하는 서비스에 따라 그 소득이 임대료가 아니라 사업 소득이 될 수 있고, GST/HST나 경비 제한이 적용될 수 있습니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하고 세금 신고 준비 지원을 받으세요.
• 공동 소유자가 여럿이거나, 원천징수가 없었거나, 새 NR6가 필요하거나, 신고하지 않은 연도가 있는 경우: 소유 관계, 대리인의 책임, 기한을 종합적으로 검토해야 합니다. 임대 계약서, 임대료와 경비 기록, NR4 명세서, NR6 승인서, 토지 배분이 있는 취득 비용, 과거 CCA 명세서를 모아 세금 신고 준비에 가져오세요.