משכיר תושב חוץ בקנדה: דמי שכירות, NR6 וסעיף 216

האם תושבי חוץ משלמים מס קנדי על דמי שכירות מנכס בקנדה?

כן. דמי שכירות ממקרקעין בקנדה שמשולמים ליחיד שהוא תושב חוץ חייבים בדרך כלל במס לפי Part XIII בשיעור 25% מדמי השכירות ברוטו, לפני ריבית משכנתה, תיקונים או עלויות אחרות. אם הסכום הנכון הועבר, זה בדרך כלל המס הקנדי הסופי על דמי השכירות האלה. בחירה לפי סעיף 216 מאפשרת לכם לחשב במקום זאת מס קנדי על הכנסה נטו משכירות.

הכלל תלוי בתושבות מס, ולא באזרחות או בחשבון שאליו מופקדים דמי השכירות. אם מעמד התושבות הקנדית שלכם לא ברור, התחילו בתושבות מס בקנדה. אמנת מס יכולה להפחית את השיעור אם תנאיה חלים, אבל אל תניחו שדמי שכירות מזכים בכך; CRA קובעת שיש להשתמש בשיעור אמנה נמוך יותר רק אם הוא חל.

מי מנכה את המס, ומתי CRA מקבלת אותו?

דרך הגבייה תלויה במי שמקבל את דמי השכירות. סוכן קנדי שגובה אותם עבורכם מנכה את המס ומעביר אותו; אם יחיד משלם לכם ישירות על שכירות של בית שמתגורר בו מישהו ואין סוכן, אתם צריכים להעביר את המס בעצמכם. השוכר היחיד אינו חייב לנכות מס (חוק מס הכנסה, סעיף 215; CRA: T4061).

ראו את כללי ההגשה של CRA ואת סעיף 215. העברות שלא בוצעו יכולות לגרור ריבית וקנסות. שמרו את חוזה השכירות, פנקס חודשי של דמי שכירות, רישומי העברות והסכם עם הסוכן, כדי שתוכלו להתאים את הסכומים ששולמו ל-CRA.

אם שוכר למגורים משלם לכם ישירות ואין לכם סוכן קנדי, פתחו חשבון מס נפרד לתושבי חוץ דרך החשבון שלכם ב-CRA או פנו אל CRA לקבלת מספר חשבון. העבירו את המס לפי Part XIII דרך החשבון הזה בזמן שאתם מקבלים דמי שכירות. CRA מפרטת אפשרויות תשלום מקוון; בעלים ללא חשבון בנק קנדי יכולים להשתמש בהעברה בנקאית (CRA: T4061).

האם טופס NR6 יכול להפחית את הניכוי במקור לדמי שכירות נטו?

כן, אבל רק עם סוכן קנדי ובאישור בכתב של CRA. אתם והסוכן חותמים ומגישים את טופס NR6, עם הערכה של דמי השכירות וההוצאות לשנה. לאחר האישור, הסוכן רשאי לנכות 25% מדמי השכירות שנשארו אחרי תשלום הוצאות השכירות, במקום מדמי השכירות ברוטו. אל תכללו CCA בחישוב הניכוי נטו; אפשר לתבוע אותו בדוח לפי סעיף 216 (הוראות טופס NR6).

שלחו NR6 חדש עד 1 בינואר או לפני מועד התשלום הראשון של דמי שכירות בכל שנה. עד ש-CRA מאשרת אותו בכתב, הסוכן חייב לנכות מדמי השכירות ברוטו. CRA יכולה לקבל NR6 מאוחר יותר, אבל המועד המוקדם ביותר לתחילת ניכוי נטו הוא היום הראשון בחודש שבו היא מקבלת את הטופס; ניכוי ברוטו שבוצע קודם נשאר בתוקף (CRA: ניכוי במקור משכירות).

NR6 מאושר גם מחייב אתכם להגיש דוח לפי סעיף 216, גם אם ההשכרה הניבה הפסד או שלא צפוי החזר. אם מחמיצים את מועד ההגשה או לא משלמים את המס עד מועד התשלום, הסוכן עשוי להיות חייב את ההפרש בין הניכוי ברוטו לבין הסכומים שכבר הועברו, בתוספת ריבית (חוק מס הכנסה, סעיף 216).

האם צריך מנהל נכסים קנדי כדי להשתמש ב-NR6?

צריך סוכן שהוא תושב קנדה, אבל הסוכן לא חייב להיות מנהל נכסים. הסוכן חייב לפעול בשמכם בקבלת דמי השכירות הקנדיים ולהצטרף אליכם להתחייבות ב-NR6. אם אתם גובים בעצמכם דמי שכירות למגורים בלי סוכן קנדי, עדיין אפשר להגיש דוח לפי סעיף 216, אבל המסלול של ניכוי נטו לפי NR6 אינו זמין; אתם מעבירים בעצמכם את המס על דמי השכירות ברוטו (CRA: T4144; CRA: T4061).

מהו דוח לפי סעיף 216 ומתי מגישים אותו?

דוח לפי סעיף 216 הוא דוח קנדי נפרד, טופס T1159, להכנסה שלכם משכירות בקנדה. הוא מחליף את חישוב המס הסופי על דמי שכירות ברוטו במס על הכנסה נטו משכירות. בחירה כזאת חלה על כל נכסי ההשכרה שלכם בקנדה באותה שנה, ולא רק על הנכס עם ההוצאות הגדולות ביותר (CRA: T4144).

טופס T1159 מכסה דמי שכירות שהתקבלו בזמן שהייתם תושבי חוץ. הכנסה קנדית אחרת, כמו הכנסה מעבודה או מעסק, עשויה לחייב דוח נוסף (CRA: T4144).

המועדים האלה נובעים מסעיף 216 וממדריך T4144 של CRA. השתמשו בטופס T1159 לשנת ההשכרה. אם אינכם זכאים ל-SIN ואין לכם מספר מס קנדי, שלחו את טופס T1261 עם הדוח כדי לבקש ITN. אם הגשתם בקשה ל-SIN ועדיין לא קיבלתם אותו, הגישו בזמן עם הערה; CRA תקצה TTN. שלחו את הדוח בדואר לפי מדינת המגורים שלכם (CRA: כתובות למשלוח בדואר לפי סעיף 216):

הגישו בזמן גם אם חסר NR4 או קבלה, וצרפו הערה על הפריט החסר (CRA: T4144).

אילו הוצאות ו-CCA אפשר לתבוע?

בדוח לפי סעיף 216 מנכים עלויות שכירות שמתאימות לפי כללי ההשכרה הרגילים ומתייחסות להפקת דמי השכירות הקנדיים. טופס T776 עוזר לחשב הכנסה נטו; צרפו דוח הכנסות והוצאות משכירות לטופס T1159.

מדריך ההשכרה של CRA מבחין בין עלויות שוטפות לעלויות הוניות וקובע ש-CCA אינו יכול ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו. CCA שנתבע עכשיו עלול להיכלל מחדש בהכנסה (recapture) כשהנכס נמכר, ולכן שמרו את החלוקה בין קרקע למבנה בעת הרכישה, עלויות שיפורים ורישומי CCA קודמים. לבחירה ולמחלקה ראו ניכוי פחת קנדי (CCA). הפסד בדוח לפי סעיף 216 אינו ניתן לשימוש כנגד דוח קנדי אחר ואינו ניתן להעברה לשנה אחרת (CRA: T4144).

איך מחשבים את המס לפי סעיף 216, ומתי יש החזר?

טופס T1159 מתחיל בדמי השכירות הקנדיים ברוטו, מפחית הוצאות מותרות וכל CCA, ומחשב מס פדרלי על ההכנסה החייבת שמתקבלת. החישוב הפדרלי בו כולל היטל נוסף לתושבי חוץ (non-resident surtax) במקום מס פרובינציאלי או טריטוריאלי רגיל. הדוח מזכה במס לפי Part XIII שמופיע בתיבה 17 בטופס NR4 שלכם; אם הזיכוי הזה עולה על המס הסופי, CRA עשויה להחזיר את העודף (CRA: מילוי הדוח).

NR6 משנה רק את הניכוי במקור במהלך השנה. המס הסופי לפי סעיף 216 יכול להיות גבוה או נמוך מהסכום שהועבר, בהתאם להוצאות מותרות ול-CCA. הסכום האישי הבסיסי אינו זמין בדוח לפי סעיף 216 (חוק מס הכנסה, סעיף 216). אל תתייחסו לניכוי במקור מדמי שכירות נטו כאל המס הסופי.

מה אם הנכס להשכרה בבעלות משותפת עם בן או בת זוג או עם קרוב משפחה?

כל בעלים משותף שהוא תושב חוץ מדווח על חלקו בדמי השכירות ובהוצאות. בעלות משותפת עם בן או בת זוג לבדה אינה יוצרת שותפות באופן אוטומטי. חלקי הבעלות, מי מקבל את דמי השכירות והאם קיימת שותפות ממש חשובים לדיווח NR4 ולכל התחייבות ב-NR6 (CRA: T4036).

כל חבר בשותפות שהוא תושב חוץ חייב להצטרף להתחייבות ב-NR6, וכל אדם שמגיש לפי סעיף 216 מגיש דוח משלו (CRA: T4144). שמרו את רישומי הבעלות והזכויות בנכס יחד עם פנקס דמי השכירות. כיצד בעלים משותפים מחלקים הכנסות והוצאות מוסבר במדריך הכנסה משכירות.

מהו טופס NR4 ואיך משתמשים בו מחוץ לקנדה?

טופס NR4 מתעד את דמי השכירות הקנדיים ברוטו ששולמו או זוכו ואת המס לפי Part XIII שנוכה. משלם או סוכן קנדי מוסרים אותו לכם ומגישים את דוח המידע NR4 עד היום האחרון של מרץ שאחרי שנת ההשכרה. אם אתם מעבירים בעצמכם את דמי השכירות למגורים בלי סוכן קנדי, אל תפיקו לעצמכם NR4. בקשו NR4 pro forma בכתב דרך “Submit Documents” בחלק של ניכוי במקור לתושבי חוץ בחשבון שלכם ב-CRA, או שלחו את הבקשה בדואר אל Non-Resident Withholding Section של CRA במרכז המס של Sudbury (CRA: T4061).

צרפו עותק של NR4 כשתובעים מס שנוכה בטופס T1159. שמרו אותו ואת שומת CRA לצורך דוח המס במדינת המגורים שלכם. אותה מדינה קובעת אם המס הקנדי מזכה בזיכוי או בניכוי ואיזו המרת מטבע חלה; NR4 לבדו אינו קובע את התוצאה הזאת. לדוח אמריקאי ראו נכס מחוץ לארצות הברית.

אם אתם משכירים דירה זכאית בקוויבק שבגינה שולמו או היו צפויים להיות משולמים דמי שכירות ב-31 בדצמבר, עליכם להגיש גם טופס RL-31 ל-Revenue Québec ולמסור RL-31.CS לשוכרים עד היום האחרון של פברואר בשנה שלאחר מכן (Revenu Québec: חובות RL-31).

מה עושים אם לא נוכה מס או שחסרים דוחות קודמים לפי סעיף 216?

שחזרו את דמי השכירות, ההוצאות, ההעברות, אישורי NR6 והיסטוריית ההגשות לפני שמגישים דוח באיחור. מס לפי Part XIII שלא שולם יכול להוביל לשומות, ריבית וקנסות; NR6 מאושר שאחריו הוגש דוח באיחור חמור במיוחד, כי CRA עשויה להוציא לסוכן שומה על דמי השכירות ברוטו (CRA: T4144).

ל-CRA יש מדיניות חד-פעמית לאיחור בהגשה לחלק מהדוחות לפי סעיף 216. היא אינה חלה אם CRA כבר הודיעה לכם על החובה לפי Part XIII, החלה בפעולת אכיפה או אישרה את ה-NR6 שלכם. זכאות וסדר התיקון של הניכוי במקור ושל הדוחות דורשים בדיקה לפני ההגשה. לתהליך הגילוי הרחב יותר ראו ביקורות, בדיקות וגילוי מרצון.

האם אתם עדיין חייבים ב-Underused Housing Tax?

ה-Underused Housing Tax הפדרלי אינו מחייב דוח או תשלום לשנת 2025 ואילך. חובות פדרליות לשנים 2022–2024 עדיין חלות כשהייתם בעלים מושפעים (CRA: עדכון UHT); דוחות שלא הוגשו יכולים לגרור קנסות גם כשפטור מבטל את המס (CRA: הגשת UHT). מסי נכסים ריקים פרובינציאליים ועירוניים הם נפרדים.

דוגמה

דולרים קנדיים להמחשה. תושב חוץ מחזיק דירה אחת בקנדה. דמי השכירות השנתיים הם C$24,000. הוצאות תפעול שניתנות לניכוי ששולמו במהלך השנה הן C$9,000, ולכן דמי השכירות נטו לפני CCA הם C$15,000.

בלי NR6 מאושר, הניכוי במקור מדמי השכירות ברוטו הוא 25% מ-C$24,000, כלומר C$6,000. עם NR6 מאושר וסוכן קנדי, הניכוי נטו הוא 25% מ-C$15,000, כלומר C$3,750. הבעלים חייב להגיש דוח לפי סעיף 216 עד 30 ביוני בשנה שלאחר מכן לאחר שהשתמש ב-NR6. הדוח מחשב את המס בפועל; החזר קיים רק אם ההעברות עולות עליו.

המצב שלכם שונה?

• עזבתם את קנדה לאחרונה ושמרתם את הבית: לשנת העזיבה יש כללים נפרדים. ראו עזיבת קנדה.
• אתם מוכרים או מכרתם את הנכס להשכרה: דיווח על המכירה, ניכוי במקור והחזר פחת אפשרי של CCA דורשים בדיקה נפרדת. ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
• אתם שוקלים CCA: עלות המבנה, החלוקה בין קרקע למבנה ותביעות קודמות משנים את החישוב. ראו ניכוי פחת קנדי (CCA).
• אתם מפעילים אירוח לטווח קצר: שירותים עשויים להפוך את ההכנסה להכנסה עסקית ולא לדמי שכירות, וייתכן שיחולו GST/HST או הגבלות על הוצאות. ראו GST/HST על נכסי מגורים וקבלו עזרה בהכנת דוחות מס.
• יש כמה בעלים, אין ניכוי במקור, NR6 חדש או שנים חסרות: בעלות, אחריות הסוכן ומועדים דורשים בדיקה משולבת. אספו חוזי שכירות, רישומי דמי שכירות והוצאות, טפסי NR4, אישורי NR6, עלות רכישה עם חלוקה בין קרקע למבנה ונספחי CCA קודמים לצורך הכנת דוחות מס.