Chủ nhà không cư trú Canada: tiền thuê, NR6 và Section 216

Người không cư trú có phải nộp thuế Canada trên tiền thuê bất động sản tại Canada không?

Có. Tiền thuê bất động sản tại Canada trả cho cá nhân không cư trú nhìn chung chịu thuế Part XIII ở mức 25% trên tổng tiền thuê, tính trước tiền lãi vay thế chấp, tiền sửa chữa hay các chi phí khác. Nếu nộp đúng số tiền, đây thường là khoản thuế Canada cuối cùng trên tiền thuê đó. Lựa chọn Section 216 cho phép bạn tính thuế Canada trên thu nhập cho thuê ròng thay thế.

Quy tắc này phụ thuộc vào tình trạng cư trú về thuế, không phụ thuộc quốc tịch hay nơi tiền thuê được gửi vào. Nếu tình trạng cư trú Canada của bạn chưa rõ, hãy bắt đầu từ tình trạng cư trú thuế tại Canada. Hiệp định thuế có thể giảm thuế suất nếu các điều khoản của hiệp định áp dụng, nhưng đừng mặc định tiền thuê được hưởng ưu đãi đó; CRA nói rằng chỉ dùng thuế suất hiệp định thấp hơn khi hiệp định thực sự áp dụng.

Ai khấu trừ thuế, và khi nào CRA nhận được?

Cách thu thuế phụ thuộc vào người nhận tiền thuê. Đại diện tại Canada thu tiền thuê thay bạn sẽ khấu trừ và nộp thuế; nếu một cá nhân thuê căn nhà để ở và trả tiền trực tiếp cho bạn mà không có đại diện, bạn phải tự nộp thuế. Người thuê nhà là cá nhân đó không phải khấu trừ thuế (Income Tax Act, section 215; CRA: T4061).

Xem quy tắc khai của CRA và section 215. Nộp thiếu có thể bị tính lãi và tiền phạt. Hãy giữ hợp đồng thuê, sổ theo dõi tiền thuê hằng tháng, hồ sơ các lần nộp thuế và thỏa thuận với đại diện để đối chiếu số tiền đã nộp cho CRA.

Nếu người thuê nhà ở trả tiền trực tiếp cho bạn và bạn không có đại diện tại Canada, hãy mở một tài khoản thuế người không cư trú riêng qua tài khoản CRA của bạn hoặc liên hệ CRA để được cấp số tài khoản. Hãy nộp thuế Part XIII qua tài khoản đó khi bạn nhận tiền thuê. CRA liệt kê các cách thanh toán trực tuyến; chủ sở hữu không có tài khoản ngân hàng Canada có thể chuyển khoản quốc tế (CRA: T4061).

Form NR6 có thể giảm khoản khấu trừ xuống mức tiền thuê ròng không?

Có, nhưng chỉ khi có đại diện tại Canada và được CRA chấp thuận bằng văn bản. Bạn và đại diện cùng ký và nộp Form NR6, ước tính tiền thuê và chi phí trong năm. Sau khi được chấp thuận, đại diện có thể khấu trừ 25% trên phần tiền thuê còn lại sau khi đã trả chi phí cho thuê, thay vì trên tổng tiền thuê. Không đưa CCA vào cách tính khấu trừ trên tiền thuê ròng; bạn có thể khai CCA trên tờ khai Section 216 (hướng dẫn Form NR6).

Hãy nộp NR6 mới trước ngày 1 tháng 1 hoặc trước khi đến hạn trả tiền thuê đầu tiên mỗi năm. Cho đến khi CRA chấp thuận bằng văn bản, đại diện phải khấu trừ trên tổng tiền thuê. CRA có thể chấp nhận NR6 nộp muộn hơn, nhưng ngày có hiệu lực sớm nhất của việc khấu trừ trên tiền thuê ròng là ngày đầu tiên của tháng CRA nhận được mẫu đơn; phần đã khấu trừ trên tổng tiền thuê trước đó vẫn giữ nguyên (CRA: khấu trừ trên tiền thuê).

NR6 đã được chấp thuận cũng buộc bạn phải nộp tờ khai Section 216, ngay cả khi hoạt động cho thuê bị lỗ hoặc không dự kiến được hoàn thuế. Nếu bạn lỡ hạn nộp tờ khai hoặc không nộp thuế đúng hạn thanh toán, đại diện có thể phải trả phần chênh lệch giữa khoản khấu trừ trên tổng tiền thuê và số tiền đã nộp, cộng lãi (Income Tax Act, section 216).

Bạn có cần người quản lý bất động sản tại Canada để dùng NR6 không?

Bạn cần một đại diện cư trú tại Canada, nhưng đại diện không nhất thiết là người quản lý bất động sản. Đại diện phải thay bạn nhận tiền thuê tại Canada và cùng bạn ký cam kết trong NR6. Nếu bạn tự thu tiền thuê nhà ở mà không có đại diện tại Canada, bạn vẫn có thể nộp tờ khai Section 216, nhưng không thể dùng cách khấu trừ trên tiền thuê ròng theo NR6; bạn tự nộp thuế trên tổng tiền thuê (CRA: T4144; CRA: T4061).

Tờ khai Section 216 là gì, và hạn nộp khi nào?

Tờ khai Section 216 là một tờ khai riêng của Canada, Form T1159, cho thu nhập cho thuê tại Canada của bạn. Tờ khai này thay cách tính thuế cuối cùng trên tổng tiền thuê bằng thuế trên thu nhập cho thuê ròng. Lựa chọn này áp dụng cho tất cả bất động sản cho thuê tại Canada của bạn trong năm đó, không chỉ bất động sản có chi phí lớn nhất (CRA: T4144).

Form T1159 áp dụng cho tiền thuê nhận được khi bạn là người không cư trú. Thu nhập khác tại Canada, chẳng hạn thu nhập từ việc làm hoặc kinh doanh, có thể cần một tờ khai khác (CRA: T4144).

Các hạn này theo Section 216 và hướng dẫn T4144 của CRA. Hãy dùng Form T1159 cho năm cho thuê. Nếu bạn không đủ điều kiện nhận SIN và không có mã số thuế Canada, hãy gửi kèm tờ khai Form T1261 để xin ITN. Nếu bạn đã xin SIN nhưng chưa nhận được, hãy nộp đúng hạn kèm một ghi chú; CRA sẽ cấp TTN. Gửi tờ khai qua đường bưu điện theo quốc gia bạn cư trú (CRA: địa chỉ gửi thư cho Section 216):

Hãy nộp đúng hạn dù thiếu NR4 hoặc biên lai, và đính kèm ghi chú về chứng từ còn thiếu (CRA: T4144).

Bạn được khai những chi phí nào và CCA nào?

Trên tờ khai Section 216, hãy khấu trừ các chi phí cho thuê đủ điều kiện theo quy tắc cho thuê thông thường và liên quan đến việc tạo ra tiền thuê tại Canada. Form T776 giúp tính thu nhập ròng; hãy đính kèm bảng kê thu nhập và chi phí cho thuê cùng Form T1159.

Hướng dẫn về thu nhập cho thuê của CRA phân biệt chi phí thông thường với chi phí vốn và nêu rằng CCA không được tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê. CCA đã khai có thể bị thu hồi khi bán bất động sản, nên hãy giữ bản phân bổ giá mua giữa đất và nhà, chi phí cải tạo và hồ sơ CCA đã khai trước đây. Về cách lựa chọn và nhóm, xem khấu hao vốn theo quy định CRA (CCA). Khoản lỗ trên tờ khai Section 216 không thể dùng để bù cho tờ khai Canada khác hoặc chuyển sang năm khác (CRA: T4144).

Thuế Section 216 được tính thế nào, và khi nào được hoàn thuế?

Form T1159 bắt đầu từ tổng tiền thuê tại Canada, trừ các chi phí được phép và CCA (nếu có), rồi tính thuế liên bang trên thu nhập chịu thuế thu được. Cách tính liên bang này bao gồm một khoản phụ thu dành cho người không cư trú thay cho thuế tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ thông thường. Tờ khai ghi có khoản thuế Part XIII thể hiện ở ô 17 của NR4 của bạn; nếu khoản này vượt quá thuế cuối cùng, CRA có thể hoàn lại phần dư (CRA: cách hoàn thành tờ khai).

NR6 chỉ thay đổi khoản khấu trừ trong năm. Thuế Section 216 cuối cùng có thể cao hơn hoặc thấp hơn số tiền đã nộp, tùy vào các chi phí được phép và CCA. Mức miễn thuế cá nhân cơ bản không áp dụng trên tờ khai Section 216 (Income Tax Act, section 216). Đừng coi khoản khấu trừ trên tiền thuê ròng là thuế cuối cùng.

Nếu tôi đồng sở hữu bất động sản cho thuê với vợ/chồng hoặc người thân thì sao?

Mỗi đồng sở hữu không cư trú khai phần tiền thuê và chi phí của riêng mình. Việc cùng sở hữu với vợ/chồng không tự động tạo thành hợp danh. Tỷ lệ sở hữu, người nhận tiền thuê và việc có thực sự tồn tại hợp danh hay không đều quan trọng đối với báo cáo NR4 và mọi cam kết NR6 (CRA: T4036).

Mỗi thành viên hợp danh không cư trú phải cùng ký cam kết NR6, và mỗi người nộp theo Section 216 nộp tờ khai riêng của mình (CRA: T4144). Hãy giữ hồ sơ quyền sở hữu cùng sổ theo dõi tiền thuê. Xem thu nhập cho thuê để biết các đồng sở hữu chia thu nhập và chi phí như thế nào.

Chứng từ NR4 là gì, và dùng ở nước ngoài thế nào?

NR4 ghi lại tổng tiền thuê tại Canada đã trả hoặc ghi có và thuế Part XIII đã khấu trừ. Bên trả hoặc đại diện tại Canada đưa chứng từ này cho bạn và nộp tờ khai thông tin NR4 chậm nhất vào ngày cuối của tháng 3 sau năm cho thuê. Nếu bạn tự nộp thuế trên tiền thuê nhà ở mà không có đại diện tại Canada, đừng tự lập NR4 cho mình. Hãy yêu cầu NR4 pro forma bằng văn bản qua mục "Submit Documents" (Nộp tài liệu) trong phần thuế khấu trừ người không cư trú của tài khoản CRA, hoặc gửi thư yêu cầu đến Non-Resident Withholding Section của CRA tại Sudbury Tax Centre (CRA: T4061).

Hãy đính kèm bản sao NR4 khi xin hoàn thuế đã khấu trừ trên Form T1159. Hãy giữ chứng từ này và thông báo ấn định thuế của CRA để dùng cho tờ khai tại quốc gia bạn cư trú. Quốc gia đó quyết định thuế Canada có đủ điều kiện được tín thuế hoặc khấu trừ hay không và áp dụng cách quy đổi tiền tệ nào; chỉ riêng NR4 không quyết định kết quả đó. Với tờ khai Hoa Kỳ, xem bất động sản ở nước ngoài.

Nếu bạn cho thuê một nơi ở đủ điều kiện tại Quebec mà tiền thuê đã được trả hoặc phải trả vào ngày 31 tháng 12, bạn cũng phải nộp chứng từ RL-31 cho Revenu Québec và đưa RL-31.CS cho người thuê chậm nhất vào ngày cuối của tháng 2 năm kế tiếp (Revenu Québec: nghĩa vụ RL-31).

Nếu không có thuế nào được khấu trừ hoặc thiếu các tờ khai Section 216 của những năm trước thì sao?

Hãy dựng lại số liệu tiền thuê, chi phí, các lần nộp thuế, các lần NR6 được chấp thuận và lịch sử nộp tờ khai trước khi nộp tờ khai trễ. Thuế Part XIII chưa nộp có thể dẫn đến ấn định thuế, tiền lãi và tiền phạt; trường hợp NR6 đã được chấp thuận mà sau đó nộp tờ khai trễ đặc biệt nghiêm trọng vì CRA có thể ấn định thuế đối với đại diện trên tổng tiền thuê (CRA: T4144).

CRA có chính sách nộp trễ một lần cho một số tờ khai Section 216. Chính sách này không áp dụng nếu CRA đã thông báo cho bạn về nghĩa vụ Part XIII, đã bắt đầu hành động tuân thủ, hoặc đã chấp thuận NR6 của bạn. Điều kiện và thứ tự sửa khoản khấu trừ cũng như tờ khai cần được rà soát trước khi bạn nộp. Về quy trình khai báo tự nguyện nói chung, xem rà soát, kiểm tra thuế và tự nguyện khai báo.

Bạn có còn nợ thuế nhà ở sử dụng chưa hết mức (Underused Housing Tax) không?

Thuế nhà ở sử dụng chưa hết mức (Underused Housing Tax) của liên bang không yêu cầu nộp tờ khai hay thanh toán cho năm 2025 trở đi. Nghĩa vụ liên bang cho các năm 2022–2024 vẫn áp dụng khi bạn là chủ sở hữu bị ảnh hưởng (CRA: cập nhật về UHT); tờ khai bị bỏ sót có thể bị phạt ngay cả khi được miễn nên không có thuế phải nộp (CRA: khai UHT). Thuế nhà bỏ trống của tỉnh bang và địa phương là các loại thuế riêng.

Ví dụ

Đô la Canada, mang tính minh họa. Một chủ sở hữu không cư trú có một căn hộ tại Canada. Tiền thuê hằng năm là C$24.000. Chi phí vận hành được khấu trừ đã trả trong năm là C$9.000, nên tiền thuê ròng trước CCA là C$15.000.

Nếu không có NR6 được chấp thuận, khoản khấu trừ trên tổng tiền thuê là 25% của C$24.000, tức C$6.000. Nếu có NR6 được chấp thuận và đại diện tại Canada, khoản khấu trừ trên tiền thuê ròng là 25% của C$15.000, tức C$3.750. Sau khi dùng NR6, chủ sở hữu phải nộp tờ khai Section 216 chậm nhất vào ngày 30 tháng 6 của năm kế tiếp. Tờ khai tính ra số thuế thực tế; chỉ được hoàn thuế khi số đã nộp vượt quá số thuế đó.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn vừa rời Canada và vẫn giữ nhà: năm rời đi có các quy tắc riêng. Xem rời khỏi Canada.
• Bạn đang bán hoặc đã bán bất động sản cho thuê: việc khai khi bán, khấu trừ thuế và khoản thu hồi CCA (nếu có) cần được xem xét riêng. Xem người không cư trú bán bất động sản tại Canada.
• Bạn đang cân nhắc khai CCA: giá nhà, cách chia đất và nhà cùng các khoản đã khai trước đó sẽ thay đổi cách tính. Xem khấu hao vốn theo quy định CRA (CCA).
• Bạn kinh doanh chỗ ở ngắn hạn: các dịch vụ đi kèm có thể khiến khoản thu nhập này là thu nhập kinh doanh chứ không phải tiền thuê, và GST/HST hoặc các hạn chế về chi phí có thể áp dụng. Xem GST/HST trên bất động sản nhà ở và nhận hỗ trợ khai thuế.
• Bạn có nhiều chủ sở hữu, chưa có khoản khấu trừ nào, có NR6 mới hoặc thiếu các năm khai: quyền sở hữu, trách nhiệm của đại diện và các hạn nộp cần được rà soát đồng bộ. Hãy chuẩn bị hợp đồng thuê, hồ sơ tiền thuê và chi phí, chứng từ NR4, các NR6 được chấp thuận, giá mua kèm cách chia đất và nhà, và bảng CCA các năm trước để nhận hỗ trợ khai thuế.