Proprietário não residente: aluguel no Canadá, NR6 e seção 216

Não residentes pagam imposto canadense sobre o aluguel de um imóvel no Canadá?

Sim. O aluguel de imóveis situados no Canadá pago a uma pessoa física não residente geralmente está sujeito ao imposto da Parte XIII de 25% sobre o aluguel bruto, antes dos juros do financiamento, dos reparos e de outros custos. Se o valor correto for recolhido, ele costuma ser o imposto canadense definitivo sobre esse aluguel. Uma opção pela seção 216 permite calcular o imposto canadense sobre o rendimento líquido de aluguel.

A regra depende da residência fiscal, e não da cidadania nem de onde o aluguel é depositado. Se sua situação de residência no Canadá é incerta, comece por residência fiscal no Canadá. Um tratado pode reduzir a alíquota se seus termos se aplicarem, mas não presuma que o aluguel se qualifica; a CRA diz para usar uma alíquota menor do tratado somente se ela se aplicar.

Quem retém o imposto, e quando a CRA o recebe?

O caminho da cobrança depende de quem recebe o aluguel. Um agente no Canadá que recebe o aluguel por você retém e recolhe o imposto; se uma pessoa física lhe paga diretamente para alugar uma casa onde alguém mora e não há agente, é você quem deve recolher. Esse inquilino pessoa física não precisa reter o imposto (Income Tax Act, seção 215; CRA: T4061).

Veja as regras de declaração da CRA e a seção 215. Recolhimentos que faltam podem gerar juros e multas. Guarde o contrato de locação, o livro mensal de aluguéis, os comprovantes de recolhimento e o contrato com o agente para conciliar o que foi pago à CRA.

Se um inquilino residencial paga diretamente a você e você não tem agente no Canadá, abra uma conta separada de imposto de não residente pela sua conta na CRA ou peça um número de conta à CRA. Recolha o imposto da Parte XIII por essa conta à medida que receber o aluguel. A CRA lista opções de pagamento on-line; proprietários sem conta bancária no Canadá podem usar transferência bancária internacional (CRA: T4061).

O Form NR6 pode reduzir a retenção para o aluguel líquido?

Sim, mas somente com um agente no Canadá e com aprovação por escrito da CRA. Você e o agente assinam e enviam o Form NR6, estimando o aluguel e as despesas do ano. Depois da aprovação, o agente pode reter 25% do aluguel que sobrar após o pagamento das despesas, em vez do aluguel bruto. Exclua a CCA do cálculo da retenção líquida; você pode deduzi-la na declaração da seção 216 (instruções do Form NR6).

Envie um novo NR6 até 1º de janeiro ou antes do vencimento do primeiro pagamento de aluguel de cada ano. Até a CRA aprová-lo por escrito, o agente deve reter sobre o aluguel bruto. A CRA pode aceitar um NR6 tardio, mas a data de início mais antiga para a retenção líquida é o primeiro dia do mês em que ela recebe o formulário; a retenção sobre o aluguel bruto feita antes continua valendo (CRA: retenção sobre aluguel).

Um NR6 aprovado também obriga você a apresentar uma declaração da seção 216, mesmo que o aluguel tenha dado prejuízo ou que nenhuma restituição seja esperada. Se você perder o prazo de entrega ou não pagar o imposto até o prazo de pagamento, o agente pode ficar devendo a diferença entre a retenção sobre o aluguel bruto e os valores já recolhidos, mais juros (Income Tax Act, seção 216).

Preciso de um administrador de imóveis no Canadá para usar o NR6?

Você precisa de um agente residente no Canadá, mas o agente não precisa ser um administrador de imóveis. O agente deve atuar em seu nome no recebimento do aluguel canadense e assinar com você o compromisso do NR6. Se você recebe o aluguel residencial diretamente, sem agente no Canadá, ainda pode apresentar uma declaração da seção 216, mas o caminho da retenção líquida pelo NR6 não está disponível; você mesmo recolhe o imposto sobre o aluguel bruto (CRA: T4144; CRA: T4061).

O que é a declaração da seção 216, e quando ela vence?

A declaração da seção 216 é uma declaração canadense separada, o Form T1159, para o seu rendimento de aluguel no Canadá. Ela troca o cálculo definitivo do imposto sobre o aluguel bruto pelo imposto sobre o rendimento líquido de aluguel. A opção vale para todos os seus imóveis alugados no Canadá naquele ano, e não apenas para o imóvel com as maiores despesas (CRA: T4144).

O Form T1159 cobre o aluguel recebido enquanto você era não residente. Outras rendas canadenses, como rendimentos de emprego ou de negócio, podem exigir outra declaração (CRA: T4144).

Estes prazos seguem a seção 216 e o guia T4144 da CRA. Use o Form T1159 para o ano do aluguel. Se você não tem direito a um SIN e não tem número fiscal canadense, envie o Form T1261 junto com a declaração para pedir um ITN. Se você pediu um SIN mas ainda não o recebeu, entregue no prazo com uma nota; a CRA atribuirá um TTN. Envie a declaração pelo correio conforme o seu país de residência (CRA: endereços postais da seção 216):

Entregue no prazo mesmo que falte um NR4 ou um recibo, e anexe uma nota sobre o item que falta (CRA: T4144).

Quais despesas e qual CCA posso deduzir?

Na declaração da seção 216, deduza os custos de aluguel que se qualificam pelas regras comuns de aluguel e que se relacionam com a geração do aluguel canadense. O Form T776 ajuda a calcular o rendimento líquido; inclua um demonstrativo de receitas e despesas de aluguel com o Form T1159.

O guia de aluguel da CRA distingue custos correntes de custos de capital e diz que a CCA não pode criar nem aumentar um prejuízo com aluguel. A CCA deduzida agora pode ser recuperada (recapture) quando o imóvel for vendido; por isso, guarde a divisão do preço de compra entre terreno e prédio, os custos de melhorias e os registros da CCA já deduzida. Para a escolha e a classe, veja depreciação fiscal (CCA). Um prejuízo na declaração da seção 216 não pode ser usado contra outra declaração canadense nem transferido para outro ano (CRA: T4144).

Como o imposto da seção 216 é calculado, e quando há restituição?

O Form T1159 começa com o aluguel bruto canadense, subtrai as despesas permitidas e a CCA, e calcula o imposto federal sobre a renda tributável resultante. O cálculo federal inclui uma sobretaxa de não residente, no lugar do imposto provincial ou territorial comum. A declaração credita o imposto da Parte XIII que consta na caixa 17 do seu NR4; se esse crédito exceder o imposto final, a CRA pode restituir o excedente (CRA: preenchimento da declaração).

O NR6 muda apenas a retenção durante o ano. O imposto final da seção 216 pode ser maior ou menor do que o valor recolhido, conforme os custos permitidos e a CCA. O valor pessoal básico (basic personal amount) não está disponível na declaração da seção 216 (Income Tax Act, seção 216). Não trate a retenção sobre o aluguel líquido como o imposto final.

E se o imóvel alugado for meu e de um cônjuge ou familiar?

Cada coproprietário não residente informa a própria parte do aluguel e das despesas. Ter o imóvel com um cônjuge, por si só, não cria automaticamente uma sociedade de pessoas. As cotas de propriedade, quem recebe o aluguel e se existe de fato uma sociedade de pessoas importam para a declaração do NR4 e para qualquer compromisso do NR6 (CRA: T4036).

Cada sócio não residente de uma sociedade de pessoas deve assinar o compromisso do NR6, e cada pessoa que opta pela seção 216 apresenta a própria declaração (CRA: T4144). Guarde o título de propriedade e os registros de participação junto com o livro de aluguéis. Veja rendimentos de aluguel para saber como os coproprietários dividem a renda e as despesas.

O que é o informe NR4, e como usá-lo no exterior?

O NR4 registra o aluguel bruto canadense pago ou creditado e o imposto da Parte XIII retido. Um pagador ou agente no Canadá o entrega a você e apresenta a declaração informativa do NR4 até o último dia de março após o ano do aluguel. Se você recolhe o aluguel residencial diretamente, sem agente no Canadá, não emita um NR4 para si mesmo. Peça um NR4 pro forma por escrito, em “Submit Documents” na seção de imposto retido de não residentes da sua conta na CRA, ou envie o pedido pelo correio à Non-Resident Withholding Section da CRA, no Sudbury Tax Centre (CRA: T4061).

Anexe uma cópia do NR4 ao pedir o imposto retido no Form T1159. Guarde-o, junto com o seu lançamento da CRA, para a declaração do seu país de residência. Esse país decide se o imposto canadense dá direito a um crédito ou a uma dedução e qual conversão de moeda se aplica; o NR4, sozinho, não define esse resultado. Para uma declaração dos EUA, veja imóvel no exterior.

Se você aluga em Quebec uma moradia elegível cujo aluguel foi pago ou era devido em 31 de dezembro, também deve apresentar um informe RL-31 à Revenu Québec e entregar o RL-31.CS aos inquilinos até o último dia de fevereiro do ano seguinte (Revenu Québec: obrigações do RL-31).

E se nenhum imposto foi retido ou faltam declarações antigas da seção 216?

Reconstitua o aluguel, as despesas, os recolhimentos, as aprovações do NR6 e o histórico de entregas antes de apresentar uma declaração em atraso. O imposto da Parte XIII não pago pode levar a lançamentos, juros e multas; um NR6 aprovado seguido de uma declaração em atraso é especialmente grave, porque a CRA pode lançar o imposto contra o agente sobre o aluguel bruto (CRA: T4144).

A CRA tem uma política de entrega em atraso, válida uma única vez, para algumas declarações da seção 216. Ela não se aplica se a CRA já informou você sobre a obrigação da Parte XIII, iniciou uma ação de fiscalização ou aprovou o seu NR6. A elegibilidade e a ordem de regularizar a retenção e as declarações precisam ser analisadas antes da entrega. Para o processo de divulgação mais amplo, veja revisões, auditorias e divulgação voluntária.

Ainda devo o Underused Housing Tax?

O Underused Housing Tax federal não exige declaração nem pagamento para 2025 ou depois. As obrigações federais de 2022 a 2024 ainda valem quando você era um proprietário afetado (CRA: atualização do UHT); declarações não apresentadas podem gerar multas, mesmo quando uma isenção elimina o imposto (CRA: entrega do UHT). Impostos provinciais e locais sobre imóveis vagos são separados.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Um proprietário não residente tem um apartamento no Canadá. O aluguel anual é C$24.000. As despesas operacionais dedutíveis pagas no ano são C$9.000, então o aluguel líquido antes da CCA é C$15.000.

Sem um NR6 aprovado, a retenção sobre o aluguel bruto é 25% de C$24.000, ou C$6.000. Com um NR6 aprovado e um agente no Canadá, a retenção sobre o aluguel líquido é 25% de C$15.000, ou C$3.750. O proprietário deve apresentar uma declaração da seção 216 até 30 de junho do ano seguinte, depois de usar o NR6. A declaração calcula o imposto efetivo; só há restituição se os recolhimentos excederem esse imposto.

Seu caso é diferente?

• Você saiu do Canadá recentemente e manteve sua casa: o ano da saída tem regras separadas. Veja sair do Canadá.
• Você está vendendo ou já vendeu o imóvel alugado: a declaração da venda, a retenção e uma possível recuperação da CCA exigem uma análise separada. Veja não residentes que vendem imóvel no Canadá.
• Você está pensando em deduzir a CCA: o custo do prédio, a divisão do terreno e as deduções anteriores mudam o cálculo. Veja depreciação fiscal (CCA).
• Você explora hospedagem de curta temporada: os serviços podem tornar a renda uma renda empresarial, e não aluguel, e podem se aplicar o GST/HST ou restrições de despesas. Veja GST/HST sobre imóveis residenciais e peça ajuda com a declaração fiscal.
• Você tem vários proprietários, nenhuma retenção, um novo NR6 ou anos não declarados: a propriedade, a responsabilidade do agente e os prazos exigem uma análise conjunta. Reúna contratos de locação, registros de aluguel e despesas, informes NR4, aprovações do NR6, custo de compra com a divisão do terreno e quadros de CCA anteriores para a declaração fiscal.