Vermietung in Kanada als Nichtansässiger: NR6, Abschnitt 216

Zahlen Nichtansässige kanadische Steuer auf Miete aus einer Immobilie in Kanada?

Ja. Auf Miete aus Grundbesitz in Kanada, die an eine nicht ansässige Privatperson gezahlt wird, fällt im Allgemeinen die Part-XIII-Steuer von 25 % der Bruttomiete an, vor Hypothekenzinsen, Reparaturen oder anderen Kosten. Wird der richtige Betrag abgeführt, ist dies in der Regel die endgültige kanadische Steuer auf diese Miete. Mit einer Wahl nach Abschnitt 216 berechnen Sie die kanadische Steuer stattdessen auf die Netto-Mieteinkünfte.

Die Regel hängt von der steuerlichen Ansässigkeit ab, nicht von der Staatsangehörigkeit oder davon, wohin die Miete überwiesen wird. Wenn Ihr Ansässigkeitsstatus in Kanada unklar ist, beginnen Sie mit Steuerliche Ansässigkeit in Kanada. Ein Steuerabkommen kann den Satz senken, wenn seine Bedingungen gelten; gehen Sie aber nicht davon aus, dass Miete darunter fällt. Die CRA weist darauf hin, einen niedrigeren Abkommenssatz nur anzuwenden, wenn er gilt.

Wer behält die Steuer ein, und wann erhält die CRA sie?

Wie die Steuer erhoben wird, hängt davon ab, wer die Miete erhält. Ein kanadischer Vertreter, der die Miete für Sie einzieht, behält die Steuer ein und führt sie ab; zahlt eine Privatperson Ihnen direkt Miete für eine bewohnte Wohnung und gibt es keinen Vertreter, müssen Sie die Steuer selbst abführen. Dieser private Mieter muss keine Steuer einbehalten (Income Tax Act, Abschnitt 215; CRA: T4061).

Siehe die Regeln der CRA zur Einreichung und Abschnitt 215. Fehlende Abführungen können Zinsen und Strafzuschläge nach sich ziehen. Bewahren Sie den Mietvertrag, die monatliche Mietaufstellung, die Nachweise über Abführungen und den Vertretervertrag auf, damit Sie abstimmen können, was an die CRA gezahlt wurde.

Zahlt ein Wohnungsmieter direkt an Sie und haben Sie keinen kanadischen Vertreter, eröffnen Sie über Ihr CRA-Konto ein eigenes Steuerkonto für Nichtansässige oder fragen Sie die CRA nach einer Kontonummer. Führen Sie die Part-XIII-Steuer über dieses Konto ab, sobald Sie Miete erhalten. Die CRA nennt Möglichkeiten zur Zahlung online; Eigentümer ohne kanadisches Bankkonto können eine Überweisung aus dem Ausland nutzen (CRA: T4061).

Kann Form NR6 den Einbehalt auf die Nettomiete senken?

Ja, aber nur mit einem kanadischen Vertreter und schriftlicher Genehmigung der CRA. Sie und der Vertreter unterschreiben und reichen Form NR6 ein und schätzen darin Miete und Kosten für das Jahr. Nach der Genehmigung darf der Vertreter 25 % der Miete einbehalten, die nach Zahlung der Mietkosten übrig bleibt, statt der Bruttomiete. Lassen Sie die CCA bei der Berechnung des Netto-Einbehalts weg; Sie können sie in der Section-216-Erklärung geltend machen (Anleitung zu Form NR6).

Senden Sie jedes Jahr bis zum 1. Januar oder vor Fälligkeit der ersten Mietzahlung eine neue NR6. Bis die CRA sie schriftlich genehmigt, muss der Vertreter von der Bruttomiete einbehalten. Die CRA kann eine spätere NR6 annehmen, doch der früheste Zeitpunkt für den Einbehalt auf die Nettomiete ist der erste Tag des Monats, in dem sie das Formular erhält; ein früherer Einbehalt auf die Bruttomiete bleibt bestehen (CRA: Einbehalt auf Miete).

Eine genehmigte NR6 verpflichtet Sie außerdem zu einer Section-216-Erklärung, auch wenn die Vermietung einen Verlust brachte oder keine Erstattung zu erwarten ist. Wenn Sie die Frist zur Einreichung versäumen oder die Steuer nicht bis zur Zahlungsfrist zahlen, kann der Vertreter die Differenz zwischen dem Einbehalt auf die Bruttomiete und den bereits abgeführten Beträgen zuzüglich Zinsen schulden (Income Tax Act, Abschnitt 216).

Brauchen Sie für die NR6 eine kanadische Hausverwaltung?

Sie brauchen einen in Kanada ansässigen Vertreter, der aber keine Hausverwaltung sein muss. Der Vertreter muss für Sie beim Erhalt der kanadischen Miete handeln und die Verpflichtungserklärung der NR6 mit Ihnen unterzeichnen. Wenn Sie Wohnungsmiete direkt ohne kanadischen Vertreter einziehen, können Sie trotzdem eine Section-216-Erklärung einreichen, doch der Weg des Netto-Einbehalts über die NR6 ist nicht möglich; Sie führen die Steuer auf die Bruttomiete selbst ab (CRA: T4144; CRA: T4061).

Was ist eine Section-216-Erklärung, und wann ist sie fällig?

Eine Section-216-Erklärung ist eine eigene kanadische Erklärung, Form T1159, für Ihre kanadischen Mieteinkünfte. Sie ersetzt die endgültige Steuer auf die Bruttomiete durch die Steuer auf die Netto-Mieteinkünfte. Eine Wahl gilt für alle Ihre kanadischen Mietobjekte in diesem Jahr, nicht nur für das Objekt mit den höchsten Kosten (CRA: T4144).

Form T1159 erfasst Miete, die Sie als Nichtansässiger erhalten haben. Andere kanadische Einkünfte, etwa aus nichtselbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit, können eine weitere Erklärung erfordern (CRA: T4144).

Diese Fristen folgen Abschnitt 216 und dem CRA-Leitfaden T4144. Verwenden Sie Form T1159 für das Mietjahr. Wenn Sie keine SIN erhalten können und keine kanadische Steuernummer haben, senden Sie Form T1261 mit Ihrer Erklärung, um eine ITN zu beantragen. Wenn Sie eine SIN beantragt, aber noch nicht erhalten haben, reichen Sie fristgerecht mit einem Vermerk ein; die CRA vergibt dann eine TTN. Senden Sie die Erklärung je nach Ihrem Wohnsitzland per Post (CRA: Postadressen für Abschnitt 216):

Reichen Sie fristgerecht ein, auch wenn ein NR4 oder ein Beleg fehlt, und fügen Sie einen Vermerk zum fehlenden Dokument bei (CRA: T4144).

Welche Kosten und welche CCA können Sie geltend machen?

In einer Section-216-Erklärung ziehen Sie Mietkosten ab, die nach den allgemeinen Regeln für Vermietung zulässig sind und mit der Erzielung der kanadischen Miete zusammenhängen. Form T776 hilft bei der Berechnung des Nettoeinkommens; fügen Sie Form T1159 eine Aufstellung der Mieteinnahmen und Ausgaben bei.

Der Leitfaden der CRA zur Vermietung unterscheidet laufende Kosten von Anschaffungskosten und sagt, dass die CCA keinen Mietverlust schaffen oder erhöhen kann. Jetzt geltend gemachte CCA kann beim Verkauf der Immobilie zurückgeführt werden; bewahren Sie daher die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude, die Kosten für Verbesserungen und die früheren CCA-Nachweise auf. Zur Wahl und zur Klasse lesen Sie Capital Cost Allowance. Ein Verlust in einer Section-216-Erklärung kann weder mit einer anderen kanadischen Erklärung verrechnet noch in ein anderes Jahr vorgetragen werden (CRA: T4144).

Wie wird die Steuer nach Abschnitt 216 berechnet, und wann gibt es eine Erstattung?

Form T1159 beginnt mit der kanadischen Bruttomiete, zieht zulässige Kosten und eine eventuelle CCA ab und berechnet die Bundessteuer auf das sich ergebende steuerpflichtige Einkommen. Die Berechnung der Bundessteuer enthält einen Zuschlag für Nichtansässige anstelle der gewöhnlichen Steuer der Provinz oder des Territoriums. Die Erklärung rechnet die Part-XIII-Steuer an, die in Feld 17 Ihres NR4 steht; übersteigt diese Anrechnung die endgültige Steuer, kann die CRA den Überschuss erstatten (CRA: Erklärung ausfüllen).

Eine NR6 ändert nur den Einbehalt während des Jahres. Die endgültige Steuer nach Abschnitt 216 kann je nach zulässigen Kosten und CCA höher oder niedriger sein als der abgeführte Betrag. Der Grundfreibetrag steht in einer Section-216-Erklärung nicht zur Verfügung (Income Tax Act, Abschnitt 216). Behandeln Sie den Einbehalt auf die Nettomiete nicht als endgültige Steuer.

Was gilt, wenn Sie die Mietimmobilie mit einem Ehepartner oder Familienmitglied besitzen?

Jeder nicht ansässige Miteigentümer meldet seinen eigenen Anteil an Miete und Kosten. Gemeinsames Eigentum mit einem Ehepartner allein begründet nicht automatisch eine Personengesellschaft. Die Eigentumsanteile, wer die Miete erhält und ob tatsächlich eine Personengesellschaft besteht, sind für die NR4-Meldung und eine Verpflichtungserklärung bei der NR6 wichtig (CRA: T4036).

Jeder nicht ansässige Gesellschafter einer Personengesellschaft muss die Verpflichtungserklärung der NR6 mitunterzeichnen, und jede Person, die nach Abschnitt 216 einreicht, reicht ihre eigene Erklärung ein (CRA: T4144). Bewahren Sie Eigentumsnachweise und Unterlagen zur Beteiligung zusammen mit der Mietaufstellung auf. Wie Miteigentümer Einkünfte und Kosten aufteilen, lesen Sie unter Mieteinkünfte.

Was ist das NR4-Formular, und wie nutzen Sie es im Ausland?

Das NR4 hält die gezahlte oder gutgeschriebene kanadische Bruttomiete und die einbehaltene Part-XIII-Steuer fest. Ein kanadischer Zahler oder Vertreter stellt es Ihnen aus und reicht die NR4-Meldung bis zum letzten Tag im März nach dem Mietjahr ein. Wenn Sie Wohnungsmiete direkt ohne kanadischen Vertreter abführen, stellen Sie sich kein NR4 selbst aus. Fordern Sie ein NR4 pro forma schriftlich an, über „Submit Documents“ im Bereich der Quellensteuer für Nichtansässige in Ihrem CRA-Konto, oder senden Sie die Anforderung per Post an die Non-Resident Withholding Section der CRA im Sudbury Tax Centre (CRA: T4061).

Fügen Sie eine Kopie des NR4 bei, wenn Sie einbehaltene Steuer in Form T1159 geltend machen. Bewahren Sie es und Ihren Steuerbescheid der CRA für die Steuererklärung in Ihrem Wohnsitzland auf. Dieses Land entscheidet, ob die kanadische Steuer für eine Anrechnung oder einen Abzug in Frage kommt und welche Währungsumrechnung gilt; das NR4 allein entscheidet das Ergebnis nicht. Für eine US-Steuererklärung lesen Sie Immobilien im Ausland.

Wenn Sie in Québec eine zulässige Wohnung vermieten, für die am 31. Dezember Miete gezahlt wurde oder zu zahlen war, müssen Sie außerdem einen RL-31 bei Revenu Québec einreichen und den Mietern bis zum letzten Tag im Februar des Folgejahres den RL-31.CS geben (Revenu Québec: Pflichten zum RL-31).

Was gilt, wenn keine Steuer einbehalten wurde oder frühere Section-216-Erklärungen fehlen?

Rekonstruieren Sie Miete, Kosten, Abführungen, Genehmigungen der NR6 und den Verlauf der Einreichungen, bevor Sie eine verspätete Erklärung einreichen. Nicht gezahlte Part-XIII-Steuer kann zu Steuerbescheiden, Zinsen und Strafzuschlägen führen; eine genehmigte NR6, auf die eine verspätete Erklärung folgte, wiegt besonders schwer, weil die CRA den Vertreter für die Bruttomiete veranlagen kann (CRA: T4144).

Die CRA hat eine einmalige Regelung zur verspäteten Einreichung für einige Section-216-Erklärungen. Sie gilt nicht, wenn die CRA Sie bereits auf die Part-XIII-Pflicht hingewiesen, Maßnahmen zur Durchsetzung eingeleitet oder Ihre NR6 genehmigt hat. Anspruch und Reihenfolge für die Korrektur von Einbehalt und Erklärungen sollten Sie vor der Einreichung prüfen. Zum umfassenderen Verfahren der Offenlegung lesen Sie Prüfungen, Betriebsprüfungen und freiwillige Offenlegung.

Schulden Sie noch die Underused Housing Tax?

Die Underused Housing Tax des Bundes verlangt für 2025 und später keine Erklärung und keine Zahlung. Die Pflichten des Bundes für 2022–2024 gelten weiter, wenn Sie ein betroffener Eigentümer waren (CRA: UHT-Aktualisierung); versäumte Erklärungen können Strafzuschläge nach sich ziehen, auch wenn eine Befreiung die Steuer entfallen lässt (CRA: Einreichung der UHT). Leerstandsteuern der Provinzen und Gemeinden sind getrennt zu betrachten.

Beispiel

Beispiel in kanadischen Dollar. Ein Nichtansässiger besitzt eine Wohnung in Kanada. Die Jahresmiete beträgt C$24.000. Abziehbare Betriebskosten, die im Jahr gezahlt wurden, betragen C$9.000; die Nettomiete vor der CCA beträgt also C$15.000.

Ohne genehmigte NR6 beträgt der Einbehalt auf die Bruttomiete 25 % von C$24.000, also C$6.000. Mit genehmigter NR6 und einem kanadischen Vertreter beträgt der Einbehalt auf die Nettomiete 25 % von C$15.000, also C$3.750. Der Eigentümer muss nach Nutzung der NR6 bis zum 30. Juni des Folgejahres eine Section-216-Erklärung einreichen. Die Erklärung berechnet die tatsächliche Steuer; eine Erstattung gibt es nur, wenn die Abführungen sie übersteigen.

Trifft das auf Sie nicht zu?

• Sie haben Kanada kürzlich verlassen und Ihr Haus behalten: Für das Jahr des Wegzugs gelten eigene Regeln. Lesen Sie Kanada verlassen.
• Sie verkaufen die Mietimmobilie oder haben sie verkauft: Meldung des Verkaufs, Einbehalt und eine mögliche CCA-Rückführung brauchen eine gesonderte Prüfung. Lesen Sie Nichtansässige, die Immobilien in Kanada verkaufen.
• Sie erwägen die CCA: Gebäudekosten, Aufteilung auf das Grundstück und frühere Abzüge verändern die Berechnung. Lesen Sie Capital Cost Allowance.
• Sie betreiben eine Kurzzeitunterkunft: Leistungen können die Einkünfte zu betrieblichen Einkünften statt zu Miete machen, und GST/HST oder Beschränkungen bei Ausgaben können gelten. Lesen Sie GST/HST auf Wohnimmobilien und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung.
• Sie haben mehrere Eigentümer, keinen Einbehalt, eine neue NR6 oder fehlende Jahre: Eigentum, Haftung des Vertreters und Fristen brauchen eine zusammenhängende Prüfung. Sammeln Sie Mietverträge, Miet- und Kostenunterlagen, NR4-Formulare, Genehmigungen der NR6, Kaufpreis mit Aufteilung auf das Grundstück und frühere CCA-Aufstellungen für die Steuererklärung.