المؤجر غير المقيم في كندا: ضريبة الإيجار الكندي، NR6 والمادة 216

هل يدفع غير المقيمين ضريبة كندية على إيجار عقار في كندا؟

نعم. فالإيجار من عقار في كندا المدفوع لفرد غير مقيم يخضع عمومًا لضريبة الجزء XIII بمعدل 25% من إجمالي الإيجار، قبل فوائد الرهن العقاري أو الإصلاحات أو التكاليف الأخرى. وإذا حُوِّل المبلغ الصحيح، فهو عادةً الضريبة الكندية النهائية على ذلك الإيجار. ويتيح لك الاختيار بموجب المادة 216 حساب الضريبة الكندية على صافي دخل الإيجار بدلًا من ذلك.

تعتمد القاعدة على الإقامة الضريبية، لا على الجنسية ولا على مكان إيداع الإيجار. وإذا كان وضع إقامتك الكندية غير مؤكد، فابدأ بـ الإقامة الضريبية في كندا. وقد تخفض الاتفاقية الضريبية المعدل إذا انطبقت شروطها، لكن لا تفترض أن الإيجار مؤهل؛ تقول CRA إن المعدل الأدنى في الاتفاقية يُستخدم فقط إذا كان منطبقًا.

من يستقطع الضريبة، ومتى تصل إلى CRA؟

يعتمد مسار التحصيل على من يتلقى الإيجار. فالوكيل الكندي الذي يحصّله لك يستقطع الضريبة ويحوّلها؛ وإذا دفع لك فرد مباشرة لاستئجار منزل يسكنه شخص ما ولا يوجد وكيل، فعليك أنت تحويلها. ولا يتعين على ذلك المستأجر الفرد استقطاع الضريبة (قانون ضريبة الدخل، المادة 215؛ CRA: T4061).

راجع قواعد التقديم لدى CRA والمادة 215. وقد يؤدي عدم تحويل المبالغ إلى فوائد وغرامات. احتفظ بعقد الإيجار وسجل الإيجار الشهري وسجلات التحويل واتفاقية الوكيل لتتمكن من تسوية ما دُفع إلى CRA.

إذا دفع لك مستأجر سكني مباشرة وليس لديك وكيل كندي، فافتح حساب ضريبة منفصلًا لغير المقيمين عبر حسابك لدى CRA أو تواصل مع CRA للحصول على رقم حساب. وحوّل ضريبة الجزء XIII عبر هذا الحساب كلما تلقيت الإيجار. وتورد CRA خيارات السداد الإلكتروني؛ ويمكن للملاك الذين ليس لديهم حساب مصرفي كندي استخدام الحوالة المصرفية (CRA: T4061).

هل يمكن للنموذج NR6 أن يخفض الاستقطاع إلى صافي الإيجار؟

نعم، لكن فقط مع وكيل كندي وموافقة كتابية من CRA. توقّع أنت والوكيل النموذج NR6 وتقدّمانه، مع تقدير الإيجار والنفقات للسنة. وبعد الموافقة، يجوز للوكيل استقطاع 25% من الإيجار المتبقي بعد دفع نفقات التأجير، بدلًا من إجمالي الإيجار. استبعد CCA من حساب الاستقطاع على الصافي؛ ويجوز لك المطالبة به في إقرار المادة 216 (تعليمات النموذج NR6).

أرسل نموذج NR6 جديدًا بحلول 1 يناير أو قبل استحقاق أول دفعة إيجار كل سنة. وإلى أن توافق CRA عليه كتابيًا، يجب على الوكيل الاستقطاع من إجمالي الإيجار. ويمكن لـ CRA قبول NR6 متأخر، لكن أبكر تاريخ سريان للاستقطاع على الصافي هو اليوم الأول من الشهر الذي تتسلم فيه النموذج؛ ويبقى الاستقطاع السابق على الإجمالي قائمًا (CRA: استقطاع الإيجار).

والموافقة على NR6 تُلزمك أيضًا بتقديم إقرار المادة 216، حتى لو حقق التأجير خسارة أو لم يُتوقع استرداد. وإذا فاتك موعد التقديم أو لم تسدد الضريبة بحلول موعد السداد، فقد يكون الوكيل مدينًا بالفرق بين الاستقطاع على إجمالي الإيجار والمبالغ المحوَّلة فعلًا، إضافة إلى الفوائد (قانون ضريبة الدخل، المادة 216).

هل تحتاج إلى مدير عقارات كندي لاستخدام NR6؟

تحتاج إلى وكيل مقيم في كندا، لكن لا يلزم أن يكون مدير عقارات. يجب أن يتصرف الوكيل نيابة عنك في تلقي الإيجار الكندي وأن ينضم إليك في تعهد NR6. وإذا كنت تحصّل الإيجار السكني مباشرة دون وكيل كندي، فيمكنك مع ذلك تقديم إقرار المادة 216، لكن مسار NR6 للاستقطاع على الصافي غير متاح؛ وتحوّل أنت ضريبة إجمالي الإيجار (CRA: T4144؛ CRA: T4061).

ما إقرار المادة 216، ومتى موعد تقديمه؟

إقرار المادة 216 هو إقرار كندي مستقل، النموذج T1159، عن دخل الإيجار الكندي. وهو يستبدل حساب ضريبة إجمالي الإيجار النهائية بضريبة على صافي دخل الإيجار. ويشمل الاختيار جميع عقاراتك المؤجرة في كندا عن تلك السنة، لا العقار ذا النفقات الأكبر فقط (CRA: T4144).

يغطي النموذج T1159 الإيجار الذي تلقيته أثناء كونك غير مقيم. وقد يتطلب أي دخل كندي آخر، مثل دخل التوظيف أو الأعمال، إقرارًا آخر (CRA: T4144).

تتبع هذه المواعيد المادة 216 ودليل CRA T4144. استخدم النموذج T1159 لسنة الإيجار. وإذا لم تكن مؤهلًا للحصول على SIN وليس لديك رقم ضريبي كندي، فأرسل النموذج T1261 مع إقرارك لطلب ITN. وإذا قدّمت طلبًا للحصول على SIN ولم تتلقه بعد، فقدّم في الموعد مع ملاحظة مرفقة؛ وستعيّن CRA رقم TTN. أرسل الإقرار بالبريد بحسب بلد إقامتك (CRA: عناوين المراسلة للمادة 216):

قدّم في الموعد حتى لو كان NR4 أو إيصال ناقصًا، وأرفق ملاحظة عن البند الناقص (CRA: T4144).

ما النفقات التي يمكنك خصمها، وهل يمكنك المطالبة بـ CCA؟

في إقرار المادة 216، اخصم تكاليف التأجير التي تستوفي قواعد التأجير المعتادة وتتعلق بكسب الإيجار الكندي. ويساعد النموذج T776 في حساب صافي الدخل؛ أرفق بيانًا بدخل الإيجار ونفقاته مع النموذج T1159.

يميّز دليل CRA للتأجير بين التكاليف الجارية والتكاليف الرأسمالية، ويقول إن CCA لا يجوز أن ينشئ خسارة إيجار أو يزيدها. وقد يُسترد CCA المطالَب به الآن عند بيع العقار، فاحتفظ بتوزيع سعر الشراء بين الأرض والمبنى وتكاليف التحسينات وسجلات CCA السابقة. وللاطلاع على الاختيار والفئة، راجع مخصص التكلفة الرأسمالية. ولا يجوز استخدام الخسارة في إقرار المادة 216 مقابل إقرار كندي آخر ولا ترحيلها إلى سنة أخرى (CRA: T4144).

كيف تُحسب ضريبة المادة 216، ومتى يكون هناك استرداد؟

يبدأ النموذج T1159 بإجمالي الإيجار الكندي، ثم يطرح النفقات المسموح بها وأي CCA، ويحسب الضريبة الفيدرالية على الدخل الخاضع للضريبة الناتج. ويتضمن حسابه الفيدرالي ضريبة إضافية لغير المقيمين بدلًا من الضريبة الإقليمية العادية. ويمنح الإقرار ائتمانًا عن ضريبة الجزء XIII الظاهرة في الخانة 17 من NR4 الخاص بك؛ وإذا تجاوز هذا الائتمان الضريبة النهائية، فقد تسترد CRA الزيادة (CRA: إكمال الإقرار).

لا يغيّر NR6 إلا الاستقطاع أثناء السنة. وقد تكون ضريبة المادة 216 النهائية أعلى أو أقل من المبلغ المحوَّل، بحسب التكاليف المسموح بها وCCA. والمبلغ الشخصي الأساسي غير متاح في إقرار المادة 216 (قانون ضريبة الدخل، المادة 216). لا تعامل الاستقطاع على صافي الإيجار على أنه الضريبة النهائية.

ماذا لو كنت تملك العقار المؤجر مع زوج أو زوجة أو أحد أفراد الأسرة؟

يُبلغ كل مالك مشترك غير مقيم عن حصته من الإيجار والنفقات. والملكية مع الزوج أو الزوجة وحدها لا تنشئ شراكة تلقائيًا. وتؤثر حصص الملكية، ومن يتلقى الإيجار، ووجود شراكة فعلية، في الإبلاغ عن NR4 وفي أي تعهد NR6 (CRA: T4036).

يجب على كل عضو غير مقيم في شراكة أن ينضم إلى تعهد NR6، ويقدّم كل شخص يختار المادة 216 إقراره الخاص (CRA: T4144). احتفظ بسجلات الملكية وسند التملك مع سجل الإيجار. راجع دخل الإيجار لمعرفة كيف يوزّع الملاك المشتركون الدخل والنفقات.

ما كشف NR4، وكيف تستخدمه في الخارج؟

يسجّل NR4 إجمالي الإيجار الكندي المدفوع أو المقيَّد لحسابك وضريبة الجزء XIII المستقطعة. ويسلّمه لك الدافع أو الوكيل الكندي ويقدّم إقرار NR4 المعلوماتي بحلول آخر يوم من مارس بعد سنة الإيجار. وإذا كنت تحوّل الإيجار السكني مباشرة دون وكيل كندي، فلا تُصدر لنفسك NR4. اطلب NR4 تقديريًا (pro forma) كتابيًا عبر «Submit Documents» في قسم استقطاع الضريبة على غير المقيمين في حسابك لدى CRA، أو أرسل الطلب بالبريد إلى قسم الاستقطاع على غير المقيمين التابع لـ CRA في مركز Sudbury Tax Centre (CRA: T4061).

أرفق نسخة من NR4 عند المطالبة بالضريبة المستقطعة في النموذج T1159. واحتفظ بها وبتقدير CRA لاستخدامهما في الإقرار الضريبي في بلد إقامتك. فذلك البلد هو الذي يقرر هل تستوفي الضريبة الكندية شروط الائتمان أو الخصم وما تحويل العملة المنطبق؛ ولا يحدد NR4 وحده هذه النتيجة. وللإقرار في الولايات المتحدة، راجع العقار في الخارج.

إذا كنت تؤجر وحدة سكنية مؤهلة في كيبك دُفع إيجارها أو استحق في 31 ديسمبر، فعليك أيضًا تقديم كشف RL-31 إلى Revenu Québec وتسليم RL-31.CS إلى المستأجرين بحلول آخر يوم من فبراير من السنة التالية (Revenu Québec: التزامات RL-31).

ماذا لو لم تُستقطع أي ضريبة أو كانت إقرارات المادة 216 السابقة مفقودة؟

أعد بناء الإيجار والنفقات والمبالغ المحوَّلة وموافقات NR6 وسجل التقديم قبل تقديم إقرار متأخر. فقد تؤدي ضريبة الجزء XIII غير المسددة إلى تقديرات وفوائد وغرامات؛ وتكون حالة NR6 المعتمد الذي تبعه إقرار متأخر خطيرة بوجه خاص لأن CRA قد تقدّر على الوكيل ضريبة إجمالي الإيجار (CRA: T4144).

لدى CRA سياسة تقديم متأخر لمرة واحدة لبعض إقرارات المادة 216. ولا تنطبق إذا كانت CRA قد أبلغتك بالفعل بواجب الجزء XIII، أو بدأت إجراءً للامتثال، أو وافقت على NR6 الخاص بك. وتحتاج الأهلية وترتيب تصحيح الاستقطاع والإقرارات إلى مراجعة قبل التقديم. وللاطلاع على عملية الإفصاح الأوسع، راجع المراجعات والتدقيق والإفصاح الطوعي.

هل ما زلت مدينًا بضريبة المساكن غير المستغلة بالكامل؟

لا تتطلب ضريبة المساكن غير المستغلة بالكامل (Underused Housing Tax) الفيدرالية إقرارًا أو سدادًا عن 2025 أو ما بعدها. وما زالت الواجبات الفيدرالية عن 2022–2024 سارية إذا كنت مالكًا معنيًا (CRA: تحديث UHT)؛ وقد تترتب غرامات على الإقرارات الفائتة حتى لو ألغى أحد الإعفاءات الضريبة (CRA: تقديم UHT). أما ضرائب الشواغر الإقليمية والمحلية فمنفصلة.

مثال

بالدولار الكندي لأغراض التوضيح. يملك شخص غير مقيم شقة واحدة في كندا. الإيجار السنوي 24,000 دولار كندي. ومصروفات التشغيل القابلة للخصم المدفوعة خلال السنة 9,000 دولار كندي، فيكون صافي الإيجار قبل CCA هو 15,000 دولار كندي.

دون NR6 معتمد، يكون الاستقطاع على إجمالي الإيجار 25% من 24,000 دولار كندي، أي 6,000 دولار كندي. ومع NR6 معتمد ووكيل كندي، يكون الاستقطاع على صافي الإيجار 25% من 15,000 دولار كندي، أي 3,750 دولارًا كنديًا. ويجب على المالك تقديم إقرار المادة 216 بحلول 30 يونيو من السنة التالية بعد استخدام NR6. ويحسب الإقرار الضريبة الفعلية؛ ولا يوجد استرداد إلا إذا تجاوزت المبالغ المحوَّلة هذه الضريبة.

هل وضعك مختلف؟

• غادرت كندا مؤخرًا وأبقيت منزلك: لسنة المغادرة قواعد مستقلة. راجع مغادرة كندا.
• أنت تبيع العقار المؤجر أو بعته: يحتاج الإبلاغ عن البيع والاستقطاع واحتمال استرداد CCA إلى مراجعة مستقلة. راجع بيع غير المقيمين لعقار كندي.
• تفكر في CCA: تغيّر تكلفة المبنى وتوزيع الأرض والمطالبات السابقة الحساب. راجع مخصص التكلفة الرأسمالية.
• تدير إقامة قصيرة الأجل: قد تجعل الخدمات الدخل دخل أعمال لا إيجارًا، وقد تنطبق GST/HST أو قيود على النفقات. راجع GST/HST على العقارات السكنية واحصل على مساعدة في إعداد الإقرارات الضريبية.
• لديك عدة ملاك، أو لا استقطاع، أو NR6 جديد، أو سنوات مفقودة: تحتاج الملكية ومسؤولية الوكيل والمواعيد إلى مراجعة متكاملة. اجمع عقود الإيجار وسجلات الإيجار والنفقات وكشوف NR4 وموافقات NR6 وتكلفة الشراء مع توزيع الأرض وجداول CCA السابقة من أجل إعداد الإقرارات الضريبية.