Kiralık Mülkte Unutulan Amortisman: Form 3115 mi, 1040-X mi

Kiralık mülküm için önceki yılların amortismanını yine de talep edebilir miyim?

Çoğu zaman evet. Unutulan yıllar genellikle düzeltme beyannamesiyle veya Form 3115 ile geri kazanılabilir (Publication 527; Publication 946). Hatalı tek bir verilmiş beyanname genellikle düzeltme beyannamesiyle (Form 1040-X) düzeltilir; art arda iki veya daha fazla verilmiş beyanname genellikle Form 3115 gerektirir.

Düzeltmeyle iade talep etmek için fazla eski kalan yıllar mutlaka kaybedilmiş değildir. Form 3115, önceki tüm yıllar için, açık ve kapalı, alınabilecek amortismanı değişiklik yılında tek bir indirim olarak alır (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

İki veya daha fazla verilmiş beyannamede amortisman atlandıysa, kiralık mülk satıldıysa veya satılabilirse, birden çok kiralık mülkünüz varsa, önceki bir hazırlayıcının hatası başka satırlara uzanabiliyorsa ya da açık bir IRS bildirimi varsa durum basit değildir. Önce şunları toplayın:

• Kiralama başladığından beri verilen her beyanname; Schedule E ve varsa Form 4562 ile birlikte
• Satın alma kapanış belgesi ve arsa ile binayı ayıran emlak vergisi faturası
• Kiralık mülkün ilk kez kiraya hazır olduğu tarih ve ev olarak veya kişisel amaçla kullanıldığı aylar
• İyileştirmeler, beyaz eşyalar ve mobilyalar için tarihler ve makbuzlar
• Kiralık mülk satıldıysa satış kapanış belgesi

Hiç almadıysam kaybettim mi ve maliyet esasım yine de düşer mi?

Maliyet esası yine düşer. Hiç indirmemiş olsanız bile, bir mülkün maliyet esasını indirebileceğiniz amortismanın tamamı kadar azaltmanız gerekir (Publication 551; Publication 527).

İndirimi mutlaka kaybetmiş değilsiniz; ancak talep etmenin her yolunun kendi süresi vardır. Kaçınamayacağınız şey, maliyet esasındaki düşüştür.

Beyannamelerimi mi düzeltmeliyim, yoksa Form 3115 mi vermeliyim?

Düzeltme beyannamesi hatalı tek bir verilmiş beyannameyi düzeltir; Form 3115 ise iki veya daha fazlasını. Bir amortisman yöntemi, hiçbir şey talep etmemek dahil, aynı yanlış uygulamanın art arda verilen iki veya daha fazla beyannamede kullanılmasıyla benimsenmiş olur ve yöntem yalnızca IRS onayıyla değiştirilebilir (Publication 946).

Herhangi bir yıldaki hesap veya kayıt hatası da düzeltme beyannamesiyle düzeltilir (Publication 946). Otomatik Form 3115 yolu, hatalı uygulamanın değişiklik yılından hemen önceki en az iki yılda bulunmasını gerektirir; bu yüzden daha sonra önceki yılları geri kazanmadan doğru amortismana başladıysanız önce verilmiş çizelgeleri inceletin (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

Bazı geç seçimler için özel görüş yazısı gerekmez: süresinde verilmiş ilk beyannameden sonra, ek amortismandan çıkış seçimi, süre uzatımları sayılmadan son tarihten itibaren 6 ay içinde verilen düzeltme beyannamesinde yine de yapılabilir (Publication 946).

İade talep eden bir Form 1040-X genellikle asıl beyannamenin verilmesinden 3 yıl sonra veya verginin ödenmesinden 2 yıl sonra, hangisi daha sonraysa içinde verilmelidir (Form 1040-X talimatları). Form 3115 bu süreye bağlı değildir.

Unutulan tüm yılları bu yılın Schedule E'sinde indirebilir miyim?

Kendi başınıza olmaz. Hiçbir şey talep etmemekten doğru tutarı talep etmeye geçmek muhasebe yöntemi değişikliğidir ve IRS genellikle bunun için Form 3115 yoluyla onayını ister (Publication 946). Bundan sonra doğru oranla amortisman almaya başlamak, unutulan yılları talep edilmemiş bırakır.

Unutulan kira amortismanı için Form 3115 nasıl işler?

Unutulan amortisman için uygun bir Form 3115 otomatik değişikliktir: kullanıcı ücreti yoktur, IRS onay yazısı yoktur ve form süresinde verilip kurallar karşılandığında, sonradan IRS incelemesine tabi olmak üzere onay verilmiş olur. Unutulan tüm yılları, değişiklik yılı olan tek bir beyannamede tek bir indirim olarak alır (Form 3115 talimatları; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).

1. Değişiklik yılı, formu taşıyan ilk beyannamenin vergi yılıdır; bu yüzden genellikle beyannamesi henüz verilmemiş bir yıldır. Geçen yılın beyannamesi verilmiş bir takvim yılı kiralık mülk sahibi için bu genellikle içinde bulunulan yıldır ve gelecek sezon verilir. Geçen yılın beyannamesi formsuz ama süresinde verildiyse, formu taşıyan bir düzeltme beyannamesi, beyannamenin süre uzatımları sayılmadan son tarihinden itibaren 6 ay içinde, section 301.9100-2(b) uyarınca verildiğini belirten bir açıklamayla verilirse yine uygun olabilir (Rev. Proc. 2015-13, section 6.03(4)).
2. Birikmiş tutarı hesaplayın. Bu tutar, önceki tüm yıllar için, açık ve kapalı, alınabilecek amortismanın toplamından fiilen indirilen amortismanın çıkarılmasıyla bulunur. Hiçbir şey indirilmediyse alınabilecek toplamın tamamıdır. IRS buna 481(a) düzeltmesi der (Publication 946).
3. Asıl Form 3115'i o yılın beyannamesine, süre uzatımları dahil süresinde verilen beyannameye ekleyin. Eklenen aslın imzalı olması gerekmez.
4. İmzalı bir kopyayı IRS'ye Ogden, Utah adresine, değişiklik yılının ilk gününden önce olmamak ve beyannamenin verildiği günden sonra olmamak üzere gönderin (Form 3115 talimatları).
5. Birikmiş tutarın tamamını değişiklik yılında indirin. Negatif bir düzeltme, o yılın gelirini bir defada düşürür (Publication 946).

Başka kurallar da önemlidir:

• Açıklamalar. Form, düzeltmenin hesabını içeren açıklamaları, eski ve yeni yöntemleri ve her kalemin kullanıma alındığı yılı ister (Form 3115 talimatları; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Süreler ve seçimler. Kaçırılmış bir Form 3115 süresini düzeltmek zordur: 1. adımdaki otomatik uzatımın dışında af, olağan dışı ve zorlayıcı koşullar gerektirir (Form 3115 talimatları). Form, ek amortismandan çıkış seçimi gibi bir seçim yapamaz veya geri alamaz (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Önceki değişiklikler. Değişiklik yılıyla biten beş yıl içinde aynı kalem için yapılmış veya talep edilmiş bir yöntem değişikliği otomatik yolu engelleyebilir; bu yüzden eski hazırlayıcıya hiç Form 3115 verilip verilmediğini sorun (Rev. Proc. 2015-13, section 5.05).

Birikmiş tutarı nasıl hesaplarım?

Birikmiş tutar, önceki her yılın alınabilecek amortismanının toplamından fiilen indirilenin çıkarılmasıdır. Her yılın alınabilecek tutarı, amortismana tabi maliyet esasının o yılın oranıyla çarpımıdır; bu yüzden aşağıdaki girdiler sonucu belirler (Publication 527; Publication 946).

Değişiklik yılı yine olağan şekilde kendi amortismanını alır. Birikmiş tutar yalnızca önceki yılları kapsar. Satın alma giderleri ve arsa ayrımı için bkz. kiralık mülk kapanış belgesinin defterlere işlenmesi. Onarım ile iyileştirmeyi ayırt etmek için bkz. onarım mı iyileştirme mi.

Kiralık mülkü sattıysam veya bu yıl satarsam ne olur?

Satılmış bir kiralık mülk yine de düzeltilebilir. Rev. Proc. 2025-23, elden çıkarılan amortismana tabi mülk için ayrı bir değişiklik öngörür ve değişiklik yılı satış yılıdır (section 6.07).

• Zamanlama. Düzeltmenin tamamı satış yılında alınır.
• Nerede verilir. Form 3115'i satış yılının süresinde verilmiş ilk beyannamesine ekleyin. Aksi halde, IRS'nin o yıl için vergi tarh etme süresi bitmeden verilen satış yılı düzeltme beyannamesine ekleyin. Bu düzeltme beyannamesi, kazançtaki gibi zincirleme değişiklikleri içermelidir.
• İadeler. O düzeltme beyannamesindeki iade talebi yine asıl beyannamenin verilmesinden 3 yıl sonra veya verginin ödenmesinden 2 yıl sonra, hangisi daha sonraysa olağan süresine tabidir (IRS: kredi veya iade talep edebileceğiniz süre).
• Takaslar. Değişiklik, dar bir istisna dışında, benzer mülk takasındaki veya başka bir kazancın tanınmadığı işlemdeki satışa uygulanmaz. Bkz. 1031 takasları ve diğer satış planlaması.

Hiç talep etmesem de satışta amortismanın geri alınması vergisi öder miyim?

İndirimi atlamak vergiyi atlamak değildir. Maliyet esası alınabilecek amortisman kadar düşer; bu yüzden kazanç, hiç talep etmediğiniz tutar kadar büyür (Publication 551). bir yıldan fazla elde tutulan bir kiralık mülkte, kazancın gayrimenkulde amortismandan kaynaklanan kısmı, en fazla %25 oranında vergilendirilen geri alınmamış 1250. madde kazancıdır (Publication 544). Bir yıl veya daha kısa süre elde tutulan kiralık mülkteki kazanç genellikle olağan oranlarda vergilendirilir. Kiralık mülk önce eviniz idiyse ve ev satışı istisnası geçerliyse, istisna yine de 6 Mayıs 1997 sonrasındaki dönemler için alınmış veya alınabilecek amortismana eşit kazancı kapsamaz (Publication 523; bkz. evinizi satmak).

Unutulan amortismanı talep etmek kazancı küçültmez. Bir indirim ekler; amortismanı atlamakla kaybedilen tek şey de budur. Satış yılındaki bir indirim genellikle olağan oranlarda vergilendirilen geliri azaltır; kazancın amortisman kısmı ise en fazla %25 oranında vergilendirilir, yani ikisi farklı oranlarda vergilendirilebilir (Publication 946; Publication 544). Bunun o yılın vergisini düşürüp düşürmediği beyannamenin geri kalanına ve pasif zarar sınırlarına bağlıdır.

Formlar, oranlar ve beyaz eşya, mobilya, ek amortisman ve bir satışta önceki 1231. madde zararlarına ilişkin kurallar için bkz. kiralık mülk satışı ve amortismanın geri alınması.

Eski hazırlayıcım veya yazılımım atladıysa ne olur?

Sebep kuralı da çözümü de değiştirmez: düzeltme beyannamesi ile Form 3115 arasındaki seçim, amortismanın neden dışarıda bırakıldığına değil, verilmiş beyannamelerin ne gösterdiğine bağlıdır.

Eski dosyanın mülkü nasıl kurduğunu kontrol edin. Amortismana tabi mülk yerine arsa olarak girilmiş bir bina da muhasebe yöntemi değişikliği olarak listelenir (Publication 946). Yalnızca vergi kayıtlarını değil, verilmiş beyannamelerin kopyalarını alın ve eski hazırlayıcıdan amortisman raporunu isteyin. Bkz. eksik amortisman çizelgesini yeniden oluşturma.

Pasif zarar sınırı yararı ne zaman göreceğimi değiştirir mi?

Değiştirebilir. Birikmiş tutar, değişiklik yılında bir kira indirimidir ve çoğu kira zararı pasiftir; bu yüzden yarattığı bir zarar o yıl kullanılamayabilir. Kullanılmayan zarar sonraki yıllara devreder. Pasif gelire karşı, aşağıdaki özel ödeneğe karşı veya ilişkisiz bir kişiye tamamen vergilendirilen bir işlemle payın tamamını sattığınızda kullanılabilir (Form 8582 talimatları).

Özel ödenek, aktif katılımcı için $25.000 tutarına kadar kira zararıdır. Değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelir (bazı kalemler hariç hesaplanan düzeltilmiş brüt gelir) $100.000 ile $150.000 arasına çıktıkça azalır. Ayrı beyan eden evliler için daha düşük sınırlar geçerlidir ve yıl içinde herhangi bir zaman eşinizle birlikte yaşadıysanız ödenek yoktur (Publication 925).

Düzeltilen önceki bir yıl, sonraki yıllara devreden zararı değiştirebilir; bu yüzden sonraki beyannamelerin de gözden geçirilmesi gerekebilir. Temel bilgiler için bkz. ABD kira geliri ve indirimleri.

Amortisman unutulduğunda başka neler kontrol edilmeli?

Diğer mülkleri, diğer kalemleri ve eyalet beyannamelerini kontrol edin. Her biri Form 3115'i veya düzeltme beyannamesini değiştirebilir.

• Diğer kiralık mülkler ve kalemler. Aynı hazırlayıcının veya yazılımın ele aldığı her kiralık mülkü ve her iyileştirmeyi, beyaz eşyayı ve mobilya parçasını kontrol edin. Aynı yıldaki birden çok varlık için değişiklikler genellikle tek bir net düzeltmeyle tek bir Form 3115'e yazılır (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01). Birkaç mülk için birden fazla form gerekip gerekmediği, bunların ayrı ticari faaliyetler veya işletmeler olup olmadığına bağlı olabilir (Form 3115 talimatları).
• Onarım olarak indirilen kalemler. Tamamı indirilen bir kalem atlanmış değildir; bunu aktifleştirmek ayrı bir yöntem değişikliğidir ve bu birikmiş tutarın parçası değildir (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
• Eyalet beyannameleri. Bazı eyaletler her federal amortisman kuralını izlemez ve kendi düzeltmesini ister. Örneğin California, FTB 3885A formunu kullanır (FTB Publication 1001). Değişikliğin dokunduğu her eyalet beyannamesini kontrol edin.
• Açık bir inceleme. Form 3115, formu verenin incelemede olup olmadığını sorar ve öyleyse bir kopya incelemeciye gider (Form 3115 talimatları).

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır ve ABD doları kullanır.

Yedi yıl unutuldu, hâlâ kiralanıyor

Bir kiralık mülk $300.000'a alınır ve 1. yılın Şubat ayında kullanıma alınır. Vergi faturası değerin %20'sini arsaya verir; bu yüzden bina $240.000'dır. 1'den 7'ye kadar yedi yılın beyannamelerinde amortisman talep edilmemiştir. Table 2-2d ilk yıl için %3,182 ve sonraki her yıl için %3,636 verir.

• 1. yıl: $240.000 × %3,182 = yaklaşık $7.637
• 2'den 7'ye kadar yıllar: $240.000 × %3,636 = yılda yaklaşık $8.726, toplamda $52.358
• Alınabilecek toplam: yaklaşık $60.000

Art arda yedi beyanname bir yöntemin benimsendiği anlamına gelir; bu yüzden olağan yol Form 3115'tir. 8. yıl beyannamesiyle verilirse yaklaşık $60.000'ı tek bir indirim olarak alır ve 8. yıl olağan şekilde yaklaşık $8.726 kendi amortismanını alır. Binanın maliyet esası zaten yaklaşık $60.000 düşmüştü.

Tek beyanname, yalnızca ilk yıl

Aynı $240.000'lık bina geçen yılın Mayıs ayında kullanıma alınır. Geçen yılın beyannamesinde amortisman yoktur ve bu yılın beyannamesi henüz verilmemiştir. Yalnızca bir beyanname yanlış olduğu için bir yöntem benimsenmemiştir. Geçen yıl için, bu yılın beyannamesinden önce ve iade süresi içinde verilen bir Form 1040-X, %2,273 × $240.000, yaklaşık $5.455 talep eder. Bu yılın beyannamesindeki bir Form 3115 de işe yarar.

Bu yıl satıldı

İlk örnekteki kiralık mülk 8. yılda $400.000'a satılır. Satış giderlerini ve 8. yılın kendi amortismanını yok sayın; binanın kazancın en az $60.000'ını taşıdığını ve önceki net 1231. madde zararı olmadığını varsayın. Maliyet esası $300.000 eksi alınabilecek $60.000, yani $240.000'dır; bu yüzden amortisman talep edilsin veya edilmesin kazanç $160.000'dır. Bunun $60.000'ı, en fazla %25 oranında vergilendirilen geri alınmamış 1250. madde kazancıdır. Satış yılı için verilen bir Form 3115, bunun üzerine yaklaşık $60.000'lık bir indirim ekler. Atlamak aynı kazancı korur ve indirimi kaybeder.

Sizin durumunuz farklı mı?

• İki veya daha fazla verilmiş beyannamede amortisman atlandı ya da kiralık mülk satıldı veya satılmak üzere: düzeltme beyannamesi mi yoksa Form 3115 mi verileceği, birikmiş tutar ve satış yılının zamanlaması her yılın beyanına ve mülkün kayıtlarına bağlıdır. Bkz. bireysel vergi desteği.
• Birden çok kiralık mülkünüz var, eski bir hazırlayıcının hatası başka satırlara uzanabiliyor ya da açık bir IRS bildirimi veya incelemesi var: çözüm amortismandan fazlasına dokunabilir. Bkz. bireysel vergi desteği.
• Kiralık mülk defterleriniz yıllarca geride ya da amortisman geçmişi eksik: birikmiş tutar için önce yeniden oluşturulmuş bir varlık listesi gerekir. Bkz. kiralık mülk defterlerine yetişmek, eksik amortisman çizelgesini yeniden oluşturma ve muhasebe kayıtları desteği.
• Kiralık mülk bir ortaklıkta, çok sahipli bir LLC'de veya şirkette tutuluyor: amortismanı taşıyan beyannameyi siz değil, o kuruluş verir. Doğrudan ortak sahipler, birlikte sahiplik tek başına ortaklık olmadığı ve kiracılara hizmet sağlamadıkları sürece, genellikle paylarını ayrı ayrı Schedule E'de beyan eder (Publication 541). Tek sahipli bir LLC genellikle kendi Schedule E'nizde beyan edilir ve bu sayfa onun için de geçerlidir (IRS: tek üyeli LLC'ler). Bkz. LLC içindeki kiralık mülk ve ortak sahipli kiralık mülk beyannameleri.
• Mukim olmayan yabancı sahipsiniz veya kiralık mülk yıllarında hiç beyanname verilmedi: mukim olmayan bir yabancı genellikle kira indirimlerini yalnızca net kira geliri üzerinden vergilendirilmeyi seçtikten sonra talep edebilir (Publication 519); beyanname verilmemiş yıllar burada ele alınmaz. Bkz. yurt dışından sahip olunan ABD kiralık mülkü, verilmemiş beyannamelere yetişmek ve sınır ötesi vergi desteği.
• Satıyorsunuz ve 1031 takasını değerlendiriyorsunuz: bkz. benzer mülk takası ve satış planlaması.
• Düzeltme beyannamesi verdiniz ve bekliyorsunuz: bkz. düzeltme beyannamesi durumu ve süreleri.