Dành cho ai
- Công dân và người cư trú Hoa Kỳ sở hữu trực tiếp một bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ, khai trên Schedule E, và chưa từng khai khấu hao hoặc khai quá ít
- Chủ sở hữu giữ bất động sản cho thuê trong một LLC một chủ sở hữu bị bỏ qua về thuế thu nhập liên bang
- Chủ nhà đã bán, hoặc có thể sẽ bán, bất động sản cho thuê khi chưa khai khấu hao
Không đề cập ở đây
- Bất động sản cho thuê sở hữu qua hợp danh, LLC được tính thuế như hợp danh, hoặc công ty
- Người nước ngoài không cư trú, có các khoản khấu trừ phụ thuộc vào việc chọn bị tính thuế trên thu nhập cho thuê ròng
- Nhà ở mà bạn cũng dùng làm nhà riêng vượt giới hạn sử dụng cá nhân
- Thuế khi bán nhà ở mức đầy đủ, kể cả trao đổi tài sản cùng loại
- Bất động sản cho thuê ở nước ngoài
- Khấu hao tài sản kinh doanh khác ngoài bất động sản cho thuê
Tôi còn khai khấu hao nhà cho thuê cho những năm trước được không?
Thường là được. Các năm bị bỏ sót nói chung có thể được bù lại, bằng tờ khai điều chỉnh hoặc bằng Form 3115 (Publication 527; Publication 946). Nếu chỉ một tờ khai đã nộp có sai sót, thường sửa bằng tờ khai điều chỉnh (Form 1040-X); từ hai tờ khai đã nộp liên tiếp trở lên thường cần Form 3115.
Những năm quá cũ để yêu cầu hoàn thuế bằng tờ khai điều chỉnh không nhất thiết bị mất. Form 3115 gộp khoản khấu hao được phép của mọi năm trước, cả năm còn mở lẫn năm đã đóng, thành một khoản khấu trừ trong năm thay đổi (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
Trường hợp không còn đơn giản khi từ hai tờ khai đã nộp trở lên bỏ khấu hao, nhà cho thuê đã hoặc có thể sắp bán, bạn có nhiều nhà cho thuê, sai sót của người chuẩn bị thuế trước đây có thể lan sang các dòng khác, hoặc có thông báo của IRS đang mở. Hãy gom những thứ sau trước:
- Mọi tờ khai đã nộp kể từ khi bắt đầu cho thuê, kèm Schedule E và Form 4562 nếu có
- Bản kê khai chốt giao dịch mua và hóa đơn thuế tài sản có tách riêng giá trị đất và công trình
- Ngày nhà cho thuê lần đầu sẵn sàng để cho thuê, và những tháng nhà từng là nhà ở của bạn hoặc được dùng cho mục đích cá nhân
- Ngày tháng và biên lai của các hạng mục nâng cấp, thiết bị gia dụng và đồ nội thất
- Bản kê khai chốt giao dịch bán, nếu nhà cho thuê đã bán
Nếu tôi chưa từng khai khấu hao, tôi có mất quyền đó không, và giá gốc tính thuế có vẫn giảm không?
Giá gốc tính thuế vẫn giảm. Bạn phải giảm giá gốc của tài sản đúng bằng toàn bộ số khấu hao lẽ ra được khấu trừ, kể cả khi bạn chưa khấu trừ gì (Publication 551; Publication 527).
Bạn không nhất thiết đã mất khoản khấu trừ, nhưng mỗi cách để khai bù đều có thời hạn riêng. Điều không tránh được là việc giảm giá gốc tính thuế.
Tôi nên điều chỉnh các tờ khai hay nộp Form 3115?
Tờ khai điều chỉnh sửa được một tờ khai đã nộp có sai sót; Form 3115 sửa được từ hai tờ khai trở lên. Một phương pháp khấu hao được coi là đã được áp dụng khi dùng cùng một cách xử lý sai, kể cả không khai gì, trên từ hai tờ khai nộp liên tiếp trở lên, và phương pháp chỉ có thể được đổi khi IRS chấp thuận (Publication 946).
| Tình huống của bạn | Cách sửa thông thường |
|---|---|
| Chỉ một tờ khai đã nộp bị sai: nhà cho thuê được đưa vào sử dụng trong năm đó, và tờ khai năm sau chưa nộp | Form 1040-X cho năm đó; cũng được phép dùng Form 3115 (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01) |
| Khấu hao bị bỏ sót, hoặc quá thấp, trên ít nhất hai tờ khai ngay trước năm thay đổi, và nguyên nhân không phải lỗi tính toán hay lỗi ghi sổ | Form 3115 (Publication 946; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01) |
| Ngày đưa vào sử dụng bị sai, thay đổi mục đích sử dụng, hoặc lựa chọn nộp trễ hay bị hủy | Không thuộc diện Form 3115. Dùng tờ khai điều chỉnh, trong thời hạn của nó; lựa chọn nộp trễ hoặc bị hủy thường cần IRS chấp thuận bằng thư quyết định (letter ruling), trừ ngoại lệ bên dưới (Publication 946) |
Lỗi tính toán hoặc lỗi ghi sổ ở bất kỳ năm nào cũng được sửa bằng tờ khai điều chỉnh (Publication 946). Cách tự động bằng Form 3115 cần cách xử lý sai ở ít nhất hai năm ngay trước năm thay đổi, nên nếu về sau bạn đã bắt đầu khấu hao đúng mà không bù các năm trước, hãy nhờ xem xét các bảng khai đã nộp trước (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
Một số lựa chọn nộp trễ không cần thư quyết định: sau khi đã nộp đúng hạn tờ khai gốc, lựa chọn không áp dụng khấu hao bổ sung vẫn có thể được thực hiện trên tờ khai điều chỉnh nộp trong vòng 6 tháng kể từ hạn nộp, không tính gia hạn (Publication 946).
Form 1040-X yêu cầu hoàn thuế thường phải nộp trong vòng 3 năm sau khi nộp tờ khai gốc hoặc 2 năm sau khi nộp thuế, tùy thời điểm nào muộn hơn (hướng dẫn Form 1040-X). Form 3115 không bị giới hạn bởi thời hạn này.
Tôi có thể khấu trừ hết các năm bị bỏ sót trên Schedule E của năm nay không?
Không thể tự làm. Chuyển từ không khai gì sang khai đúng số tiền là thay đổi phương pháp kế toán, và IRS thường yêu cầu phải được chấp thuận qua Form 3115 (Publication 946). Bắt đầu khấu hao đúng mức từ nay trở đi sẽ để các năm bị bỏ sót vẫn chưa được khai.
Form 3115 áp dụng thế nào cho khấu hao nhà cho thuê bị bỏ sót?
Form 3115 đủ điều kiện cho khấu hao bị bỏ sót là thay đổi tự động: không mất lệ phí, IRS không gửi xác nhận, và sự chấp thuận được coi là có khi form được nộp đúng hạn và đáp ứng các quy tắc, nhưng IRS có thể xem xét sau. Form này gộp mọi năm bị bỏ sót thành một khoản khấu trừ trên một tờ khai duy nhất, tức năm thay đổi (hướng dẫn Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
- Năm thay đổi là năm thuế có tờ khai gốc mang theo form, nên thường là một năm mà tờ khai chưa được nộp. Với chủ nhà dùng năm dương lịch đã nộp tờ khai năm ngoái, đó thường là năm nay, nộp vào mùa khai thuế tới. Nếu tờ khai năm ngoái đã nộp đúng hạn mà không có form, một tờ khai điều chỉnh mang theo form vẫn có thể đủ điều kiện khi nộp trong vòng 6 tháng kể từ hạn nộp tờ khai, không tính gia hạn, kèm bản tuyên bố rằng form được nộp theo section 301.9100-2(b) (Rev. Proc. 2015-13, section 6.03(4)).
- Tính khoản khấu hao bù. Đó là khoản khấu hao được phép của mọi năm trước, cả năm còn mở lẫn năm đã đóng, trừ đi khoản khấu hao thực tế đã khấu trừ. Nếu chưa khấu trừ gì, đó là toàn bộ tổng số được phép. IRS gọi đây là điều chỉnh theo section 481(a) (Publication 946).
- Đính kèm bản gốc của Form 3115 vào tờ khai của năm đó, nộp đúng hạn, kể cả gia hạn. Bản gốc đính kèm không cần chữ ký.
- Gửi một bản có chữ ký cho IRS tại Ogden, Utah, không sớm hơn ngày đầu tiên của năm thay đổi và không muộn hơn ngày nộp tờ khai (hướng dẫn Form 3115).
- Khấu trừ toàn bộ khoản khấu hao bù trong năm thay đổi. Điều chỉnh âm làm giảm thu nhập của năm đó, một lần toàn bộ (Publication 946).
Còn một số quy tắc khác cần lưu ý:
- Bản kê khai. Form cần các bản kê khai điều chỉnh kèm cách tính, phương pháp cũ và mới, và năm đưa vào sử dụng của từng hạng mục (hướng dẫn Form 3115; Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
- Hạn nộp và các lựa chọn. Lỡ hạn nộp Form 3115 rất khó sửa: ngoài thời gian gia hạn tự động ở bước 1, việc miễn giảm cần hoàn cảnh bất thường và thuyết phục (hướng dẫn Form 3115). Form này không thể tạo ra hoặc hủy một lựa chọn, chẳng hạn lựa chọn không áp dụng khấu hao bổ sung (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
- Các thay đổi trước đó. Một thay đổi phương pháp cho cùng hạng mục đã thực hiện hoặc đã yêu cầu trong năm năm tính đến năm thay đổi có thể chặn cách tự động, nên hãy hỏi người chuẩn bị thuế trước đây xem Form 3115 đã từng được nộp chưa (Rev. Proc. 2015-13, section 5.05).
Tính khoản khấu hao bù như thế nào?
Khoản khấu hao bù là tổng khấu hao được phép của từng năm trước, trừ đi số đã thực sự khấu trừ. Khấu hao được phép của mỗi năm bằng cơ sở tính khấu hao nhân với tỷ lệ của năm đó, nên các dữ liệu đầu vào dưới đây quyết định kết quả (Publication 527; Publication 946).
| Dữ liệu đầu vào | Quy tắc | Lỗi hay gặp |
|---|---|---|
| Giá gốc của công trình | Giá mua tài sản cộng một số chi phí mua, trừ đi giá trị đất, vì đất không bao giờ được khấu hao. Hãy tách đất và công trình theo giá trị thị trường tương đối; nếu không chắc, dùng giá trị định giá trên hóa đơn thuế tài sản | Khấu hao cả đất, bỏ sót chi phí chốt giao dịch, hoặc dùng tỷ lệ đất ước chừng |
| Ngày đưa vào sử dụng | Khi nhà cho thuê đã sẵn sàng và có thể cho thuê, kể cả khi chưa có người thuê | Dùng ngày chốt giao dịch hoặc ngày ký hợp đồng thuê đầu tiên |
| Phương pháp và thời gian | Công trình có 80% trở lên tiền thuê đến từ nhà ở dùng phương pháp đường thẳng trong 27,5 năm, với công trình được coi là đưa vào sử dụng vào giữa tháng. Thời gian dài hơn áp dụng nếu bắt buộc hoặc đã chọn hệ thống khấu hao thay thế (ADS), và công trình sử dụng hỗn hợp hoặc cơ sở kiểu khách sạn có thể thuộc nhóm khác (Publication 527) | Dùng 27,5 năm mà không kiểm tra, hoặc dùng phương pháp số dư giảm dần |
| Tỷ lệ hằng năm | Tỷ lệ phần trăm trong Table 2-2d của Publication 527 cho tháng đưa vào sử dụng | Lấy nguyên cả năm trong năm đầu thay vì tỷ lệ của năm đầu |
| Hạng mục nâng cấp | Mỗi hạng mục thêm vào là một khoản riêng với ngày riêng. Mái nhà mới hoặc phần xây thêm thuộc cùng nhóm với công trình; đường đi, hàng rào và cây cảnh là tài sản thuộc nhóm 15 năm (Publication 527) | Gộp mái nhà mới vào ngày của công trình, hoặc cho hàng rào áp dụng 27,5 năm của công trình |
| Thiết bị gia dụng và đồ nội thất | Tài sản thuộc nhóm năm năm, không thuộc công trình. Chúng có thể đủ điều kiện hưởng khấu hao bổ sung (cách IRS gọi là special depreciation allowance), được tính là khấu hao được phép trừ khi đã kịp thời chọn không áp dụng | Bỏ sót chúng |
| Không mua để cho thuê | Nhà ở cũ: mức thấp hơn giữa giá trị thị trường hợp lý và giá gốc điều chỉnh vào ngày nhà trở thành nhà cho thuê. Nhà cho thuê thừa kế: thường là giá trị thị trường hợp lý vào ngày người để lại qua đời (Publication 527; Publication 551) | Dùng giá mua và ngày mua, hoặc số tiền chủ trước đã trả |
| Sử dụng cá nhân | Khấu hao chỉ áp dụng cho phần tài sản dùng để cho thuê (Publication 527). Xem ngày cho thuê hợp lý và sử dụng cá nhân | Khấu hao cả tài sản, hoặc cả những tháng đó là nhà ở của chính bạn |
Năm thay đổi vẫn được khấu hao riêng của năm đó như thường lệ. Khoản khấu hao bù chỉ gồm các năm trước. Về chi phí mua và việc tách đất, xem ghi bản kê khai chốt giao dịch nhà cho thuê vào sổ sách. Để phân biệt sửa chữa với nâng cấp, xem sửa chữa hay nâng cấp.
Nếu tôi đã bán nhà cho thuê, hoặc bán trong năm nay thì sao?
Nhà cho thuê đã bán vẫn có thể được sửa. Rev. Proc. 2025-23 có một thay đổi riêng cho tài sản khấu hao đã được chuyển nhượng, với năm bán là năm thay đổi (section 6.07).
- Thời điểm. Toàn bộ khoản điều chỉnh được tính trong năm bán.
- Nộp ở đâu. Đính kèm Form 3115 vào tờ khai gốc nộp đúng hạn của năm bán. Nếu không, đính kèm vào tờ khai điều chỉnh của năm bán, nộp trước khi thời hạn ấn định thuế của IRS cho năm đó kết thúc. Tờ khai điều chỉnh đó phải gồm các thay đổi kéo theo, chẳng hạn với khoản lãi.
- Hoàn thuế. Yêu cầu hoàn thuế trên tờ khai điều chỉnh đó vẫn chịu thời hạn thông thường là 3 năm sau khi nộp tờ khai gốc hoặc 2 năm sau khi nộp thuế, tùy thời điểm nào muộn hơn (IRS: thời hạn yêu cầu tín thuế hoặc hoàn thuế).
- Trao đổi tài sản. Thay đổi này không áp dụng cho việc bán trong một giao dịch trao đổi tài sản cùng loại hay giao dịch không ghi nhận lãi khác, ngoài một ngoại lệ hẹp. Xem trao đổi theo 1031 và các cách lên kế hoạch khi bán.
Tôi có phải chịu thu hồi khấu hao khi bán dù chưa từng khai khấu hao không?
Bỏ qua khoản khấu trừ không có nghĩa là bỏ qua thuế. Giá gốc tính thuế giảm theo khấu hao được phép, nên khoản lãi lớn hơn đúng bằng số bạn chưa khai (Publication 551). Với nhà cho thuê giữ trong hơn một năm, phần lãi do khấu hao bất động sản là lãi chưa bị thu hồi khấu hao (unrecaptured section 1250 gain), bị tính thuế ở mức tối đa 25% (Publication 544). Lãi từ nhà cho thuê giữ một năm hoặc ít hơn thường bị tính thuế theo thuế suất thông thường. Nếu trước đó là nhà ở của bạn và khoản loại trừ khi bán nhà áp dụng, khoản loại trừ vẫn không bao gồm phần lãi bằng khấu hao đã được hoặc lẽ ra được khấu trừ cho các kỳ sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 (Publication 523; xem bán nhà ở).
Khai khấu hao bị bỏ sót không làm giảm khoản lãi. Nó thêm một khoản khấu trừ, đó là điều duy nhất bạn mất khi bỏ qua khấu hao. Khoản khấu trừ trong năm bán thường giảm thu nhập bị tính thuế theo thuế suất thông thường, trong khi phần lãi do khấu hao bị tính thuế ở mức tối đa 25%, nên hai phần có thể chịu thuế suất khác nhau (Publication 946; Publication 544). Việc đó có giảm thuế của năm hay không còn tùy phần còn lại của tờ khai và các giới hạn về lỗ thụ động.
Về biểu mẫu, thuế suất, và các quy tắc cho thiết bị gia dụng, đồ nội thất, khấu hao bổ sung và các khoản lỗ section 1231 trước đó khi bán, xem bán nhà cho thuê và thu hồi khấu hao.
Nếu người chuẩn bị thuế hoặc phần mềm cũ đã bỏ sót thì sao?
Nguyên nhân không làm thay đổi quy tắc hay cách sửa: việc chọn giữa tờ khai điều chỉnh và Form 3115 phụ thuộc vào những gì các tờ khai đã nộp cho thấy, không phụ thuộc vì sao khấu hao bị bỏ sót.
Hãy kiểm tra hồ sơ cũ đã thiết lập tài sản thế nào. Công trình bị nhập là đất thay vì tài sản khấu hao cũng được liệt kê là thay đổi phương pháp kế toán (Publication 946). Hãy lấy bản sao các tờ khai đã nộp, không chỉ bản transcript, và xin người chuẩn bị thuế trước đây báo cáo khấu hao. Xem dựng lại bảng khấu hao bị thiếu.
Giới hạn lỗ thụ động có thay đổi thời điểm tôi được hưởng lợi không?
Có thể. Khoản khấu hao bù là một khoản khấu trừ cho thuê trong năm thay đổi, và hầu hết các khoản lỗ cho thuê là lỗ thụ động, nên khoản lỗ do nó tạo ra có thể chưa dùng được trong năm đó. Khoản lỗ chưa dùng được chuyển sang năm sau. Nó được trừ vào thu nhập thụ động, vào mức cho phép đặc biệt bên dưới, hoặc khi bạn bán toàn bộ phần sở hữu trong một giao dịch chịu thuế đầy đủ cho người không có quan hệ (hướng dẫn Form 8582).
Mức cho phép đặc biệt (special allowance) là tối đa $25.000 lỗ cho thuê đối với người tham gia tích cực. Mức này giảm dần khi thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (thu nhập tổng điều chỉnh tính không có một số khoản) chạy từ $100.000 đến $150.000. Với người khai riêng khi đã có vợ/chồng, áp dụng các giới hạn thấp hơn, và không có mức cho phép nếu bạn sống chung với vợ/chồng vào bất kỳ lúc nào trong năm (Publication 925).
Một năm trước đã điều chỉnh có thể làm thay đổi khoản lỗ chuyển sang các năm sau, nên các tờ khai sau đó cũng có thể cần xem xét. Về kiến thức cơ bản, xem thu nhập và khoản khấu trừ từ nhà cho thuê tại Hoa Kỳ.
Còn cần kiểm tra gì khác khi khấu hao bị bỏ sót?
Hãy kiểm tra các bất động sản khác, các hạng mục khác và tờ khai tiểu bang. Mỗi thứ có thể làm thay đổi Form 3115 hoặc tờ khai điều chỉnh.
- Các nhà cho thuê và hạng mục khác. Hãy kiểm tra mọi nhà cho thuê do cùng người chuẩn bị thuế hoặc phần mềm xử lý, và mọi hạng mục nâng cấp, thiết bị gia dụng và đồ nội thất. Các thay đổi cho nhiều tài sản trong cùng một năm thường được ghi trên một Form 3115 với một khoản điều chỉnh ròng (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01). Việc nhiều bất động sản có cần nhiều hơn một form hay không có thể tùy chúng có phải là các hoạt động thương mại hoặc kinh doanh riêng biệt hay không (hướng dẫn Form 3115).
- Các hạng mục đã khấu trừ như chi phí sửa chữa. Hạng mục đã khấu trừ toàn bộ thì không bị bỏ sót, và vốn hóa nó là một thay đổi phương pháp riêng, không thuộc khoản khấu hao bù này (Rev. Proc. 2025-23, section 6.01).
- Tờ khai tiểu bang. Một số tiểu bang không theo mọi quy tắc khấu hao của liên bang và yêu cầu điều chỉnh riêng. Chẳng hạn California dùng form FTB 3885A (FTB Publication 1001). Hãy kiểm tra từng tờ khai tiểu bang mà thay đổi này ảnh hưởng đến.
- Cuộc kiểm tra đang mở. Form 3115 hỏi người nộp có đang bị kiểm tra thuế hay không, và nếu có thì một bản được gửi cho người kiểm tra (hướng dẫn Form 3115).
Ví dụ
Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Hoa Kỳ.
Bỏ sót bảy năm, vẫn đang cho thuê
Một nhà cho thuê được mua với giá $300.000 và đưa vào sử dụng vào tháng 2 của năm 1. Hóa đơn thuế tính 20% giá trị cho đất, nên công trình là $240.000. Bảy tờ khai của các năm 1 đến 7 không khai khấu hao. Table 2-2d cho tỷ lệ 3,182% cho năm đầu và 3,636% cho mỗi năm sau.
- Năm 1: $240.000 × 3,182% = khoảng $7.637
- Các năm 2 đến 7: $240.000 × 3,636% = khoảng $8.726 mỗi năm, hoặc $52.358 tổng cộng
- Tổng số được phép: khoảng $60.000
Bảy tờ khai liên tiếp nghĩa là một phương pháp đã được áp dụng, nên cách thông thường là Form 3115. Nộp cùng tờ khai năm 8, form này lấy khoảng $60.000 làm một khoản khấu trừ, và năm 8 vẫn được khấu hao riêng khoảng $8.726 như thường lệ. Giá gốc của công trình vốn đã thấp hơn khoảng $60.000.
Một tờ khai, chỉ năm đầu
Công trình $240.000 như trên được đưa vào sử dụng vào tháng 5 năm ngoái. Tờ khai năm ngoái không có khấu hao, và tờ khai năm nay chưa nộp. Chỉ một tờ khai bị sai, nên chưa có phương pháp nào được áp dụng. Form 1040-X cho năm ngoái, nộp trước tờ khai năm nay và trong thời hạn hoàn thuế, yêu cầu 2,273% × $240.000, khoảng $5.455. Form 3115 trên tờ khai năm nay cũng dùng được.
Bán trong năm nay
Nhà cho thuê ở ví dụ đầu được bán vào năm 8 với giá $400.000. Bỏ qua chi phí bán và khấu hao riêng của năm 8; giả sử công trình chứa ít nhất $60.000 của khoản lãi và không có khoản lỗ section 1231 ròng trước đó. Giá gốc là $300.000 trừ $60.000 được phép, tức $240.000, nên khoản lãi là $160.000 dù khấu hao có được khai hay không. $60.000 trong đó là lãi chưa bị thu hồi khấu hao theo section 1250, bị tính thuế ở mức tối đa 25%. Form 3115 cho năm bán thêm một khoản khấu trừ khoảng $60.000. Bỏ qua nó thì khoản lãi vẫn như cũ và mất khoản khấu trừ.
Trường hợp của bạn có khác không?
- Từ hai tờ khai đã nộp trở lên bỏ khấu hao, hoặc nhà cho thuê đã bán hay sắp bán: nên điều chỉnh hay nộp Form 3115, khoản khấu hao bù và thời điểm trong năm bán đều phụ thuộc vào hồ sơ khai từng năm và tài liệu của bất động sản. Xem hỗ trợ thuế cá nhân.
- Bạn có nhiều nhà cho thuê, sai sót của người chuẩn bị thuế trước đây có thể lan sang các dòng khác, hoặc có thông báo hay cuộc kiểm tra của IRS đang mở: cách sửa có thể không chỉ liên quan đến khấu hao. Xem hỗ trợ thuế cá nhân.
- Sổ sách nhà cho thuê của bạn chậm nhiều năm, hoặc thiếu lịch sử khấu hao: khoản khấu hao bù cần dựng lại danh sách tài sản trước. Xem bắt kịp sổ sách bất động sản cho thuê, dựng lại bảng khấu hao bị thiếu và hỗ trợ ghi sổ kế toán.
- Nhà cho thuê do hợp danh, LLC nhiều chủ sở hữu hoặc công ty nắm giữ: pháp nhân đó nộp tờ khai có khấu hao, không phải bạn. Các đồng sở hữu trực tiếp thường mỗi người khai phần của mình trên Schedule E, vì đồng sở hữu riêng nó không phải hợp danh trừ khi họ cung cấp dịch vụ cho người thuê (Publication 541). LLC một chủ sở hữu thường được khai trên Schedule E của chính bạn, và trang này áp dụng cho trường hợp đó (IRS: LLC một thành viên). Xem bất động sản cho thuê trong LLC và tờ khai cho nhà cho thuê đồng sở hữu.
- Bạn là chủ sở hữu người nước ngoài không cư trú, hoặc chưa nộp tờ khai nào cho các năm cho thuê: người nước ngoài không cư trú thường chỉ được khai các khoản khấu trừ cho thuê sau khi chọn bị tính thuế trên thu nhập cho thuê ròng (Publication 519), và các năm không có tờ khai không được đề cập ở đây. Xem bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ do chủ ở nước ngoài sở hữu, nộp bù các tờ khai chưa nộp và hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
- Bạn đang bán và cân nhắc trao đổi theo 1031: xem trao đổi tài sản cùng loại và cách lên kế hoạch bán.
- Bạn đã nộp tờ khai điều chỉnh và đang chờ: xem tình trạng và thời gian xử lý tờ khai điều chỉnh.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Cơ chế tự động cho phép bổ sung lựa chọn khấu hao bổ sung đã bỏ sót Người nộp tờ khai đúng hạn có thể bổ sung lựa chọn không áp dụng đã bỏ sót bằng tờ khai điều chỉnh trong khoảng thời gian này sau hạn nộp tờ khai, không tính gia hạn; ghi "Filed pursuant to section 301.9100-2". | 6 tháng | IRS: Hướng dẫn Form 4562, lựa chọn không áp dụng Đã kiểm tra |
| Thời hạn thông thường để yêu cầu hoàn thuế thu nhập điều chỉnh Theo IRC section 6511(a), đối với yêu cầu sau khi tờ khai gốc đã được nộp. Giới hạn xét lại thời điểm nộp thuế và các ngoại lệ cụ thể có thể thay đổi khoản hoàn thuế được hưởng. | 3 năm sau khi nộp tờ khai gốc hoặc 2 năm sau khi nộp thuế, tùy thời điểm nào muộn hơn | IRS: Thời hạn yêu cầu tín thuế hoặc hoàn thuế Đã kiểm tra |
| Gia hạn tự động để nộp Form 3115 trễ cho việc thay đổi phương pháp kế toán tự động Tính từ hạn nộp (không tính gia hạn) của tờ khai cho năm thay đổi; tờ khai gốc phải được nộp đúng hạn, và tờ khai điều chỉnh kèm Form 3115 phải được nộp trong thời hạn này (Rev. Proc. 2015-13, section 6.03(4)(a)) | 6 tháng | IRS: Hướng dẫn Form 3115, Nộp trễ Đã kiểm tra |
| Tỷ lệ tối thiểu trong tổng thu nhập cho thuê của tòa nhà phải đến từ các căn hộ để ở để được xem là bất động sản cho thuê để ở (nhóm 27,5 năm) Tỷ lệ tối thiểu trong tổng thu nhập cho thuê của tòa nhà trong năm thuế đến từ các căn hộ để ở; các căn trong khách sạn, motel, nhà trọ hoặc cơ sở tương tự mà hơn một nửa số căn được dùng cho khách lưu trú ngắn hạn thì bị loại trừ | 80% | IRS: Publication 527, Bất động sản cho thuê để ở (Các nhóm tài sản theo GDS) Đã kiểm tra |
| Thời gian nắm giữ để lãi hoặc lỗ vốn tại Hoa Kỳ được coi là dài hạn Một năm hoặc ngắn hơn là ngắn hạn; thời gian nắm giữ được tính từ ngày sau ngày có được tài sản đến hết ngày chuyển nhượng; một số loại tài sản có ngoại lệ | Hơn một năm | IRS: Topic no. 409, Lãi và lỗ vốn Đã kiểm tra |
| Thuế suất tối đa đối với lãi section 1250 chưa thu hồi (unrecaptured) Áp dụng cho phần lãi đủ điều kiện liên quan đến khấu hao của bất động sản theo section 1250 | 25% | IRS: Topic 409, Lãi và lỗ vốn Đã kiểm tra |
| Mốc cắt khoản loại trừ khi bán nhà đối với khấu hao nhà cho thuê Phần lãi do khấu hao được phép hoặc có thể được phép cho các kỳ sau ngày này không thể được loại trừ theo section 121 | Ngày 6 tháng 5 năm 1997 | IRS: Publication 523 Đã kiểm tra |
| Khoản cho phép lỗ đặc biệt tối đa của bất động sản cho thuê, người độc thân hoặc tờ khai chung Theo quy tắc tham gia tích cực, giảm dần theo thu nhập và các quy tắc lỗ khác | $25.000 | IRS: Publication 527 Đã kiểm tra |
| Thời điểm bắt đầu giảm dần khoản cho phép lỗ cho thuê, độc thân hoặc khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $100.000 | IRS: Publication 925 Đã kiểm tra |
| Thời điểm thường chấm dứt khoản cho phép lỗ cho thuê, độc thân hoặc khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI) | $150.000 | IRS: Publication 925 Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- IRS: Publication 527, nhà ở cho thuê
- IRS: Publication 946, cách khấu hao tài sản
- IRS: Publication 551, giá gốc của tài sản
- IRS: Publication 544, bán và các hình thức chuyển nhượng tài sản khác
- IRS: Hướng dẫn cho Form 3115
- IRS: Giới thiệu Form 3115
- IRS: Internal Revenue Bulletin 2025-24 (Rev. Proc. 2025-23)
- IRS: Internal Revenue Bulletin 2015-5 (Rev. Proc. 2015-13)
- IRS: Hướng dẫn cho Form 1040-X
- IRS: Thời hạn yêu cầu tín thuế hoặc hoàn thuế
- IRS: LLC một thành viên
- IRS: Publication 519, hướng dẫn thuế Hoa Kỳ cho người nước ngoài
- IRS: Publication 523, bán nhà của bạn
- IRS: Publication 541, hợp danh
- IRS: Hướng dẫn cho Schedule D (Form 1040)
- IRS: Hướng dẫn cho Form 8582
- IRS: Publication 925, quy tắc hoạt động thụ động và rủi ro vốn
- California FTB: Publication 1001, hướng dẫn bổ sung về các điều chỉnh của California
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.