Ortak Sahipli Kiralık Mülk: Schedule E mi, Form 1065 mi?

Kiralık mülkün ortak sahipleri ne zaman ayrı ayrı Schedule E verir?

Mülke yalnızca sahip olan, bakımını yapan ve kiraya veren ortak sahipler genellikle ortaklık sayılmaz; bu yüzden her sahip payı için kendi Schedule E'sini (Form 1040) verir. Düzenleme, bakımı yapılan, onarımı sürdürülen ve kiraya verilen bir mülke yalnızca ortak sahip olmanın ayrı bir kuruluş oluşturmadığını söyler (26 CFR 301.7701-1). Publication 541 ayrıca, ortak sahipler kiracılara hizmet sunmadıkça bunun ortaklık olmadığını ekler. Eşit olmayan paylarla tenants in common (paylı mülkiyet) olarak sahip olmak tek başına bunu değiştirmez.

Her sahip, Schedule E'de kiranın ve giderlerin yalnızca kendi kısmını bildirir (Schedule E talimatları; Publication 527).

Aşağıdakilerden biri geçerliyse durum basit değildir:

• Kiralık mülk, iki veya daha fazla sahibi olan bir LLC'de ya da başka bir kuruluşta tutuluyor.
• Sahipler kiracılara ayrıca hizmet de sunuyor.
• Sahipler kârı veya zararı mülkiyet oranından farklı bir oranda paylaşıyor.
• Bir sahip giderlerin çoğunu ödüyor, krediyi taşıyor veya kirayı tahsil ediyor; bu yüzden para paylara uymuyor.
• Önceki bir yıl farklı biçimde verilmiş; örneğin hiç Form 1065 vermemiş çok üyeli bir LLC için Schedule E verilmiş.
• Bir sahip katılıyor, ayrılıyor veya satıyor ya da ABD dışında yaşıyor.

Bunlardan biri geçerliyse cevap olgulara bağlıdır; sondaki “Sizin durumunuz farklı mı?” bölümüne bakın.

Karar vermeden önce şunları toplayın: tapu, varsa LLC belgeleri ve EIN onay yazısı, sahipler arasında yazılı veya sözlü anlaşma, ipotek hesap özeti ve Form 1098, kimin neyi ödediğini ve kirayı kimin aldığını gösteren liste.

Ortak sahipli kiralık mülk ne zaman ortaklığa dönüşür?

Ortak sahipli kiralık mülk, sahipler birlikte bir iş yürütüp kârını paylaştığında veya şirket olarak vergilendirilmeyen, iki veya daha fazla üyeli bir ABD LLC'sinde tutulduğunda ortaklığa dönüşür (Publication 541).

Hizmetler. Düzenlemedeki örnek, bir apartmanın ortak sahiplerinin alan kiralaması ve ayrıca doğrudan veya bir acente aracılığıyla sakinlere hizmet sunmasıdır (26 CFR 301.7701-1). Ne düzenleme ne de Publication 541 hangi hizmetlerin sayıldığını söyler. Yönetici tutmak tek başına ortaklık oluşturmaz: Revenue Procedure 2002-22, ortak sahiplerin acentesinin kirayı tahsil ettiği, giderleri ödediği ve kiracılara olağan hizmetleri (ısıtma, klima, çöp toplama, gözetimsiz otopark, ortak alanların bakımı) verdiği Revenue Ruling 75-374'ü anlatır. Bu hizmetler sahiplerin kendi hizmeti sayıldı ancak ortak mülkiyeti ortaklığa dönüştürecek kadar kapsamlı değildi. Bir ruling, düzenleme değil IRS rehberidir; sahiplerin veya bir acentenin verdiği daha kapsamlı hizmetler sonucu değiştirebilir. Publication 527 ayrıca düzenli temizliği, çarşaf değişimini ve oda hizmetini Schedule C bakımından önemli hizmetler olarak sayar; bu farklı bir testtir ve burada güvenli liman değildir (Publication 527).

LLC. En az iki üyesi olan bir ABD LLC'si, şirket olarak vergilendirilmek için Form 8832 vermediyse veya S şirketi statüsünü seçmediyse ortaklık olarak sınıflandırılır (IRS; 26 CFR 301.7701-3). Sahiplere “ortak sahip” demek bunu değiştirmez; LLC'yi topluluk mülkiyeti (community property) olarak elinde tutan eşlerin kendi kuralı aşağıdadır. Tek üyeli bir LLC gelir vergisi bakımından yok sayılır; bu yüzden sahibi genellikle Schedule E kullanır. İkinci bir üye katıldığında ortaklık olur (Revenue Ruling 99-5). LLC kullanıp kullanmamak için LLC içinde kiralık mülk rehberine bakın.

Ortaklık dışı kalma seçimi. Ortaklık olan ama aktif bir iş yürütmeyen ortak sahipler, section 761(a) uyarınca ortaklık uygulamasının dışında tutulmayı seçebilir. Tüm üyelerin kabul etmesi gerekir. Seçim, ilk yılın süresi içinde (uzatmalar dahil) verilen Form 1065'ine eklenen bir açıklamadır ve o yıldan sonra Form 1065 gerekmez (Form 1065 talimatları, 32. soru; Publication 541). Kiracılara hizmet sunulan bir kiralık mülkün buna uygun olup olmadığı olgulara bağlıdır.

Eşit olmayan paylarla tenants in common olan sahipler kirayı ve giderleri nasıl paylaşır?

Her sahip, kendi Schedule E'sinde kiranın mülkiyet payı kadarını bildirir ve her giderin mülkiyet payı kadarını indirir. Yarım paya sahip olan sahip, kiranın yarısını bildirir (Publication 527; Schedule E talimatları).

Zarar sınırları ise her sahip için ayrı uygulanır ve her sahibin kendi beyannamesindeki rakamlar kullanılır. Kira zararları için özel indirim, aktif katılım gerektirir: yıl boyunca değer olarak en az %10 oranında sahip olmak (eşin payı dahil) ve yönetim kararlarına önemli ve gerçek anlamda katılmak (Publication 527; Publication 925). Küçük paylı bir sahip buna uymayabilir. Sınırlar için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

Faturaları bir sahip ödüyor veya krediyi o taşıyor: bu paylaşımı değiştirir mi?

Publication 527'ye göre payınızdan fazlasını ödemek, mülkiyet yüzdenizden fazlasını indirmenizi sağlamaz. Sahip, ödediği giderleri bu yüzdeye göre indirir ve geri kalanı için ortak sahiplerden geri ödeme alma hakkına sahiptir. Örneği, yarım payın sahibinin bir onarım faturası ödemesidir: sahip yarısını indirir, diğer yarısı için ortak sahipten geri ödeme alma hakkı vardır (Publication 527).

Publication 527, diğer sahibin geri ödemeden önce başkasının peşin ödediği payı indirip indiremeyeceğini veya sahipler hiç hesaplaşmazsa ödenmemiş payın nasıl ele alınacağını ele almaz. Bu, aralarında ne üzerinde anlaştıklarına bağlıdır.

Birbiriyle ilgili üç tuzak:

• İpotek tek kişinin adına. Siz ve en az bir başka kişi (ortak beyannamede eşiniz sayılmaz) faizden sorumluysanız ve faizi ödediyseniz, Form 1098'i de diğer kişi aldıysa, payınızı Schedule E'nin 13. satırında bildirin ve formu alan kişinin adını belirten bir açıklama ekleyin (Schedule E talimatları). Krediden adınızın olmaması tek başına indirimi engellemez: mülkün hukuki veya hakkaniyet sahibi, mülk üzerindeki bir ipoteğin faizini öderse senet üzerinde kişisel sorumluluğu olmasa da indirebilir (26 CFR 1.163-1(b)); olağan kira sınırları ve Publication 527'nin yukarıdaki mülkiyet yüzdesi kuralı saklıdır. Muhasebe kayıtları mülkün kime ait olduğunu ve faizi kimin ödediğini göstermelidir.
• Form 1099'un tek sahip adına düzenlenmesi. Kısmen başkalarına ait tutarlar için Form 1099 alan sahip, nominee alıcıdır (başkası adına alan kişi). Genel talimatlar, diğer her sahip için payını gösteren bir Form 1099'u asıl ödeme yapanın değil nominee'nin verdiğini söyler; eş, diğer eş için bunu yapmak zorunda değildir (Belirli Bilgi Beyannameleri İçin Genel Talimatlar). Ödeme platformu formu için Form 1099-K rehberine bakın.
• Ortaklık giderleri. Bir ortak, ödediği ve karşılığını almadığı ortaklık giderlerini yalnızca ortaklık sözleşmesi ödemesini gerektirdiyse ve bunlar ticari veya iş giderleriyse indirebilir (Schedule E talimatları).

Schedule E, Form 8825 ve K-1: LLC ne verir ve ne zamana kadar?

Ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC, kiralık mülk için Form 8825 ile birlikte Form 1065 verir, her sahibe bir Schedule K-1 düzenler ve her sahip K-1'i Schedule E, Part II'de bildirir. Geliri, indirimi ve kredisi olmayan ortaklıklar dışında her ABD ortaklığı Form 1065 vermek zorundadır; ortaklık olarak sınıflandırılan bir LLC için de aynı yükümlülük geçerlidir (Form 1065 talimatları).

Form 8825 yalnızca kiralık gayrimenkul faaliyetini kapsar. Kısa süreli kiralamalar ve önemli kişisel hizmetli kiralamalar bunun dışında kalabilir (Form 1065 talimatları); kısa süreli kiralamada Schedule C mi Schedule E mi rehberine bakın.

Takvim yılı kullanan bir ortaklığın Form 1065'i 15 Mart tarihinde verilir. Form 7004 ile süresi içinde yapılan uzatım talebi, beyanname verme süresini 6 ay uzatır. Her K-1, uzatmalar dahil beyannamenin verilmesi gereken günde verilmelidir (26 CFR 1.6031(b)-1T).

2027 yılında verilmesi gereken geç veya eksik bir Form 1065, makul sebep olmadıkça, yıl içinde herhangi bir anda ortak olan her kişi için ve uzatmalar dahil son tarihten sonraki her ay veya ay kesri için $260 tutarında ceza getirebilir; ceza en fazla 12 ay boyunca uygulanır. IRS tutarı her yıl ayarlar; bu yüzden başka bir yılda verilmesi gereken beyannamede tutar farklıdır. Section 6698 cezayı ortaklığa tarh eder (Form 1065 talimatları; Revenue Procedure 2025-32).

Sahipler kârı mülkiyet oranlarından farklı paylaşabilir mi?

Ortak olmayan ortak sahipler kirayı ve giderleri mülkiyet payına göre bildirir (Publication 527). Bir ortaklığın kalemleri, yazılı veya sözlü olabilen ve mülkiyet yüzdelerinden farklı olabilen ortaklık sözleşmesini izler (Publication 541). Sözleşme bu konuda sessizse veya bir paylaştırma önemli ekonomik etkiden yoksunsa, her ortağın payı ortaklıktaki payını izler (Form 1065 talimatları). Payların nasıl belirlendiği ortaklıkların nasıl vergilendirildiği rehberinde anlatılır.

Kirayı tapudaki orandan farklı bir oranda paylaşan ortak sahiplerin hâlâ yalnızca ortak sahip mi olduğu yoksa ortaklığa mı dönüştüğü olgulara bağlıdır; ne Publication 541 ne de düzenleme güvenli liman verir. Böyle bir paylaşım, beyannameden önce sözleşmenin ve kuruluş türünün netleştirilmesinin değerli olduğunun işaretidir.

Evli bir çift veya aile LLC'si ne olacak?

Ortaklık olmayan bir kiralık mülke ortak sahip olan ve ortak beyanname veren eşler, bunu ortak beyannamelerinde bildirir ve Form 1065 vermez. Ortaklıksa (örneğin eşler kiracılara ayrıca hizmet sunuyorsa), Form 1065 yerine qualified joint venture (nitelikli ortak girişim) seçimi yapabilirler. Seçim için her iki eşin de fiilen katılması gerekir ve LLC'de ya da başka bir eyalet hukuku kuruluşunda tutulan kiralık mülk için geçerli değildir. Seçim, ortak beyannamede Schedule E'nin 2. satırındaki QJV kutusu işaretlenerek yapılır; geri alınması IRS iznini gerektirir (Schedule E talimatları; Publication 527). Community property eyaletlerinde eşlerin sahibi olduğu LLC için ayrı bir kural vardır (IRS). Eş ve aile LLC'leri rehberine bakın.

Eş olmayan akrabaların sahip olduğu bir LLC, diğer her çok üyeli LLC gibidir.

Her sahibin payı kanıtlanabilsin diye muhasebe kayıtları neyi göstermeli?

Muhasebe kayıtları her sahibin payını, her sahibin neyi koyup neyi çektiğini ve sahipler arasındaki her ödemeyi göstermelidir. IRS, gelir ve giderleri açıkça gösteren her kayıt sistemini kabul eder ve beyannamede bildirilenleri destekleyen kayıtlar bekler (IRS kayıt tutma).

• Mülk için tek bir defter: gelen kira ve her gider, tarihe ve ödeyene göre.
• Her sahibin payının ve payın değiştiği tarihin bir çizelgesi.
• Sahiplerin mülk için kişisel olarak ödediği paralar ve sahipler arasındaki her geri ödeme.
• Her sahibe ödenen kira.
• Sahipler arası anlaşma veya LLC faaliyet sözleşmesi.
• İpotek hesap özetleri, Form 1098'ler ve varsa Form 1099'lar; her tutarın kime ait olduğuyla birlikte.

Kurulum için kiralık mülk kayıtları ve makbuzları ve her kiralık mülk için ayrı banka hesabı rehberlerine bakın.

Sahipler yanlış biçimde beyanname verdiyse ne olur?

Hiç Form 1065 vermemiş, iki veya daha fazla üyeli bir LLC, şirket olarak vergilendirilmediyse geliri veya indirimi olan her yıl için bir beyanname kaçırmış olabilir. Geç verme cezası her ortağı her ay için sayar ve üst sınıra kadar işler (Form 1065 talimatları). Sahipler bu yıllar için Schedule E verdiyse, eksik beyannamelerin verilmesi her sahibin doğrudan payını bir K-1 tutarıyla değiştirir; rakamları farklı olan sahibin düzeltme beyannamesi vermesi gerekebilir. Bazı durumlarda af vardır; geç ortaklık beyannamesi cezasının affı ve verilmemiş işletme beyannamelerine yetişme rehberlerine bakın.

Bunun tersi, hiç ortaklık olmamış ortak sahipler için Form 1065 verilmesi, Form 1065 talimatlarında veya Publication 541'de ele alınmaz. Durdurulup durdurulmayacağı ve nasıl durdurulacağı olgulara ve verilen yıllara bağlıdır.

Verilmiş bir Form 1065 veya K-1 yanlış paylaşımı gösteriyorsa verilmiş bir işletme beyannamesini düzeltme rehberine bakın.

Bir sahip ayrılır veya satarsa ne olur?

Satış yapan ortak sahip kendi satışını bildirir; ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC'de ayrılan sahip bir ortaklık payını satar ve ayrıldığı yıl için K-1 alır.

Ortak mülkiyet, ortaklık yok. Satıcı satışı kendi beyannamesinde bildirir; kiralık mülkün satışı rehberine bakın. Diğerleri mülkiyet payına göre bildirmeye devam eder; bu yüzden muhasebe kayıtlarında payların değiştiği tarih bulunmalıdır.

Ortaklık olarak vergilendirilen LLC. Payının tamamını satan sahip bir ortaklık payı satışı bildirir (Publication 541). Ortaklık, yıl içinde herhangi bir anda ortak olan herkese bir K-1 vermelidir (Form 1065 talimatları).

İki üyeli bir LLC'de bir sahip diğerinin payını satın alırsa ortaklık sona erer ve son Form 1065 ortaklığın sona erdiği ayı izleyen 3. ayın 15. günü tarihinde verilir; süresi içinde verilen Form 7004 bu tarihi uzatabilir. LLC'nin geliri bundan sonra kalan sahibin kendi beyannamesine girer (Publication 541; Revenue Ruling 99-6). Ortağın payını satın alma rehberine bakın.

ABD dışında yaşayan bir sahip veya alıcı, bu sayfanın kapsamadığı stopaj ve beyan kuralları ekler; mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberine bakın.

Örnek

Tüm rakamlar ABD dolarıdır ve açıklayıcıdır.

Tenants in common olan üç arkadaş

Üç arkadaş bir dubleks daireye %25, %25 ve %50 paylarla tenants in common olarak sahip. Dubleks $48.000 kira getiriyor ve $30.000 gideri var. Mülk kendi adlarına tutuluyor ve kiracılara hizmet sunmuyorlar; bu olgularda ortaklık beyannamesi yok. Net gelir $18.000. Her biri payını kendi Schedule E'sinde bildirir: $4.500, $4.500 ve $9.000.

Aynı üç kişi, bir LLC'de

Üçü dubleksi, aynı kira ve giderlerle bir LLC'ye koyuyor. Şirket seçimi yapmamış, üç üyeli bir ABD LLC'si varsayılan olarak ortaklıktır. Takvim yılı için Form 8825 ile birlikte Form 1065'i bir sonraki 15 Mart'a kadar verir ve üç K-1 düzenler; her sahip K-1'ini Schedule E, Part II'de bildirir. Sözleşme %25, %25 ve %50 paylaşımı koruyorsa tutarlar ilk durumla aynıdır, ancak artık sözleşmeden gelir. Beyanname geç verilirse ceza her ay için üç ortağı da sayar.

Bir sahip onarımı ödüyor

Bir kız kardeş bir kiralık mülkün %60'ına, erkek kardeşi %40'ına LLC olmadan kendi adlarıyla sahip. Kız kardeş $10.000'lık bir onarımı ödüyor. Faturadaki payı olan $6.000'ı indiriyor. Kalan $4.000 erkek kardeşin payıdır. Publication 527 onu bunun geri ödemesini almaya hak sahibi sayar; bu yüzden muhasebe kayıtları, erkek kardeş geri ödeyene kadar ona borçlu olduğu $4.000'lık bir bakiye gösterir. Erkek kardeşin ondan önce bunu indirip indiremeyeceği orada ele alınmaz.

Sizin durumunuz farklı mı?

• LLC'niz hiç Form 1065 vermedi veya geçmiş bir yıl farklı yönde verildi: ceza ortak başına ve ay başına işler; bu yüzden kuruluş türü ve verilmemiş yıllar önce gelir. Geç ortaklık beyannamesi cezasının affı sayfasına bakın ve işletme vergisi desteği alın.
• Paylar eşit değil ve nakit veya maliyetler onlara uymuyor: paylaşım her sahibin beyannamesini ve muhasebe kayıtlarını belirler. Sözleşmenizle işletme vergisi desteği ve her sahibin payını gösteren muhasebe kayıtları desteği alın.
• Birlikte satın alıyorsunuz ve henüz kapanış yapılmadı: tapunun nasıl tutulduğu ve LLC kullanılıp kullanılmadığı beyannameyi belirler. LLC içinde kiralık mülk rehberine bakın ve kapanıştan önce işletme vergisi desteği alın.
• Bir sahip katılıyor, ayrılıyor, satıyor veya yurt dışında yaşıyor: ortağın payını satın alma ve mukim olmayan kiralık mülk sahipleri rehberlerine bakın; değişiklikten önce işletme vergisi desteği alın.
• Evlisiniz veya LLC bir aile LLC'si: eş ve aile LLC'leri rehberine bakın.
• Misafirlere otel tarzı hizmet veriyorsunuz: kısa süreli kiralamada Schedule C mi Schedule E mi rehberine bakın.
• Her kiralık mülkün kendi LLC'si var: kiralık mülk başına bir LLC için muhasebe kayıtları rehberine bakın.
• Mülk, faaliyet gösteren bir işletmenin parçası: LLC ortakları arasında sahipliğin bölüştürülmesi ve ortaklıkların nasıl vergilendirildiği rehberlerine bakın.