لمن هذا الدليل
- المواطنون والمقيمون في الولايات المتحدة الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا أمريكيًا بأنفسهم، ويبلغون عنه في Schedule E، ولم يخصموا الإهلاك أو خصموا أقل من اللازم
- الملّاك الذين يمتلكون العقار المؤجَّر عبر LLC بمالك واحد تُهمَل لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية
- المؤجِّرون الذين باعوا عقارًا مؤجَّرًا، أو قد يبيعونه، ولم يخصموا الإهلاك
غير مشمول هنا
- العقارات المؤجَّرة المملوكة عبر شراكة، أو LLC تُفرض عليها الضريبة كشراكة، أو شركة
- الأجانب غير المقيمين، الذين تعتمد خصوماتهم على اختيار فرض الضريبة على صافي دخل الإيجار
- مسكن استخدمته أيضًا كمنزلك بما يتجاوز حدود الاستخدام الشخصي
- الضريبة على البيع كاملةً، بما في ذلك تبادل العقارات من النوع نفسه
- العقارات المؤجَّرة في الخارج
- إهلاك الأصول التجارية غير العقارات المؤجَّرة
هل ما زال بإمكاني المطالبة بإهلاك عقاري المؤجَّر عن السنوات السابقة؟
غالبًا نعم. يمكن عادةً استرداد السنوات الفائتة، بإقرار معدّل أو بالنموذج 3115 (المنشور 527؛ المنشور 946). وإقرار واحد مقدَّم فيه الخطأ يُصحَّح عادةً بإقرار معدّل (النموذج 1040-X)؛ أما إقراران مقدَّمان متتاليان أو أكثر فيحتاجان عادةً إلى النموذج 3115.
السنوات القديمة التي فات أوان المطالبة باسترداد عنها بإقرار معدّل ليست بالضرورة ضائعة. فالنموذج 3115 يخصم الإهلاك المسموح به عن كل السنوات السابقة، المفتوحة والمغلقة، دفعة واحدة في سنة التغيير (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
الحالة ليست بسيطة عندما يكون إقراران مقدَّمان أو أكثر قد تخطّيا الإهلاك، أو بيع العقار المؤجَّر أو قد يُباع، أو تملك عدة عقارات مؤجَّرة، أو قد يمتد خطأ معدّ إقرارات سابق إلى سطور أخرى، أو هناك إشعار مفتوح من مصلحة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS). اجمع هذه المستندات أولًا:
- كل إقرار مقدَّم منذ بدء التأجير، مع Schedule E وأي نموذج 4562
- بيان إغلاق الشراء وفاتورة ضريبة الملكية العقارية التي تفصل الأرض عن المبنى
- تاريخ جاهزية العقار للتأجير أول مرة، وأي أشهر كان فيها مسكنك أو استُخدم فيها شخصيًا
- تواريخ التحسينات والأجهزة والأثاث وإيصالاتها
- بيان إغلاق البيع، إذا بيع العقار المؤجَّر
إذا لم أخصمه قط، فهل ضاع مني، وهل ينخفض الأساس الضريبي مع ذلك؟
ينخفض الأساس الضريبي مع ذلك. يجب أن تخفض أساس العقار بكامل الإهلاك الذي كان بإمكانك خصمه، حتى لو لم تخصم شيئًا (المنشور 551؛ المنشور 527).
لم تفقد الخصم بالضرورة، لكن لكل طريق للمطالبة به موعدًا نهائيًا خاصًا. أما ما لا تستطيع تجنبه فهو تخفيض الأساس الضريبي.
هل أعدّل إقراراتي أم أقدّم النموذج 3115؟
الإقرار المعدّل يصحّح إقرارًا واحدًا مقدَّمًا فيه الخطأ؛ والنموذج 3115 يصحّح إقرارين أو أكثر. فطريقة الإهلاك تُعتمد باستخدام المعاملة الخاطئة نفسها، بما في ذلك عدم خصم شيء، في إقرارين مقدَّمين متتاليين أو أكثر، ولا يجوز تغيير الطريقة إلا بموافقة IRS (المنشور 946).
| حالتك | التصحيح المعتاد |
|---|---|
| إقرار واحد مقدَّم فقط هو الخاطئ: وُضع العقار المؤجَّر في الخدمة في تلك السنة، ولم يُقدَّم إقرار السنة التالية بعد | النموذج 1040-X لتلك السنة؛ ويُسمح أيضًا بالنموذج 3115 (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01) |
| فاتَ الإهلاك، أو كان أقل من اللازم، في الإقرارين السابقين لسنة التغيير على الأقل، وليس السبب خطأً حسابيًا أو خطأ ترحيل | النموذج 3115 (المنشور 946؛ Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01) |
| تاريخ بدء خدمة خاطئ، أو تغيير في الاستخدام، أو اختيار متأخر أو ملغى | ليس من حالات النموذج 3115. يُعالج بإقرار معدّل ضمن موعده النهائي؛ والاختيار المتأخر أو الملغى يحتاج عادةً إلى موافقة IRS بحكم خطابي (letter ruling)، مع الاستثناء أدناه (المنشور 946) |
يُصحَّح الخطأ الحسابي أو خطأ الترحيل في أي سنة بإقرار معدّل أيضًا (المنشور 946). ويتطلب مسار النموذج 3115 التلقائي أن تكون المعاملة الخاطئة قد وقعت في السنتين السابقتين لسنة التغيير على الأقل، لذا إذا بدأت الإهلاك بشكل صحيح لاحقًا دون استرداد السنوات السابقة، فاطلب مراجعة الجداول المقدَّمة أولًا (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
بعض الاختيارات المتأخرة لا تحتاج إلى حكم خطابي: بعد إقرار أصلي مقدَّم في موعده، يمكن إجراء اختيار عدم تطبيق الإهلاك الإضافي في إقرار معدّل يُقدَّم خلال 6 أشهر من الموعد النهائي، دون احتساب التمديدات (المنشور 946).
يجب عادةً تقديم النموذج 1040-X الذي يطالب باسترداد خلال 3 سنوات بعد تقديم الإقرار الأصلي أو سنتين (2) بعد دفع الضريبة، أيهما أبعد (تعليمات النموذج 1040-X). ولا يخضع النموذج 3115 لهذه المهلة.
هل أستطيع ببساطة خصم كل السنوات الفائتة في Schedule E لهذه السنة؟
ليس بمفردك. فالتحول من عدم المطالبة بشيء إلى المطالبة بالمبلغ الصحيح هو تغيير في طريقة المحاسبة، وتشترط IRS عادةً موافقتها عليه عبر النموذج 3115 (المنشور 946). وبدء الإهلاك بالمعدل الصحيح من الآن فصاعدًا يترك السنوات الفائتة دون مطالبة.
كيف يعمل النموذج 3115 لاستدراك الإهلاك الفائت على عقار مؤجَّر؟
النموذج 3115 المؤهل للإهلاك الفائت هو تغيير تلقائي: لا رسوم، ولا إقرار استلام من IRS، وتُمنح الموافقة عند تقديم النموذج في موعده واستيفاء القواعد، مع خضوعه لمراجعة IRS لاحقًا. ويخصم كل السنوات الفائتة دفعة واحدة في إقرار واحد هو سنة التغيير (تعليمات النموذج 3115؛ Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
- سنة التغيير هي السنة الضريبية التي يحمل إقرارها الأصلي النموذج، وهي عادةً سنة لم يُقدَّم إقرارها بعد. فبالنسبة لمؤجِّر بسنة تقويمية قُدِّم إقرار سنته الماضية، هي السنة الحالية عادةً، وتُقدَّم في الموسم القادم. وإذا قُدِّم إقرار السنة الماضية في موعده دون النموذج، فقد يظل الإقرار المعدّل الحامل له مؤهلًا إذا قُدِّم خلال 6 أشهر من الموعد النهائي للإقرار، دون احتساب التمديدات، مع بيان بأنه مقدَّم بموجب المادة 301.9100-2(b) (Rev. Proc. 2015-13، المادة 6.03(4)).
- احسب المبلغ المتراكم. هو الإهلاك المسموح به عن كل السنوات السابقة، المفتوحة والمغلقة، مطروحًا منه أي إهلاك خُصم فعلًا. وإذا لم يُخصم شيء، فهو إجمالي المسموح به كاملًا. وتسميه IRS تعديل المادة 481(a) (المنشور 946).
- أرفق النموذج 3115 الأصلي بإقرار تلك السنة، المقدَّم في موعده شاملًا التمديدات. ولا يحتاج الأصل المرفق إلى توقيع.
- أرسل نسخة موقَّعة إلى IRS في أوغدن بولاية يوتا، ليس قبل اليوم الأول من سنة التغيير ولا بعد اليوم الذي يُقدَّم فيه الإقرار (تعليمات النموذج 3115).
- اخصم كامل المبلغ المتراكم في سنة التغيير. التعديل السالب يخفّض الدخل في تلك السنة دفعة واحدة (المنشور 946).
قواعد أخرى مهمة:
- البيانات. يحتاج النموذج إلى بيانات بالتعديل مع طريقة حسابه، والطريقتين القديمة والجديدة، وسنة بدء الخدمة لكل بند (تعليمات النموذج 3115؛ Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
- المواعيد النهائية والاختيارات. فوات موعد النموذج 3115 يصعب إصلاحه: فخارج التمديد التلقائي في الخطوة 1، يتطلب الإعفاء ظروفًا غير عادية وقاهرة (تعليمات النموذج 3115). ولا يستطيع النموذج إجراء اختيار أو إلغاءه، مثل اختيار عدم تطبيق الإهلاك الإضافي (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
- تغييرات سابقة. تغيير طريقة لبند نفسه أُجري أو طُلب في السنوات الخمس المنتهية بسنة التغيير قد يمنع المسار التلقائي، فاسأل معدّ الإقرارات السابق هل قُدِّم النموذج 3115 من قبل (Rev. Proc. 2015-13، المادة 5.05).
كيف أحسب مبلغ الاستدراك؟
مبلغ الاستدراك هو إهلاك كل سنة سابقة مسموح به، مجموعًا، مطروحًا منه ما خُصم فعلًا. والمبلغ المسموح به لكل سنة هو الأساس القابل للإهلاك مضروبًا في معدل تلك السنة، لذلك تحدد المدخلات أدناه الجواب (المنشور 527؛ المنشور 946).
| المُدخَل | القاعدة | الخطأ الشائع |
|---|---|---|
| أساس المبنى | تكلفة العقار مضافًا إليها بعض تكاليف الشراء، مطروحًا منها الأرض التي لا تُهلك أبدًا. وزّع الأرض والمبنى حسب قيمتيهما السوقيتين النسبيتين؛ وإذا لم تكن متأكدًا فاستخدم القيم المقدَّرة في فاتورة ضريبة الملكية العقارية | إهلاك الأرض، أو إغفال تكاليف الإغلاق، أو استخدام نسبة تقريبية للأرض |
| تاريخ وضعه في الخدمة | عندما يكون العقار جاهزًا ومتاحًا للإيجار، حتى بدون مستأجر بعد | استخدام تاريخ الإغلاق أو تاريخ أول عقد إيجار |
| الطريقة والمدة | المبنى الذي يأتي 80% أو أكثر من إيجاره من مساكن يُهلَك بالقسط الثابت على 27.5 سنة، مع اعتبار المبنى موضوعًا في الخدمة في منتصف الشهر. وتنطبق مدة أطول إذا كان نظام الإهلاك البديل مطلوبًا أو مختارًا، وقد يندرج المبنى متعدد الاستخدامات أو المنشأة الشبيهة بالفنادق في فئة مختلفة (المنشور 527) | استخدام 27.5 سنة دون تحقق، أو طريقة الرصيد المتناقص |
| المعدل السنوي | النسبة المئوية في الجدول 2-2d من المنشور 527 لشهر وضعه في الخدمة | أخذ سنة كاملة في السنة الأولى بدل نسبة السنة الأولى |
| التحسينات | كل إضافة بند مستقل بتاريخه الخاص. السقف الجديد أو الإضافة يأخذ فئة المبنى؛ أما الطرق والأسوار والشجيرات فممتلكات مدتها 15 سنة (المنشور 527) | دمج سقف جديد في تاريخ المبنى، أو إعطاء السور 27.5 سنة المبنى |
| الأجهزة والأثاث | ممتلكات مدتها خمس سنوات، وليست جزءًا من المبنى. وقد تكون مؤهلة للإهلاك الإضافي (Bonus Depreciation، ومصطلح IRS له هو بدل الإهلاك الخاص)، ويُعدّ مسموحًا به ما لم يُجرَ اختيار عدم تطبيقه في موعده | إغفالها |
| لم يُشترَ كعقار مؤجَّر | المنزل السابق: الأقل بين القيمة السوقية العادلة والأساس المعدَّل يوم تحوّله إلى عقار مؤجَّر. والعقار المؤجَّر الموروث: القيمة السوقية العادلة عادةً في تاريخ الوفاة (المنشور 527؛ المنشور 551) | استخدام سعر الشراء وتاريخه، أو ما دفعه المالك السابق |
| الاستخدام الشخصي | الإهلاك يشمل فقط الجزء المستخدم للتأجير (المنشور 527). انظر أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي | إهلاك العقار كله، أو الأشهر التي كان فيها منزلك الخاص |
تظل سنة التغيير تأخذ إهلاكها الخاص كالمعتاد. ويشمل الاستدراك السنوات السابقة فقط. وبالنسبة لتكاليف الشراء وتوزيع الأرض، انظر تسجيل بيان إغلاق عقار مؤجَّر في الدفاتر. وللتمييز بين الإصلاح والتحسين، انظر الإصلاح أم التحسين.
ماذا لو بعت العقار المؤجَّر، أو أبيعه هذه السنة؟
يمكن تصحيح عقار مؤجَّر بيع. ففي Rev. Proc. 2025-23 تغيير منفصل للممتلكات القابلة للإهلاك التي جرى التصرف فيها، وسنة البيع هي سنة التغيير (المادة 6.07).
- التوقيت. يُؤخذ التعديل كاملًا في سنة البيع.
- أين يُقدَّم. أرفق النموذج 3115 بإقرار أصلي لسنة البيع مقدَّم في موعده. وإلا فأرفقه بإقرار معدّل لسنة البيع يُقدَّم قبل انتهاء مهلة تقدير IRS للضريبة عن تلك السنة. ويجب أن يتضمن ذلك الإقرار المعدّل التغييرات المترتبة، مثل تغيير المكسب.
- الاستردادات. وتظل مطالبة الاسترداد في ذلك الإقرار المعدّل خاضعة للموعد المعتاد وهو 3 سنوات بعد تقديم الإقرار الأصلي أو سنتين (2) بعد دفع الضريبة، أيهما أبعد (IRS: المدة التي يمكنك فيها المطالبة بائتمان أو استرداد).
- التبادلات. لا ينطبق التغيير على بيع ضمن تبادل عقارات من النوع نفسه (like-kind exchange) أو معاملة أخرى غير معترف بها، باستثناء ضيق. انظر تبادلات 1031 وغيرها من تخطيط البيع.
هل أدين باسترداد الإهلاك عند البيع رغم أنني لم أخصمه قط؟
عدم خصم الإهلاك لا يتجنب الضريبة. فالأساس الضريبي ينخفض بمقدار الإهلاك المسموح به، فيزيد المكسب بمقدار ما لم تطالب به (المنشور 551). وبالنسبة لعقار مؤجَّر احتُفظ به أكثر من سنة واحدة، فإن جزء المكسب الناتج عن إهلاك العقار هو مكسب المادة 1250 غير المسترد، ويُفرض عليه حتى 25% (المنشور 544). أما المكسب على عقار مؤجَّر احتُفظ به سنة واحدة (1) أو أقل فيُفرض عليه عادةً المعدل العادي. وإذا كان العقار منزلك أولًا وينطبق إعفاء بيع المنزل، فلا يغطي الإعفاء مع ذلك المكسب المساوي للإهلاك المسموح به أو الذي كان مسموحًا به عن الفترات بعد 6 مايو 1997 (المنشور 523؛ انظر بيع منزلك).
المطالبة بالإهلاك الفائت لا تقلص المكسب. إنها تضيف خصمًا، وهو الشيء الوحيد الذي يخسره من تجاهل الإهلاك. والخصم في سنة البيع يخفّض عادةً الدخل الذي يُفرض عليه المعدل العادي، بينما يُفرض على جزء الإهلاك من المكسب حتى 25%، فقد يُفرض على الاثنين معدلان مختلفان (المنشور 946؛ المنشور 544). وما إذا كان ذلك يخفّض ضريبة السنة يعتمد على بقية الإقرار وعلى حدود الخسارة السلبية.
للاطلاع على النماذج والمعدلات وقواعد الأجهزة والأثاث والإهلاك الإضافي وخسائر المادة 1231 السابقة عند البيع، انظر بيع عقار مؤجَّر واسترداد الإهلاك.
ماذا لو فات الأمر معدّ الإقرارات السابق أو البرنامج؟
لا يغيّر السبب القاعدة ولا العلاج: فالاختيار بين الإقرار المعدّل والنموذج 3115 يعتمد على ما تُظهره الإقرارات المقدَّمة، لا على سبب ترك الإهلاك.
تحقق من كيفية إعداد الملف القديم للعقار. فالمبنى المُدخل كأرض بدل ممتلك قابل للإهلاك يُدرج أيضًا كتغيير في طريقة المحاسبة (المنشور 946). احصل على نسخ من الإقرارات المقدَّمة، لا كشوف الإقرارات الضريبية (transcripts) فقط، واطلب من معدّ الإقرارات السابق تقرير الإهلاك. انظر إعادة بناء جدول إهلاك مفقود.
هل تغيّر حدود الخسارة السلبية وقت الاستفادة؟
قد تغيّره. فالاستدراك خصم على العقار المؤجَّر في سنة التغيير، ومعظم خسائر التأجير سلبية، فقد لا يمكن استخدام الخسارة الناتجة عنه في تلك السنة. وتُرحَّل الخسارة غير المستخدمة. وتُسمح مقابل الدخل السلبي، أو مقابل البدل الخاص أدناه، أو عند بيع كامل حصتك في معاملة خاضعة للضريبة بالكامل لشخص غير مرتبط (تعليمات النموذج 8582).
البدل الخاص هو حتى 25,000 دولار من خسارة التأجير للمشارك الفعلي (active participant). ويتناقص تدريجيًا مع ارتفاع الدخل الإجمالي المعدَّل المعدّل (Modified Adjusted Gross Income، أي الدخل الإجمالي المعدَّل محسوبًا دون بنود معينة) من 100,000 دولار إلى 150,000 دولار. وللمتزوج المقدّم إقرارًا منفصلًا حدود أدنى، ولا يوجد بدل إذا عشت مع زوجك أو زوجتك في أي وقت من السنة (المنشور 925).
قد يغيّر الإقرار المعدّل لسنة سابقة الخسارة المرحَّلة إلى السنوات اللاحقة، فقد تحتاج الإقرارات اللاحقة إلى مراجعة أيضًا. وللمبادئ الأساسية، انظر دخل الإيجار الأمريكي وخصوماته.
ما الذي يجب فحصه أيضًا عند فوات الإهلاك؟
افحص العقارات الأخرى والبنود الأخرى وإقرارات الولايات. فكل منها قد يغيّر النموذج 3115 أو الإقرار المعدّل.
- عقارات وبنود أخرى. افحص كل عقار مؤجَّر تعامل معه معدّ الإقرارات أو البرنامج نفسه، وكل تحسين وجهاز وقطعة أثاث. وتُدرج التغييرات لعدة أصول في السنة نفسها عادةً في نموذج 3115 واحد بتعديل صافٍ واحد (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01). وقد يعتمد احتياج عدة عقارات إلى أكثر من نموذج على كونها أنشطة تجارية منفصلة أم لا (تعليمات النموذج 3115).
- بنود خُصمت كإصلاحات. البند الذي خُصم كاملًا لم يُتخطَّ، ورسملته تغيير منفصل في الطريقة وليست جزءًا من هذا الاستدراك (Rev. Proc. 2025-23، المادة 6.01).
- إقرارات الولايات. بعض الولايات لا تتبع كل قواعد الإهلاك الفيدرالية وتطلب تعديلها الخاص. فكاليفورنيا مثلًا تستخدم النموذج FTB 3885A (المنشور 1001 لدى FTB). افحص إقرار كل ولاية يمسّها التغيير.
- فحص مفتوح. يسأل النموذج 3115 هل المقدِّم خاضع للفحص، وتُرسل نسخة إلى الفاحص إن كان كذلك (تعليمات النموذج 3115).
مثال
هذه الأمثلة توضيحية وبالدولار الأمريكي.
سبع سنوات فائتة والتأجير مستمر
يُشترى عقار مؤجَّر بمبلغ 300,000 دولار ويوضع في الخدمة في فبراير من السنة 1. وتنسب فاتورة الضريبة 20% من القيمة إلى الأرض، فيكون المبنى 240,000 دولار. وتخلو الإقرارات السبعة للسنوات من 1 إلى 7 من أي إهلاك. ويعطي الجدول 2-2d نسبة 3.182% للسنة الأولى و3.636% لكل سنة لاحقة.
- السنة 1: $240,000 × 3.182% = نحو $7,637
- السنوات من 2 إلى 7: $240,000 × 3.636% = نحو $8,726 في السنة، أو $52,358 إجمالًا
- الإجمالي المسموح به: نحو $60,000
سبعة إقرارات متتالية تعني أن طريقة قد اعتُمدت، فالمسار المعتاد هو النموذج 3115. وعند تقديمه مع إقرار السنة 8، يخصم نحو 60,000 دولار دفعة واحدة، وتأخذ السنة 8 إهلاكها الخاص البالغ نحو 8,726 دولار كالمعتاد. وكان أساس المبنى منخفضًا أصلًا بنحو 60,000 دولار.
إقرار واحد، السنة الأولى فقط
المبنى نفسه البالغ 240,000 دولار يوضع في الخدمة في مايو من السنة الماضية. ولا يُظهر إقرار السنة الماضية إهلاكًا، ولم يُقدَّم إقرار هذه السنة. إقرار واحد فقط خاطئ، فلا تكون طريقة قد اعتُمدت. والنموذج 1040-X للسنة الماضية، المقدَّم قبل إقرار هذه السنة وضمن موعد الاسترداد، يطالب بـ 2.273% × 240,000 دولار، أي نحو 5,455 دولار. ويصلح كذلك النموذج 3115 مع إقرار هذه السنة.
البيع هذه السنة
يُباع العقار المؤجَّر من المثال الأول في السنة 8 بمبلغ 400,000 دولار. تجاهل تكاليف البيع وإهلاك السنة 8 نفسه؛ وافترض أن المبنى يستوعب 60,000 دولار على الأقل من المكسب ولا خسائر صافية سابقة من المادة 1231. الأساس الضريبي هو 300,000 دولار مطروحًا منها 60,000 دولار مسموحًا بها، أي 240,000 دولار، فيكون المكسب 160,000 دولار سواء طالبت بالإهلاك أم لا. ومنه 60,000 دولار مكسب المادة 1250 غير المسترد، ويُفرض عليه حتى 25%. ويضيف النموذج 3115 لسنة البيع خصمًا بنحو 60,000 دولار فوق ذلك. وتجاهله يُبقي المكسب نفسه ويُضيع الخصم.
هل وضعك مختلف؟
- إقراران مقدَّمان أو أكثر تخطّيا الإهلاك، أو بيع العقار المؤجَّر أو أوشك: يعتمد القرار بين التعديل وتقديم النموذج 3115، ومبلغ الاستدراك، وتوقيت سنة البيع على تقديم كل سنة وسجلات العقار. انظر مساعدة ضريبية للأفراد.
- تملك عدة عقارات مؤجَّرة، أو قد يمتد خطأ معدّ إقرارات سابق إلى سطور أخرى، أو هناك إشعار أو فحص مفتوح من IRS: قد يمسّ العلاج أكثر من الإهلاك. انظر مساعدة ضريبية للأفراد.
- دفاتر عقارك المؤجَّر متأخرة سنوات، أو سجل الإهلاك مفقود: يحتاج الاستدراك أولًا إلى قائمة أصول يُعاد بناؤها. انظر استكمال دفاتر عقار مؤجَّر وإعادة بناء جدول إهلاك مفقود ومساعدة مسك الدفاتر.
- العقار المؤجَّر ضمن شراكة، أو LLC متعددة الملّاك، أو شركة: يقدّم ذلك الكيان الإقرار الذي يحمل الإهلاك، لا أنت. ويبلغ المالكون المباشرون المشتركون عادةً كلٌّ عن حصته في Schedule E، لأن الملكية المشتركة وحدها ليست شراكة ما لم يقدموا خدمات للمستأجرين (المنشور 541). أما LLC بمالك واحد فيُبلَّغ عنها عادةً في Schedule E الخاص بك، وتنطبق هذه الصفحة عليها (IRS: شركات LLC بعضو واحد). انظر عقار مؤجَّر في LLC وإقرارات العقار المؤجَّر المشترك.
- أنت مالك أجنبي غير مقيم، أو لم يُقدَّم أي إقرار عن سنوات التأجير: يستطيع الأجنبي غير المقيم عادةً المطالبة بخصومات التأجير فقط بعد اختيار فرض الضريبة على صافي دخل الإيجار (المنشور 519)، والسنوات التي لا إقرار لها غير مشمولة هنا. انظر عقار أمريكي مؤجَّر مملوك من الخارج واستكمال الإقرارات المتأخرة ومساعدة ضريبية عابرة للحدود.
- تبيع وتفكر في تبادل 1031: انظر تبادل العقارات من النوع نفسه وتخطيط البيع.
- قدّمت إقرارًا معدّلًا وتنتظر: انظر حالة الإقرار المعدّل ومدته.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| التسهيل التلقائي لتدارك اختيار متعلق بالإهلاك الإضافي فات موعده يجوز لمن قدّم الإقرار في موعده تدارك اختيار عدم التطبيق الذي فاته، بإقرار معدّل خلال هذه الفترة بعد موعد تقديم الإقرار دون احتساب التمديدات؛ ويجب كتابة «Filed pursuant to section 301.9100-2» عليه، أي قُدّم بموجب هذه المادة. | 6 أشهر | IRS: تعليمات النموذج 4562، اختيار عدم التطبيق تم التحقق |
| مدة المطالبة العامة باسترداد ضريبة الدخل المعدّلة بموجب القسم 6511(a) من IRC، لمطالبة بعد تقديم إقرار أصلي. وقد تغيّر حدود الرجوع في السداد والاستثناءات المحددة الاسترداد المتاح. | 3 سنوات بعد تقديم الإقرار الأصلي أو سنتين (2) بعد دفع الضريبة، أيهما أبعد | IRS: المدة التي يمكنك فيها المطالبة بائتمان أو استرداد تم التحقق |
| تمديد تلقائي لتقديم النموذج 3115 المتأخر لتغيير تلقائي في الطريقة المحاسبية يُقاس من الموعد النهائي، دون تمديدات، لإقرار سنة التغيير؛ ويجب أن يكون الإقرار الأصلي قد قُدّم في موعده، ويجب تقديم إقرار معدَّل يحمل النموذج 3115 خلال المدة (Rev. Proc. 2015-13، القسم 6.03(4)(a)) | 6 أشهر | IRS: تعليمات النموذج 3115، التقديم المتأخر تم التحقق |
| حصة إجمالي إيجار المبنى التي يجب أن تأتي من الوحدات السكنية ليُعدّ عقارًا سكنيًا مؤجَّرًا (فئة 27.5 سنة) الحد الأدنى لحصة إجمالي إيجار المبنى للسنة الضريبية التي تأتي من الوحدات السكنية؛ وتُستثنى الوحدات في الفنادق والنُّزل وما يشبهها حيث تُستخدم أكثر من نصف الوحدات استخدامًا عابرًا | 80% | IRS: المنشور 527، العقار السكني المؤجَّر (فئات الممتلكات بموجب GDS) تم التحقق |
| فترة الاحتفاظ التي تجعل المكسب أو الخسارة الرأسمالية الأمريكية طويلة الأجل سنة واحدة أو أقل تُعدّ قصيرة الأجل؛ وتُحتسب فترة الاحتفاظ من اليوم التالي للاقتناء حتى يوم التصرف شاملًا؛ وتنطبق استثناءات على بعض الممتلكات | أكثر من سنة واحدة | IRS: الموضوع رقم 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| الحد الأقصى لمعدل الضريبة على مكسب المادة 1250 غير المسترد يُطبَّق على الجزء المؤهل المرتبط بالإهلاك من ربح العقار بموجب المادة 1250 | 25% | IRS: الموضوع 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| حد استثناء بيع المسكن لإهلاك العقار المؤجر لا يمكن استبعاد المكسب المنسوب إلى الإهلاك المسموح به أو الجائز خصمه للفترات بعد هذا التاريخ بموجب المادة 121 | 6 مايو 1997 | IRS: المنشور 523 تم التحقق |
| الحد الأقصى لمخصص الخسارة الخاص للعقارات المؤجرة، غير متزوج أو إقرار مشترك مع مراعاة المشاركة الفعلية وتدرج الدخل وقواعد الخسائر الأخرى | 25,000 دولار | IRS: المنشور 527 تم التحقق |
| يبدأ تدرج بدل خسارة الإيجار، للأعزب أو المقدمين إقرارًا مشتركًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 100,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
| يتوقف بدل خسارة الإيجار عادةً، للأعزب أو المقدمين إقرارًا مشتركًا الدخل الإجمالي المعدل (MAGI) | 150,000 دولار | IRS: المنشور 925 تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: المنشور 527، العقارات السكنية المؤجَّرة
- IRS: المنشور 946، كيفية إهلاك الممتلكات
- IRS: المنشور 551، الأساس الضريبي للأصول
- IRS: المنشور 544، بيع الأصول والتصرفات الأخرى فيها
- IRS: تعليمات النموذج 3115
- IRS: عن النموذج 3115
- IRS: النشرة الداخلية للإيرادات 2025-24 (Rev. Proc. 2025-23)
- IRS: النشرة الداخلية للإيرادات 2015-5 (Rev. Proc. 2015-13)
- IRS: تعليمات النموذج 1040-X
- IRS: المدة التي يمكنك فيها المطالبة بائتمان أو استرداد
- IRS: شركات LLC بعضو واحد
- IRS: المنشور 519، دليل الضرائب الأمريكي للأجانب
- IRS: المنشور 523، بيع منزلك
- IRS: المنشور 541، الشراكات
- IRS: تعليمات Schedule D (النموذج 1040)
- IRS: تعليمات النموذج 8582
- IRS: المنشور 925، قواعد النشاط السلبي والمبلغ المعرّض للخسارة (at-risk)
- FTB في كاليفورنيا: المنشور 1001، إرشادات تكميلية لتعديلات كاليفورنيا
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.