यह किसके लिए है
- अमेरिकी नागरिक और निवासी जो अमेरिका की किराये की संपत्ति के सीधे स्वामी हैं, उसे Schedule E पर दिखाते हैं, और जिन्होंने मूल्यह्रास कभी नहीं लिया या कम लिया
- वे स्वामी जिनकी किराये की संपत्ति ऐसी एकल-स्वामी LLC में है जिसे संघीय आयकर में अलग संस्था नहीं माना जाता
- वे मकान मालिक जिन्होंने किराये की संपत्ति बेच दी, या बेच सकते हैं, और मूल्यह्रास कभी नहीं लिया
यहाँ शामिल नहीं
- साझेदारी, साझेदारी के रूप में कर वाली LLC, या कंपनी के ज़रिए रखी किराये की संपत्ति
- अनिवासी विदेशी व्यक्ति, जिनकी कटौतियाँ शुद्ध किराये की आय पर कर लगवाने के चुनाव पर निर्भर हैं
- ऐसा घर जिसे आपने निजी इस्तेमाल की सीमा से ज़्यादा अपने निवास के रूप में भी इस्तेमाल किया
- बिक्री पर पूरा कर, समान-प्रकार के विनिमय (like-kind exchange) सहित
- विदेश में किराये की संपत्ति
- किराये की अचल संपत्ति के अलावा दूसरी व्यावसायिक संपत्तियों पर मूल्यह्रास
क्या पिछले सालों का किराये की संपत्ति का मूल्यह्रास अब भी लिया जा सकता है?
अक्सर हाँ। छूटे सालों की कटौती आम तौर पर संशोधित रिटर्न से या Form 3115 से वापस ली जा सकती है (Publication 527; Publication 946)। गलती वाला एक फ़ाइल हुआ रिटर्न आम तौर पर संशोधित रिटर्न (Form 1040-X) से ठीक होता है; लगातार दो या ज़्यादा फ़ाइल हुए रिटर्न के लिए आम तौर पर Form 3115 चाहिए।
संशोधित रिफ़ंड दावे के लिए जो साल बहुत पुराने हैं, वे ज़रूरी नहीं कि खो गए हों। Form 3115 पिछले सभी सालों, खुले और बंद, का अनुमत मूल्यह्रास बदलाव के वर्ष में एक कटौती के रूप में लेता है (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
मामला तब सरल नहीं रहता जब दो या ज़्यादा फ़ाइल हुए रिटर्न में मूल्यह्रास छूटा हो, किराये की संपत्ति बिक चुकी हो या बिक सकती हो, आपके पास कई किराये की संपत्तियाँ हों, पिछले तैयारकर्ता की गलती दूसरी लाइनों तक पहुँच सकती हो, या IRS (अमेरिकी आंतरिक राजस्व सेवा) का नोटिस खुला हो। पहले ये जुटाएँ:
- किराये की शुरुआत से अब तक हर फ़ाइल हुआ रिटर्न, Schedule E और किसी भी Form 4562 के साथ
- खरीद का क्लोज़िंग विवरण और संपत्ति कर का बिल, जो ज़मीन और इमारत को अलग करता है
- वह तारीख जब किराये की संपत्ति पहली बार किराये पर देने के लिए तैयार थी, और वे महीने जब वह आपका घर थी या निजी इस्तेमाल में थी
- बड़े सुधारों (improvements), उपकरणों और फ़र्नीचर की तारीखें और रसीदें
- अगर किराये की संपत्ति बिकी हो, तो बिक्री का क्लोज़िंग विवरण
अगर मैंने इसे कभी नहीं लिया, तो क्या वह खो गया, और क्या मेरा आधार फिर भी घटता है?
आधार फिर भी घटता है। संपत्ति का आधार आपको उस पूरे मूल्यह्रास से घटाना होगा जो आप काट सकते थे, भले ही आपने कुछ न काटा हो (Publication 551; Publication 527)।
कटौती ज़रूरी नहीं कि खो गई हो, पर उसे लेने के हर रास्ते की अपनी समय-सीमा है। जिससे बचा नहीं जा सकता, वह आधार का घटना है।
क्या मैं अपने रिटर्न संशोधित करूँ या Form 3115 फ़ाइल करूँ?
संशोधित रिटर्न गलती वाले एक फ़ाइल हुए रिटर्न को ठीक करता है; Form 3115 दो या ज़्यादा को ठीक करता है। मूल्यह्रास की पद्धति तब अपनाई हुई मानी जाती है जब वही गलत व्यवहार, कुछ न लेने सहित, लगातार दो या ज़्यादा फ़ाइल हुए रिटर्न में अपनाया जाए, और पद्धति सिर्फ़ IRS की मंज़ूरी से बदली जा सकती है (Publication 946)।
| आपकी स्थिति | आम तौर पर सुधार |
|---|---|
| सिर्फ़ एक फ़ाइल हुआ रिटर्न गलत है: किराये की संपत्ति उसी साल इस्तेमाल में लाई गई थी, और अगले साल का रिटर्न अभी फ़ाइल नहीं हुआ है | उस साल के लिए Form 1040-X; Form 3115 भी मान्य है (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01) |
| बदलाव के वर्ष से ठीक पहले के कम से कम दो रिटर्न में मूल्यह्रास छूटा या कम था, और कारण गणित या पोस्टिंग की गलती नहीं है | Form 3115 (Publication 946; Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01) |
| इस्तेमाल में लाने की गलत तारीख, उपयोग में बदलाव, या देर से या रद्द किया गया चुनाव | Form 3115 का मामला नहीं। समय-सीमा के भीतर संशोधित रिटर्न; देर से या रद्द किया गया चुनाव आम तौर पर letter ruling से IRS की मंज़ूरी माँगता है, नीचे दिए अपवाद को छोड़कर (Publication 946) |
किसी भी साल की गणित या पोस्टिंग की गलती भी संशोधित रिटर्न से ठीक होती है (Publication 946)। स्वचालित Form 3115 रास्ते के लिए बदलाव के वर्ष से ठीक पहले के कम से कम दो सालों में गलत व्यवहार चाहिए, इसलिए अगर आपने बाद में सही मूल्यह्रास लेना शुरू किया और पहले के साल वापस नहीं लिए, तो पहले फ़ाइल की गई सूचियाँ जँचवाएँ (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
कुछ देर से किए चुनावों के लिए letter ruling नहीं चाहिए: समय पर फ़ाइल हुए मूल रिटर्न के बाद, बोनस मूल्यह्रास से बाहर रहने का चुनाव देय तारीख से 6 महीने के भीतर फ़ाइल किए संशोधित रिटर्न पर भी किया जा सकता है, विस्तार को गिने बिना (Publication 946)।
रिफ़ंड का दावा करने वाला Form 1040-X आम तौर पर मूल रिटर्न फ़ाइल करने के 3 वर्ष बाद या कर चुकाने के 2 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो के भीतर फ़ाइल होना चाहिए (Form 1040-X के निर्देश)। Form 3115 पर यह समय-सीमा लागू नहीं होती।
क्या छूटे सभी सालों की कटौती इस साल के Schedule E पर ही ली जा सकती है?
अपने आप नहीं। कुछ न लेने से सही राशि लेने पर आना लेखा पद्धति में बदलाव है, और IRS आम तौर पर इसके लिए Form 3115 से उसकी मंज़ूरी माँगता है (Publication 946)। अब से सही दर पर मूल्यह्रास लेने से छूटे साल बिना दावे के रह जाते हैं।
छूटे किराये के मूल्यह्रास के लिए Form 3115 कैसे काम करता है?
छूटे मूल्यह्रास के लिए पात्र Form 3115 स्वचालित बदलाव है: कोई user fee नहीं, IRS की पावती नहीं, और फ़ॉर्म समय पर फ़ाइल होने और नियम पूरे होने पर सहमति मिल जाती है, बाद में IRS की समीक्षा के अधीन। यह हर छूटे साल को एक रिटर्न पर एक कटौती के रूप में लेता है, यानी बदलाव के वर्ष पर (Form 3115 के निर्देश; Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
- बदलाव का वर्ष वह कर वर्ष है जिसके मूल रिटर्न के साथ फ़ॉर्म लगता है, इसलिए यह आम तौर पर ऐसा वर्ष है जिसका रिटर्न अभी फ़ाइल नहीं हुआ। कैलेंडर-वर्ष वाले मकान मालिक के लिए, जिसने पिछले साल का रिटर्न फ़ाइल कर दिया है, यह आम तौर पर मौजूदा साल है, जो अगले सीज़न में फ़ाइल होगा। अगर पिछले साल का रिटर्न फ़ॉर्म के बिना समय पर फ़ाइल हुआ था, तो फ़ॉर्म वाला संशोधित रिटर्न तब भी पात्र हो सकता है जब वह रिटर्न की देय तारीख से 6 महीने के भीतर फ़ाइल हो, विस्तार को गिने बिना, और साथ में बयान हो कि वह धारा 301.9100-2(b) के तहत फ़ाइल हुआ है (Rev. Proc. 2015-13, धारा 6.03(4))।
- भरपाई की राशि निकालें। यह पिछले सभी सालों, खुले और बंद, का अनुमत मूल्यह्रास है, घटा उस मूल्यह्रास को जो असल में काटा गया। अगर कुछ नहीं काटा गया, तो यह पूरा अनुमत कुल है। IRS इसे धारा 481(a) समायोजन कहता है (Publication 946)।
- मूल Form 3115 संलग्न करें उस साल के रिटर्न के साथ, जो समय पर फ़ाइल हो, विस्तार सहित। संलग्न मूल प्रति पर हस्ताक्षर की ज़रूरत नहीं।
- हस्ताक्षरित प्रति भेजें IRS को Ogden, Utah में, बदलाव के वर्ष के पहले दिन से पहले नहीं और रिटर्न फ़ाइल होने के दिन के बाद नहीं (Form 3115 के निर्देश)।
- बदलाव के वर्ष में पूरी भरपाई काटें। नकारात्मक समायोजन उस साल की आय को एक साथ घटाता है (Publication 946)।
कुछ और नियम मायने रखते हैं:
- बयान। फ़ॉर्म के साथ समायोजन के बयान चाहिए, जिनमें उसकी गणना, पुरानी और नई पद्धतियाँ, और हर मद का इस्तेमाल में लाए जाने का वर्ष हो (Form 3115 के निर्देश; Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
- समय-सीमाएँ और चुनाव। छूटी हुई Form 3115 की समय-सीमा को ठीक करना कठिन है: चरण 1 के स्वचालित विस्तार के बाहर राहत के लिए असामान्य और बाध्यकारी परिस्थितियाँ चाहिए (Form 3115 के निर्देश)। फ़ॉर्म कोई चुनाव न बना सकता है, न रद्द कर सकता है, जैसे बोनस मूल्यह्रास से बाहर रहने का चुनाव (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
- पहले के बदलाव। बदलाव के वर्ष तक के पाँच सालों में उसी मद के लिए किया गया या माँगा गया पद्धति-बदलाव स्वचालित रास्ते को रोक सकता है, इसलिए पुराने तैयारकर्ता से पूछें कि क्या कभी Form 3115 फ़ाइल हुआ था (Rev. Proc. 2015-13, धारा 5.05)।
भरपाई की राशि कैसे निकालें?
भरपाई की राशि हर पिछले साल का अनुमत मूल्यह्रास जोड़कर, उसमें से जो असल में काटा गया उसे घटाकर निकलती है। हर साल की अनुमत राशि मूल्यह्रास योग्य आधार गुणा उस साल की दर है, इसलिए नीचे के इनपुट उत्तर तय करते हैं (Publication 527; Publication 946)।
| इनपुट | नियम | आम चूक |
|---|---|---|
| इमारत का आधार | संपत्ति की लागत और खरीद के कुछ खर्च, घटा ज़मीन, जिस पर मूल्यह्रास कभी नहीं होता। ज़मीन और इमारत को उनके सापेक्ष उचित बाज़ार मूल्य के हिसाब से बाँटें; पक्का न हो तो संपत्ति कर के बिल के आकलित मूल्य इस्तेमाल करें | ज़मीन पर मूल्यह्रास लेना, क्लोज़िंग के खर्च छोड़ देना, या ज़मीन का अंदाज़ी हिस्सा मान लेना |
| इस्तेमाल में लाने की तारीख | जब किराये की संपत्ति किराये के लिए तैयार और उपलब्ध थी, भले अभी किरायेदार न हो | क्लोज़िंग की तारीख या पहले किरायानामे की तारीख लेना |
| पद्धति और अवधि | जिस इमारत के किराये का 80% या ज़्यादा हिस्सा घरों से आता है, उस पर 27.5 साल में सीधी रेखा पद्धति लागू होती है, और इमारत को महीने के बीच में इस्तेमाल में लाया माना जाता है। अगर वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली ज़रूरी हो या चुनी गई हो, तो लंबी अवधि लागू होती है, और मिश्रित-उपयोग वाली इमारत या होटल जैसी संस्था किसी दूसरी श्रेणी में आ सकती है (Publication 527) | बिना जाँचे 27.5 साल लेना, या घटते-संतुलन की पद्धति लेना |
| सालाना दर | Publication 527 की Table 2-2d का वह प्रतिशत, जो इस्तेमाल में लाए जाने के महीने के लिए है | पहले साल में पहले साल के प्रतिशत की जगह पूरा साल लेना |
| बड़े सुधार (improvements) | हर जोड़ अपनी तारीख के साथ अलग मद है। नई छत या विस्तार इमारत की श्रेणी लेता है; सड़कें, बाड़ और झाड़ियाँ 15 साल की संपत्ति हैं (Publication 527) | नई छत को इमारत की तारीख में मिला देना, या बाड़ को इमारत के 27.5 साल दे देना |
| उपकरण और फ़र्नीचर | पाँच साल की संपत्ति, इमारत का हिस्सा नहीं। वे बोनस मूल्यह्रास (IRS का शब्द special depreciation allowance है) के पात्र हो सकते थे, जो अनुमत गिना जाता है जब तक समय पर उससे बाहर रहने का चुनाव न किया गया हो | उन्हें छोड़ देना |
| किराये के लिए नहीं खरीदी | पूर्व घर: उस दिन के उचित बाज़ार मूल्य और समायोजित आधार में से कम, जिस दिन वह किराये की संपत्ति बना। विरासत में मिली किराये की संपत्ति: आम तौर पर मृत्यु की तारीख का उचित बाज़ार मूल्य (Publication 527; Publication 551) | खरीद मूल्य और तारीख लेना, या पिछले स्वामी ने जो चुकाया वह |
| निजी इस्तेमाल | मूल्यह्रास सिर्फ़ संपत्ति के उस हिस्से को कवर करता है जो किराये के लिए इस्तेमाल हुआ (Publication 527)। देखें उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल | पूरी संपत्ति पर मूल्यह्रास लेना, या वे महीने जब वह आपका अपना घर था |
बदलाव का वर्ष अपना मूल्यह्रास हमेशा की तरह लेता है। भरपाई सिर्फ़ पिछले सालों को कवर करती है। खरीद के खर्चों और ज़मीन के बँटवारे के लिए देखें बहीखाते में किराये का क्लोज़िंग विवरण दर्ज करना। मरम्मत और सुधार में फ़र्क पहचानने के लिए देखें मरम्मत या सुधार।
अगर मैंने किराये की संपत्ति बेच दी, या इसी साल बेचूँ तो?
बेची गई किराये की संपत्ति में भी सुधार हो सकता है। Rev. Proc. 2025-23 में निपटाई गई मूल्यह्रास योग्य संपत्ति के लिए अलग बदलाव है, जिसमें बिक्री का साल बदलाव का वर्ष है (धारा 6.07)।
- समय। पूरा समायोजन बिक्री के साल में लिया जाता है।
- कहाँ फ़ाइल होता है। Form 3115 को बिक्री वाले साल के समय पर फ़ाइल हुए मूल रिटर्न के साथ संलग्न करें। नहीं तो उसे बिक्री वाले साल के संशोधित रिटर्न के साथ संलग्न करें, जो उस साल का कर निर्धारित करने की IRS की समय-सीमा खत्म होने से पहले फ़ाइल हो। उस संशोधित रिटर्न में साथ के बदलाव भी शामिल होने चाहिए, जैसे लाभ में।
- रिफ़ंड। उस संशोधित रिटर्न पर रिफ़ंड के दावे पर भी मूल रिटर्न फ़ाइल करने के 3 वर्ष बाद या कर चुकाने के 2 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो की सामान्य समय-सीमा लागू रहती है (IRS: क्रेडिट या रिफ़ंड का दावा करने की समय-सीमा)।
- विनिमय। यह बदलाव समान-प्रकार के विनिमय (like-kind exchange) या अन्य गैर-मान्यता लेन-देन में बिक्री पर लागू नहीं होता, एक संकरे अपवाद को छोड़कर। देखें 1031 विनिमय और बिक्री की अन्य योजना।
जो मूल्यह्रास मैंने कभी लिया ही नहीं, क्या बिक्री पर उसकी वसूली (recapture) देनी पड़ेगी?
कटौती छोड़ने से कर नहीं छूटता। आधार अनुमत मूल्यह्रास से घटता है, इसलिए लाभ उतना बड़ा हो जाता है जितना आपने कभी दावा नहीं किया (Publication 551)। एक वर्ष से अधिक रखी किराये की संपत्ति के लिए, अचल संपत्ति पर मूल्यह्रास के कारण बने लाभ का हिस्सा unrecaptured धारा 1250 लाभ है, जिस पर अधिकतम 25% कर लगता है (Publication 544)। एक साल या कम रखी किराये की संपत्ति के लाभ पर आम तौर पर सामान्य दरों से कर लगता है। अगर किराये की संपत्ति पहले आपका घर थी और घर-बिक्री की छूट लागू होती है, तब भी छूट 6 मई 1997 के बाद की अवधियों के लिए लिए गए या लिए जा सकने वाले मूल्यह्रास के बराबर लाभ को कवर नहीं करती (Publication 523; देखें अपना घर बेचना)।
छूटे मूल्यह्रास का दावा करने से लाभ घटता नहीं। यह एक कटौती जोड़ता है, और मूल्यह्रास छोड़ने से बस यही चीज़ खोती है। बिक्री के साल की कटौती आम तौर पर सामान्य दरों पर कर वाली आय घटाती है, जबकि लाभ का मूल्यह्रास वाला हिस्सा अधिकतम 25% पर कर पाता है, इसलिए दोनों पर अलग दरों से कर लग सकता है (Publication 946; Publication 544)। इससे उस साल का कर घटता है या नहीं, यह बाकी रिटर्न और निष्क्रिय हानि की सीमाओं पर निर्भर है।
फ़ॉर्म, दरों, और उपकरण, फ़र्नीचर, बोनस मूल्यह्रास और बिक्री पर पहले की धारा 1231 हानियों के नियमों के लिए देखें किराये की संपत्ति बेचना और मूल्यह्रास की वसूली।
अगर मेरे पुराने तैयारकर्ता या सॉफ़्टवेयर ने इसे छोड़ दिया हो तो?
कारण से नियम या सुधार नहीं बदलता: संशोधित रिटर्न और Form 3115 में से चुनाव इस पर निर्भर करता है कि फ़ाइल हुए रिटर्न क्या दिखाते हैं, इस पर नहीं कि मूल्यह्रास क्यों छूटा।
जाँचें कि पुरानी फ़ाइल ने संपत्ति कैसे दर्ज की थी। मूल्यह्रास योग्य संपत्ति की जगह ज़मीन के रूप में दर्ज इमारत भी लेखा पद्धति में बदलाव के रूप में सूचीबद्ध है (Publication 946)। फ़ाइल हुए रिटर्न की प्रतियाँ लें, सिर्फ़ transcripts नहीं, और पुराने तैयारकर्ता से मूल्यह्रास रिपोर्ट माँगें। देखें छूटी हुई मूल्यह्रास सूची दोबारा बनाना।
क्या निष्क्रिय हानि की सीमा से यह बदलता है कि मुझे फ़ायदा कब मिलेगा?
बदल सकता है। भरपाई बदलाव के वर्ष में किराये की कटौती है, और ज़्यादातर किराये की हानियाँ निष्क्रिय होती हैं, इसलिए उससे बनी हानि उस साल इस्तेमाल न हो सके। न इस्तेमाल हुई हानि आगे ले जाई जाती है। वह निष्क्रिय आय के विरुद्ध, नीचे दिए विशेष भत्ते के विरुद्ध, या तब मान्य है जब आप अपना पूरा हित किसी असंबंधित व्यक्ति को पूरी तरह कर योग्य लेन-देन में बेचते हैं (Form 8582 के निर्देश)।
विशेष भत्ता सक्रिय भागीदार के लिए किराये की हानि का $25,000 तक है। यह तब घटता जाता है जब संशोधित समायोजित सकल आय (कुछ मदों के बिना निकाली गई समायोजित सकल आय) $100,000 से $150,000 तक पहुँचती है। अलग-अलग फ़ाइल करने वाले विवाहितों के लिए कम सीमाएँ हैं, और अगर आप साल में किसी भी समय अपने जीवनसाथी के साथ रहे, तो कोई भत्ता नहीं है (Publication 925)।
पहले का संशोधित साल बाद के सालों में ले जाई गई हानि बदल सकता है, इसलिए बाद के रिटर्न की भी समीक्षा ज़रूरी हो सकती है। बुनियादी बातों के लिए देखें अमेरिका में किराये की आय और कटौतियाँ।
मूल्यह्रास छूटने पर और क्या जाँचना चाहिए?
दूसरी संपत्तियाँ, दूसरी मदें और राज्य के रिटर्न जाँचें। हर एक Form 3115 या संशोधित रिटर्न बदल सकता है।
- दूसरी किराये की संपत्तियाँ और मदें। वह हर किराये की संपत्ति जाँचें जिसे उसी तैयारकर्ता या सॉफ़्टवेयर ने सँभाला, और हर सुधार, उपकरण और फ़र्नीचर। एक ही साल में कई संपत्तियों के बदलाव आम तौर पर एक Form 3115 पर एक शुद्ध समायोजन के साथ जाते हैं (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)। कई संपत्तियों के लिए एक से ज़्यादा फ़ॉर्म चाहिए या नहीं, यह इस पर निर्भर हो सकता है कि वे अलग व्यापार या व्यवसाय हैं या नहीं (Form 3115 के निर्देश)।
- मरम्मत के रूप में काटी गई मदें। जो मद पूरी काटी गई, वह छूटी नहीं थी, और उसे पूँजीगत करना अलग पद्धति-बदलाव है, इस भरपाई का हिस्सा नहीं (Rev. Proc. 2025-23, धारा 6.01)।
- राज्य के रिटर्न। कुछ राज्य संघीय मूल्यह्रास के हर नियम का पालन नहीं करते और अपना समायोजन माँगते हैं। उदाहरण के लिए California फ़ॉर्म FTB 3885A इस्तेमाल करता है (FTB Publication 1001)। बदलाव जिस भी राज्य के रिटर्न को छूता है, उसे जाँचें।
- खुली जाँच। Form 3115 पूछता है कि फ़ाइल करने वाले की जाँच चल रही है या नहीं, और अगर हाँ तो एक प्रति जाँच अधिकारी को जाती है (Form 3115 के निर्देश)।
उदाहरण
ये उदाहरण समझाने के लिए हैं और अमेरिकी डॉलर में हैं।
सात साल छूटे, अब भी किराये पर
एक किराये की संपत्ति $300,000 में खरीदी गई और वर्ष 1 के फ़रवरी में इस्तेमाल में लाई गई। संपत्ति कर का बिल 20% मूल्य ज़मीन पर रखता है, इसलिए इमारत $240,000 की है। वर्ष 1 से 7 तक के सातों रिटर्न में कोई मूल्यह्रास नहीं लिया गया। Table 2-2d पहले साल के लिए 3.182% और हर बाद के साल के लिए 3.636% देती है।
- वर्ष 1: $240,000 × 3.182% = लगभग $7,637
- वर्ष 2 से 7: $240,000 × 3.636% = लगभग $8,726 प्रति वर्ष, या कुल $52,358
- अनुमत कुल: लगभग $60,000
लगातार सात रिटर्न का मतलब है कि पद्धति अपनाई जा चुकी है, इसलिए आम रास्ता Form 3115 है। वर्ष 8 के रिटर्न के साथ फ़ाइल होने पर यह लगभग $60,000 एक कटौती के रूप में लेता है, और वर्ष 8 अपना मूल्यह्रास, लगभग $8,726, हमेशा की तरह लेता है। इमारत का आधार पहले ही लगभग $60,000 कम हो चुका था।
एक रिटर्न, सिर्फ़ पहला साल
वही $240,000 की इमारत पिछले साल मई में इस्तेमाल में लाई गई। पिछले साल के रिटर्न में मूल्यह्रास नहीं है, और इस साल का रिटर्न अभी फ़ाइल नहीं हुआ। सिर्फ़ एक रिटर्न गलत है, इसलिए कोई पद्धति अपनाई नहीं गई। पिछले साल के लिए Form 1040-X, इस साल के रिटर्न से पहले और रिफ़ंड की समय-सीमा के भीतर फ़ाइल हुआ, 2.273% × $240,000, यानी लगभग $5,455 का दावा करता है। इस साल के रिटर्न पर Form 3115 भी चलेगा।
इस साल बिकी
पहले उदाहरण की किराये की संपत्ति वर्ष 8 में $400,000 में बिकती है। बिक्री के खर्च और वर्ष 8 का अपना मूल्यह्रास नज़रअंदाज़ करें; मान लें कि इमारत में लाभ का कम से कम $60,000 है और पहले की कोई शुद्ध धारा 1231 हानि नहीं है। आधार $300,000 घटा $60,000 अनुमत, यानी $240,000 है, इसलिए लाभ $160,000 है, चाहे मूल्यह्रास लिया गया हो या नहीं। उसमें से $60,000 unrecaptured धारा 1250 लाभ है, जिस पर अधिकतम 25% कर लगता है। बिक्री के साल के लिए Form 3115 उसके ऊपर लगभग $60,000 की कटौती जोड़ता है। उसे छोड़ने पर लाभ वही रहता है और कटौती खो जाती है।
आपके मामले में फ़र्क है?
- दो या ज़्यादा फ़ाइल हुए रिटर्न में मूल्यह्रास छूटा है, या किराये की संपत्ति बिकी है या बिकने वाली है: संशोधन करना है या Form 3115, भरपाई की राशि, और बिक्री के साल का समय हर साल की फ़ाइलिंग और संपत्ति के रिकॉर्ड पर निर्भर करता है। देखें व्यक्तिगत कर सहायता।
- आपके पास कई किराये की संपत्तियाँ हैं, पुराने तैयारकर्ता की गलती दूसरी लाइनों तक पहुँच सकती है, या IRS का नोटिस या जाँच खुली है: सुधार सिर्फ़ मूल्यह्रास से आगे जा सकता है। देखें व्यक्तिगत कर सहायता।
- आपकी किराये की संपत्ति का बहीखाता सालों पीछे है, या मूल्यह्रास का इतिहास गायब है: भरपाई के लिए पहले संपत्तियों की सूची दोबारा बनानी होगी। देखें किराये की संपत्ति के बहीखाते का हिसाब पूरा करना, छूटी हुई मूल्यह्रास सूची दोबारा बनाना और बहीखाता सहायता।
- किराये की संपत्ति साझेदारी, कई स्वामियों वाली LLC या कंपनी में है: मूल्यह्रास वाला रिटर्न वह संस्था फ़ाइल करती है, आप नहीं। सीधे सह-स्वामी आम तौर पर हर कोई अपना हिस्सा Schedule E पर दिखाता है, क्योंकि सह-स्वामित्व अपने-आप साझेदारी नहीं है, जब तक वे किरायेदारों को सेवाएँ न दें (Publication 541)। एकल-स्वामी LLC आम तौर पर आपके अपने Schedule E पर दिखाई जाती है, और यह पृष्ठ उस पर लागू होता है (IRS: एकल-सदस्य LLC)। देखें LLC में किराये की संपत्ति और सह-स्वामित्व वाले किराये के रिटर्न।
- आप अनिवासी विदेशी स्वामी हैं, या किराये के सालों के लिए कोई रिटर्न फ़ाइल नहीं हुआ: अनिवासी विदेशी व्यक्ति आम तौर पर किराये की कटौतियाँ तभी ले सकता है जब उसने शुद्ध किराये की आय पर कर लगवाने का चुनाव किया हो (Publication 519), और बिना रिटर्न वाले साल यहाँ शामिल नहीं हैं। देखें विदेश से रखी अमेरिकी किराये की संपत्ति, फ़ाइल न किए रिटर्न का हिसाब पूरा करना और सीमा-पार कर सहायता।
- आप बेच रहे हैं और 1031 विनिमय पर विचार कर रहे हैं: देखें समान-प्रकार का विनिमय और बिक्री की योजना।
- आपने संशोधित रिटर्न फ़ाइल किया है और इंतज़ार कर रहे हैं: देखें संशोधित रिटर्न की स्थिति और समय।
इस पृष्ठ के आँकड़े
| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| बोनस मूल्यह्रास का छूटा हुआ विकल्प चुनने की स्वचालित राहत समय पर रिटर्न दाखिल करने वाला करदाता, रिटर्न की मूल अंतिम तारीख के बाद इस अवधि में संशोधित रिटर्न दाखिल करके किस्तों में रिपोर्टिंग न करने का छूटा हुआ विकल्प चुन सकता है। अंतिम तारीख में मिला विस्तार नहीं गिना जाता। रिटर्न पर Filed pursuant to section 301.9100-2 लिखें। | 6 महीने | IRS: Form 4562 के निर्देश, बोनस मूल्यह्रास न लेने का चुनाव जाँचा गया |
| संशोधित आयकर रिफ़ंड दावे की सामान्य अवधि IRC धारा 6511(a) के तहत, मूल रिटर्न दाखिल होने के बाद के दावे के लिए। भुगतान की जाँच-अवधि की सीमाएँ और विशेष अपवाद उपलब्ध रिफ़ंड बदल सकते हैं। | मूल रिटर्न फ़ाइल करने के 3 वर्ष बाद या कर चुकाने के 2 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो | IRS: क्रेडिट या रिफ़ंड का दावा करने की समय-सीमा जाँचा गया |
| स्वचालित लेखा पद्धति में बदलाव के लिए देर से Form 3115 फ़ाइल करने का स्वचालित विस्तार बदलाव वाले वर्ष के रिटर्न की नियत तारीख से मापा जाता है (विस्तार को छोड़कर); मूल रिटर्न समय पर फ़ाइल हुआ हो, और Form 3115 वाला संशोधित रिटर्न इस अवधि के भीतर फ़ाइल करना होगा (Rev. Proc. 2015-13, धारा 6.03(4)(a)) | 6 महीने | IRS: Form 3115 के निर्देश, देर से आवेदन जाँचा गया |
| इमारत की सकल किराया आय का वह हिस्सा जो आवासीय इकाइयों से आना चाहिए ताकि वह आवासीय किराये की संपत्ति (27.5 साल की श्रेणी) मानी जाए कर वर्ष में इमारत की सकल किराया आय का न्यूनतम हिस्सा जो आवासीय इकाइयों से आना चाहिए; होटल, मोटल, सराय या ऐसी ही जगह की इकाइयाँ, जिनमें आधी से ज़्यादा इकाइयाँ अस्थायी ठहराव के लिए इस्तेमाल होती हैं, इसमें शामिल नहीं हैं | 80% | IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति (GDS के तहत संपत्ति श्रेणियाँ) जाँचा गया |
| वह होल्डिंग अवधि जिससे अमेरिकी पूँजीगत लाभ या हानि दीर्घकालिक बनती है एक वर्ष या उससे कम अल्पकालिक होता है; होल्डिंग अवधि संपत्ति हासिल करने के अगले दिन से निपटान के दिन तक (उस दिन सहित) गिनी जाती है; कुछ संपत्तियों के लिए अपवाद लागू होते हैं | एक वर्ष से अधिक | IRS: Topic no. 409, पूँजीगत लाभ और हानि जाँचा गया |
| Unrecaptured section 1250 लाभ पर अधिकतम कर दर धारा 1250 की अचल संपत्ति के लाभ के योग्य मूल्यह्रास-संबंधी हिस्से पर लागू | 25% | IRS: Topic 409, पूँजीगत लाभ और हानि जाँचा गया |
| किराये के मूल्यह्रास के लिए घर की बिक्री की छूट की कटऑफ़ इस तिथि के बाद की अवधियों के लिए अनुमत या अनुमेय मूल्यह्रास से जुड़ा लाभ section 121 के तहत बाहर नहीं रखा जा सकता | 6 मई 1997 | IRS: Publication 523 जाँचा गया |
| किराये की अचल संपत्ति का अधिकतम विशेष हानि भत्ता, अविवाहित या संयुक्त सक्रिय भागीदारी, आय की चरणबद्ध समाप्ति और अन्य हानि नियमों के अधीन | $25,000 | IRS: Publication 527 जाँचा गया |
| किराये की हानि की छूट की चरणबद्ध समाप्ति शुरू होती है, अकेले या संयुक्त संशोधित समायोजित सकल आय | $100,000 | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
| किराये की हानि की छूट आम तौर पर समाप्त होती है, अकेले या संयुक्त संशोधित समायोजित सकल आय | $150,000 | IRS: Publication 925 जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति
- IRS: Publication 946, संपत्ति का मूल्यह्रास कैसे करें
- IRS: Publication 551, संपत्तियों का आधार
- IRS: Publication 544, संपत्तियों की बिक्री और अन्य निपटान
- IRS: Form 3115 के निर्देश
- IRS: Form 3115 के बारे में
- IRS: Internal Revenue Bulletin 2025-24 (Rev. Proc. 2025-23)
- IRS: Internal Revenue Bulletin 2015-5 (Rev. Proc. 2015-13)
- IRS: Form 1040-X के निर्देश
- IRS: क्रेडिट या रिफ़ंड का दावा करने की समय-सीमा
- IRS: एकल-सदस्य सीमित देयता कंपनियाँ
- IRS: Publication 519, विदेशियों के लिए अमेरिकी कर मार्गदर्शिका
- IRS: Publication 523, अपना घर बेचना
- IRS: Publication 541, साझेदारियाँ
- IRS: Schedule D (Form 1040) के निर्देश
- IRS: Form 8582 के निर्देश
- IRS: Publication 925, निष्क्रिय गतिविधि और at-risk नियम
- California FTB: Publication 1001, California समायोजनों के पूरक दिशानिर्देश
इस मार्गदर्शिका के बारे में
अंग्रेज़ी मार्गदर्शिका से अनुवादित · अंग्रेज़ी मूल पढ़ें
यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
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- : पहली बार प्रकाशित।