Ev Satışında Sermaye Kazancı: 5 Yılın 2 Yılı İstisnası (ABD)

Evimi satarsam sermaye kazancı vergisi öder miyim?

ABD'de aşağıdaki üç koşul sağlanıyorsa ve aşağıdaki iki engelden biri yoksa, ana evinizin satışından doğan kazancın $250.000 tutarına kadarını (evli ve birlikte beyanname veren çiftlerde $500.000) istisna edebilirsiniz (26 U.S.C. 121; Publication 523). Kazanç, satış fiyatından satış giderlerinin ve düzeltilmiş maliyet esasınızın çıkarılmasıyla bulunur. Maliyet esası genellikle evi aldığınız bedel artı iyileştirmeler eksi amortismandır. Boyama veya sızıntı onarımı gibi bakım işleri iyileştirme sayılmaz.

İki otomatik engel vardır: son 5 yıl içinde 1031 değişimiyle edinilen ev ve ABD'den ayrılma vergisine (expatriate tax) tabi satıcı (Publication 523). Ana evin satışında doğan zarar indirilemez. Kanun yaş şartı koymaz ve başka bir ev almanızı da istemez. İstisnayı 2 yıl geçtikten sonra yeniden kullanabilirsiniz (26 U.S.C. 121(a) ve (b)(3)).

Ev hiç kiraya verildiyse veya iş için kullanıldıysa, 2 yıldan önce satıldıysa, eşler birlikte orada oturmadıysa, mülkün sahibi bir LLC ya da trust ise, boşanma veya ölüm sonrasında satılıyorsa ev satışı basit değildir. Bu durumlarda kazancın bir kısmı vergilendirilebilir.

Alış ve satış kapanış belgelerini, iyileştirme makbuzlarını, eve taşındığınız ve ayrıldığınız tarihleri, talep ettiğiniz amortismanı ve varsa Form 1099-S'i toplayın.

İstisnanın üstündeki kazançta ne kadar vergi öderim?

bir yıldan fazla sahip olunan evde vergilendirilen kazanç, gelire göre %0, %15 veya %20 oranıyla vergilendirilen uzun vadeli sermaye kazancıdır. Amortismandan doğan kazanç ise en çok %25 oranında vergilendirilir (Topic 409). Vergilendirilen kazanç, düzeltilmiş brüt gelir $200.000 üzerindeyse ($250.000 birlikte beyanda) %3,8 oranındaki net yatırım geliri vergisini de doğurabilir. İstisna edilen kazanç bu vergiye girmez (IRS).

5 yılın 2 yılı kuralı nasıl sayılır?

5 yıllık süre satış tarihinden geriye doğru işler. Her 2 yıllık koşul, kaç parçaya bölünürse bölünsün toplam 24 tam ay veya 730 günle sağlanır (26 CFR 1.121-1(c)). Satış tarihi, Form 1099-S'in 1. kutusundaki tarihtir. Bu form yoksa tapunun devredildiği gün ile alıcının sahiplik yük ve yararlarını üstlendiği günden hangisi önceyse odur (Publication 523).

• Sahiplik ve kullanımın çakışması gerekmez. Evi almadan önce kiracı olarak orada oturduğunuz yıllar, iki koşul da 5 yıl içinde sağlanıyorsa kullanım koşuluna sayılır (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Kısa süreli yokluklar kullanım sayılır. Tatil veya mevsimlik yokluk, ev bu sürede kiraya verilse bile orada oturulmuş sayılır. Yönetmeliğin kendi örneğinde ise yurt dışında geçirilen bir yıllık izin sayılmaz.
• Bakım kurumunda geçen süre sayılabilir. Kendi bakımını yapamaz hale gelen ve 5 yılın en az 12 ayında evde oturmuş olan sahip, bakımevi gibi eyalet lisanslı bir bakım kurumunda kaldığı sürece evde oturuyormuş gibi kabul edilir (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Yerine alınan ev sayılabilir. Önceki ev yıkıldıysa veya kamulaştırıldıysa ve bu evi alarak o kazancın vergisini ertelediyseniz, önceki evde geçen süre de sayılır (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Bazı tapu sahipleri sizin yerinize sayılır. Sahibi olduğunuz kabul edilen bir grantor trust veya vergi açısından yok sayılan tek sahipli bir işletme sizin yerinize sayılır (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Diğer kuruluşlar için LLC'deki ev rehberine bakın.

Evi kiraya verdikten sonra 5 yılın 2 yılı kuralı: istisnanın ne kadarından yararlanırım?

Son oturduğunuz günden sonra, 5 yıllık süre içinde yapılan kiralama istisnayı azaltmaz. Buna karşılık 1 Ocak 2009 tarihinden itibaren ne siz ne eşiniz ne de eski eşiniz ana konut olarak orada oturmadıysa, bu dönemdeki kiralama veya başka kullanım istisnayı azaltır. Bu dönem, ikinizden birinin evde oturduğu son günden önceye denk geliyorsa geçerlidir; taşınmadan önceki dönem de iki oturma dönemi arasındaki dönem de buna girer. Kazancın o payı vergilendirilir (26 U.S.C. 121(b)(5)). Taşındıktan 3 yıldan fazla sonra satarsanız 5 yılın 2 yılında artık orada oturmuş olmazsınız ve tam istisna kaybolur. Kısmi istisna için iş, sağlık veya öngörülemeyen bir neden gerekir (aşağıya bakın).

Vergilendirilen pay şöyle bulunur: 1 Ocak 2009 tarihinden itibaren ikinizin de orada oturmadığı ve ikinizden birinin evde oturduğu son günden önce kalan gün sayısı, evin sahibi olduğunuz toplam güne bölünür (Publication 523, Worksheet 3). Amortismana eşit kazanç önce ayrılır ve ayrıca vergilendirilir.

6 Mayıs 1997 sonrasındaki dönemlere ait amortisman hiçbir zaman istisna edilmez. Amortismanı talep etmiş olsanız da yalnızca talep edebilecek durumda olsanız da sayılır (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). Yıllarca amortisman ayırmadan kiraya veren sahip için de bu tutar vergilendirilir. Amortisman, geri alma ayrıntıları ve değişimler için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

Evi 2 yıldan önce sattım: kısmi istisna var mı?

2 yıllık koşulları sağlayamayan veya daha önce istisna edilen bir satıştan sonraki 2 yıl içinde satış yapan kişi, satışın ana nedeni iş değişikliği, sağlık veya öngörülemeyen bir olay ise kazancın bir kısmını yine istisna edebilir (26 U.S.C. 121(c)). Olay size, eşinize, ortak sahibe veya evde ikamet eden başka birine gelmiş olabilir (Publication 523). Her güvenli liman için iş değişikliğinin veya olayın, evin sahibi olduğunuz ve orada oturduğunuz sırada gerçekleşmesi gerekir.

Bu güvenli limanların dışında, olgular olayın ana neden olduğunu göstermelidir. Lehte sayılan etkenler şunlardır: olay evin sahibi olduğunuz ve orada oturduğunuz sırada ortaya çıkmış olması, evi alırken makul olarak öngörülememesi ve satıştan kısa süre önce gerçekleşmesi (26 CFR 1.121-3). Daha büyük bir ev istemek, maaş artışı veya evin değer kazanması nitelikli değildir. Yalnızca genel sağlığa yarayan bir taşınma da sağlık nedeni sayılmaz.

Kısmi sınır, tam sınırın bir kesirle çarpımıdır. Kesrin payı şu üç sürenin en kısasıdır: evin sahibi olduğunuz süre, orada oturduğunuz süre (ikisi de 5 yıllık süre içinde) ve son istisnalı satıştan bu yana geçen süre. Paydası 24 ay veya 730 gündür (26 CFR 1.121-3(g)). Ortak testi sağlayamayan bir birlikte beyannamede her eşin tutarı bu şekilde hesaplanır ve toplanır.

Evli çiftler birlikte beyan verdiğinde ev satış istisnası: ortak tutardan kim yararlanır?

Birlikte beyanname veren evli bir çift, ancak eşlerden biri sahiplik koşulunu, her iki eş de kullanım koşulunu sağlıyorsa ve hiçbiri son 2 yıl içinde başka bir evin kazancını istisna etmediyse $500.000 tutarına kadar yararlanır (26 U.S.C. 121(b)(2)). Aksi halde çiftin sınırı, her eşin bekâr olsaydı alacağı tutarların toplamıdır. Her eş, eşlerden biri evin sahibi olduğu sürece evin sahibi sayılır.

Eşlerden biri mukim olmayan yabancı ise birlikte beyan için bu eşin ABD mukimi sayılması yönünde seçim yapılması gerekir. Mukim olmayan biriyle evlilik rehberine bakın.

Ayrılan veya eşini kaybeden eşler için kurallar (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• Ayrılmış veya boşanmış: eşi veya eski eşi bir boşanma ya da ayrılık belgesi gereği evde oturabiliyorsa, ev sahibi onun da orada oturduğu kabul edilir.
• Eşten veya eski eşten devralınan ev: onun sahip olduğu süreyi sayarsınız ama kullanım koşulunu kendiniz sağlamalısınız.
• Hayatta kalan eş: yeniden evlenmemiş hayatta kalan eş, merhum eşin sahiplik ve kullanım süresini sayar. Ev eşin ölümünden sonraki 2 yıl içinde satılırsa ve ortak koşullar ölümden hemen önce sağlanıyorsa ortak sınırı kullanabilir.

İki evim var: hangisi ana evim sayılır?

Bir kişinin aynı anda yalnızca bir ana evi vardır ve istisnadan yalnızca o ev yararlanır (Publication 523). İki evde de oturuyorsanız, yılın çoğunu geçirdiğiniz ev genellikle ana evinizdir (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

Diğer olgular da aynı yöne işaret eder: vergi beyannamelerinizdeki, ehliyetinizdeki, aracınızdaki ve seçmen kaydınızdaki adres; çalıştığınız, bankacılık işlemlerinizi yaptığınız ve posta aldığınız yer; ailenizin yaşadığı yer. Farklı yıllarda geçiş yaptığınız evler sırayla nitelik kazanabilir, ancak 2 yıllık geriye bakış kuralı, 2 yıl içinde iki evin kazancını da istisna etmenizi engeller. Koşulları sağlamayan evin kazancı vergilendirilir ve net yatırım geliri vergisine girebilir.

Dubleksin bir biriminde oturuyorum veya evin bir bölümünü iş için kullanıyorum: kazanç nasıl bölünür?

Cevap, iş veya kira alanının oturduğunuz alanın içinde mi yoksa ayrı bir birim mi olduğuna bağlıdır (26 CFR 1.121-1(e)).

Fiyatı ve maliyet esasını amortismanda bölüştüğünüz gibi bölün. Hiç amortisman ayırmadıysanız taban alanına göre bölün (Publication 523).

Askerlik veya Foreign Service: beş yıllık süre uzatılabilir mi?

Evet. Uniformed services üyesi, Foreign Service mensubu, istihbarat topluluğu çalışanı veya yurt dışında görevli Peace Corps çalışanı ya da gönüllüsü, kendisi veya eşi nitelikli resmi uzun süreli görevdeyken 5 yıllık süreyi en çok 10 yıl askıya almayı seçebilir (26 U.S.C. 121(d)(9) ve (12)).

Nitelikli resmi uzun süreli görev, 90 günden uzun veya süresiz bir görev emriyle evden en az 50 mil uzaktaki bir görev yerinde bulunmak ya da hükümet emriyle hükümet lojmanında yaşamak demektir (Topic 701). Seçim bir seferde tek mülkü kapsar, istenildiği zaman geri alınabilir ve satış yılının beyannamesi verilip kazanç istisna edilerek yapılır (Publication 523).

Son iki yılda istisnayı kullandım veya evi 1031 değişimiyle aldım: yine de kazancı istisna edebilir miyim?

İkisi de istisnayı engelleyebilir. Bu satıştan önceki 2 yıl içinde başka bir evin kazancını istisna eden satıcı, iş, sağlık veya öngörülemeyen bir neden kısmi istisnaya izin vermedikçe yeniden istisna edemez (26 U.S.C. 121(b)(3)).

1031 değişimiyle edinilen ev, o değişimden sonraki 5 yıl içinde satılırsa istisnadan yararlanamaz. Maliyet esası değişimi yapan kişiden gelen biri için de aynı engel geçerlidir; örneğin evi hediye alan çocuk (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Değişimler için kiralık mülk vergileri rehberine bakın.

Evi hediye olarak, bir akrabadan tapuyla veya eşin ölümünden sonra aldım: maliyet esası nedir ve hangi yıllar sayılır?

Maliyet esası evin size nasıl geçtiğine, sayılan yıllar ise evi kimin verdiğine bağlıdır (Publication 523).

Publication 523, önceki sahibin süresini yalnızca eş, eski eş veya merhum eş için sayar. Evi bir ebeveynden veya bir terekeden aldıysanız, önceki sahibin yıllarına güvenmeden önce hesabı kontrol ettirin. Bir çocuğu tapuya eklemek hediyedir; bkz. hediye vergisi beyannameleri. Ebeveynin evini satan bir mirasçı veya vasiyet yürütücüsü tereke ve son beyannameler rehberine bakmalıdır.

Ev satışım için 1099-S aldım: beyan etmem gerekir mi?

Evet. Form 1099-S, kazancın tamamı istisna edilse bile satışın Form 8949 ve Schedule D'ye yazılması anlamına gelir (Topic 701). 1099-S yoksa, yalnızca kazancın bir kısmı vergilendirilecekse veya sonraki bir satış için istisnayı saklayıp şimdi vergi ödemeyi seçtiyseniz beyan edersiniz (Publication 523). Bu seçimi, uzatmalar sayılmadan beyannamenin son tarihinden sonraki 3 yıl içinde yapabilir veya geri alabilirsiniz (26 CFR 1.121-4(g)).

1. Form 8949'da satış fiyatını ve maliyet esasını istisna yokmuş gibi yazın. Evin sahibi olduğunuz süre bir yıldan uzunsa Part II'yi kullanın.
2. (f) sütununa H kodunu, (g) sütununa ise istisna edilen kazancı negatif sayı olarak yazın. Satış giderleri 1099-S'te yoksa bunları bu negatif tutara ekleyin ve EH kodunu yazın (Instructions for Form 8949).
3. Amortismandan doğan kazancı ve ayrı iş veya kira bölümünün kazancını Form 4797'de bildirin.
4. 1099-S'li bir zarar yine de L koduyla bildirilir; böylece net sonuç sıfır olur (Instructions for Schedule D).

Vergiden muaf ipotek tahvillerinden alınan krediyle veya ipotek kredi sertifikasıyla alınan evde, kazanç istisna edilse bile Form 8828 kapsamında geri alma doğabilir. Alış ve iyileştirme kayıtlarını, satış yılının beyannamesinin son tarihinden sonraki 3 yıl boyunca saklayın (Publication 523).

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır ve ABD doları kullanır. Rakamlar yuvarlak kalsın diye satış giderleri dahil edilmemiştir.

Taşındıktan sonra kiraya verme

Bekâr bir sahip US$300.000'a bir ev alır ve beş yıl orada oturur. Sonra taşınır, evi üç yıl kiraya verir, US$20.000 amortisman talep eder ve US$520.000'a satar.

• 1–5. yıllar: ana konut.
• 6–8. yıllar: kiralık. Satıştan önceki 5 yıl, evde oturduğu son 2 yılı kapsar.
• Satış: düzeltilmiş maliyet esası US$280.000'dır (US$300.000 eksi US$20.000), dolayısıyla kazanç US$240.000'dır.

Kiralama taşındıktan sonra başladığı için istisnayı azaltmaz. Amortismana eşit US$20.000 vergilendirilir. Kalan US$220.000, US$250.000 sınırının altında olduğundan istisna edilir.

14 ay sonra iş değişikliği

İşi evine 10 mil uzaklıkta olan bekâr bir sahip, evde otururken 300 mil uzakta yeni bir işe başlar ve evin sahibi olup orada 14 ay oturduktan sonra US$40.000 kazançla satar. İş değişikliği 50 millik güvenli limanı karşılar. Kısmi sınır, US$250.000'ın 14/24'ü, yani yaklaşık US$145.800'dür. Dolayısıyla US$40.000 kazancın tamamı istisna edilir.

Evlilikten sonra iki ev

Her eş evlenmeden önce bir evin sahibi olup orada oturuyordu. Onun evine taşınırlar ve koca, kendi evinde son 5 yılın 2 yılı dolmuşken evini US$180.000 kazançla satar. Birlikte beyannamelerinde onun evinin sınırı US$500.000 değil US$250.000'dır: eş orada hiç oturmamıştır ve birlikte taşınmak iş, sağlık veya öngörülemeyen bir neden sayılmadığı için onun payı sıfırdır. Kocanın US$180.000 kazancı tamamen istisna edilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ev kiraya verildi, iş için kullanıldı veya bir trust'ta tutuldu: vergilendirilen ve istisna edilen kazancın ayrımı için tüm çalışma kâğıtları gerekir. Bireysel vergi desteği alın.
• Kazanç sınırınızın üstünde veya satışı boşanma ya da eşin ölümünden sonra yaptınız: sınırı ve maliyet esasını bireysel vergi desteğiyle kontrol ettirin, ödemelerinizi üç aylık tahmini vergi ile planlayın.
• Mülk yalnızca kiralıktı veya 1031 değişimi yapıyorsunuz: kiralık mülk vergileri rehberine bakın.
• Ev bir LLC'de tutuluyor: LLC'deki kiralık mülk rehberine bakın.
• Ev ABD dışında veya para birimi değişti: yurt dışındaki mülk rehberine bakın.
• Kanada'da yaşıyorsunuz ve ABD'deki mülkü satıyorsunuz: Kanadalıların ABD gayrimenkulü satışı rehberine bakın.
• Kanada mukimi olarak Kanada'daki evinizi satıyorsunuz: Kanada'nın ana konut muafiyeti rehberine bakın.
• Bir ebeveynin evini vasiyet yürütücüsü veya mirasçı olarak satıyorsunuz: tereke ve son beyannameler rehberine bakın.
• Ev artık yaşamadığınız bir eyalette: mukim olmayanlar için eyalet beyanname eşikleri rehberine bakın.
• Evi hediye ediyorsunuz veya tapuya bir çocuk ekliyorsunuz: hediye vergisi beyannameleri rehberine bakın.