جب آپ کی کارپوریشن اس گھر کی مالک ہو جس میں آپ رہتے ہیں

کیا میری کارپوریشن میرے رہنے کے لیے گھر یا کنڈو خرید سکتی ہے؟

عموماً ہاں، لیکن خریدنے سے پہلے ملکیت اور مقام جانچ لیں۔ 1 جنوری 2027 تک رہائشی جائیداد کی خریداری پر وفاقی پابندی کینیڈا کی نجی ملکیت والی کارپوریشن پر لاگو ہو سکتی ہے اگر کوئی غیر کینیڈین اس کی ایکویٹی ویلیو یا ووٹوں کا 10% یا زیادہ براہِ راست یا بالواسطہ رکھتا ہو، یا حقیقت میں اسے کنٹرول کرتا ہو۔ یہ مردم شماری کے میٹروپولیٹن علاقوں اور مجموعی علاقوں (census metropolitan areas اور census agglomerations) کے گھروں پر لاگو ہوتی ہے؛ استثنیٰ میں تعمیراتی ترقی کے لیے خریداری شامل ہے۔ خلاف ورزی پر $10,000 تک جرمانہ، عدالت کے حکم سے فروخت اور شریک افسران یا ڈائریکٹرز کی ذمہ داری ہو سکتی ہے۔ اگر کمپنی خرید سکتی ہو تو آپ کے حصص رکھنے کی وجہ سے گھر آپ کو دستیاب کرنا Income Tax Act کے سیکشن 15 کے تحت قابلِ ٹیکس حصص دار کا فائدہ بنا سکتا ہے۔ CRA خاص طور پر کارپوریشن کے گھر کے ذاتی استعمال کو ممکنہ فائدے کے طور پر درج کرتی ہے۔

پیشکش یا منتقلی پر دستخط سے پہلے طے کریں کہ جائیداد کا مالک کون ہوگا، اس میں کون رہے گا اور ادائیگی کون کرے گا۔ کارپوریشن کی اپنی فنانسنگ، ریکارڈ، پراپرٹی ٹیکس اور آخر میں فروخت بھی ہوتی ہے۔ گھر کی قیمت برقرار رکھی گئی آمدنی (retained earnings) سے ادا کرنے سے آپ کے ذاتی استعمال کے ٹیکس نتائج ختم نہیں ہوتے۔ اگر آپ تنخواہ لے کر خود خریدنے پر غور کر رہے ہیں تو تنخواہ یا ڈیویڈنڈ دیکھیں۔

اگر میں کافی کرایہ دیے بغیر وہاں رہوں تو حصص دار کا کون سا فائدہ بنتا ہے؟

آپ کا قابلِ ٹیکس فائدہ عموماً گھر کے استعمال کی قدر منہا وہ رقم ہے جو آپ اس استعمال کے لیے کارپوریشن کو دیتے ہیں۔ CRA کا آڈٹ مینوئل عموماً ملتی جلتی جائیداد کے کرایے سے آغاز کرتا ہے۔ فائدے کا حساب اس مدت کے لیے ہوتا ہے جب جائیداد آپ کو دستیاب تھی؛ اگر کارپوریشن نے اسے بنیادی طور پر آپ کے ذاتی استعمال کے لیے خریدا ہو تو جن دنوں آپ نے وہاں نہ رہنے کا انتخاب کیا وہ اس مدت کو لازماً کم نہیں کرتے۔

کینیڈا کے مقیم حصص دار کے لیے فائدہ اس سال کے ذاتی گوشوارے میں آتا ہے جس میں وہ پیدا ہوا۔ کارپوریشن اسے عموماً پے رول کی کٹوتی کے بغیر T4A پر رپورٹ کرتی ہے اور اسے کاروباری خرچ کے طور پر کٹوتی میں نہیں لے سکتی؛ آپ گوشوارہ جمع کراتے وقت آمدنی ٹیکس اور کسی CPP کنٹریبیوشن کا حساب خود کرتے ہیں (CRA: حصص دار کے فوائد)۔ غیر مقیم حصص دار کے لیے حصص کی ملکیت کی وجہ سے ملنے والا فائدہ عموماً Part XIII ٹیکس کے تابع فرضی ڈیویڈنڈ سمجھا جاتا ہے۔ کارپوریشن کو نقد ادائیگی کے بغیر بھی یہ ٹیکس جمع کرانا ہوتا ہے اور اگر وہ کٹوتی نہ کرے تو ذمہ دار ہوتی ہے۔ ملازم کی رہائش کے قواعد مختلف ہیں؛ آپ کو یہ ملازمت کی وجہ سے ملی یا حصص کی وجہ سے، یہ حقائق کا سوال ہے۔

ملتی جلتی جائیدادوں کے کرایے کی فہرستیں یا کرایے کی آزاد رائے، لیز، ادائیگی کا ریکارڈ، رہائش کی تاریخیں اور وہ ریکارڈ رکھیں جو دکھائے کہ کارپوریشن نے جائیداد کیوں خریدی۔ بجلی پانی کے بل یا پراپرٹی ٹیکس ادا کرنا رہائش کے فائدے کی قدر طے کرنے کے برابر نہیں ہے (CRA کا آڈٹ مینوئل)۔

کیا مارکیٹ کے مطابق کرایہ دینے سے حصص دار کا فائدہ ہمیشہ ختم ہو جاتا ہے؟

نہیں۔ ملتی جلتی جائیداد کے مارکیٹ کرایے کے برابر ادائیگی اہم ثبوت ہے، لیکن CRA کے مطابق ملتی جلتی جائیداد کا کرایہ ناکافی ہو سکتا ہے جب وہ جائیداد کی لاگت یا قدر پر معقول منافع نہ دے۔ یہ اس مہنگے گھر کے لیے اہم ہو سکتا ہے جو بنیادی طور پر حصص دار کے استعمال کے لیے خریدا گیا ہو۔

CRA اس کے بجائے یہ جانچ سکتی ہے کہ غیر متعلقہ کرایہ دار کو کارپوریشن کو اس خاص جائیداد کو خریدنے اور رکھنے پر آمادہ کرنے کے لیے کیا ادا کرنا پڑتا۔ اس کے آڈٹ کا طریقہ جائیداد کی لاگت یا قدر پر منافع، چلانے کے اخراجات، ممکنہ قدر میں اضافہ، حصص دار کی پیشگی رقوم اور انتظام کی تاریخ پر غور کرتا ہے۔ یہ قدر کا تعین ہے، مقررہ شرح یا خود بخود اضافی چارج نہیں۔ ایسی حقیقی لیز جس کی شرائط غیر متعلقہ کرایہ دار قبول کرے اور جس میں اصل کرایہ ادا ہو، حقائق قائم کرنے میں مدد دیتی ہے لیکن قدر کے تعین کا فیصلہ اکیلی نہیں کرتی (CRA کا آڈٹ مینوئل)۔

اگر میرا بچہ کنڈو استعمال کرے یا میرا خاندان کارپوریشن کا کاٹیج استعمال کرے تو کیا ہوگا؟

خاندان کا استعمال بھی حصص دار کا فائدہ بنا سکتا ہے۔ اگر آپ کا بچہ آپ کے حصص رکھنے کی وجہ سے کمپنی کا کنڈو استعمال کرے تو فائدہ آپ کی آمدنی میں شامل ہو سکتا ہے، چاہے بچے کے پاس کوئی حصص نہ ہوں۔ سیکشن 15 عموماً غیر آزادانہ تعلق (non-arm's-length) والے یا وابستہ فرد کو ملنے والے فائدے کو حصص دار کو دیا گیا فائدہ مانتا ہے، سوائے اس حد کے جس تک اس کی قدر اس فرد یا کسی اور کی آمدنی میں شامل ہو۔

کمپنی کے کنڈو میں رہنے والے بچے اور کمپنی کا کاٹیج استعمال کرنے والے خاندان کا جائزہ ایک جیسا ہوتا ہے: استعمال کا حق کس کے پاس تھا، ادائیگی کس نے کی، اور کمپنی نے اسے کیوں خریدا۔ بنیادی طور پر خاندان کے استعمال کے لیے خریدے گئے کاٹیج کے لیے CRA وہ مدت دیکھتی ہے جس میں وہ دستیاب تھا، صرف وہ راتیں نہیں جب کوئی ٹھہرا۔ کسی دوسری کارپوریشن کے ذریعے بالواسطہ ملکیت خود بخود مسئلہ ختم نہیں کرتی؛ CRA ایک مثال بیان کرتی ہے جس میں بالواسطہ حصص دار کا کارپوریشن کے کاٹیج کا مفت استعمال دوسرے فائدے کے قاعدے کے تحت قابلِ ٹیکس تھا (CRA کا آڈٹ مینوئل)۔

کیا کارپوریشن رہن کے سود، جائیداد کے اخراجات اور فرسودگی کی کٹوتی لے سکتی ہے؟

کارپوریشن یہ فرض نہیں کر سکتی کہ خاندانی گھر قابلِ کٹوتی اخراجات پیدا کرتا ہے۔ سیکشن 18 اخراجات کو ان تک محدود کرتا ہے جو کاروباری یا جائیداد کی آمدنی کمانے کے لیے کیے گئے ہوں، اور سیکشن 20 سود کی کٹوتی کو قرض کی رقم کے آمدنی کمانے والے استعمال سے جوڑتا ہے۔ CRA کے مطابق صرف حصص دار کے استعمال کے لیے خریدی گئی جائیداد کسی فرسودگی کی کلاس میں داخل نہیں ہو سکتی، اس لیے کمپنی اس پر سرمائے کی لاگت کے الاؤنس (CCA) کا دعویٰ نہیں کر سکتی (CRA کا آڈٹ مینوئل)۔

قرض کا معاہدہ، قرض کی رقم کے استعمال کا ثبوت، انوائسز، کرایے کی رسیدیں اور ہر قسم کے استعمال کا ریکارڈ رکھیں۔ جو کارپوریشن واقعی غیر متعلقہ کرایہ داروں کو کرایے پر دینے کے لیے جائیداد رکھتی ہے، اس کا سوال مختلف ہے؛ ہولڈنگ اور سرمایہ کاری کارپوریشنیں دیکھیں۔

کارپوریشن کا کمایا ہوا کرایہ عموماً قابلِ ٹیکس جائیداد کی آمدنی ہے، چھوٹے کاروبار کی کٹوتی کی اہل آمدنی نہیں۔ کینیڈین کنٹرول والی نجی کارپوریشن کی خالص سرمایہ کاری کی آمدنی اور قابلِ ٹیکس سرمائے کے منافع پر قابلِ واپسی ٹیکس بھی لگ سکتا ہے اور بعد کی چھوٹے کاروبار کی حد کم ہو سکتی ہے۔ کارپوریشنوں پر ٹیکس کیسے لگتا ہے دیکھیں۔

جب گھر کارپوریشن کی ملکیت ہو تو کیا میں پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ کا دعویٰ کر سکتا ہوں؟

عموماً نہیں۔ کارپوریشن کی ملکیت والے گھر میں رہنے سے وہ پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ کے لیے آپ کا ملکیتی گھر نہیں بن جاتا۔ Income Tax Act میں پرنسپل ریزیڈنس کی تعریف کے مطابق ٹیکس دہندہ کی ملکیت ضروری ہے اور نامزدگی کے قواعد فرد یا اہل ذاتی ٹرسٹ کے لیے ہیں، عام کارپوریشن کے لیے نہیں۔ عام کارپوریشن کے حصص اس کے گھر کی ملکیت نہیں ہیں۔ اگر کارپوریشن صرف محض امین (bare trustee) ہو اور گھر کے استعمال اور فروخت کی ہدایت کے حقوق آپ کے پاس ہوں تو CRA آپ کو اس کا فائدہ اٹھانے والا مالک مان سکتی ہے۔ صرف کوآپریٹو ہاؤسنگ یونٹ میں رہنے کے حق کے لیے خریدا گیا حصہ بھی اہل ہو سکتا ہے۔

کارپوریشن بیچتے وقت گھر کو آپ کی پرنسپل ریزیڈنس کے طور پر نامزد بھی نہیں کر سکتی۔ اگر آپ کے پاس گھر ذاتی طور پر ہے تو آپ کی اپنی فروخت کے استثنیٰ کے رہائش، نامزدگی اور رپورٹنگ کے الگ قواعد ہیں؛ پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ دیکھیں۔

کیا میں اپنا گھر اپنی کارپوریشن کو بیچ کر پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ برقرار رکھ سکتا ہوں؟

جی ہاں، فروخت تک کے آپ کے منافع کے لیے، اگر گھر اہل ہو اور آپ اہل برسوں کو نامزد کریں۔ کارپوریشن کا بعد کا منافع اس میں شامل نہیں۔ اپنا گھر اپنی کارپوریشن کو بیچنا فروخت (disposition) ہے، چاہے آپ اس میں رہتے رہیں۔ مارکیٹ کی مناسب قدر طے کریں اور فروخت اور نامزدگی Schedule 3 اور Form T2091(IND) پر رپورٹ کریں۔ اگر آپ کے پاس وہ تھوڑی مدت کے لیے رہا ہو تو استثنیٰ لاگو ہونے کا فرض کرنے سے پہلے پراپرٹی فلپنگ کا قاعدہ اور اس کے استثنیٰ دیکھیں۔

بڑھا چڑھا کر رکھی گئی قیمت حصص دار کا فائدہ بنا سکتی ہے۔ ایسی کارپوریشن کو مارکیٹ سے کم قیمت پر فروخت جس سے آپ کا آزادانہ لین دین (arm's length) نہیں، سیکشن 69 کے تحت آپ کو مارکیٹ کی مناسب قدر کی رقم وصول کرنے والا مان سکتی ہے۔ اس لیے قیمت غلط ہو تو دونوں فریقوں پر ٹیکس کے نتائج مختلف ہو سکتے ہیں۔ تازہ تشخیص (appraisal) حاصل کریں اور اصل معاوضہ ریکارڈ کریں، بشمول کوئی قبول کیا گیا رہن، نوٹ یا حصص۔

ٹیکس کے تابع کینیڈین کارپوریشن کو اہل منتقلی کے لیے، اگر شرائط پوری ہوں، بشمول حصص کی صورت میں معاوضہ، مشترکہ سیکشن 85 کا انتخاب Form T2057 کے ذریعے ممکن ہو سکتا ہے (Income Tax Act، سیکشن 85)۔ آپ اور کارپوریشن کا مجاز افسر Part 5 پر دستخط کرتے ہیں۔ انتخاب منتقلی کے سال کے لیے فریقین کے آمدنی ٹیکس گوشوارے کی آخری تاریخوں میں سے پہلی تک واجب ہے؛ دیر سے جمع کرانے پر جرمانہ لگ سکتا ہے (Form T2057)۔ انتخاب منتقلی کی آمدنی ٹیکس لاگت اور فروخت کی رقم بدلتا ہے؛ یہ کارپوریشن کے مستقبل کے منافع کے لیے آپ کا پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ برقرار نہیں رکھتا اور نہ زمین کی منتقلی کا ٹیکس اور GST/HST طے کرتا ہے۔ دستخط سے پہلے انتخاب کا موازنہ مارکیٹ کی مناسب قدر پر فروخت سے کریں۔

زمین کی منتقلی کے ٹیکس اور GST/HST کے کون سے سوال جانچنے ہوں گے؟

کارپوریشن کے خریدنے یا حاصل کرنے سے پہلے جائیداد کا صوبہ، میونسپلٹی، بیچنے والے کی حیثیت اور تاریخ جانچیں۔ زمین کی منتقلی کا ٹیکس صوبائی یا مقامی ہے، اس لیے کینیڈا بھر میں کوئی ایک چارج نہیں۔ Ontario میں حصص کے بدلے کارپوریشن کو یا کارپوریشن سے حصص دار کو منتقلی Ontario Ministry of Finance کی رہنمائی کے تحت جائیداد کی مارکیٹ کی مناسب قدر کو قابلِ ٹیکس معاوضہ مانتی ہے۔ بغیر معاوضے کے کارپوریشن کو زمین دینے پر ٹیکس کی بنیاد صفر ہو سکتی ہے؛ یہ اس کے حصص دار کو واپس منتقلی پر لاگو نہیں ہوتا۔ رہن، نوٹ یا حصص معاوضہ شمار ہو سکتے ہیں۔ Ontario کی رہائشی جائیداد کے لیے Non-Resident Speculation Tax بھی دیکھیں: کینیڈا میں قائم کمپنی اگر غیر ملکی کنٹرول میں ہو تو یہ ٹیکس ادا کر سکتی ہے۔ دوسرے صوبوں اور میونسپلٹیوں کے اپنے قواعد ہیں۔

GST/HST جائیداد اور لین دین پر منحصر ہے، صرف اس پر نہیں کہ خریدار کارپوریشن ہے۔ نیا یا خاصی حد تک مرمت شدہ گھر عموماً GST/HST کے تابع ہے؛ جو شخص بلڈر نہیں اس کی طرف سے پہلے سے استعمال شدہ رہائشی گھر کی فروخت عموماً مستثنیٰ ہے، شرائط کے ساتھ جیسے پہلے لیے گئے ان پٹ ٹیکس کریڈٹس (CRA: GST/HST اور گھر کی تعمیر; CRA: رہائشی غیر منقولہ جائیداد کی فروخت)۔ دیکھیں کہ کیا کارپوریشن بلڈر ہے، کیا فروخت پر ٹیکس لگتا ہے، اور ٹیکس جمع کون کرائے گا۔ نیا گھر خریدنے والی کارپوریشن GST/HST نئے مکان کا ریبیٹ یا پہلی بار گھر خریدنے والوں کا ریبیٹ نہیں لے سکتی کیونکہ اس کا حصص دار یا خاندان وہاں رہتا ہے۔ طویل مدتی رہائشی لیز عموماً GST/HST سے مستثنیٰ ہے، اور مالک مکان عموماً خریداری کا ٹیکس ان پٹ ٹیکس کریڈٹس سے واپس نہیں لے سکتا؛ اہل کرایے کی جائیداد کے لیے الگ ریبیٹ ہو سکتا ہے۔ اگر کارپوریشن گھر بنائے، خاصی حد تک مرمت کرے یا زیرِ تعمیر گھر خریدے تو وہ بلڈر ہو سکتی ہے۔ جب وہ پہلی بار کسی کو لیز، لائسنس یا اسی طرح کے انتظام کے تحت رہنے کا قبضہ دے تو Self-supply لاگو ہو سکتا ہے۔ ریبیٹ اور self-supply کے قواعد کے لیے رہائشی جائیداد پر GST/HST دیکھیں۔

جب کارپوریشن بعد میں گھر مجھے بیچے یا منتقل کرے تو کون سا ٹیکس لگتا ہے؟

غیر متعلقہ خریدار کو فروخت پر کارپوریشن کو اپنا منافع رپورٹ کرنا ہوتا ہے۔ یہ سرمائے کا منافع ہے یا کاروباری آمدنی، یہ عموماً حقائق پر منحصر ہے، بشمول یہ کہ اس نے جائیداد کیوں خریدی (CRA: منافع کے لیے غیر منقولہ جائیداد خریدنے کے ٹیکس اثرات)۔ سرمائے کے منافع پر عموماً سرمایہ کاری کی آمدنی کی طرح ٹیکس لگتا ہے۔ اگر کارپوریشن گھر خریدنے کے بعد مسلسل 365 دن سے کم مدت میں آپ کو بیچے یا منتقل کرے تو فلپنگ کا قاعدہ عموماً کسی بھی منافع کو کاروباری آمدنی اور کسی بھی نقصان کو صفر بنا دیتا ہے، سوائے اس کے کہ فہرست میں درج کوئی واقعہ لاگو ہو۔ یہ آپ کے پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ کو استعمال نہیں کر سکتی۔ اگر کمپنی نے آمدنی کماتے وقت جائز طور پر سرمائے کی لاگت کا الاؤنس لیا ہو تو فرسودگی کی واپسی (recapture) بھی بن سکتی ہے۔ فروخت کے بعد آپ کو دی جانے والی رقم کا ذاتی ٹیکس کی حیثیت الگ ہے اور اس پر منحصر ہے کہ وہ کیسے ادا کی جائے۔

منتقلی پر تازہ تشخیص (appraisal) استعمال کریں اور دونوں اطراف کا جائزہ لیں۔ مارکیٹ کی مناسب قدر سے کم پر فروخت آپ کو حصص دار کا فائدہ دے سکتی ہے، جبکہ سیکشن 69 کارپوریشن کے لیے مارکیٹ کی مناسب قدر کی رقم فرض کر سکتا ہے۔ Ontario کے زمین کی منتقلی کے ٹیکس کا قاعدہ خاص طور پر کارپوریشن سے اس کے حصص دار کو منتقلی کا احاطہ کرتا ہے (Ontario Ministry of Finance)۔ GST/HST کو بعد کی منتقلی کے وقت جائیداد کی حیثیت کے مطابق دوبارہ جانچنا ہوگا (CRA: رہائشی غیر منقولہ جائیداد کی فروخت)۔ کم منتقلی قیمت اس انتظام کو محفوظ طریقے سے ختم نہیں کرتی۔

مثال

مثال کے طور پر کینیڈین ڈالر میں۔ ایک کارپوریشن C$800,000 میں کنڈو خریدتی ہے، بنیادی طور پر اس لیے کہ اس کا حصص دار وہاں رہے۔ اسی طرح کے کنڈو کا کرایہ C$3,000 ماہانہ ہے۔ حصص دار کارپوریشن کو C$2,000 ماہانہ دیتا ہے اور کنڈو اسے سارا سال دستیاب ہے۔ ملتے جلتے کرایے کے طریقے میں فرق C$1,000 ماہانہ، یعنی سال کے لیے C$12,000 ہے۔ کارپوریشن فائدہ رپورٹ کرتی ہے اور حصص دار اسے اپنی آمدنی میں شامل کرتا ہے۔

C$12,000 صرف ابتدائی اندازہ ہے۔ اگر ملتی جلتی جائیداد کا کرایہ اس خاص کنڈو پر معقول منافع نہ دے تو CRA فائدے کی قدر مختلف طرح سے لگا سکتی ہے۔ کارپوریشن کو اپنی کرایے کی آمدنی اور اخراجات کی کٹوتیاں الگ سے جانچنی ہوں گی۔ بیچتے وقت اس کا اپنا منافع حصص دار کے پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ سے محفوظ نہیں ہوتا۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ کارپوریشن سے ملنے والی رقم سے خود خریدنا چاہتے ہیں: تنخواہ اور ڈیویڈنڈ کا موازنہ کریں۔
• گھر آپ کی ذاتی ملکیت ہے اور آپ جاننا چاہتے ہیں کہ کون سے سال اہل ہیں: پرنسپل ریزیڈنس استثنیٰ دیکھیں۔
• جائیداد غیر متعلقہ کرایہ داروں کو کرایے پر دی جائے گی: ہولڈنگ اور سرمایہ کاری کارپوریشنیں دیکھیں۔
• آپ کو نئے گھر، کرایے یا فروخت کے ریبیٹ کا جائزہ چاہیے: رہائشی جائیداد پر GST/HST دیکھیں۔
• آپ اپنا گھر بیچنے کے بجائے چھوڑ کر کرایے پر دیں گے: گھر کو کرایے کی جائیداد بنانا دیکھیں۔
• کارپوریشن کے پاس پہلے سے گھر ہے، خاندان کا کوئی فرد اسے استعمال کرتا ہے یا منتقلی کا منصوبہ ہے: کارپوریٹ ٹیکس کے جائزے کے لیے ڈیڈ، تشخیص (appraisal)، فنانسنگ، لیز، ادائیگیاں، رہائش کی تاریخیں، لاگت کے ریکارڈ اور پچھلے ٹیکس گوشوارے جمع کریں۔ اگر اس کے پاس 2022، 2023 اور 2024 کے اختتام پر گھر تھا تو دیکھیں کہ کیا اس پر ماضی کا Underused Housing Tax گوشوارہ واجب ہے؛ کارپوریشن کے دیر سے گوشوارے پر کم از کم جرمانہ $2,000 ہے۔ فائدے کی قدر، کٹوتیاں اور دونوں منتقلیوں کے ٹیکس انہی ریکارڈز پر منحصر ہیں۔