जब आपकी कंपनी उस घर की मालिक हो जिसमें आप रहते हैं

क्या मेरी कंपनी मेरे रहने के लिए घर या कॉन्डो खरीद सकती है?

आम तौर पर हाँ, पर खरीदने से पहले स्वामित्व और स्थान जाँचें। 1 जनवरी 2027 तक, संघीय आवासीय खरीद प्रतिबंध कनाडा की निजी स्वामित्व वाली कंपनी पर लागू हो सकता है, अगर कोई गैर-कनाडाई उसके इक्विटी मूल्य या मतों का 10% या उससे ज़्यादा सीधे या परोक्ष रूप से रखता है, या उसे वास्तव में नियंत्रित करता है। यह जनगणना महानगरीय क्षेत्रों और जनगणना समूहों के घरों पर लागू होता है; विकास के लिए खरीद जैसे अपवाद हैं। उल्लंघन पर $10,000 तक का जुर्माना, अदालत के आदेश से बिक्री और शामिल अधिकारियों या निदेशकों की देनदारी हो सकती है। अगर कंपनी खरीद सकती है, तो आपके शेयरों के स्वामित्व के कारण उसका घर आपको उपलब्ध कराना Income Tax Act की धारा 15 के तहत कर योग्य शेयरधारक लाभ बना सकता है। CRA कंपनी के घर के निजी उपयोग को खास तौर पर सूचीबद्ध करती है संभावित लाभ के रूप में।

ऑफ़र या ट्रांसफ़र पर हस्ताक्षर से पहले तय करें कि संपत्ति का मालिक कौन होगा, उसमें कौन रहेगा और खर्च कौन उठाएगा। कंपनी की अपनी फ़ाइनेंसिंग, रिकॉर्ड, संपत्ति कर और आखिरकार बिक्री भी होती है। संचित लाभ से घर का भुगतान करने से आपके निजी उपयोग के कर नतीजे खत्म नहीं होते। अगर आप वेतन लेकर खुद निजी तौर पर खरीदने पर विचार कर रहे हैं, तो देखें वेतन या लाभांश।

अगर मैं पर्याप्त किराया दिए बिना वहाँ रहूँ तो कौन-सा शेयरधारक लाभ बनता है?

आपका कर योग्य लाभ आम तौर पर घर के उपयोग का मूल्य है, घटा वह रकम जो आप कंपनी को उस उपयोग के लिए देते हैं। CRA ऑडिट मैनुअल आम तौर पर तुलनात्मक संपत्ति के किराये से शुरू करता है। लाभ उस अवधि के लिए मापा जाता है जिसमें संपत्ति आपको उपलब्ध थी; अगर कंपनी ने उसे मुख्य रूप से आपके निजी उपयोग के लिए खरीदा, तो जिन दिनों आपने वहाँ न रहना चुना, वे ज़रूरी नहीं कि उस अवधि को घटाएँ।

कनाडा के निवासी शेयरधारक के लिए, लाभ उस साल के व्यक्तिगत रिटर्न में आता है जिसमें वह बना। कंपनी आम तौर पर उसे payroll विथहोल्डिंग के बिना T4A पर रिपोर्ट करती है और उसे व्यावसायिक खर्च के रूप में काट नहीं सकती; आप फ़ाइल करते समय आयकर और किसी भी CPP अंशदान को खुद संभालते हैं (CRA: शेयरधारक लाभ)। अनिवासी शेयरधारक के लिए, शेयर स्वामित्व के कारण मिला लाभ आम तौर पर Part XIII कर के अधीन लाभांश माना जाता है। कंपनी को नकद भुगतान के बिना भी कर जमा करना होता है, और कटौती न करने पर वह देनदार है। कर्मचारी आवास के नियम अलग हैं; आपको वह नौकरी के कारण मिला या शेयरों के कारण, यह तथ्यों का सवाल है।

तुलनात्मक किराये की सूचियाँ या स्वतंत्र किराया मूल्यांकन, लीज़, भुगतान के रिकॉर्ड, रहने की तारीख़ें और वे रिकॉर्ड रखें जो दिखाएँ कि कंपनी ने संपत्ति क्यों खरीदी। बिजली-पानी या संपत्ति कर चुकाना आवास लाभ का मूल्य तय करने जैसा नहीं है (CRA ऑडिट मैनुअल)।

क्या बाज़ार किराया चुकाने से शेयरधारक लाभ हमेशा रुक जाता है?

नहीं। तुलनात्मक बाज़ार किराया चुकाना अहम सबूत है, पर CRA कहती है कि तुलनात्मक किराया अपर्याप्त हो सकता है जब वह संपत्ति की लागत या मूल्य पर उचित प्रतिफल नहीं देता। यह मुख्य रूप से शेयरधारक के उपयोग के लिए खरीदे गए महँगे घर के लिए मायने रख सकता है।

CRA इसके बजाय यह जाँच सकती है कि असंबंधित किरायेदार को उसी खास संपत्ति को खरीदने और रखने के लिए कंपनी को प्रेरित करने के लिए क्या चुकाना पड़ता। उसका ऑडिट तरीका संपत्ति की लागत या मूल्य पर प्रतिफल, संचालन लागत, संभावित मूल्य वृद्धि, शेयरधारक के अग्रिम और व्यवस्था का इतिहास देखता है। यह मूल्यांकन है, तय दर या अपने आप लगने वाला अतिरिक्त शुल्क नहीं। असंबंधित किरायेदार जिन शर्तों को स्वीकार करता, उन्हीं पर असली लीज़ और असल में चुकाया किराया तथ्य स्थापित करने में मदद करता है, पर अकेले मूल्यांकन तय नहीं करता (CRA ऑडिट मैनुअल)।

अगर मेरा बच्चा कॉन्डो इस्तेमाल करे या मेरा परिवार कंपनी का कॉटेज इस्तेमाल करे तो?

परिवार का उपयोग भी शेयरधारक लाभ बना सकता है। अगर आपका बच्चा आपके शेयरों के कारण कंपनी का कॉन्डो इस्तेमाल करता है, तो लाभ आपकी आय में शामिल हो सकता है, भले ही बच्चे के पास कोई शेयर न हो। धारा 15 आम तौर पर स्वतंत्र पक्ष की तरह व्यवहार न करने वाले या संबद्ध व्यक्ति को मिले लाभ को शेयरधारक को दिया गया मानती है, सिवाय उस हद तक जहाँ उसका मूल्य उस व्यक्ति या किसी और की आय में शामिल हो।

कंपनी के कॉन्डो में रहने वाले बच्चे और कंपनी का कॉटेज इस्तेमाल करने वाले परिवार, दोनों में एक ही समीक्षा चाहिए: उपयोग का अधिकार किसे था, भुगतान किसने किया और कंपनी ने उसे क्यों खरीदा। मुख्य रूप से परिवार के उपयोग के लिए खरीदे कॉटेज के लिए CRA वह अवधि देखती है जब वह उपलब्ध था, सिर्फ़ वे रातें नहीं जब कोई वहाँ रुका। किसी दूसरी कंपनी के ज़रिये परोक्ष स्वामित्व अपने आप में इस मुद्दे को नहीं हटाता; CRA एक उदाहरण बताती है जिसमें परोक्ष शेयरधारक का कंपनी के कॉटेज का मुफ़्त उपयोग एक दूसरे लाभ नियम के तहत कर योग्य था (CRA ऑडिट मैनुअल)।

क्या कंपनी बंधक ब्याज, संपत्ति की लागत और मूल्यह्रास काट सकती है?

कंपनी यह नहीं मान सकती कि पारिवारिक घर कटौती योग्य लागत पैदा करता है। धारा 18 खर्चों को व्यावसायिक या संपत्ति आय कमाने के लिए किए गए खर्चों तक सीमित करती है, और धारा 20 ब्याज कटौती को उधार लिए पैसे के आय कमाने वाले उपयोग से जोड़ती है। CRA के अनुसार, केवल शेयरधारक के उपयोग के लिए अर्जित संपत्ति किसी मूल्यह्रास वर्ग में नहीं आ सकती, इसलिए कंपनी उस पर पूँजीगत लागत भत्ते का दावा नहीं कर सकती (CRA ऑडिट मैनुअल)।

ऋण समझौता, उधार लिए पैसे के उपयोग का सबूत, चालान, किराये की रसीदें और हर तरह के उपयोग का रिकॉर्ड रखें। जो कंपनी असल में असंबंधित किरायेदारों को किराये पर देने के लिए संपत्ति रखती है, उससे अलग सवाल उठता है; देखें होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ।

कंपनी जो किराया कमाती है वह आम तौर पर कर योग्य संपत्ति आय है, छोटे कारोबार की कटौती के योग्य आय नहीं। कनाडाई-नियंत्रित निजी कंपनी की शुद्ध निवेश आय और कर योग्य पूँजीगत लाभ पर वापसी योग्य कर भी लग सकता है और बाद की छोटे कारोबार की सीमा घट सकती है। देखें कंपनियों पर कर कैसे लगता है।

जब घर कंपनी का हो, तो क्या मैं प्रधान निवास छूट का दावा कर सकता हूँ?

आम तौर पर नहीं। कंपनी के घर में रहने से वह प्रधान निवास छूट के लिए आपका अपना घर नहीं बन जाता। Income Tax Act की प्रधान निवास की परिभाषा में करदाता का स्वामित्व ज़रूरी है और नामित करने के नियम किसी व्यक्ति या पात्र निजी ट्रस्ट के लिए हैं, साधारण कंपनी के लिए नहीं। साधारण कंपनी के शेयर उसके घर का स्वामित्व नहीं हैं। अगर कंपनी सिर्फ़ नाममात्र की ट्रस्टी है और घर के उपयोग तथा बिक्री के निर्देश का अधिकार आपके पास है, तो CRA आपको उसका लाभकारी स्वामी मान सकती है। केवल सहकारी आवास इकाई में रहने के अधिकार के लिए ख़रीदा गया शेयर भी पात्र हो सकता है।

कंपनी बिक्री के समय घर को आपका प्रधान निवास भी नामित नहीं कर सकती। अगर आपके पास घर निजी तौर पर है, तो आपकी अपनी बिक्री की छूट के रहने, नामांकन और रिपोर्टिंग के अलग नियम हैं; देखें प्रधान निवास छूट।

क्या मैं अपना घर अपनी कंपनी को बेचकर प्रधान निवास छूट बनाए रख सकता हूँ?

हाँ, बिक्री तक के आपके लाभ के लिए, अगर घर पात्र है और आप पात्र वर्षों को नामित करते हैं। कंपनी का बाद का लाभ उससे ढका नहीं होता। अपना घर अपनी कंपनी को बेचना निपटान है, भले ही आप उसमें रहते रहें। उचित बाज़ार मूल्य तय करें और बिक्री तथा नामांकन को Schedule 3 और Form T2091(IND) पर रिपोर्ट करें। अगर आप उसके मालिक थोड़े ही समय रहे, तो छूट लागू मानने से पहले संपत्ति फ़्लिपिंग नियम और उसके अपवाद जाँचें।

फुलाई गई कीमत शेयरधारक लाभ बना सकती है। जिस कंपनी से आप स्वतंत्र पक्ष की तरह व्यवहार नहीं करते, उसे बाज़ार से कम कीमत पर बिक्री से धारा 69 के तहत आपको उचित बाज़ार मूल्य की प्राप्ति राशि मिली मानी जा सकती है। इसलिए कीमत गलत हो तो दोनों पक्षों के कर नतीजे अलग हो सकते हैं। मौजूदा मूल्यांकन लें और वास्तविक प्रतिफल दर्ज करें, जिसमें अपने ऊपर ली गई कोई भी बंधक, नोट या शेयर शामिल हैं।

कर योग्य कनाडाई कंपनी को पात्र ट्रांसफ़र पर, अगर शर्तें पूरी हों और प्रतिफल में शेयर शामिल हों, तो संयुक्त धारा 85 का चुनाव Form T2057 से संभव हो सकता है (Income Tax Act, धारा 85)। आप और कंपनी का अधिकृत अधिकारी Part 5 पर हस्ताक्षर करते हैं। चुनाव ट्रांसफ़र वाले साल के लिए पक्षों के आयकर रिटर्न की अंतिम तिथियों में से पहली तक देय है; देर से फ़ाइल करने पर जुर्माना लग सकता है (Form T2057)। चुनाव ट्रांसफ़र की आयकर लागत और प्राप्ति राशि बदलता है; वह कंपनी के भविष्य के लाभ के लिए आपकी प्रधान निवास छूट को बचाता नहीं और भूमि हस्तांतरण कर तथा GST/HST को नहीं निपटाता। हस्ताक्षर से पहले चुनाव की तुलना उचित बाज़ार मूल्य पर बिक्री से करें।

भूमि हस्तांतरण कर और GST/HST के कौन-से सवाल जाँचने होंगे?

कंपनी के खरीदने या पाने से पहले संपत्ति का प्रांत, नगरपालिका, विक्रेता की स्थिति और इतिहास जाँचें। भूमि हस्तांतरण कर प्रांतीय या स्थानीय है, इसलिए कनाडा में कोई एक शुल्क नहीं है। Ontario में, शेयरों के बदले कंपनी को या कंपनी से शेयरधारक को ट्रांसफ़र में Ontario Ministry of Finance के मार्गदर्शन के तहत संपत्ति का उचित बाज़ार मूल्य कर योग्य प्रतिफल माना जाता है। बिना प्रतिफल के कंपनी को ज़मीन का योगदान शून्य कर आधार वाला हो सकता है; यह शेयरधारक को वापस ट्रांसफ़र पर लागू नहीं होता। बंधक, नोट या शेयर प्रतिफल गिने जा सकते हैं। Ontario की आवासीय संपत्ति के लिए Non-Resident Speculation Tax भी जाँचें: कनाडा में निगमित कंपनी विदेशी-नियंत्रित हो तो उसे यह चुकाना पड़ सकता है। दूसरे प्रांतों और नगरपालिकाओं के अपने नियम हैं।

GST/HST संपत्ति और लेन-देन पर निर्भर करता है, सिर्फ़ इस पर नहीं कि खरीदार कंपनी है। नया या काफ़ी नवीनीकृत घर आम तौर पर GST/HST के अधीन होता है; बिल्डर न होने वाले व्यक्ति द्वारा पहले से बसे घर की बिक्री आम तौर पर छूट प्राप्त है, पहले के इनपुट कर क्रेडिट जैसी शर्तों के अधीन (CRA: GST/HST और घर का निर्माण; CRA: आवासीय अचल संपत्ति की बिक्री)। जाँचें कि कंपनी बिल्डर है या नहीं, बिक्री कर योग्य है या नहीं, और कर कौन जमा करेगा। नया घर खरीदने वाली कंपनी GST/HST new housing rebate या पहली बार घर खरीदने वालों का रिबेट नहीं ले सकती क्योंकि उसका शेयरधारक या परिवार वहाँ रहता है। लंबी अवधि का आवासीय लीज़ आम तौर पर GST/HST से छूट प्राप्त है, और मकान मालिक आम तौर पर खरीद पर लगा कर इनपुट कर क्रेडिट से वापस नहीं पा सकता; पात्र किराये की संपत्ति के लिए अलग रिबेट हो सकता है। अगर कंपनी घर बनाती है, काफ़ी नवीनीकरण करती है या निर्माणाधीन घर खरीदती है, तो वह बिल्डर हो सकती है। जब वह पहली बार किसी को लीज़, लाइसेंस या ऐसी व्यवस्था के तहत वहाँ रहने का कब्ज़ा देती है, तब स्व-आपूर्ति लागू हो सकती है। रिबेट और स्व-आपूर्ति के नियमों के लिए देखें आवासीय संपत्ति पर GST/HST।

जब कंपनी बाद में घर को मुझे बेचती या ट्रांसफ़र करती है तो कौन-सा कर लगता है?

असंबंधित खरीदार को बिक्री पर कंपनी को अपना लाभ रिपोर्ट करना होता है। वह पूँजीगत लाभ है या व्यावसायिक आय, यह आम तौर पर तथ्यों पर निर्भर करता है, जिनमें यह भी शामिल है कि उसने संपत्ति क्यों खरीदी (CRA: मुनाफ़े के लिए बेचने हेतु रियल एस्टेट खरीदने के कर प्रभाव)। पूँजीगत लाभ पर आम तौर पर निवेश आय की तरह कर लगता है। अगर कंपनी घर को अर्जित करने के 365 लगातार दिन से कम समय में आपको बेचती या ट्रांसफ़र करती है, तो फ़्लिपिंग नियम आम तौर पर किसी भी लाभ को व्यावसायिक आय और किसी भी हानि को शून्य बना देता है, जब तक कोई सूचीबद्ध घटना लागू न हो। वह आपकी प्रधान निवास छूट इस्तेमाल नहीं कर सकती। अगर आय कमाते समय कंपनी ने जायज़ तौर पर पूँजीगत लागत भत्ते का दावा किया था, तो पहले ली गई कटौती की वापसी (recapture) भी बन सकती है। बिक्री के बाद आपको चुकाई गई रकम का व्यक्तिगत कर व्यवहार अलग है, जो इस पर निर्भर करता है कि वह कैसे चुकाई गई।

आपको होने वाले ट्रांसफ़र पर मौजूदा मूल्यांकन इस्तेमाल करें और दोनों पक्ष जाँचें। उचित बाज़ार मूल्य से कम पर बिक्री आपको शेयरधारक लाभ दे सकती है, जबकि धारा 69 कंपनी को उचित बाज़ार मूल्य की प्राप्ति राशि मिली मान सकती है। Ontario का भूमि हस्तांतरण कर नियम कंपनी से उसके शेयरधारक को ट्रांसफ़र को खास तौर पर संबोधित करता है (Ontario Ministry of Finance)। बाद के ट्रांसफ़र के समय संपत्ति की स्थिति के आधार पर GST/HST फिर से जाँचना होगा (CRA: आवासीय अचल संपत्ति की बिक्री)। कम ट्रांसफ़र कीमत व्यवस्था को सुरक्षित ढंग से उलट नहीं देती।

उदाहरण

उदाहरण के लिए कनाडाई डॉलर की रकमें। एक कंपनी C$800,000 में कॉन्डो इसलिए खरीदती है कि मुख्य रूप से उसका शेयरधारक वहाँ रहे। तुलनात्मक कॉन्डो C$3,000 महीने पर किराये पर चलते हैं। शेयरधारक कंपनी को C$2,000 महीना देता है और कॉन्डो उसे पूरे साल उपलब्ध है। तुलनात्मक किराये के तरीके से अंतर C$1,000 महीना, यानी साल के C$12,000 है। कंपनी लाभ रिपोर्ट करती है और शेयरधारक उसे अपनी आय में शामिल करता है।

C$12,000 सिर्फ़ शुरुआती अनुमान है। अगर तुलनात्मक किराया इस खास कॉन्डो पर उचित प्रतिफल नहीं देता, तो CRA लाभ का अलग मूल्यांकन कर सकती है। कंपनी को अपनी किराया आय और खर्च कटौतियाँ अलग से परखनी होंगी। बेचते समय उसके अपने लाभ को शेयरधारक की प्रधान निवास छूट से सुरक्षा नहीं मिलती।

आपके मामले में फ़र्क है?

• आप कंपनी से चुकाए पैसे से निजी तौर पर खरीदना चाहते हैं: वेतन और लाभांश की तुलना करें।
• घर आपका निजी है और आप जानना चाहते हैं कि कौन-से वर्ष पात्र हैं: देखें प्रधान निवास छूट।
• संपत्ति असंबंधित किरायेदारों को किराये पर दी जाएगी: देखें होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ।
• आपको नए घर, किराये या बिक्री के रिबेट की समीक्षा चाहिए: देखें आवासीय संपत्ति पर GST/HST।
• आप अपना घर बेचने के बजाय छोड़कर किराये पर देंगे: देखें घर को किराये की संपत्ति बनाना।
• कंपनी के पास पहले से घर है, परिवार का कोई सदस्य उसे इस्तेमाल करता है या ट्रांसफ़र की योजना है: कंपनी कर समीक्षा के लिए डीड, मूल्यांकन, फ़ाइनेंसिंग, लीज़, भुगतान, रहने की तारीख़ें, लागत के रिकॉर्ड और पिछले कर रिटर्न जुटाएँ। अगर उसके पास 2022, 2023 और 2024 के अंत में कोई घर था, तो जाँचें कि कहीं उस पर पिछले Underused Housing Tax रिटर्न की देनदारी तो नहीं; कंपनी के देर से रिटर्न पर न्यूनतम जुर्माना $2,000 है। लाभ का मूल्यांकन, कटौतियाँ और दोनों ट्रांसफ़र पर कर उन्हीं रिकॉर्ड पर निर्भर करते हैं।