اپنے گھر کو کرایے پر دینا یا کرایے کی جائیداد میں رہنا: ٹیکس

کیا گھر کرایے پر دینا ٹیکس کے لیے اسے بیچنے کے برابر ہے؟

جی ہاں۔ جب آپ اپنا پورا گھر ذاتی استعمال سے کرایے کے استعمال میں بدلتے ہیں تو عموماً سمجھا جاتا ہے کہ آپ نے اسے مناسب مارکیٹ قیمت پر بیچ دیا، یعنی اس قیمت پر جو کھلی مارکیٹ میں کوئی آزاد خریدار دیتا، اور فوراً اسی قیمت پر واپس خرید لیا۔ رقم کا ہاتھ بدلنا ضروری نہیں۔ جب آپ کرایے کی جائیداد میں رہنے چلے جاتے ہیں تو یہی قاعدہ عموماً الٹی صورت میں لاگو ہوتا ہے (Income Tax Act، دفعہ 45(1)؛ CRA: مناسب مارکیٹ قیمت)۔

جہاں فرضی فروخت لاگو ہو، وہاں اس کی مناسب مارکیٹ قیمت تبدیلی سے پہلے کے منافع کو بعد کی قدر کے اضافے سے الگ کرتی ہے۔ استعمال بدلنے کے وقت جائیداد کی قیمت درج کریں، چاہے انتخاب اس وقت فرضی فروخت کو روک دے۔ انتخاب لاگت کو دوبارہ سیٹ نہیں کرتا؛ اگر دفعہ 45(2) کا انتخاب بعد میں منسوخ کیا جائے تو فرضی فروخت اس بعد کے ٹیکس سال کے پہلے دن ہوتی ہے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو؛ CRA: سرمایہ کے منافع کے ریکارڈ)۔

یہ قواعد پوری جائیداد کے لیے ہیں۔ کرایے پر دیے گئے کمرے یا بیسمنٹ کا نتیجہ مختلف ہو سکتا ہے؛ دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔

اگر گھر ہمیشہ میرا اپنا گھر رہا ہو تو کیا فرضی فروخت پر مجھے ٹیکس دینا ہوگا؟

اکثر بنیادی رہائش کی چھوٹ تبدیلی کی تاریخ تک کا منافع ختم کر سکتی ہے، بشرطیکہ جائیداد اہل تھی اور آپ کے خاندان نے ان برسوں کے لیے کوئی دوسرا گھر نامزد نہ کیا ہو۔ فرضی فروخت پھر بھی رپورٹ کرنی ہوتی ہے اور گھر نامزد کرنا ہوتا ہے؛ چھوٹ والا منافع فائلنگ سے معافی نہیں دیتا (CRA: بنیادی رہائش)۔

فرضی فروخت کے سال کے لیے Schedule 3 اور Form T2091(IND) مکمل کریں۔ اگر آپ گھر کو ملکیت کے ہر سال کے لیے نامزد کریں اور منافع مکمل طور پر مستثنیٰ ہو تو Schedule 3 کی بنیادی رہائش کی نامزدگی اور T2091 کا Section 1 مکمل کریں؛ Schedule 3 پر منافع کی رقم درج نہ کریں۔ کاغذی گوشوارے کے ساتھ T2091 لگائیں، یا الیکٹرانک طریقے سے جمع کرانے کی صورت میں اسے اپنے پاس رکھیں تاکہ CRA مانگے تو پیش کر سکیں (CRA: Schedule 3؛ CRA: Form T2091(IND))۔ اگر گھر آپ کی ملکیت کے ہر سال کے لیے اہل نہیں تھا تو منافع کا کچھ حصہ ٹیکس کے قابل ہو سکتا ہے۔ سابقہ گھر پر ذاتی استعمال کا نقصان عموماً قابل کٹوتی نہیں ہوتا (CRA: بنیادی رہائش)۔ نامزدگی اور حساب کے لیے دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔

جب میرا گھر کرایے کی جائیداد بنے تو دفعہ 45(2) کا انتخاب ٹیکس کو کیسے مؤخر کرتا ہے؟

دفعہ 45(2) کا انتخاب فرضی فروخت کے قاعدے کے لیے آپ کے گھر کے ساتھ ایسا سلوک کرتا ہے جیسے آمدنی پیدا کرنے والے استعمال میں تبدیلی ہوئی ہی نہ ہو۔ اس لیے تبدیلی کے وقت آپ اس سے بننے والا سرمایہ کا منافع رپورٹ نہیں کرتے؛ منافع اس وقت بن سکتا ہے جب آپ حقیقت میں بیچیں یا انتخاب منسوخ ہو (Income Tax Act، دفعہ 45(2)؛ CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

انتخاب کرایے کو ٹیکس سے پاک آمدنی نہیں بناتا۔ جب سے جائیداد کرایے پر دی جائے، کرایے کی آمدنی اور اہل اخراجات رپورٹ کریں۔ سالانہ گوشوارے کے لیے دیکھیں کرایے کی آمدنی (CRA: سرمایہ کے منافع کی گائیڈ)۔

انتخاب منافع کو مؤخر کرتا ہے؛ یہ ضمانت نہیں دیتا کہ آخر میں بننے والا منافع مستثنیٰ ہوگا۔ فروخت کے وقت چھوٹ کا تعین ان برسوں سے ہوتا ہے جو آپ اس جائیداد کے لیے نامزد کر سکتے ہیں، آپ کی کینیڈا میں رہائش سے، اور آپ کے خاندان کے کسی دوسرے گھر سے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

کرایے پر ہوتے ہوئے میرا سابقہ گھر کتنی دیر تک بنیادی رہائش کے طور پر اہل رہ سکتا ہے؟

دفعہ 45(2) کا انتخاب نافذ ہونے کی صورت میں سابقہ گھر زیادہ سے زیادہ چار ٹیکس سال تک اہل رہ سکتا ہے جب وہاں کوئی اہل خاندانی فرد نہ رہتا ہو۔ غیر مقیم بھی یہ انتخاب کر سکتا ہے اور گھر نامزد کر سکتا ہے، لیکن کینیڈا میں رہائش اس بات پر اثر ڈالتی ہے کہ چھوٹ کتنا منافع بچا سکتی ہے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

انتخاب ان کرایے کے برسوں کو اہل رکھتا ہے؛ انہیں خود بخود نامزد نہیں کرتا۔ آپ فروخت یا فرضی فروخت رپورٹ کرتے وقت برس چنتے ہیں۔ آپ کا خاندان اسی سال کے لیے کوئی دوسرا گھر نامزد نہیں کر سکتا (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو؛ Income Tax Act، دفعہ 54)۔

ان چار برسوں کے بعد انتخاب نافذ رہ سکتا ہے، لیکن اہل رہائش کے بغیر اضافی برس عموماً اس قاعدے کے تحت نامزد نہیں کیے جا سکتے۔ صرف چار برس ختم ہونے پر کوئی خود بخود فرضی فروخت نہیں ہوتی۔ آخر میں فروخت کے وقت منافع کا کچھ حصہ ٹیکس کے قابل ہو سکتا ہے۔ سابقہ گھر کے کرایے والے برس نامزد کرنے سے وہ برس بھی استعمال ہو جاتے ہیں جو خاندان نئے گھر کے لیے نامزد نہیں کر سکتا (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

آجر کی طرف سے تبادلہ چار سال کی حد ختم کر سکتا ہے، لیکن صرف تب جب دفعہ 54.1 کی شرائط پوری ہوں۔ منتقلی آپ یا آپ کے شریک حیات یا کامن لا پارٹنر کی ملازمت کے تبادلے کا نتیجہ ہونی چاہیے؛ آجر غیر متعلق ہونا چاہیے؛ سابقہ گھر نئے کام کی جگہ سے بعد کی رہائش کے مقابلے میں، مختصر ترین عوامی راستے سے ناپ کر، کم از کم 40 کلومیٹر زیادہ دور ہونا چاہیے؛ اور آپ کو اس ملازمت کے دوران یا اس کے ختم ہونے کے بعد اگلے ٹیکس سال کے اختتام تک سابقہ گھر میں واپس آنا ہوگا، سوائے اس کے کہ ملازمت کے دوران وفات ہو جائے (Income Tax Act، دفعہ 54.1؛ CRA: سرمایہ کے منافع کی گائیڈ)۔ ذاتی پسند سے منتقل ہونا ملازمت کی شرط پوری نہیں کرتا۔

کیا دفعہ 45(2) کا انتخاب نافذ ہوتے ہوئے میں CCA کا دعویٰ کر سکتا ہوں؟

نہیں۔ جائیداد پر سرمائے کی لاگت کے الاؤنس (CCA) کا دعویٰ کرنے سے دفعہ 45(2) کا انتخاب اس ٹیکس سال کے پہلے دن سے منسوخ ہو جاتا ہے جس میں CCA کا دعویٰ کیا گیا۔ اس سے اسی سال مناسب مارکیٹ قیمت پر فرضی فروخت شروع ہو سکتی ہے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

یہ فرض کرنے سے پہلے کہ انتخاب اب بھی مؤثر ہے، پچھلے کرایے کے گوشوارے جانچیں۔ اگر آپ انتخاب ختم کرنے کے بعد CCA کا دعویٰ کرنا چاہیں تو عمارت کی سرمایہ لاگت کا اپنا استعمال کی تبدیلی کا قاعدہ ہے؛ یہ خود بخود پوری مناسب مارکیٹ قیمت نہیں ہوتی۔ دعوے اور کلاس کے قواعد کے لیے دیکھیں سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

جب میں اپنی کرایے کی جائیداد میں رہنے جاؤں تو کون سا ٹیکس لگتا ہے؟

پوری کرایے کی جائیداد میں رہنے جانا عموماً مناسب مارکیٹ قیمت پر فرضی فروخت اور دوبارہ خریداری کا سبب بنتا ہے۔ جو منافع کرایے کے دوران جمع ہوا وہ تبدیلی کے سال میں ٹیکس کے قابل ہو سکتا ہے۔ اگر آپ نے سرمائے کی لاگت کے الاؤنس (CCA) کا دعویٰ کیا، یعنی عمارت کی لاگت کی وقت کے ساتھ کٹوتی، تو رہنے جانے سے ریکیپچر بھی ہو سکتا ہے: پہلے کی کچھ کٹوتیاں کرایے کی آمدنی میں شامل ہو جاتی ہیں۔ بنیادی رہائش کی چھوٹ اس آمدنی کو نہیں بچاتی (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو؛ CRA: کرایے کی آمدنی)۔

ایسی کرایے کی جائیداد کے لیے جو آپ کے رہنے سے پہلے کبھی آپ کی بنیادی رہائش نہیں تھی، بنیادی رہائش کی چھوٹ پہلے کے کرایے کا منافع صرف اس لیے ختم نہیں کرتی کہ وہ اب آپ کا گھر بن گئی۔ فرضی دوبارہ خریداری بعد کے سرمایہ کے منافع کے لیے نئی لاگت طے کرتی ہے۔ اگر آپ نے پہلے اسی گھر کو کرایے پر دیتے وقت دفعہ 45(2) کا انتخاب کیا تھا اور وہ اب بھی نافذ ہے تو واپس رہنے سے خود نئی فرضی فروخت نہیں بنتی (CRA: سرمایہ کے منافع کی گائیڈ)۔

رہنے جانے پر دفعہ 45(3) کا انتخاب منافع کب مؤخر کر سکتا ہے؟

دفعہ 45(3) کرایے سے گھر میں تبدیلی سے بننے والے سرمایہ کے منافع کو حقیقی فروخت تک مؤخر کر سکتی ہے۔ اسے استعمال نہیں کیا جا سکتا اگر 1984 کے بعد اور استعمال کی تبدیلی تک یا اس سے پہلے ختم ہونے والے کسی ٹیکس سال کے لیے اس جائیداد پر CCA آپ کو، آپ کے شریک حیات یا کامن لا پارٹنر کو، یا ایسے ٹرسٹ کو دی گئی ہو جس کے آپ میں سے کوئی مستفید ہو (Income Tax Act، دفعات 45(3) اور 45(4))۔

اگر اہل ہوں تو جائیداد رہنے جانے سے پہلے کے ان زیادہ سے زیادہ چار برس کے لیے بھی بنیادی رہائش کی اہل ہو سکتی ہے جب وہ کرایے پر تھی۔ آپ کا خاندان اسی سال کے لیے کوئی دوسرا گھر نامزد نہیں کر سکتا، اور کینیڈا میں رہائش اس بات پر اثر ڈالتی ہے کہ چھوٹ کتنا منافع بچا سکتی ہے۔ سرمایہ کا منافع مؤخر کرنے کا انتخاب اس تبدیلی پر بننے والی CCA ریکیپچر کو مؤخر نہیں کرتا (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

میں انتخاب کیسے کروں، اور کیا اسے تاخیر سے جمع کرایا جا سکتا ہے؟

دونوں میں سے کوئی بھی انتخاب دستخط شدہ خط کے ذریعے کریں جس میں جائیداد کی شناخت ہو اور یہ لکھا ہو کہ آپ کس ذیلی دفعہ کے تحت انتخاب کر رہے ہیں۔ CRA کا کوئی الگ انتخاب کا فارم نہیں ہے۔ جمع کرانے کا وقت مختلف ہے (CRA: سرمایہ کے منافع کی گائیڈ؛ CRA: ٹیکس دہندہ کی رعایت کی دفعات)۔

اگر گوشوارہ الیکٹرانک طریقے سے جمع کرایا جائے تو دستخط شدہ انتخاب کا خط CRA کے ٹیکس سینٹر کو تحریری طور پر الگ سے بھیجیں؛ ترسیل کا ثبوت رکھیں۔ CRA کی EFILE ہدایات انتخاب کی دستاویزات کو عام ریکارڈ سے الگ رکھتی ہیں، جو آپ مانگے جانے تک اپنے پاس رکھتے ہیں (CRA: EFILE انتخاب کی دستاویزات)۔

CRA اپنی 10 سال کی رعایتی مدت کے اندر دفعہ 45(2) یا 45(3) کا تاخیر سے کیا گیا انتخاب قبول کر سکتی ہے، لیکن قبولیت صوابدیدی ہے اور جرمانہ لگ سکتا ہے۔ اگر اس مدت میں CCA کا دعویٰ کیا گیا ہو جسے انتخاب ڈھانپے گا تو دفعہ 45(2) کا تاخیر سے انتخاب خاص طور پر مشکل ہے۔ درخواست کے ساتھ دستخط شدہ انتخاب، وضاحت، معاون ریکارڈ، اور متاثرہ گوشواروں کے شیڈول درکار ہیں (CRA: ٹیکس دہندہ کی رعایت کی دفعات؛ CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

کیوبیک کے مقیم افراد کے لیے وفاقی انتخاب کیوبیک قانون کے تحت خود بخود لاگو ہوتا ہے، لیکن Revenu Québec الگ دستخط شدہ نوٹس اور وفاقی انتخاب کی کاپی مانگتا ہے۔ اس کی ہدایات دفعہ 45(2) کے لیے تبدیلی کے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ یا CRA انتخاب کے 30 دن بعد، اور دفعہ 45(3) کے لیے حقیقی فروخت کے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ یا CRA انتخاب کے 30 دن بعد بتاتی ہیں۔ دفعہ 45(3) کے انتخاب کے لیے Form TP-274-V بھی درکار ہے (Revenu Québec: Form TP-274-V کی ہدایات)۔

استعمال بدلنے کے سال میں مجھے کیا رپورٹ کرنا اور کیا رکھنا ہے؟

کون سا گوشوارہ بھرنا ہے یہ اس پر منحصر ہے کہ فرضی فروخت ہے یا نہیں۔ اسے Schedule 3 پر رپورٹ کریں اور اہل سابقہ گھر کے لیے Form T2091(IND) مکمل کریں۔ اگر انتخاب فرضی فروخت کو روک دے تو اس کے بجائے اس کا خط آخری تاریخ پر جمع کرائیں۔ اگر آپ کینیڈا کے مقیم ہیں تو کرایے کی مدت کا کرایہ اور اخراجات Form T776 یا مساوی بیان کے ذریعے رپورٹ کریں؛ غیر مقیم افراد کے لیے ودہولڈنگ اور دفعہ 216 کے گوشوارے کے الگ قواعد ہیں۔ ان فائلنگز کے لیے دیکھیں کرایے کی آمدنی اور غیر مقیم مالک مکان (CRA: کرایے کی آمدنی؛ CRA: دفعہ 216)۔

CRA کی موجودہ بنیادی رہائش کی ہدایات بنیادی رہائش کی فرضی فروخت کے لیے Schedule 3 اور Form T2091(IND) مانگتی ہیں، چاہے منافع مکمل طور پر مستثنیٰ ہو (CRA: بنیادی رہائش)۔ کیوبیک میں فرضی فروخت پر بنیادی رہائش کی نامزدگی کے لیے Form TP-274-V اور Schedule G بھی درکار ہیں؛ یقینی بنائیں کہ انتخاب اور نامزدگی کے ریکارڈ تمام گوشواروں میں مماثل ہوں (Revenu Québec: Form TP-274-V)۔

خریداری کا معاہدہ اور اخراجات، بہتری کی رسیدیں، ہر تبدیلی کی تاریخ پر مناسب مارکیٹ قیمت کا ثبوت، جہاں CCA متعلق ہو وہاں زمین اور عمارت کی الگ قدریں، منتقلی اور کرایہ داری کی تاریخیں، کرایے کے گوشوارے اور CCA کے شیڈول، دستخط شدہ انتخاب کے خطوط اور ترسیل کا ثبوت، اور ان برسوں کی فہرست رکھیں جو آپ کے خاندان نے ہر جائیداد کے لیے نامزد کیے۔ یہ ریکارڈ فرضی فروخت کی قدر، انتخاب کی اہلیت اور بعد کے چھوٹ کے حساب کی تائید کرتے ہیں (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

مثال

کینیڈین ڈالر میں فرضی رقوم؛ آمدنی ٹیکس کی کوئی شرح فرض نہیں کی گئی۔

آپ نے گھر C$400,000 میں خریدا۔ جب آپ وہاں سے منتقل ہوئے اور پوری جائیداد کرایے پر دی تو اس کی مناسب مارکیٹ قیمت C$600,000 تھی۔ آپ ملکیت کے پورے عرصے وہاں رہے، اور آپ کے خاندان نے ان برسوں کے لیے کوئی دوسرا گھر نامزد نہیں کیا تھا۔ دفعہ 45(2) کے انتخاب کے بغیر تبدیلی سے C$200,000 کا فرضی منافع بنتا ہے۔ اہل بنیادی رہائش کی نامزدگی اس منافع کو ختم کر سکتی ہے، لیکن آپ پھر بھی فرضی فروخت Schedule 3 اور Form T2091(IND) پر رپورٹ کرتے ہیں۔ بعد کے سرمایہ کے منافع کے لیے آپ کی لاگت C$600,000 ہو جاتی ہے۔

اگر آپ اس کے بجائے درست دفعہ 45(2) کا انتخاب کریں تو آپ تبدیلی پر وہ C$200,000 کا فرضی منافع رپورٹ نہیں کرتے۔ آپ ہر سال کرایہ رپورٹ کرتے ہیں اور CCA کا دعویٰ نہیں کرتے۔ فرض کریں آپ تین پورے کرایے کے برس بعد C$700,000 میں بیچتے ہیں۔ انتخاب نے جائیداد کی لاگت C$600,000 پر دوبارہ سیٹ نہیں کی، اس لیے فروخت کے اخراجات اور کسی چھوٹ سے پہلے منافع C$300,000 ہے۔ چھوٹ اسے ختم کرتی ہے یا نہیں، اس کا انحصار اس پر ہے کہ آپ کا خاندان اس گھر اور کسی دوسرے گھر کے لیے کون سے برس نامزد کرتا ہے۔

الٹی صورت میں فرض کریں آپ نے کرایے کی جائیداد C$400,000 میں خریدی اور جب اس کی قیمت C$600,000 ہو تب اس میں رہنے گئے۔ دفعہ 45(3) کے انتخاب کے بغیر تبدیلی سے اخراجات سے پہلے C$200,000 کا فرضی منافع بنتا ہے۔ اگر اہل ہوں تو انتخاب اس منافع کو فروخت تک مؤخر کرتا ہے؛ صرف رہنے جانا اسے ختم نہیں کرتا۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ نے صرف ایک کمرہ یا بیسمنٹ کرایے پر دیا: جزوی تبدیلی کے قواعد مختلف ہیں۔ دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• آپ کو بعد کے منافع کا مستثنیٰ حصہ جاننا ہے: دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• آپ کو کرایہ رپورٹ کرنا ہے یا CCA کلاس چننی ہے: دیکھیں کرایے کی آمدنی اور سرمائے کی لاگت کا الاؤنس۔
• آپ ابھی کرایے کی جائیداد بیچ رہے ہیں: فروخت اور CCA کے کسی بھی ریکیپچر کے لیے دیکھیں کرایے کی جائیداد بیچنا۔
• آپ نے حال ہی میں خریدا ہوا گھر بیچا: رہائشی فلپنگ کا قاعدہ منافع کی نوعیت بدل سکتا ہے۔ دیکھیں پراپرٹی فلپنگ اور اسائنمنٹ سیلز۔
• آپ بیرون ملک جا رہے ہیں یا پہلے ہی کینیڈا سے باہر رہتے ہیں: گھر کرایے پر دینے سے پہلے دیکھیں کینیڈا چھوڑنا اور غیر مقیم مالک مکان۔
• آپ نیا یا بڑی مرمت شدہ گھر کرایے پر دے رہے ہیں: GST/HST کے استعمال کی تبدیلی کے الگ قواعد ہو سکتے ہیں۔ دیکھیں رہائشی جائیداد پر GST/HST۔
• CCA کا دعویٰ کیا گیا، انتخاب تاخیر سے ہے، یا دو گھر ایک ہی برسوں پر مقابلہ کر رہے ہیں: یہ حقائق ٹیکس اور فائلنگ بدل سکتے ہیں۔ ٹیکس تیاری کے لیے قیمت، CCA، رہائش اور انتخاب کے ریکارڈ اکٹھے کریں۔