خاندان کو جائیداد تحفے میں دینا یا ٹائٹل میں نام شامل کرنا

کیا بچے کو گھر دینے پر تحفے کا ٹیکس لگتا ہے؟

کینیڈا بچے کو گھر کے عام تحفے پر الگ سے تحفے کا ٹیکس نہیں لگاتا۔ بچہ عموماً تحفے کو آمدنی کے طور پر رپورٹ نہیں کرتا، لیکن والدین کو عموماً تحفے کی تاریخ پر جائیداد کی مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت کرنے والا سمجھا جاتا ہے، چاہے کوئی رقم ہاتھ نہ بدلے (CRA: غیر ٹیکس شدہ رقوم؛ CRA: سرمایہ جاتی جائیداد کی منتقلیاں)۔

اگر اس فرضی فروخت سے سرمایہ کا منافع بنے تو والدین پر آمدنی ٹیکس بن سکتا ہے، چاہے انہیں فروخت کی کوئی رقم نہ ملی ہو۔ اگر والدین ٹیکس ادا نہ کریں تو جس فرد کو جائیداد اس کی قیمت سے کم پر ملی ہو، اسے اس سال اور پچھلے برسوں کے والدین کے ٹیکس کا ذمہ دار ٹھہرایا جا سکتا ہے، زیادہ سے زیادہ اس رقم تک جو وصول شدہ قدر میں سے ادا کی گئی رقم نکال کر بچے (Income Tax Act، دفعہ 160)۔ تحفے میں دی گئی جائیداد پر بچے کی لاگت کی بنیاد (منافع کے حساب کے لیے) عموماً تحفے کی تاریخ کی مناسب مارکیٹ قیمت ہوتی ہے؛ کرایے کی عمارت کی فرسودگی کے لیے لاگت مختلف ہو سکتی ہے (Income Tax Act، دفعہ 69؛ دفعہ 13)۔ اگر والدین نے کرایے کی عمارت پر فرسودگی کی کٹوتی لی ہو تو منتقلی پر کچھ کٹوتیاں آمدنی میں دوبارہ شامل ہو سکتی ہیں۔ اسے واپس لیا گیا سرمائے کی لاگت کا الاؤنس (CCA) کہتے ہیں (CRA: کرایے کی جائیداد پر سرمائے کی لاگت کا الاؤنس)۔ زرعی اور ماہی گیری کی جائیداد کے خاص قواعد بعض خاندانی منتقلیوں میں ٹیکس مؤخر کر سکتے ہیں؛ عام کرایے کی جائیداد کو صرف اس لیے یہ رعایت نہیں ملتی کہ وصول کنندہ بچہ ہے (CRA: سرمایہ جاتی جائیداد کی منتقلیاں)۔

اگر میں بچے کو برائے نام رقم پر یا مارکیٹ قیمت سے کم پر بیچوں تو کیا ہوگا؟

بچے کو مارکیٹ قیمت سے کم پر فروخت، آمدنی ٹیکس کے لحاظ سے حقیقی تحفے سے بھی بدتر ہو سکتی ہے۔ والدین کو عموماً مناسب مارکیٹ قیمت وصول کرنے والا سمجھا جاتا ہے، جبکہ منافع کے حساب میں بچے کی لاگت کی بنیاد عموماً ادا کی گئی رقم ہوتی ہے؛ فرسودگی کے قابل عمارت پر فرسودگی کا دعویٰ کرنے کے لیے لاگت کے الگ قواعد ہیں (Income Tax Act، دفعہ 69؛ دفعہ 13)۔

یہ فرق ہو تو قدر کے اسی اضافے پر بچے کے بعد میں بیچنے پر دوبارہ ٹیکس لگ سکتا ہے۔ دستخط سے پہلے طے کریں کہ یہ تحفہ ہے، فروخت ہے یا ملا جلا لین دین۔ قابل دفاع قیمت کا تخمینہ حاصل کریں اور نقد رقم، اپنے ذمے لیا گیا قرض اور منتقل کی گئی فائدہ مند ملکیت درج کریں۔ مورگیج کی وجہ سے بھی صوبائی منتقلی ٹیکس بدل سکتا ہے، چاہے لکھی ہوئی قیمت برائے نام ہو (اونٹاریو: برائے نام عوض)۔

پہلی دو قطاریں Income Tax Act کی دفعہ 69 کے مطابق ہیں۔ صرف ٹائٹل کا نتیجہ دفعہ 248 میں ڈسپوزیشن کی تعریف اور اصل قانونی انتظام پر منحصر ہے۔

کیا بچے کو ٹائٹل میں شامل کرنا جائیداد کے ایک حصے کی فروخت شمار ہوتا ہے؟

صرف ڈیڈ میں بچے کا نام شامل کرنا آمدنی ٹیکس کا نتیجہ طے کرنے کے لیے کافی نہیں۔ اگر بچے کو حقیقی فائدہ مند حصہ ملے تو والدین نے عموماً اس حصے کی ڈسپوزیشن کی ہے، اور تحفے کی صورت میں اس کی رقم مناسب مارکیٹ قیمت سمجھی جاتی ہے۔ کامن لا والے صوبوں اور علاقوں میں اگر بچہ قانونی ٹائٹل صرف والدین کے لیے رکھتا ہو تو والدین فائدہ مند مالک رہ سکتے ہیں اور صرف ٹائٹل کی تبدیلی ڈسپوزیشن نہیں بھی ہو سکتی۔ کیوبیک کا ٹرسٹ قانون قانونی اور فائدہ مند ملکیت کی یہ تقسیم استعمال نہیں کرتا، اس لیے کیوبیک کے ٹائٹل انتظام کا الگ قانونی تجزیہ ضروری ہے (Income Tax Act، دفعات 69 اور 248؛ CRA: بیئر ٹرسٹس)۔

یہ فرق حقائق پر منحصر ہے۔ درج کریں کہ جائیداد کی قیمت کس نے ادا کی، اس میں کون رہ سکتا یا اسے بیچ سکتا ہے، کرایہ اور فروخت کی رقم کسے ملتی ہے، اخراجات اور نقصان کون اٹھاتا ہے، اور کیا بچے کو والدین کی ہدایات پر چلنا ہوگا۔ CRA کے مطابق ٹرسٹ کا سلوک حقائق اور صوبائی نجی قانون پر منحصر ہے۔ ایسا دستخط شدہ اعلان جو خاندان کے اصل طرز عمل سے ملتا ہو، فروخت کے بعد دیے گئے بغیر دستاویز کے بیان سے زیادہ مفید ہے۔ ٹرسٹ میں منتقلی فائدہ مند ملکیت بدلے بغیر بھی الگ قواعد لاگو کر سکتی ہے، اس لیے رجسٹریشن سے پہلے ڈیڈ اور اعلان دونوں کا اکٹھا جائزہ لیں (Income Tax Act، دفعات 69 اور 248)۔

کیا میں اپنی جائیداد شریک حیات کو ابھی ٹیکس ادا کیے بغیر منتقل کر سکتا ہوں؟

کینیڈا کے مقیم کی سرمایہ جاتی جائیداد کی مقیم شریک حیات یا کامن لا پارٹنر کو منتقلی عموماً آگے بڑھتی ہے، یعنی منافع مؤخر ہو جاتا ہے۔ زمین عموماً اپنی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد پر منتقل ہوتی ہے؛ فرسودگی کے قابل کرایے کی عمارت کلاس کی غیر فرسودہ سرمایہ لاگت میں اپنے حصے پر منتقل ہوتی ہے، اور اس کی فرسودگی کی تاریخ ساتھ جاتی ہے۔ منتقلی لاگت کو مارکیٹ قیمت پر دوبارہ سیٹ نہیں کرتی۔ منتقل کرنے والا منتقلی کے سال کے گوشوارے میں، دونوں میاں بیوی یا پارٹنرز کے دستخط والا خط لگا کر اس سے باہر نکل سکتا ہے، جس صورت میں عموماً مناسب مارکیٹ قیمت پر ڈسپوزیشن ہوتی ہے (Income Tax Act، دفعہ 73؛ CRA: سرمایہ جاتی جائیداد کی منتقلیاں)۔

یہ رول اوور آمدنی ٹیکس مؤخر کرتا ہے؛ یہ طے نہیں کرتا کہ بعد کا کرایہ یا منافع کون رپورٹ کرے، اور صوبائی منتقلی ٹیکس کے اپنے قواعد ہیں۔ یہاں بیان کردہ معیاری دفعہ 73 کے رول اوور کے لیے اس وقت دونوں افراد کا کینیڈا میں مقیم ہونا ضروری ہے۔ رول اوور سے باہر نکلنے کا انتخاب اہم نتائج رکھتا ہے اور منتقلی کے سال کا گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے طے ہونا چاہیے۔

منتقلی کے بعد کرایہ اور بعد کا منافع کون رپورٹ کرتا ہے؟

ڈیڈ پر نام والا شخص ہمیشہ کرایہ یا بعد کا منافع رپورٹ کرنے والا نہیں ہوتا۔ انتساب (attribution) کا مطلب ہے کہ ٹیکس قانون دینے والے کو اس جائیداد کی آمدنی رپورٹ کرنے کا پابند بناتا ہے جو اب کسی اور کی ملکیت ہے۔ جو بچہ واقعی حصے کا مالک ہو وہ عموماً اس حصے کا بعد کا سرمایہ کا منافع رپورٹ کرتا ہے، جبکہ نابالغ بچے کو منتقل کی گئی جائیداد کا کرایہ والدین رپورٹ کر سکتے ہیں (Income Tax Act، دفعات 74.1 اور 74.2)۔

یہ عام آمدنی کے انتساب، شریک حیات کے منافع کے انتساب، علیحدگی کے استثنا اور بیئر ٹرسٹ کی رپورٹنگ کے نتائج ہیں۔ مناسب مارکیٹ قیمت پر حقیقی فروخت انتساب سے صرف تب بچ سکتی ہے جب قانونی شرائط پوری ہوں؛ شریک حیات کو فروخت کے لیے ان میں رول اوور سے باہر نکلنے کا انتخاب شامل ہے، اور جائیداد کے لیے واجب الادا کسی بھی قرض پر کم از کم مقررہ شرح یا آزاد فریقین کے درمیان رائج سود کی شرح لگنی چاہیے، جو ہر سال کے اختتام کے 30 دن کے اندر ادا ہو (Income Tax Act، دفعہ 74.5)۔ اگر بالغ بچہ جائیداد کے لیے والدین کا بلا سود یا کم سود کا قرض دار ہو اور ٹیکس کم کرنا اس کے اہم اسباب میں سے ایک ہو تو کرایے پر پھر بھی والدین سے ٹیکس لیا جا سکتا ہے (دفعہ 56(4.1))۔ کرایے کا شیڈول تیار کرنے کے لیے دیکھیں کینیڈا میں کرایے کی آمدنی۔ بعد کی فروخت کے ٹیکس کے لیے دیکھیں کرایے کی جائیداد بیچنا۔

کیا میری بنیادی رہائش کی چھوٹ تحفے کے منافع کو ڈھانپ سکتی ہے؟

اگر تحفے میں دیا گیا گھر متعلقہ ملکیت کے برسوں کے لیے والدین کی بنیادی رہائش تھا تو بنیادی رہائش کی چھوٹ فرضی فروخت پر والدین کا سرمایہ کا منافع کم یا ختم کر سکتی ہے۔ تحفہ پھر بھی رپورٹ کی جانے والی ڈسپوزیشن شمار ہوتا ہے، چاہے چھوٹ منافع ختم کر دے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو؛ CRA: بنیادی رہائش کی فروخت کی رپورٹنگ)۔

اگر گھر کرایے پر دیا گیا ہو یا صرف جزوی طور پر رہائش کے طور پر استعمال ہوا ہو تو جواب بدل سکتا ہے۔ اس گھر کو نامزد کرنا خاندانی یونٹ کے کسی دوسرے گھر کو بھی متاثر کر سکتا ہے۔ حساب اور نامزدگی کے لیے دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔ مختصر مدت رکھی گئی جائیداد پر الگ پراپرٹی فلپنگ کے قواعد بھی لاگو ہو سکتے ہیں۔

کیا میرے بچے کا حصہ اس کی اپنی بنیادی رہائش کی چھوٹ کا اہل ہوگا؟

صرف اس صورت میں جب بچہ فائدہ مند حصے کا مالک ہو اور وہ گھر دعویٰ کیے گئے برسوں کے لیے بچے کی اپنی بنیادی رہائش کی شرائط پوری کرے۔ مشترکہ ملکیت اہل ہو سکتی ہے۔ عموماً سال میں بچے، اس کے موجودہ یا سابق شریک حیات یا پارٹنر، یا اس کے بچے کو معمول کے مطابق وہاں رہنا ہوتا ہے؛ استعمال کی تبدیلی کا درست انتخاب بعض برسوں کو رہائش کے بغیر بھی ڈھانپ سکتا ہے۔ محض والدین کا وہاں رہنا اس بالغ بچے کی رہائش کی شرط پوری نہیں کرتا جو کہیں اور رہتا ہو۔ چھوٹ بچے کے کینیڈا میں مقیم برسوں پر بھی منحصر ہے (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔

جو بچہ صرف بیئر ٹرسٹی کے طور پر درج ہو اس کا کوئی فائدہ مند حصہ نہیں ہوتا جسے تحفظ دیا جا سکے۔ جو بچہ پورا سال 18 سال سے کم عمر ہو اور جس کا کوئی شریک حیات یا کامن لا پارٹنر نہ ہو، وہ عموماً والدین کے خاندانی یونٹ کا حصہ ہوتا ہے، جو عموماً اسی سال کے لیے دوسرا گھر نامزد نہیں کر سکتا (CRA: بنیادی رہائش کا فولیو)۔ جو بچہ حصے کا مالک ہو وہ اس کے حصول کی تاریخ اور قدر، رہائش، کینیڈا میں رہائش، اور خاندانی یونٹ کے نامزد کردہ کسی دوسرے گھر کا ریکارڈ رکھے۔ ان قواعد کے لیے دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔

کیا ٹائٹل بیئر ٹرسٹی کے طور پر رکھنے والے بچے یا والدین کو T3 جمع کرانا ہوتا ہے؟

کچھ صریح بیئر ٹرسٹس کو اس ٹیکس سال کے لیے T3 گوشوارہ اور Schedule 15 جمع کرانا ہوتا ہے۔ ایک استثنا لاگو ہو سکتا ہے جب باہم متعلقہ افراد غیر منقولہ جائیداد کا قانونی ٹائٹل رکھتے ہوں جو، اگر سال کے لیے نامزد کی جائے، تو ان میں سے کم از کم ایک کی بنیادی رہائش بن سکتی ہو۔ ٹائٹل کا انتظام ٹرسٹ ہے بھی یا نہیں، یہ صوبائی قانون اور دستاویزات پر منحصر ہے (Income Tax Act، دفعہ 150؛ CRA: بیئر ٹرسٹ کے سوالات)۔

خاندانی رہائش کے اس استثنا کی قطعی شرائط ہیں؛ والدین کی رکھی ہوئی ایسی کرایے کی جائیداد جو صرف بالغ بچے کے لیے ہو، اس پر پوری نہ اترے۔ CRA کا کہنا ہے کہ گوشوارے جمع کرانے کے موسم کے لیے مزید رہنمائی آنے والی ہے۔ اگر بیئر ٹرسٹ رپورٹ کے قابل ہو تو فائدہ مند مالک پھر بھی اس کا کرایہ اور منافع اپنے گوشوارے میں رپورٹ کرتا ہے (CRA: بیئر ٹرسٹ کے سوالات)۔ رپورٹ کے قابل ٹرسٹ کا T3 اس کے سال کے اختتام کے 90 دن کے اندر واجب ہے، اس لیے اس سے پہلے اس کی حیثیت جانچ لیں اور یہ فرض نہ کریں کہ پچھلے سال کی رعایت اب بھی لاگو ہے (Income Tax Act، دفعہ 150)۔

کیا ٹائٹل میں خاندان کے فرد کو شامل کرنے پر لینڈ ٹرانسفر ٹیکس لگتا ہے؟

صوبائی لینڈ ٹرانسفر یا پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس اس وقت بھی لاگو ہو سکتا ہے جب وفاقی آمدنی ٹیکس نہ لگے۔ ٹیکس کا تعین اس صوبے سے ہوتا ہے جہاں زمین ہے، عوض سے، جس میں سنبھالا گیا مورگیج قرض بھی شامل ہے، اور دستیاب خاندانی چھوٹوں سے۔ صرف ٹائٹل والے ٹرسٹ انتظام کے لیے بھی صوبائی فائلنگز درکار ہو سکتی ہیں (اونٹاریو: برائے نام عوض؛ برٹش کولمبیا: خاندانی بنیادی رہائش کی منتقلیاں)۔

مختصر مدت رکھی گئی BC کی جائیداد کا تحفہ BC کے ہوم فلپنگ ٹیکس کا مسئلہ بھی اٹھا سکتا ہے۔ چھوٹوں اور فائلنگ کے قواعد کے لیے دیکھیں پراپرٹی فلپنگ اور اسائنمنٹ سیلز (برٹش کولمبیا: فلپنگ ٹیکس کی چھوٹیں)۔ ڈیڈ رجسٹر ہونے سے پہلے جائیداد کی منتقلی کی قانونی کارروائی کرنے والے ماہر سے صوبائی اور میونسپل ٹیکسوں کا حساب اور ان کی دستاویز بندی کرائیں۔

منتقلی کے سال میں مجھے کیا رپورٹ کرنا ہے؟

منتقل کرنے والے کے منتقلی کے سال کے آمدنی ٹیکس گوشوارے میں حقیقی ڈسپوزیشن رپورٹ کریں، بشمول تحفے سے بننے والی فرضی فروخت۔ اگر گھر بنیادی رہائش تھا تو ڈسپوزیشن Schedule 3 پر رپورٹ کریں، لائن 17900 کا نامزدگی والا خانہ ٹک کریں اور Form T2091(IND) مکمل کریں، چاہے چھوٹ منافع ختم کر دے۔ کرایے کی جائیداد کی منتقلی پر واپس لی گئی سرمائے کی لاگت کا الاؤنس بھی رپورٹ کرنا پڑ سکتا ہے (CRA: سرمایہ جاتی جائیداد کی منتقلیاں؛ CRA: بنیادی رہائش کی رپورٹنگ)۔

اگر آپ شریک حیات کے رول اوور سے باہر نکلنے کا انتخاب کریں تو آپ دونوں کے دستخط والا خط منتقلی کے سال کے گوشوارے کے ساتھ لگائیں (Income Tax Act، دفعہ 73؛ CRA: سرمایہ جاتی جائیداد کی منتقلیاں)۔ اگر فائدہ مند ملکیت بدلے بغیر قانونی ٹائٹل بدلے تو یہ طے کرنے سے پہلے کہ کوئی سرمایہ جاتی ڈسپوزیشن نہیں ہوئی، دستاویزات سے یہ نتیجہ ثابت کریں۔ الگ سے صوبائی منتقلی ٹیکس کا گوشوارہ جانچیں اور یہ بھی کہ T3 اور Schedule 15 واجب ہیں یا نہیں۔ خریداری اور بہتری کے ریکارڈ، پچھلی فرسودگی کے دعوے، موجودہ قیمت کا تخمینہ، ڈیڈ اور ٹرسٹ کا اعلان، مورگیج اسٹیٹمنٹس، اور اس کا ثبوت اکٹھا کریں کہ کرایہ اور فروخت کی رقم کون وصول کرے گا۔

مثال

فرضی کینیڈین ڈالر؛ ٹیکس کی کوئی رقم نہیں نکالی گئی۔ ایک والد یا والدہ نے سرمایہ کاری کے لیے خالی زمین $200,000 میں خریدی۔ اب اس کی قیمت $600,000 ہے، اور کوئی مورگیج، فروخت کے اخراجات یا بہتری نہیں ہے۔ والد یا والدہ اسے بالغ بچے کو منتقل کرنا چاہتے ہیں۔

• مکمل تحفہ: والدین کو $600,000 وصول کرنے والا سمجھا جاتا ہے اور ٹیکس قواعد لاگو کرنے سے پہلے $400,000 کا سرمایہ کا منافع بنتا ہے۔ بچے کی ابتدائی لاگت $600,000 ہے۔
• آدھے حصے کا تحفہ: اگر آدھے کی قیمت $300,000 ہو اور والدین کی لاگت کا آدھا $100,000 ہو تو ٹیکس قواعد لاگو کرنے سے پہلے والدین کا سرمایہ کا منافع $200,000 ہے۔ اس آدھے حصے کی بچے کی لاگت $300,000 ہے۔
• $1 میں فروخت: والدین کی فرضی وصولی پھر بھی $600,000 ہے، لیکن بچے کی ابتدائی لاگت عموماً $1 ہے۔ اگر بچہ پھر $600,000 میں بیچے اور مزید اخراجات نہ ہوں تو ٹیکس قواعد لاگو کرنے سے پہلے اس کا منافع $599,999 ہے۔
• صرف ٹائٹل: اگر بچہ والدین کی خاطر قانونی ٹائٹل رکھے اور اسے کوئی فائدہ مند حصہ نہ ملے تو والدین معاشی مالک رہتے ہیں۔ نتیجہ ڈیڈ اور کسی ٹرسٹ انتظام پر منحصر ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• گھر آپ کی بنیادی رہائش تھا، کرایے پر تھا، یا دونوں: نامزدگی اور ملے جلے استعمال کے قواعد کے لیے دیکھیں بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• منتقلی کے بعد جائیداد کرایہ کماتی ہے: دیکھیں کینیڈا میں کرایے کی آمدنی۔
• آپ کا خاندانی فرد بعد میں کرایے کی جائیداد بیچتا ہے: دیکھیں کرایے کی جائیداد بیچنا۔
• آپ کارپوریشن کے ذریعے کرنے پر غور کر رہے ہیں: دیکھیں ہولڈنگ اور سرمایہ کاری کارپوریشنز۔
• آپ کا بچہ امریکہ میں رہتا ہے: اس کی امریکی رپورٹنگ بیرون ملک سے تحائف اور وراثت میں بیان کی گئی ہے۔
• جائیداد نیا گھر ہے یا GST/HST لاگو ہو سکتا ہے: دیکھیں رہائشی جائیداد پر GST/HST۔
• آپ مورگیج والی کرایے کی جائیداد منتقل کر رہے ہیں، شریک حیات کا انتخاب کر رہے ہیں، یا فائدہ مند ملکیت بدلے بغیر ٹائٹل بدل رہے ہیں: دستخط سے پہلے ڈیڈ، قیمت کے تخمینے، مورگیج اور ٹیکس کی تاریخ کا جائزہ کرائیں؛ دیکھیں ٹیکس تیاری۔