Aileye mülk hediye etmek veya tapuya aile üyesi eklemek

Çocuğuma ev verirsem hediye vergisi var mı?

Kanada, çocuğa verilen olağan bir ev hediyesi için ayrı bir hediye vergisi uygulamaz. Çocuk, hediyeyi genellikle gelir olarak beyan etmez; ancak ebeveyn, para el değiştirmese bile, mülkü hediye tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değeriyle satmış sayılır (CRA: vergilendirilmeyen tutarlar; CRA: sermaye varlıklarının devri).

Bu farazi satış sermaye kazancı doğurursa, ebeveyn satış geliri almadan gelir vergisi ödemek zorunda kalabilir. Ebeveyn ödemezse, mülkü değerinden düşük bedelle alan aile üyesi, o yıla ve önceki yıllara ait vergiden, aldığı değer eksi ödediği tutar kadar sorumlu tutulabilir (Income Tax Act, 160 maddesi). Hediye edilen mülkün çocuk için sermaye kazancı maliyeti genellikle hediye tarihindeki gerçeğe uygun piyasa değeridir; kiralık bir binanın amortisman maliyeti farklı olabilir (Income Tax Act, 69 maddesi; 13 maddesi). Ebeveyn kiralık binada amortisman indirimi yaptıysa, devir sırasında bu indirimlerin bir kısmı gelire geri eklenebilir. Buna geri alınan sermaye maliyeti indirimi (recaptured CCA) denir (CRA: kiralık mülkte sermaye maliyeti indirimi). Çiftlik ve balıkçılık mülklerine ilişkin özel kurallar bazı aile devirlerinde vergiyi erteleyebilir; olağan bir kiralık mülk, alıcı çocuk olduğu için bu kolaylıktan yararlanmaz (CRA: sermaye varlıklarının devri).

Çocuğuma sembolik bir bedelle veya piyasa değerinin altında satarsam ne olur?

Çocuğa piyasa değerinin altında yapılan satış, gelir vergisi açısından gerçek bir hediyeden daha kötü sonuç verebilir. Ebeveyn genellikle gerçeğe uygun piyasa değerini almış sayılır; çocuğun sermaye kazancı maliyeti ise genellikle ödediği tutardır. Amortismana tabi bir binanın amortisman indirimi için ayrı sermaye maliyeti kuralları vardır (Income Tax Act, 69 maddesi; 13 maddesi).

Bu uyumsuzluk, çocuk sonradan sattığında aynı değer artışının yeniden vergilendirilmesine yol açabilir. İmzalamadan önce işlemin hediye mi, satış mı, yoksa karma bir işlem mi olduğunu belirleyin. Savunulabilir bir değerleme yaptırın; nakit ödemeyi, üstlenilen borcu ve devredilen fiili payı kaydedin. Belirtilen fiyat sembolik olsa bile ipotek, eyalet devir vergisini değiştirebilir (Ontario: sembolik bedel).

İlk iki satır Income Tax Act'in 69 maddesini izler. Yalnızca tapu değişikliğinin sonucu, 248 maddesindeki elden çıkarma tanımına ve fiili hukuki düzenlemeye bağlıdır.

Çocuğumu tapuya eklemek mülkün bir kısmını satmak sayılır mı?

Çocuğu tapuya eklemek, gelir vergisi sonucunu tek başına belirlemez. Çocuk gerçek bir fiili pay alırsa, ebeveyn genellikle o payı elden çıkarmış olur ve hediyede satış bedeli gerçeğe uygun piyasa değeri sayılır. Common law uygulanan eyalet ve bölgelerde, çocuk hukuki mülkiyeti yalnızca ebeveyn adına tutuyorsa, ebeveyn fiili sahip olarak kalabilir ve yalnızca tapu değişikliği elden çıkarma sayılmayabilir. Québec trust hukuku hukuki ve fiili mülkiyet ayrımını kullanmaz; bu nedenle Québec'teki bir tapu düzenlemesi ayrı bir hukuki inceleme gerektirir (Income Tax Act, 69 ve 248 maddeleri; CRA: bare trust'lar).

Bu ayrım somut olaylara dayanır. Mülkün bedelini kimin ödediğini, kimin oturabileceğini veya satabileceğini, kira ve satış gelirini kimin aldığını, giderleri ve zararları kimin üstlendiğini ve çocuğun ebeveynin talimatlarına uymak zorunda olup olmadığını kaydedin. CRA, bir trust'ın vergilendirilmesinin somut olaylara ve eyaletin özel hukukuna bağlı olduğunu belirtir. Ailenin gerçek davranışıyla uyumlu imzalı bir beyan, sonradan yapılan bir satıştan sonra verilen belgesiz bir açıklamadan daha yararlıdır. Mülkiyet fiilen değişmese bile bir trust'a devir ayrı kuralları devreye sokabilir; bu nedenle tescilden önce tapuyu ve beyanı birlikte inceleyin (Income Tax Act, 69 ve 248 maddeleri).

Mülkü eşime şimdi vergi ödemeden devredebilir miyim?

Bir Kanada mukiminin sermaye varlığını mukim eşine veya fiili birlikte yaşayan partnerine devri genellikle vergi ertelemeli devir (rollover) kapsamındadır ve kazanç ertelenir. Arazi genellikle düzeltilmiş maliyet bedeliyle (ACB) devredilir; amortismana tabi kiralık bina ise ilgili sınıfın amortismana ayrılmamış sermaye maliyetinden payını kullanır ve amortisman geçmişi de devralınır. Devir, maliyeti piyasa değerine sıfırlamaz. Devreden kişi, devir yılı beyannamesine eşlerin veya partnerlerin ikisinin de imzaladığı bir mektup ekleyerek rollover'ı uygulamamayı seçebilir; bu durumda genellikle gerçeğe uygun piyasa değeriyle elden çıkarma doğar (Income Tax Act, 73 maddesi; CRA: sermaye varlıklarının devri).

Rollover gelir vergisini erteler; sonraki kira veya kazancı kimin beyan edeceğini çözmez ve eyalet devir vergisinin kendi kuralları vardır. Burada anlatılan 73 maddesi kapsamındaki standart rollover için her iki kişinin de o sırada Kanada'da mukim olması gerekir. Rollover'ı uygulamama seçimi önemli sonuçlar doğurur ve devir yılı beyannamesi verilmeden önce karara bağlanmalıdır.

Devirden sonra kirayı ve sonraki kazancı kim beyan eder?

Tapuda adı yazan kişi, kirayı veya sonraki kazancı her zaman beyan eden kişi değildir. Gelir yükleme (attribution), vergi hukukunun, artık başkasına ait olan mülkten elde edilen geliri mülkü veren kişiye beyan ettirmesi demektir. Payın gerçek sahibi olan çocuk, o payın sonraki sermaye kazancını genellikle kendisi beyan eder; ebeveyn ise reşit olmayan çocuğa devredilen mülkün kirasını beyan edebilir (Income Tax Act, 74.1 ve 74.2 maddeleri).

Bunlar, olağan gelir yüklemesi, eşe kazanç yüklemesi, ayrılık istisnası ve bare trust bildirimi sonuçlarıdır. Gerçeğe uygun piyasa değeriyle yapılan gerçek bir satış, yüklemeden ancak kanuni koşullar sağlanırsa kaçınabilir; eşe yapılan satışta bu koşullar arasında rollover'ı uygulamama seçimi ile mülk için doğan borcun en az öngörülen faiz oranını veya bağımsız taraflar arasındaki faiz oranını taşıması ve her yıl sonundan sonraki 30 gün içinde ödenmesi bulunur (Income Tax Act, 74.5 maddesi). Reşit bir çocuk mülk için ebeveyne faizsiz veya düşük faizli borç taşıyorsa ve vergiyi azaltmak asıl nedenlerden biriyse, kira yine ebeveynden vergilendirilebilir (56(4.1) maddesi). Kira tablosunu hazırlamak için bkz. Kanada'da kira geliri. Sonraki satışın vergisi için bkz. Kiralık mülkün satışı.

Ana konut muafiyetim hediyedeki kazancı karşılar mı?

Hediye edilen ev, ilgili mülkiyet yılları için ebeveynin ana konutu sayılıyorsa, ana konut muafiyeti ebeveynin farazi satıştan doğan sermaye kazancını azaltabilir veya ortadan kaldırabilir. Muafiyet kazancı sıfırlasa bile hediye, beyan edilmesi gereken bir elden çıkarma sayılır (CRA: ana konut folio'su; CRA: ana konut satışının bildirimi).

Ev kiraya verilmişse veya yalnızca kısmen konut olarak kullanılmışsa sonuç değişebilir. Bu evi ana konut olarak belirlemek, aile biriminin sahip olduğu başka bir evi de etkileyebilir. Hesaplama ve belirleme için bkz. Ana konut muafiyeti. Kısa süre elde tutulan bir mülk, ayrı mülk alım-satım (flipping) kurallarını gündeme getirebilir.

Çocuğumun payı kendi ana konut muafiyetinden yararlanabilir mi?

Yalnızca çocuk fiili bir paya sahipse ve ev, talep edilen yıllar için çocuğun kendi ana konut koşullarını karşılıyorsa. Ortak mülkiyet de uygun olabilir. Genellikle çocuğun, mevcut veya eski eşinin ya da partnerinin veya kendi çocuğunun o yıl evde olağan olarak oturması gerekir; geçerli bir kullanım amacı değişikliği seçimi, bazı yılları oturma şartı olmadan kapsayabilir. Ebeveynin evde yaşaması, başka yerde yaşayan reşit çocuk için tek başına oturma testini karşılamaz. Muafiyet ayrıca çocuğun Kanada'da mukim olduğu yıllara da bağlıdır (CRA: ana konut folio'su).

Yalnızca bare trustee olarak yazılan çocuğun korunacak bir fiili payı yoktur. Yıl boyunca 18 yaşından küçük olan ve eşi ya da fiili birlikte yaşayan partneri bulunmayan çocuk, normalde ebeveynin aile birimine dahildir ve bu aile birimi genellikle aynı yıl için ikinci bir evi belirleyemez (CRA: ana konut folio'su). Bir paya sahip olan çocuk; edinme tarihini ve değerini, oturma durumunu, Kanada'daki mukimliğini ve aile biriminin belirlediği diğer evleri takip etmelidir. Bu kurallar için bkz. Ana konut muafiyeti.

Bare trustee olarak tapuda yer alan çocuk veya ebeveyn T3 verir mi?

Bazı açık (express) bare trust'lar bu vergi yılı için T3 beyannamesi ve Schedule 15 vermek zorundadır. İlişkili kişiler, belirlendiği takdirde en az birinin ana konutu sayılacak bir taşınmazın hukuki mülkiyetini tutuyorsa bir istisna uygulanabilir. Bir tapu düzenlemesinin trust olup olmadığı eyalet hukukuna ve belgelere bağlıdır (Income Tax Act, 150 maddesi; CRA: bare trust soruları).

Bu aile konutu istisnasının kesin koşulları vardır; bir ebeveynin yalnızca reşit çocuğu için elinde tuttuğu kiralık mülk buna uymayabilir. CRA, beyan dönemi için daha fazla rehberlik yayımlanacağını belirtir. Bir bare trust bildirime tabiyse, fiili sahip kira ve kazançlarını yine kendi beyannamesinde bildirir (CRA: bare trust soruları). Bildirime tabi bir trust'ın T3'ü, yıl sonundan sonraki 90 gün içinde verilmelidir; bu nedenle geçmiş yıllardaki muafiyetin hâlâ geçerli olduğunu varsaymak yerine durumunu bundan önce kontrol edin (Income Tax Act, 150 maddesi).

Tapuya aile üyesi eklediğimde arazi devir vergisi (land transfer tax) ödenir mi?

Federal gelir vergisi doğmasa bile eyalet arazi devir vergisi veya mülk devir vergisi uygulanabilir. Vergiyi arazinin bulunduğu eyalet, üstlenilen ipotek borcu dahil bedel ve mevcut aile muafiyetleri belirler. Yalnızca tapuya dayalı bir trust düzenlemesi de eyalet bildirimleri gerektirebilir (Ontario: sembolik bedel; British Columbia: aile ana konut devirleri).

Kısa süre elde tutulan bir BC mülkünün hediyesi, BC ev alım-satım (flipping) vergisini de gündeme getirebilir. Muafiyetler ve beyan kuralları için bkz. Mülk alım-satımı ve devir satışları (British Columbia: flipping vergisi muafiyetleri). Tapu tescil edilmeden önce eyalet ve belediye ücretlerinin hesaplanmasını ve belgelenmesini tapu devri uzmanından isteyin.

Devir yılında neyi beyan ederim?

Gerçek bir elden çıkarmayı, hediyeden doğan farazi satış dahil, devreden kişinin devir yılı gelir vergisi beyannamesinde bildirin. Ev ana konutsa, muafiyet kazancı ortadan kaldırsa bile elden çıkarmayı Schedule 3'te bildirin, 17900 numaralı satırdaki belirleme kutusunu işaretleyin ve Form T2091(IND)'yi doldurun. Kiralık mülkün devri için ayrıca geri alınan sermaye maliyeti indiriminin bildirilmesi gerekebilir (CRA: sermaye varlıklarının devri; CRA: ana konut bildirimi).

Eşler arasındaki rollover'dan vazgeçiyorsanız, ikinizin de imzaladığı mektubu devir yılı beyannamesine ekleyin (Income Tax Act, 73 maddesi; CRA: sermaye varlıklarının devri). Hukuki mülkiyet değişip fiili mülkiyet değişmiyorsa, sermaye elden çıkarması olmadığına karar vermeden önce bu sonucu belgelerden belirleyin. Eyalet devir vergisi beyanını ve T3 ile Schedule 15'in gerekip gerekmediğini ayrıca kontrol edin. Satın alma ve iyileştirme kayıtlarını, önceki amortisman indirimlerini, güncel değerlemeyi, tapuyu ve trust beyanını, ipotek hesap özetlerini ve kira ve satış gelirini kimin tahsil edeceğine dair kanıtları toplayın.

Örnek

Kanada doları cinsinden açıklayıcı rakamlar; vergi tutarı hesaplanmamıştır. Bir ebeveyn boş bir yatırım arazisini $200.000'a satın almıştır. Arazinin değeri şimdi $600.000'dır; ipotek, satış gideri veya iyileştirme yoktur. Ebeveyn araziyi reşit çocuğuna devretmek istemektedir.

• Tamamen hediye: ebeveyn $600.000 almış sayılır ve vergi kurallarını uygulamadan önce $400.000 sermaye kazancı vardır. Çocuğun başlangıç maliyeti $600.000'dır.
• Yarım payın hediyesi: yarım payın değeri $300.000 ve ebeveynin maliyetinin yarısı $100.000 ise, ebeveynin vergi kurallarını uygulamadan önce $200.000 sermaye kazancı vardır. Çocuğun o yarım pay için maliyeti $300.000'dır.
• $1'a satış: ebeveynin farazi geliri yine $600.000'dır, ancak çocuğun başlangıç maliyeti genellikle $1'dır. Çocuk sonra başka maliyet olmadan $600.000'a satarsa, vergi kurallarını uygulamadan önce kazancı $599.999'dur.
• Yalnızca tapu: çocuk hukuki mülkiyeti ebeveyn adına tutuyorsa ve fiili pay almıyorsa, ebeveyn ekonomik sahip olarak kalır. Sonuç, tapuya ve varsa trust düzenlemesine bağlıdır.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ev ana konutunuzdu, kiralıktı veya ikisiydi: belirleme ve karma kullanım kuralları için bkz. Ana konut muafiyeti.
• Mülk devirden sonra kira getiriyor: bkz. Kanada'da kira geliri.
• Aile üyeniz sonradan kiralık mülkü satıyor: bkz. Kiralık mülkün satışı.
• Bunun yerine bir şirket düşünüyorsunuz: bkz. Holding ve yatırım şirketleri.
• Çocuğunuz Amerika Birleşik Devletleri'nde yaşıyor: ABD'deki bildirim yükümlülükleri Yurt dışından hediyeler ve miraslar rehberinde ele alınmıştır.
• Mülk yeni bir konutsa veya GST/HST uygulanabiliyorsa: bkz. Konut mülkünde GST/HST.
• İpotekli bir kiralık mülkü devrediyorsunuz, eşler arası seçim yapıyorsunuz veya fiili mülkiyeti değiştirmeden tapuyu değiştiriyorsunuz: imzalamadan önce tapuyu, değerlemeyi, ipoteği ve vergi geçmişini inceletin; bkz. Vergi hazırlığı.