لمن هذا الدليل
- المقيمون في كندا الذين يهبون منزلًا أو عقارًا مؤجَّرًا لابن أو زوج
- الملاك الذين يضيفون أحد أفراد العائلة إلى سند ملكية عقار في كندا
غير مشمول هنا
- الحسابات التفصيلية للإعفاء على السكن الرئيسي
- الإبلاغ عن دخل الإيجار وعن بيع العقار المؤجَّر لاحقًا
- التحويلات المتعلقة بالشركات والمزارع والصيد والتركات والتحويلات العابرة للحدود
هل توجد ضريبة هبات عندما أهب منزلًا لابني؟
لا تفرض كندا ضريبة هبات منفصلة على هبة عادية لمنزل إلى ابن. ولا يُبلغ الابن عادةً عن الهبة كدخل، لكن الوالد يُعامَل كأنه باع العقار بقيمته السوقية العادلة في تاريخ الهبة، حتى لو لم يُدفع أي مبلغ (CRA: المبالغ غير الخاضعة للضريبة; CRA: تحويلات الممتلكات الرأسمالية).
إذا نتج عن هذا البيع الافتراضي مكسب رأسمالي، فقد يدفع الأب أو الأم ضريبة دخل دون أن يتسلم أي ثمن بيع. وإذا لم يدفعها، فقد يُحمَّل أحد أفراد العائلة الذي تسلّم العقار بأقل من قيمته المسؤولية عن ضريبة ذلك الوالد عن تلك السنة والسنوات السابقة، بحد أقصاه قيمة ما تسلّمه مطروحًا منها ما دفعه (قانون ضريبة الدخل، المادة 160). وتكلفة العقار الموهوب لأغراض المكسب الرأسمالي لدى الابن هي عادةً قيمته السوقية العادلة في تاريخ الهبة؛ أما تكلفة إهلاك مبنى مؤجَّر فقد تختلف (قانون ضريبة الدخل، المادة 69؛ المادة 13). وإذا كان الوالد قد خصم إهلاكًا على مبنى مؤجَّر، فقد تُضاف بعض هذه الخصومات إلى الدخل عند النقل. ويسمى ذلك استرداد مخصص التكلفة الرأسمالية (recaptured capital cost allowance) (CRA: مخصص التكلفة الرأسمالية للعقار المؤجَّر). وقد تؤجل قواعد خاصة بعقارات المزارع والصيد الضريبة في بعض التحويلات العائلية؛ أما العقار المؤجَّر العادي فلا يحصل على هذا الإعفاء لمجرد أن المستلم ابن (CRA: تحويلات الممتلكات الرأسمالية).
ماذا لو بعت لابني بمبلغ رمزي أو بأقل من القيمة السوقية؟
قد يكون البيع إلى الابن بأقل من القيمة السوقية أسوأ من الهبة الحقيقية من حيث ضريبة الدخل. فالوالد يُعدّ عادةً كأنه تسلّم القيمة السوقية العادلة، بينما تكون تكلفة الابن لأغراض المكسب الرأسمالي هي عادةً المبلغ الذي دفعه؛ وللمبنى القابل للإهلاك قواعد تكلفة رأسمالية منفصلة لخصم الإهلاك (قانون ضريبة الدخل، المادة 69؛ المادة 13).
وهذا التفاوت قد يعرّض الزيادة نفسها في القيمة للضريبة عندما يبيع الابن لاحقًا. حدّد قبل التوقيع ما إذا كانت المعاملة هبة أو بيعًا أو معاملة مختلطة. واحصل على تقييم يمكن الدفاع عنه، وسجّل أي مبالغ نقدية وأي دين جرى تحمّله وأي حصة منتفعة جرى نقلها. وقد يغيّر الرهن العقاري أيضًا ضريبة نقل الملكية في المقاطعة حتى لو كان السعر المعلن رمزيًا (أونتاريو: المقابل الرمزي).
| التحويل | ثمن البيع المعتمد عادةً لأغراض ضريبة دخل الوالد | التكلفة المعتادة للمكسب الرأسمالي لدى الابن |
|---|---|---|
| هبة كاملة للملكية المنتفعة | القيمة السوقية العادلة | القيمة السوقية العادلة |
| بيع بأقل من القيمة السوقية العادلة | القيمة السوقية العادلة | عادةً المبلغ المدفوع لأغراض المكسب الرأسمالي؛ وقد تختلف تكلفة إهلاك المبنى |
| إضافة الاسم إلى السند فقط، دون تغيير في الملكية المنتفعة | يجب تحديد ما إذا كان هناك تصرف (disposition) | لا تُكتسب حصة منتفعة جديدة |
يتبع الصفان الأولان المادة 69 من قانون ضريبة الدخل. أما نتيجة تغيير السند وحده فتتوقف على تعريف التصرف في المادة 248 وعلى الترتيب القانوني الفعلي.
هل تُعدّ إضافة ابني إلى السند بيعًا لجزء من العقار؟
إضافة الابن إلى سند الملكية لا تكفي وحدها لتحديد النتيجة في ضريبة الدخل. فإذا نال الابن حصة منتفعة حقيقية، فالوالد يكون عادةً قد تصرف في تلك الحصة، ويُعدّ ثمنها القيمة السوقية العادلة في حالة الهبة. وفي المقاطعات والأقاليم التي تطبق القانون العام (common law)، إذا كان الابن يحمل الملكية القانونية لمصلحة الوالد وحده، فقد يبقى الوالد المالك المنتفع، وقد لا يكون تغيير السند وحده تصرفًا. أما قانون الأمانات في كيبك فلا يستخدم هذا الفصل بين الملكية القانونية والملكية المنتفعة، لذلك يحتاج ترتيب السند في كيبك إلى تحليل قانوني خاص (قانون ضريبة الدخل، المادتان 69 و248؛ CRA: الأمانات المجردة).
والتمييز هنا مسألة وقائع. سجّل من دفع ثمن العقار، ومن يحق له السكن فيه أو بيعه، ومن يتسلم الإيجار وعائدات البيع، ومن يتحمل التكاليف والخسائر، وهل على الابن اتباع تعليمات الوالد. وتقول CRA إن معاملة الأمانة تتوقف على الوقائع وعلى القانون الخاص في المقاطعة. وإقرار موقّع يطابق سلوك العائلة الفعلي أفيد من قول غير موثّق يُدلى به بعد بيع لاحق. وقد يخضع نقل العقار إلى أمانة لقواعد منفصلة حتى دون تغيير في الملكية المنتفعة، لذلك راجع السند والإقرار معًا قبل التسجيل (قانون ضريبة الدخل، المادتان 69 و248).
هل أستطيع نقل عقار إلى زوجي دون دفع ضريبة الآن؟
نقل المقيم في كندا ممتلكات رأسمالية إلى زوج أو شريك في علاقة الزواج الفعلي (common-law) مقيم في كندا يجري عادةً بالتكلفة الأصلية، فيؤجَّل المكسب. وتنتقل الأرض عادةً بتكلفتها الأساسية المعدلة (adjusted cost base)؛ أما المبنى المؤجَّر القابل للإهلاك فيُنقل بحصته من التكلفة الرأسمالية غير المهلكة للفئة، مع انتقال سجل إهلاكه. ولا يعيد النقل ضبط التكلفة إلى القيمة السوقية. ويجوز للمحوِّل أن يختار عدم تطبيق ذلك في إقرار سنة النقل بإرفاق رسالة يوقّعها الزوجان أو الشريكان، وفي هذه الحالة ينتج عادةً تصرف بالقيمة السوقية العادلة (قانون ضريبة الدخل، المادة 73؛ CRA: تحويلات الممتلكات الرأسمالية).
يؤجل هذا التحويل ضريبة الدخل فقط؛ ولا يحدد من يُبلغ لاحقًا عن الإيجار أو المكسب، ولضريبة نقل الملكية في المقاطعة قواعدها الخاصة. ويجب أن يكون الشخصان مقيمين في كندا وقت النقل لتطبيق التحويل القياسي بموجب المادة 73 الموصوف هنا. والاختيار بعدم تطبيقه له عواقب، وينبغي حسمه قبل تقديم إقرار سنة النقل.
من يُبلغ عن الإيجار وعن المكسب اللاحق بعد النقل؟
الشخص المسجل في السند ليس دائمًا من يُبلغ عن الإيجار أو عن المكسب اللاحق. والإسناد (attribution) يعني أن قانون الضريبة يُلزم المانح بالإبلاغ عن دخل ممتلكات يملكها الآن شخص آخر. والابن الذي يملك حصة حقيقية يُبلغ عادةً عن المكسب الرأسمالي اللاحق لتلك الحصة، بينما قد يُبلغ الوالد عن إيجار عقار نُقل إلى ابن قاصر (قانون ضريبة الدخل، المادتان 74.1 و74.2).
| مستلم حصة منتفعة حقيقية | الإيجار بعد النقل | المكسب الرأسمالي اللاحق |
|---|---|---|
| الزوج أو الشريك في علاقة الزواج الفعلي | يُبلغ عنه المحوِّل عادةً ما دام مقيمًا في كندا وما داما زوجين أو شريكين، باستثناء فترة العيش المنفصل بسبب انهيار العلاقة | يُبلغ عنه المحوِّل عادةً ما دام مقيمًا في كندا وما زالا زوجين أو شريكين؛ وفي حالة البيع خلال هذا الانفصال، يوقف الإسنادَ اختيارٌ مشترك يُقدَّم مع إقرار المحوِّل لتلك السنة أو لسنة سابقة |
| ابن عمره أقل من 18 عامًا في نهاية السنة | يُبلغ عنه المحوِّل المقيم عادةً | يُبلغ عنه الابن عادةً؛ وقاعدة القاصر العادية تنطبق على الدخل لا على المكاسب الرأسمالية |
| ابن بالغ | يُبلغ عنه الابن عادةً | يُبلغ عنه الابن عادةً |
| أمين مجرد (bare trustee) بلا حصة منتفعة | يُبلغ عنه المالك المنتفع | يُبلغ عنه المالك المنتفع |
هذه هي النتائج العادية لـإسناد الدخل وإسناد المكاسب بين الزوجين واستثناء الانفصال والإبلاغ عن الأمانة المجردة. ولا يمنع البيع الفعلي بالقيمة السوقية العادلة الإسناد إلا إذا تحققت الشروط القانونية؛ وفي البيع بين الزوجين تشمل هذه الشروط اختيار عدم تطبيق التحويل بالتكلفة الأصلية، وأن يحمل أي دين مستحق على العقار فائدة لا تقل عن السعر المقرر أو سعر التعامل بين أطراف مستقلة، وأن تُدفع الفائدة خلال 30 يومًا بعد نهاية كل سنة (قانون ضريبة الدخل، المادة 74.5). وقد يبقى الإيجار خاضعًا للضريبة على الوالد حين يدين الابن البالغ للوالد بدين بلا فائدة أو بفائدة منخفضة مقابل العقار وكان تخفيض الضريبة أحد الأسباب الرئيسية (المادة 56(4.1)). ولإعداد جدول الإيجار، راجع دخل الإيجار في كندا. وللضريبة على بيع لاحق، راجع بيع عقار مؤجَّر.
هل يغطي إعفاء السكن الرئيسي المكسب الناتج عن الهبة؟
يمكن لإعفاء السكن الرئيسي أن يخفض المكسب الرأسمالي للوالد عن البيع الافتراضي أو يلغيه إذا كان المنزل الموهوب مؤهلًا كسكن رئيسي للوالد في سنوات الملكية المعنية. وتبقى الهبة تصرفًا يجب الإبلاغ عنه حتى لو ألغى الإعفاء المكسب (CRA: نشرة السكن الرئيسي؛ CRA: الإبلاغ عن بيع السكن الرئيسي).
وقد تتغير الإجابة إذا كان المنزل مؤجَّرًا أو مستخدمًا جزئيًا فقط كسكن. وقد يؤثر تخصيص هذا المنزل أيضًا في منزل آخر تملكه الوحدة العائلية. راجع إعفاء السكن الرئيسي للحساب والتخصيص. وقد يثير العقار الذي احتُفظ به مدة قصيرة قواعد المضاربة العقارية المنفصلة.
هل تؤهل حصة ابني لإعفاء السكن الرئيسي الخاص به؟
فقط إذا كان الابن يملك حصة منتفعة وكان ذلك المنزل يستوفي شروط السكن الرئيسي الخاصة بالابن عن السنوات التي يطالب بها. والملكية المشتركة يمكن أن تؤهل. وعادةً يجب أن يسكن فيه الابن أو زوجه الحالي أو السابق أو شريكه أو ابنه خلال السنة؛ ويمكن لاختيار صحيح لتغيير الاستخدام أن يغطي بعض السنوات دون سكن. وسكن الوالد فيه لا يستوفي وحده شرط السكن للابن البالغ الذي يعيش في مكان آخر. ويتوقف الإعفاء أيضًا على عدد سنوات إقامة الابن في كندا (CRA: نشرة السكن الرئيسي).
والابن المدرج بصفة أمين مجرد فقط لا يملك حصة منتفعة يحميها الإعفاء. أما الابن الذي يقل عمره عن 18 عامًا طوال السنة وليس له زوج أو شريك في علاقة الزواج الفعلي فيشارك عادةً الوحدة العائلية للوالد، التي لا يجوز لها عادةً تخصيص منزل ثانٍ للسنة نفسها (CRA: نشرة السكن الرئيسي). وعلى الابن الذي يملك حصة أن يتتبع تاريخ اكتسابها وقيمتها والسكن فيها وإقامته في كندا وأي منزل آخر خصصته الوحدة العائلية. راجع إعفاء السكن الرئيسي لهذه القواعد.
هل يقدم الابن أو الوالد الذي يحمل السند بصفة أمين مجرد الإقرار T3؟
بعض الأمانات المجردة الصريحة يجب أن تقدم إقرار T3 والملحق 15 عن هذه السنة الضريبية. وقد ينطبق استثناء عندما يحمل أفراد مرتبطون الملكية القانونية لعقار يصلح أن يكون سكنًا رئيسيًا لأحدهم على الأقل لو خُصص للسنة. وتعتمد مسألة كون ترتيب السند أمانة أصلًا على قانون المقاطعة والمستندات (قانون ضريبة الدخل، المادة 150؛ CRA: أسئلة الأمانة المجردة).
لاستثناء السكن العائلي هذا شروط دقيقة؛ وقد لا يناسبه عقار مؤجَّر يحتفظ به الوالد لابنه البالغ وحده. وتقول CRA إن مزيدًا من التوجيهات سيصدر خلال موسم التقديم. وإذا كانت الأمانة المجردة واجبة الإبلاغ، فيبقى المالك المنتفع هو من يبلغ عن إيجارها ومكاسبها في إقراره الخاص (CRA: أسئلة الأمانة المجردة). ويستحق الإقرار T3 للأمانة واجبة الإبلاغ خلال 90 يومًا من نهاية سنتها، لذلك تحقق من وضعها قبل ذلك ولا تفترض أن إعفاء السنوات الماضية ما زال ساريًا (قانون ضريبة الدخل، المادة 150).
هل تستحق ضريبة نقل الأراضي عند إضافة فرد من العائلة إلى السند؟
قد تنطبق ضريبة نقل الأراضي أو نقل العقار في المقاطعة حتى حين لا تنطبق ضريبة الدخل الفيدرالية. وتحدد قيمة الضريبة المقاطعة التي تقع فيها الأرض، والمقابل بما فيه دين الرهن العقاري المتحمَّل، والإعفاءات العائلية المتاحة. وقد يتطلب ترتيب الأمانة المتعلق بالسند وحده إقرارات في المقاطعة أيضًا (أونتاريو: المقابل الرمزي؛ كولومبيا البريطانية: نقل السكن الرئيسي بين أفراد العائلة).
| المكان | قاعدة النقل العائلي الواجب فحصها |
|---|---|
| أونتاريو | الهبة بلا مقابل وبلا أعباء على العقار قد لا ينتج عنها أي ضريبة. أما الرهن العقاري القائم أو أي عبء آخر فقد ينشئ مقابلًا خاضعًا للضريبة عند التسجيل، حتى دون تحمّل رسمي للدين؛ وقد تُعفى التحويلات المؤهلة بين الزوجين (أونتاريو: المقابل الرمزي؛ أونتاريو: التحويلات بين الزوجين) |
| كولومبيا البريطانية | قد يحصل نقل السكن الرئيسي المؤهل إلى شخص مرتبط على إعفاء كامل أو جزئي إذا كان سكنًا رئيسيًا لأي من الطرفين مدة ستة أشهر متواصلة على الأقل قبل النقل مباشرة؛ ويجب أن يكون المستلم مواطنًا كنديًا أو مقيمًا دائمًا، إلى جانب شروط أخرى (كولومبيا البريطانية) |
| كيبك | للرسوم البلدية على نقل الملكية إعفاءات عائلية مختلفة، منها بعض التحويلات بين الأقارب في الخط المباشر وبين الزوجين (كيبك) |
وقد تثير هبة عقار قصير مدة الاحتفاظ في كولومبيا البريطانية ضريبة المضاربة على المنازل فيها أيضًا. راجع المضاربة العقارية وبيع حقوق الشراء للإعفاءات وقواعد التقديم (كولومبيا البريطانية: إعفاءات ضريبة المضاربة). واطلب من المختص بنقل الملكية تسعير الرسوم المقاطعية والبلدية وتوثيقها قبل تسجيل السند.
ماذا أبلغ عنه في سنة النقل؟
أبلغ عن التصرف الحقيقي في إقرار ضريبة الدخل للمحوِّل عن سنة النقل، بما في ذلك البيع الافتراضي الناتج عن الهبة. وإذا كان المنزل سكنًا رئيسيًا، فأبلغ عن التصرف في Schedule 3، وضع علامة في خانة التخصيص عند السطر 17900، وأكمل النموذج T2091(IND)، حتى لو ألغى الإعفاء المكسب. وقد يتطلب نقل العقار المؤجَّر الإبلاغ أيضًا عن استرداد مخصص التكلفة الرأسمالية (CRA: تحويلات الممتلكات الرأسمالية؛ CRA: الإبلاغ عن السكن الرئيسي).
وإذا اخترتما عدم تطبيق التحويل بين الزوجين بالتكلفة الأصلية، فأرفقا بإقرار سنة النقل الرسالة التي يوقعها الاثنان (قانون ضريبة الدخل، المادة 73؛ CRA: تحويلات الممتلكات الرأسمالية). وإذا تغيرت الملكية القانونية دون تغيّر الملكية المنتفعة، فتحقق من هذه النتيجة من المستندات قبل أن تقرر أنه لا يوجد تصرف رأسمالي. وافحص بشكل منفصل إقرار ضريبة نقل الملكية في المقاطعة، وهل يستحق الإقرار T3 والملحق 15. واجمع سجلات الشراء والتحسينات، ومطالبات الإهلاك السابقة، وتقييمًا حديثًا، والسند وإقرار الأمانة، وكشوف الرهن العقاري، وما يثبت من سيتسلم الإيجار وعائدات البيع.
مثال
بالدولار الكندي لأغراض التوضيح؛ ولا يُحتسب أي مبلغ ضريبة. اشترى أحد الوالدين أرضًا استثمارية فارغة بمبلغ 200,000 دولار كندي. وقيمتها الآن 600,000 دولار كندي، ولا رهن عليها ولا تكاليف بيع ولا تحسينات. ويريد الوالد نقلها إلى ابن بالغ.
- هبة كاملة: يُعامَل الوالد كأنه تسلّم 600,000 دولار كندي، ويكون لديه مكسب رأسمالي قدره 400,000 دولار كندي قبل تطبيق قواعد الضريبة. وتكون تكلفة الابن الأولى 600,000 دولار كندي.
- هبة نصف الحصة: إذا كانت قيمة النصف 300,000 دولار كندي وكانت نصف تكلفة الوالد 100,000 دولار كندي، فلدى الوالد مكسب رأسمالي قدره 200,000 دولار كندي قبل تطبيق قواعد الضريبة. وتكون تكلفة الابن لذلك النصف 300,000 دولار كندي.
- بيع بمبلغ 1 دولار كندي: تبقى متحصلات الوالد الافتراضية 600,000 دولار كندي، لكن تكلفة الابن الأولى هي عادةً 1 دولار كندي. فإذا باع الابن لاحقًا بمبلغ 600,000 دولار كندي دون تكاليف أخرى، فمكسبه قبل تطبيق قواعد الضريبة هو 599,999 دولارًا كنديًا.
- تغيير السند فقط: إذا كان الابن يحمل الملكية القانونية لمصلحة الوالد ولا يتسلم أي حصة منتفعة، فيبقى الوالد المالك الاقتصادي. وتتوقف النتيجة على السند وعلى أي ترتيب أمانة.
هل وضعك مختلف؟
- كان المنزل سكنك الرئيسي، أو عقارًا مؤجَّرًا، أو كليهما: راجع إعفاء السكن الرئيسي لقواعد التخصيص والاستخدام المختلط.
- يدر العقار إيجارًا بعد النقل: راجع دخل الإيجار في كندا.
- يبيع قريبك لاحقًا عقارًا مؤجَّرًا: راجع بيع عقار مؤجَّر.
- تفكر في استخدام شركة بدلًا من ذلك: راجع الشركات القابضة والاستثمارية.
- يقيم ابنك في الولايات المتحدة: تجد التزاماته الأمريكية بالإبلاغ في الهدايا والميراث من الخارج.
- العقار منزل جديد أو قد تنطبق عليه ضريبة GST/HST: راجع ضريبة GST/HST على العقارات السكنية.
- تنقل عقارًا مؤجَّرًا عليه رهن، أو تقدّم اختيارًا بين الزوجين، أو تغيّر السند دون تغيير الملكية المنتفعة: اطلب مراجعة السند والتقييم والرهن والسجل الضريبي قبل التوقيع؛ راجع إعداد الإقرارات الضريبية.
الأرقام في هذه الصفحة
لا تذكر هذه الصفحة أي مبالغ بالدولار أو معدلات.
المصادر الأساسية
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.