赠与家人物业或将家人加入产权

把房屋赠与子女，有赠与税吗？

加拿大对普通的房屋赠与子女，不征收单独的赠与税。子女通常无需把赠与申报为收入，但父母通常视为在赠与日按公平市价出售物业，即使没有任何款项支付（CRA：不征税的金额；CRA：资本资产转让）。

如果该视同出售产生资本收益，父母即使没有收到售款，也可能须缴所得税。如果父母不缴税，低于价值取得物业的家人，可能须对父母该年及以前年度的税款承担责任，上限为收到的价值减去已支付金额（《所得税法》第 160 条）。子女计算赠与物业资本收益的成本，通常为赠与日公平市价；出租建筑物的折旧成本可能不同（《所得税法》第 69 条；第 13 条）。如果父母曾对出租建筑物扣除折旧，转让时部分扣除也可能重新计入收入，称为资本成本折旧扣除追回。特殊的农业及渔业资产规则，可在某些家庭转让中递延税款；普通出租物业不会仅因收受人是子女而取得该减免（CRA：出租物业的资本成本折旧扣除；CRA：资本资产转让）。

如果象征性收费或低于市价卖给子女呢？

低于市价卖给子女，在所得税上可能比真正赠与更不利。父母通常视为收到公平市价，而子女计算资本收益的成本通常为实际支付金额；可折旧建筑物另有计算折旧所用资本成本的规则（《所得税法》第 69 条；第 13 条）。

这种不一致可能让同一段增值在子女日后出售时再次被征税。签署前应确定交易属于赠与、出售还是混合交易。取得有理据的估值，并记录现金、承担的债务及转让的受益权益。即使列明的价格只是象征性金额，按揭也可能改变省级转让税（安大略省：象征性对价）。

前两行依据《所得税法》第 69 条。仅变更产权的结果，取决于第 248 条的处置定义及实际法律安排。

把子女加入产权，算出售部分物业吗？

仅把子女加入契据，还不足以决定所得税结果。如果子女取得真正的受益份额，父母通常已处置该份额；赠与时处置收入按公平市价计算。在实行普通法的省和地区，如果子女仅为父母持有法律产权，父母可能仍是受益所有人，仅变更产权可能不构成处置。魁北克信托法不采用这种法律所有权与受益所有权的区分，因此魁北克产权安排需要单独法律分析（《所得税法》第 69 和 248 条；CRA：裸信托）。

区别取决于事实。记录谁支付购房款、谁可以入住或出售、谁收取租金及售款、谁承担费用及亏损，以及子女是否必须遵从父母指示。CRA 表示，信托处理取决于事实及省级私法。与家庭实际行为一致的已签声明，比日后出售后才提出、且没有文件支持的说法更有用。即使受益所有权未变，转入信托也可能触发其他规则，因此登记前应一并检查契据和声明（《所得税法》第 69 和 248 条）。

可以把物业转给配偶而不立即缴税吗？

加拿大居民向同为居民的配偶或同居伴侣转让资本资产，通常适用递延转让，推迟确认收益。土地通常按调整后成本转让；可折旧出租建筑物使用其所属类别未折旧资本成本中的相应份额，并继承原有折旧记录。转让不会将成本重设为市价。转让人可以在转让年度税表附上双方签署的信函，选择不适用递延；此时通常按公平市价处置（《所得税法》第 73 条；CRA：资本资产转让）。

递延转让推迟所得税，但不决定日后租金或收益由谁申报，省级转让税也有自己的规则。这里所述的标准第 73 条递延，要求双方在转让时均为加拿大居民。选择不适用递延影响重大，应在提交转让年度税表前决定。

转让后的租金及日后收益由谁申报？

契据上的人不一定就是申报租金或日后收益的人。归属规则意味着税法要求赠与人申报现由他人拥有的物业收入。真正拥有份额的子女，通常申报该份额日后的资本收益；但父母可能须申报转给未成年子女的物业租金（《所得税法》第 74.1 和 74.2 条）。

这些是通常的收入归属、配偶收益归属、分居例外及裸信托申报结果。真正按公平市价出售，只有满足法定条件才可避免归属；配偶间出售的条件包括选择不适用递延，且购买物业所欠债务的利率至少须达到规定利率或独立交易利率，并在每年年底后 30 天内支付利息（《所得税法》第 74.5 条）。如果成年子女因物业欠父母无息或低息债务，且减税是主要原因之一，租金仍可能归父母纳税（第 56(4.1) 条）。租金附表编制，请参阅加拿大租金收入。日后出售的税务，请参阅出售出租物业。

主要住宅免税能覆盖赠与产生的收益吗？

如果赠与的住宅在相关持有年度符合父母的主要住宅条件，主要住宅免税可减少或免除父母视同出售的资本收益。即使免税使收益完全免税，赠与仍属于须申报的处置（CRA：主要住宅税务解释；CRA：申报主要住宅出售）。

如果房屋曾出租，或仅部分用于居住，答案可能改变。指定这套住宅也可能影响家庭单位拥有的另一套住宅。计算及指定规则，请参阅主要住宅免税。短期持有物业还可能触发单独的炒房规则。

子女的份额能适用他们自己的主要住宅免税吗？

只有子女拥有受益份额，且该住宅在申报年度符合子女自身的主要住宅条件时才可以。共同拥有也可能符合条件。通常要求子女、其现任或前任配偶或伴侣，或其子女在该年通常居住于该住宅；有效的用途变更选择可涵盖某些未入住年度。仅父母住在那里，不能使住在别处的成年子女满足居住测试。免税也取决于子女作为加拿大居民的年度（CRA：主要住宅税务解释）。

仅列为裸信托受托人的子女，没有受益份额可用于免税。全年未满 18 岁且无配偶或同居伴侣的子女，通常与父母属于同一家庭单位，该单位一般不能在同一年指定第二套住宅（CRA：主要住宅税务解释）。拥有份额的子女应记录取得日期及价值、入住情况、加拿大居民身份，以及家庭单位指定的其他住宅。有关规则，请参阅主要住宅免税。

子女或父母以裸信托受托人身份持有产权，需要申报 T3 吗？

某些明示裸信托在本税务年度必须提交 T3 及 Schedule 15。如果关联个人持有不动产法律产权，而该物业在指定后可作为至少其中一人的该年度主要住宅，可能适用例外。产权安排是否构成信托，取决于省法及文件（《所得税法》第 150 条；CRA：裸信托问题）。

家庭住宅例外有具体条件；父母仅为成年子女持有的出租物业可能不符合。CRA 表示，将提供更多报税季指引。如果裸信托须申报，受益所有人仍在自己的税表申报租金及收益（CRA：裸信托问题）。须申报信托的 T3 截止日在年末后 90 天内，因此应在此之前检查身份，不要假定过去年度的减免仍适用（《所得税法》第 150 条）。

把家人加入产权，需要缴土地转让税吗？

即使没有联邦所得税，省级土地或物业转让税仍可能适用。土地所在省、包括承担按揭债务在内的对价，以及可用的家庭免税，决定税款。仅变更产权的信托安排也可能需要省级申报（安大略省：象征性对价；不列颠哥伦比亚省：家庭主要住宅转让）。

赠与短期持有的 BC 物业，还可能触发 BC 住宅炒卖税。有关免税及申报规则，请参阅炒房及楼花转让（不列颠哥伦比亚省：炒卖税免税）。契据登记前，请办理产权转让的专业人员计算并记录省级及市级费用。

转让年度需要申报什么？

在转让人的转让年度所得税表上申报真正的处置，包括赠与产生的视同出售。如果住宅属于主要住宅，应在 Schedule 3 申报处置，勾选第 17900 行的指定框，并填写 Form T2091(IND)，即使免税已消除收益。转让出租物业还可能须申报资本成本折旧扣除追回（CRA：资本资产转让；CRA：主要住宅申报）。

如果选择不适用配偶递延转让，须将双方签署的信函附在转让年度税表后（《所得税法》第 73 条；CRA：资本资产转让）。如果法律产权改变而受益所有权不变，在认定没有资本处置前，应以文件确立该结果。另行检查省级转让税申报，以及是否须提交 T3 和 Schedule 15。收集购入及改善记录、过去折旧申报、当前估值、契据及信托声明、按揭账单，以及谁将收取租金及售款的证据。

举例说明

示例金额为加元，不计算税款。父母以 $200,000 购入空置投资土地，现值 $600,000，没有按揭、出售费用或改善支出。父母希望将其转给成年子女。

• 完全赠与：父母视为收到 $600,000，应用税务规则前资本收益为 $400,000。子女的起始成本为 $600,000。
• 赠与一半份额：如果一半价值 $300,000，父母一半的成本为 $100,000，则应用税务规则前父母的资本收益为 $200,000。子女该一半份额的成本为 $300,000。
• 以 $1 出售：父母的视同处置收入仍为 $600,000，但子女的起始成本通常为 $1。如果子女随后以 $600,000 出售，没有其他费用，则应用税务规则前收益为 $599,999。
• 仅变更产权：如果子女为父母持有法律产权，且未取得受益份额，父母仍是经济上的所有人。结果取决于契据及任何信托安排。

您的情况有所不同？

• 住宅曾是您的主要住宅、出租物业，或两者兼有：指定及混合用途规则，请参阅主要住宅免税。
• 物业转让后产生租金：请参阅加拿大租金收入。
• 家人日后出售出租物业：请参阅出售出租物业。
• 您考虑改用公司持有：请参阅控股及投资公司。
• 子女住在美国：美国申报要求见来自境外的赠与及遗产。
• 物业属于新住宅，或可能适用 GST/HST：请参阅住宅物业的 GST/HST。
• 您转让有按揭的出租物业、作出配偶税务选择，或只改变产权而不改变受益所有权：签署前请专业人员检查契据、估值、按揭及税务历史；参阅税务申报服务。