캐나다 가족 간 부동산 증여 세금과 명의 추가

자녀에게 집을 주면 증여세가 있나요?

캐나다는 자녀에게 집을 주는 일반적인 증여에 별도의 증여세를 부과하지 않습니다. 자녀는 보통 그 증여를 소득으로 신고하지 않습니다. 하지만 돈이 오가지 않았더라도 부모는 일반적으로 증여일의 공정 시장가치로 부동산을 판 것으로 간주됩니다(CRA: 과세되지 않는 금액, CRA: 자본적 재산의 이전).

이 간주 매각으로 양도소득이 생기면, 부모는 매각 대금을 받지 않고도 소득세를 낼 수 있습니다. 부모가 세금을 내지 않으면, 가치보다 낮은 대가로 재산을 받은 가족이 그 해와 이전 연도의 부모 세금에 대해 책임을 질 수 있으며, 그 한도는 받은 재산의 가치에서 지불한 금액을 뺀 금액입니다(소득세법 제160조). 증여받은 부동산의 양도소득 계산용 취득가액은 일반적으로 증여일의 공정 시장가치이며, 임대 건물의 감가상각 대상 금액은 다를 수 있습니다(소득세법 제69조, 제13조). 부모가 임대 건물에 대해 감가상각을 공제받았다면, 이전할 때 공제 일부가 소득으로 다시 더해질 수도 있습니다. 이를 환입된 자본비용 공제(recaptured CCA)라고 합니다(CRA: 임대 부동산의 자본비용 공제). 농장과 어업용 재산에 대한 특별 규정은 일부 가족 간 이전에서 세금을 이연할 수 있습니다. 일반 임대 부동산은 받는 사람이 자녀라는 이유만으로는 이런 혜택을 받지 못합니다(CRA: 자본적 재산의 이전).

자녀에게 형식적인 금액만 받고 팔거나 시세보다 싸게 팔면 어떻게 되나요?

자녀에게 시세보다 싸게 파는 것은 소득세 면에서 진짜 증여보다 불리할 수 있습니다. 부모는 일반적으로 공정 시장가치를 받은 것으로 간주되는 반면, 자녀의 양도소득 계산용 취득가액은 일반적으로 실제 지불한 금액입니다. 감가상각 대상 건물은 감가상각 공제를 위한 별도의 자본비용 규정이 있습니다(소득세법 제69조, 제13조).

이런 불일치 때문에 자녀가 나중에 팔 때 같은 가치 상승분에 다시 세금이 붙을 수 있습니다. 서명하기 전에 증여인지, 매매인지, 둘이 섞인 거래인지부터 확정하세요. 근거가 되는 감정 평가를 받고, 현금, 인수한 부채, 이전한 실질 지분을 기록하세요. 표시된 가격이 명목상이어도 주택담보대출이 있으면 주 이전세가 달라질 수 있습니다(온타리오 주: 명목상 대가).

처음 두 행은 소득세법 제69조에 따릅니다. 명의만 추가했을 때의 결과는 제248조의 처분 정의와 실제 법률 관계에 따라 달라집니다.

자녀를 명의에 추가하면 부동산 일부를 판 것으로 보나요?

증서(deed)에 자녀를 추가했다는 사실만으로는 소득세 결과를 정할 수 없습니다. 자녀가 실질적인 지분을 받으면, 부모는 일반적으로 그 지분을 처분한 것이며 증여라면 공정 시장가치가 매각 대금이 됩니다. 보통법(common law) 체계의 주와 준주에서는 자녀가 오로지 부모를 위해 법적 명의만 보유한다면 부모가 계속 실질 소유자일 수 있고, 명의만 바꾼 것은 처분이 아닐 수 있습니다. 퀘벡의 신탁법은 법적 소유권과 실질 소유권을 나누지 않으므로, 퀘벡의 명의 구조는 별도의 법률 검토가 필요합니다(소득세법 제69조 및 제248조, CRA: 명목 신탁).

이 구분은 사실관계로 판단합니다. 누가 부동산 대금을 냈는지, 누가 거주하거나 팔 수 있는지, 누가 임대료와 매각 대금을 받는지, 누가 비용과 손실을 부담하는지, 자녀가 부모의 지시를 따라야 하는지를 기록하세요. CRA는 신탁의 취급이 사실관계와 주 사법(私法)에 따라 달라진다고 설명합니다. 가족의 실제 행동과 일치하는 서명된 선언서는, 나중에 매각한 뒤 기록 없이 하는 설명보다 훨씬 유용합니다. 실질 소유권이 바뀌지 않아도 신탁으로 이전하면 별도의 규정이 적용될 수 있으므로, 등기 전에 증서와 선언서를 함께 검토하세요(소득세법 제69조 및 제248조).

배우자에게 지금 세금을 내지 않고 부동산을 이전할 수 있나요?

캐나다 거주자가 거주자인 배우자 또는 사실혼 배우자에게 자본적 재산을 이전하면 일반적으로 이월(rollover)되어 양도소득이 이연됩니다. 토지는 일반적으로 조정 취득가액(adjusted cost base)으로 이전되고, 감가상각 대상 임대 건물은 해당 분류(class)의 미상각 자본비용 중 그 건물 몫으로 이전되며 감가상각 이력도 함께 넘어갑니다. 이전한다고 해서 취득가액이 시장가치로 재설정되지는 않습니다. 이전하는 사람은 이전 연도 신고서에 부부 또는 파트너 두 사람이 서명한 서신을 첨부해 이월을 선택하지 않을 수 있으며, 이 경우 일반적으로 공정 시장가치로 처분한 것이 됩니다(소득세법 제73조, CRA: 자본적 재산의 이전).

이월은 소득세를 이연할 뿐이며, 이후 임대료나 양도소득을 누가 신고하는지를 정해 주지 않고, 주 이전세는 별도 규정을 따릅니다. 여기서 설명하는 제73조의 표준 이월은 이전 당시 두 사람 모두 캐나다 거주자여야 합니다. 이월 배제 선택은 영향이 크므로 이전 연도 신고서를 제출하기 전에 결정해야 합니다.

이전 후 임대료와 나중의 양도소득은 누가 신고하나요?

증서에 이름이 있는 사람이 항상 임대료나 나중의 양도소득을 신고하는 사람은 아닙니다. 귀속 규정(attribution)이란, 이제 다른 사람이 소유한 재산에서 나오는 소득을 세법상 준 사람이 신고하게 하는 규정입니다. 실제로 지분을 소유한 자녀는 일반적으로 그 지분의 이후 양도소득을 신고하고, 부모는 미성년 자녀에게 이전한 부동산의 임대료를 신고할 수 있습니다(소득세법 제74.1조 및 제74.2조).

위 내용은 일반적인 소득 귀속, 배우자 양도소득 귀속, 별거 예외, 명목 신탁 신고의 결과입니다. 공정 시장가치로 실제 매각한 경우에도 법에서 정한 요건을 충족해야만 귀속을 피할 수 있습니다. 배우자에게 파는 경우에는 이월 배제 선택이 포함되며, 그 재산 대금으로 진 채무는 최소한 법정 이율 또는 독립 당사자 간 이율의 이자를 부담하고 매 연말 후 30일 이내에 이자를 지급해야 합니다(소득세법 제74.5조). 성인 자녀가 그 재산과 관련해 부모에게 무이자 또는 저금리 채무를 지고 있고 세금 절감이 주된 이유 중 하나였다면, 임대료도 여전히 부모에게 과세될 수 있습니다(제56조 제4.1항). 임대 소득 서식 작성은 캐나다 임대 소득을, 나중에 팔 때의 세금은 임대 부동산 매각을 참고하세요.

주 거주용 주택 공제로 증여 때 생기는 양도소득을 덮을 수 있나요?

증여한 집이 해당 소유 연도에 부모의 주 거주용 주택 요건을 충족했다면, 주 거주용 주택 공제로 간주 매각에서 생기는 부모의 양도소득을 줄이거나 없앨 수 있습니다. 공제로 양도소득이 없어지더라도 증여는 신고해야 하는 처분으로 취급됩니다(CRA: 주 거주용 주택 지침, CRA: 주 거주용 주택 매각 신고).

집을 임대했거나 일부만 거주용으로 썼다면 답이 달라질 수 있습니다. 이 집을 주 거주용으로 지정하면 가족 단위가 소유한 다른 집에도 영향이 있을 수 있습니다. 계산과 지정 방법은 주 거주용 주택 공제를 참고하세요. 단기간 보유한 부동산에는 별도의 부동산 단기 전매 규정이 적용될 수 있습니다.

자녀 지분은 자녀 본인의 주 거주용 주택 공제를 받을 수 있나요?

자녀가 실질 지분을 소유하고, 공제를 청구하는 연도에 그 집이 자녀 본인의 주 거주용 주택 요건을 충족할 때만 가능합니다. 공동 소유도 해당될 수 있습니다. 보통 그 해에 자녀, 자녀의 현재 또는 전 배우자나 파트너, 또는 자녀의 자녀가 그 집에 통상적으로 거주해야 합니다. 유효한 용도 변경 선택(change-of-use election)이 있으면 거주하지 않은 일부 연도도 포함할 수 있습니다. 부모가 그 집에 산다는 사실만으로는 다른 곳에 사는 성인 자녀의 거주 요건을 충족하지 못합니다. 이 공제는 자녀가 캐나다에서 거주자로 지낸 연수에도 영향을 받습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침).

명목 수탁자로만 기재된 자녀는 공제를 적용할 실질 지분이 없습니다. 한 해 내내 18세 미만이고 배우자나 사실혼 배우자가 없는 자녀는 보통 부모와 같은 가족 단위에 속하며, 가족 단위는 일반적으로 같은 해에 두 번째 집을 지정할 수 없습니다(CRA: 주 거주용 주택 지침). 지분을 가진 자녀는 취득일과 가치, 거주 여부, 캐나다 거주 지위, 가족 단위가 지정한 다른 집을 기록해 두어야 합니다. 이 규정은 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.

자녀나 부모가 명목 수탁자로 명의를 보유하면 T3를 제출해야 하나요?

일부 명시적 명목 신탁(express bare trust)은 이번 과세연도에 T3 신고서와 Schedule 15를 제출해야 합니다. 서로 관련 있는 개인들이, 해당 연도에 지정하면 그중 최소 한 명의 주 거주용 주택이 될 수 있는 부동산의 법적 명의를 보유하는 경우에는 예외가 적용될 수 있습니다. 명의 구조가 애초에 신탁인지는 주(州) 법과 문서에 따라 달라집니다(소득세법 제150조, CRA: 명목 신탁 관련 질문).

이 가족 거주지 예외에는 정확한 요건이 있으며, 부모가 오로지 성인 자녀를 위해 보유하는 임대 부동산은 해당되지 않을 수 있습니다. CRA는 신고 시즌에 맞춘 추가 안내가 나올 예정이라고 밝혔습니다. 명목 신탁이 신고 대상이면, 실질 소유자는 그 임대료와 양도소득을 여전히 본인 신고서에 신고합니다(CRA: 명목 신탁 관련 질문). 신고 대상 신탁의 T3는 과세연도 종료 후 90일 이내에 내야 하므로, 이전 연도의 면제가 아직 적용된다고 가정하지 말고 그 전에 해당 여부를 확인하세요(소득세법 제150조).

가족을 명의에 추가하면 토지 이전세를 내야 하나요?

연방 소득세가 없더라도 주(州)의 토지 이전세나 부동산 이전세는 붙을 수 있습니다. 토지가 있는 주, 인수한 주택담보대출을 포함한 대가, 적용 가능한 가족 면제가 세액을 결정합니다. 명의만 신탁 방식으로 바꾸는 경우에도 주 신고가 필요할 수 있습니다(온타리오 주: 명목상 대가, 브리티시컬럼비아 주: 가족 간 주 거주용 주택 이전).

단기간 보유한 BC 주 부동산을 증여하면 BC 주 주택 단기 전매세도 문제가 될 수 있습니다. 면제와 신고 규정은 부동산 단기 전매와 분양권 전매를 참고하세요(브리티시컬럼비아 주: 단기 전매세 면제). 증서를 등기하기 전에 소유권 이전 전문가에게 주 및 시 부과금을 계산하고 문서로 남겨 달라고 요청하세요.

이전한 해에 무엇을 신고하나요?

이전한 사람의 이전 연도 소득세 신고서에 실제 처분을 신고하며, 증여로 인한 간주 매각도 포함합니다. 주 거주용 주택이었다면 공제로 양도소득이 없어지더라도 Schedule 3에 처분을 신고하고, 17900번 줄의 지정 칸에 표시하고, Form T2091(IND)를 작성합니다. 임대 부동산을 이전하면 환입된 자본비용 공제도 신고해야 할 수 있습니다(CRA: 자본적 재산의 이전, CRA: 주 거주용 주택 신고).

배우자 이월을 배제하려면 두 사람이 서명한 서신을 이전 연도 신고서에 첨부합니다(소득세법 제73조, CRA: 자본적 재산의 이전). 법적 명의는 바뀌지만 실질 소유권은 바뀌지 않는다면, 자본 처분이 없다고 결론짓기 전에 문서로 그 결과를 입증하세요. 이와 별도로 주 이전세 신고서와 T3 및 Schedule 15를 내야 하는지 확인하세요. 매입 기록과 개량 비용, 이전의 감가상각 공제 내역, 현재 감정 평가, 증서와 신탁 선언서, 주택담보대출 명세서, 누가 임대료와 매각 대금을 받을지 보여 주는 자료를 모아 두세요.

예시

캐나다 달러 기준 가상의 금액이며 세액은 계산하지 않습니다. 부모가 투자용 빈 땅을 C$200,000에 샀습니다. 지금 가치는 C$600,000이고, 주택담보대출, 매각 비용, 개량 비용은 없습니다. 부모는 이 땅을 성인 자녀에게 넘기려고 합니다.

• 전부 증여: 부모는 C$600,000을 받은 것으로 간주되어, 세금 규정을 적용하기 전 양도소득이 C$400,000입니다. 자녀의 시작 취득가액은 C$600,000입니다.
• 절반 지분 증여: 절반의 가치가 C$300,000이고 부모 취득가액의 절반이 C$100,000이면, 세금 규정을 적용하기 전 부모의 양도소득은 C$200,000입니다. 자녀의 그 절반 취득가액은 C$300,000입니다.
• C$1에 매각: 부모의 간주 매각 대금은 여전히 C$600,000이지만, 자녀의 시작 취득가액은 일반적으로 C$1입니다. 자녀가 이후 추가 비용 없이 C$600,000에 팔면, 세금 규정을 적용하기 전 양도소득은 C$599,999입니다.
• 명의만 변경: 자녀가 부모를 위해 법적 명의만 보유하고 실질 지분을 받지 않으면, 부모가 계속 경제적 소유자입니다. 결과는 증서와 신탁 약정에 따라 달라집니다.

상황이 다르신가요?

• 이 집이 주 거주용이었거나, 임대했거나, 둘 다였던 경우: 지정 방법과 혼합 용도 규정은 주 거주용 주택 공제를 참고하세요.
• 이전 후 부동산에서 임대료가 나오는 경우: 캐나다 임대 소득을 참고하세요.
• 가족이 나중에 임대 부동산을 파는 경우: 임대 부동산 매각을 참고하세요.
• 대신 법인을 쓰려는 경우: 지주 법인과 투자 법인을 참고하세요.
• 자녀가 미국에 사는 경우: 자녀의 미국 신고는 해외에서 받은 증여와 상속에서 다룹니다.
• 새 주택이거나 GST/HST가 적용될 수 있는 경우: 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• 담보 대출이 있는 임대 부동산을 이전하거나, 배우자 간 선택을 하거나, 실질 소유권 변경 없이 명의를 바꾸는 경우: 서명하기 전에 증서, 감정 평가, 대출, 세금 이력을 검토받으세요. 세금 신고 준비를 참고하세요.