پراپرٹی flipping اور پری سیل حقوق کی منتقلی: منافع پر ٹیکس

وفاقی residential property flipping قاعدہ کیا ہے؟

وفاقی قاعدہ کینیڈا کی کسی اہل رہائشی یونٹ، یا اسے خریدنے کے حق، کے منافع کو کاروباری آمدنی شمار کرتا ہے جب آپ اسے مسلسل 365 دن سے کم رکھنے کے بعد بیچ دیں۔ قاعدہ لاگو نہیں ہوتا اگر جائیداد پہلے سے کاروباری اسٹاک (inventory) تھی یا فروخت قانون میں درج زندگی کے کسی واقعے کی وجہ سے ہوئی؛ موجودہ اسٹاک پر کاروبار کے عام قواعد ہی لاگو رہتے ہیں (Income Tax Act، section 12)۔

ٹیسٹ آپ کے رکھنے کی مدت اور فروخت کی وجہ سے متعلق ہے، صرف اس سے نہیں کہ آپ نے یونٹ کی مرمت کی یا اس میں رہے۔ 365ویں دن یا اس کے بعد کی فروخت اس خودکار قاعدے سے باہر ہے، لیکن اس کی ٹیکس حیثیت پھر بھی حقائق پر منحصر ہے (CRA: Residential Property Flipping Rule)۔

کیا 365 دن کا ٹیسٹ گھر، کرایے کا یونٹ یا پری سیل معاہدے پر لاگو ہوتا ہے؟

جی ہاں۔ وفاقی ٹیسٹ کینیڈا میں رہائشی یونٹ پر لاگو ہوتا ہے، کرایے کا یونٹ سمیت، اور رہائشی یونٹ حاصل کرنے کے حق پر بھی، پری سیل خریداری کے حق سمیت۔ یونٹ بیچنے یا حق منتقل کرنے سے پہلے کے وہ دن گنیں جب آپ اس کے مالک تھے یا حق آپ کے پاس تھا (Income Tax Act، section 12; CRA: مرکزی رہائش اور flip کی گئی جائیداد)۔

CRA کے مطابق مدت اس وقت دوبارہ شروع ہوتی ہے جب خریدار کو ملکیت مل جائے۔ خریداری، حقوق کی منتقلی اور کلوزنگ کے معاہدے رکھیں: معاہدے کی تاریخ، حقوق کی منتقلی کی تاریخ اور جائیداد کی کلوزنگ کی تاریخ مختلف سوالوں کے جواب دیتی ہیں۔

گھر کو کرایے پر دینے یا کرایے سے گھر میں بدلنے سے فرضی فروخت بن سکتی ہے اور بعد کی فروخت متاثر ہو سکتی ہے۔ جہاں اہل ہو، مالک گھر سے کرایے کے استعمال کے لیے subsection 45(2) کے تحت انتخاب کا دستخط شدہ خط تبدیلی کے سال کے گوشوارے کے ساتھ جمع کرا سکتا ہے۔ کرایے سے گھر کے استعمال کے لیے subsection 45(3) کا دستخط شدہ انتخاب CRA کے مطالبے کے 90 دن بعد یا فروخت کے سال کے گوشوارے کی آخری تاریخ، ان دونوں میں سے جو پہلے ہو، تک درکار ہے۔ شرائط کے لیے گھر کو کرایے پر دینا دیکھیں (CRA: استعمال میں تبدیلیاں)۔

زندگی کے کون سے واقعات جلدی فروخت کو اس قاعدے سے نکال سکتے ہیں؟

اہل واقعہ خودکار flipping کا اطلاق تب ہی ختم کرتا ہے جب معقول طور پر یہ سمجھا جا سکے کہ فروخت اس واقعے کی وجہ سے، یا اس کی توقع میں، ہوئی۔ جلدی فروخت صرف اس لیے مستثنیٰ نہیں ہوتی کہ کوئی واقعہ وقت کے لحاظ سے قریب پیش آیا (Income Tax Act، section 12)۔

علیحدگی کی مدت اور اہل منتقلی کی شرائط قانونی فہرست کا حصہ ہیں۔ استثنیٰ صرف خودکار قاعدہ ختم کرتا ہے؛ منافع پھر بھی عام حقائق کے ٹیسٹ کے تحت کاروباری آمدنی ہو سکتا ہے۔

flip کی گئی جائیداد کے منافع یا نقصان پر ٹیکس کیسے لگتا ہے؟

قاعدے کی زد میں آنے والا منافع کاروباری آمدنی ہے، جس پر مرکزی رہائش کی چھوٹ یا سرمایہ کے منافع والی حیثیت نہیں ملتی۔ flip کی گئی جائیداد پر کاروباری نقصان صفر شمار ہوتا ہے، اس لیے اس سے دوسری آمدنی کم نہیں ہو سکتی (Income Tax Act، section 12; CRA: Residential Property Flipping Rule)۔

لین دین کا منافع رقم وصول شدہ، خریداری کی لاگت اور فروخت سے جڑے ثابت شدہ اخراجات سے نکالیں۔ کلوزنگ اسٹیٹمنٹ، ڈپازٹ کے ریکارڈ، تزئین و آرائش کے انوائس اور فروخت کے اخراجات کی رسیدیں رکھیں۔ نقصان تسلیم نہ کرنے کا قاعدہ اس جائیداد پر لاگو ہوتا ہے جو فلپ کی گئی جائیداد کی قانونی تعریف پر پوری اترے؛ جو جائیداد پہلے سے اسٹاک کے طور پر رکھی ہو اس کے لیے کاروباری نقصان کا عام تجزیہ ہوتا ہے۔ خود روزگار آمدنی آپ کے گوشوارے اور CPP تک کیسے پہنچتی ہے، اس کے لیے خود روزگار آمدنی پر ٹیکس کیسے لگتا ہے دیکھیں۔

اگر میں نے اسے کم از کم 365 دن رکھا تو کیا منافع سرمایہ کا منافع ہے؟

365 دن گزرنے سے خودکار جواب نہیں نکلتا۔ CRA دیکھتی ہے کہ آپ نے جائیداد کیوں خریدی، کیا وہ مقصد بدلا، آپ نے اس کی مالی معاونت اور استعمال کیسے کیا، اس پر کیا کام ہوا، اسی طرح کی فروختوں کی آپ کی تاریخ کیا ہے اور آپ نے کیوں بیچی (CRA: منافع پر بیچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے ٹیکس اثرات)۔

CRA کا آرکائیو شدہ بلیٹن IT-218R انہیں عوامل کے طور پر بتاتا ہے، فارمولے کے طور پر نہیں؛ کوئی ایک عامل نتیجہ طے نہیں کرتا۔ مرمت کر کے دوبارہ بیچنے کے لیے خریدنا لمبی مدت رکھنے کے بعد بھی کاروباری آمدنی بنا سکتا ہے۔ حقیقی طویل مدتی کرایے کی جائیداد یا گھر کا نتیجہ مختلف ہو سکتا ہے۔ ان صورتوں کے لیے کرایے کی جائیداد بیچنا یا مرکزی رہائش کی چھوٹ دیکھیں۔

پری سیل حقوق کی منتقلی کے منافع پر ٹیکس کیسے لگتا ہے؟

پری سیل معاہدے کی منتقلی کا مطلب ہے مکمل یونٹ کے مالک بننے سے پہلے خریداری کے معاہدے کے تحت اپنے حقوق اور ذمہ داریاں آگے منتقل کرنا۔ اگر آپ نے معاہدہ منافع پر منتقل کرنے کے لیے خریدا تھا تو منافع کو منتقل کرنے کے سال میں کاروباری آمدنی کے طور پر رپورٹ کریں، چاہے 365 دن گزر چکے ہوں۔ کینیڈا میں رہائشی یونٹ خریدنے کے حق پر 365 دن سے کم رکھنے کا منافع بھی کاروباری آمدنی شمار ہوتا ہے، سوائے اس کے کہ قانون میں درج زندگی کا واقعہ لاگو ہو۔ اگر آپ کا اصل منصوبہ ٹائٹل لے کر گھر استعمال کرنے کا تھا تو 365 دن کے بعد درجہ بندی حقائق پر منحصر ہے (Income Tax Act، section 12; CRA: منافع پر بیچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے ٹیکس اثرات)۔

حقوق کی منتقلی کا منافع اس سال رپورٹ کریں جب آپ نے حقوق منتقل کیے، اس سال نہیں جب عمارت مکمل ہوئی۔ حقوق لینے والے کی ادائیگی کا آپ کے ڈپازٹ کی واپسی سے ملان کریں تاکہ ڈپازٹ کی واپسی کو دو بار منافع نہ گنا جائے۔ نئے گھر کے حقوق کی منتقلی یا دوبارہ فروخت پر GST/HST الگ سوال ہے۔

میں فروخت کو اپنے گوشوارے میں کیسے رپورٹ کروں؟

flip کی گئی ایسی جائیداد کے لیے جو پہلے اسٹاک نہیں تھی، Schedule 3 کا Part 1 مکمل کریں اور کاروباری منافع Form T2125 پر رپورٹ کریں۔ اگر کوئی استثنیٰ flipping قاعدہ ختم کر دے تو حقائق کے مطابق کاروباری آمدنی کے لیے Form T2125 یا سرمایہ کے منافع کے لیے Schedule 3 استعمال کریں (CRA: Schedule 3 کیسے بھریں)۔

flip کی گئی جائیداد کے نقصان کی صورت میں لین دین کی تفصیلات T2125 پر شامل کریں مگر نقصان اپنے گوشوارے میں رپورٹ نہ کریں (CRA: Form T2125، صفحہ 3)۔

کسی بھی ترمیم شدہ معاہدے کے دونوں ورژن، ڈپازٹ اور کلوزنگ اسٹیٹمنٹ، فروخت یا حقوق کی منتقلی کی دستاویزات، لاگت کی رسیدیں اور دعویٰ کیے گئے زندگی کے واقعے کا ثبوت رکھیں۔ اگر CRA پہلے ہی کسی فروخت کے بارے میں پوچھ چکی ہو تو جائزے، آڈٹ اور رضاکارانہ انکشاف دیکھیں۔ جمع شدہ گوشوارے سے رپورٹ نہ ہونے والی فروخت کے لیے غیر رپورٹ شدہ آمدنی اور رضاکارانہ انکشاف دیکھیں۔

کیا بی سی بھی گھر کی فوری فروخت پر ٹیکس (home flipping tax) لگاتا ہے؟

ہاں، لگا سکتا ہے۔ بی سی رہائشی جائیداد یا پری سیل معاہدے کے منافع پر الگ ٹیکس لگاتا ہے جب اسے 730 دن سے کم رکھنے کے بعد بیچا جائے، چاہے وفاقی آمدنی ٹیکس کا قاعدہ لاگو ہونا بند ہو چکا ہو۔ بی سی پہلے 365 دن کے لیے خالص قابل ٹیکس آمدنی پر 20% لیتا ہے، پھر 729ویں دن تک شرح کم کرتا ہے؛ چھوٹیں لاگو ہو سکتی ہیں (بی سی: home flipping tax; بی سی: پری سیل contracts)۔

اگر آپ بی سی کی جائیداد کے مالک کم از کم مسلسل 365 دن مگر 730 دن سے کم رہے، اور ملکیت کے دوران اس میں اپنی بنیادی رہائش کے طور پر رہے، تو آپ بی سی کی قابل ٹیکس آمدنی سے $20,000 تک کی کٹوتی کے اہل ہو سکتے ہیں۔ یہ پری سیل حقوق کی منتقلی پر لاگو نہیں ہوتی (بی سی: home flipping tax)۔

ڈویلپر سے براہ راست خریدے گئے پری سیل معاہدے کے لیے بی سی عموماً رکھنے کی مدت اس وقت شروع کرتا ہے جب آپ معاہدے کا ڈپازٹ ادا کرتے ہیں۔ اگر آپ بعد میں مکمل یونٹ حاصل کریں تو بی سی عموماً وہ حصول کی تاریخ آپ کی ملکیت کی مدت میں آگے لے جاتا ہے، وفاقی مدت کے ازسرنو شروع ہونے کے برعکس۔ دونوں مدتیں الگ الگ دیکھیں (بی سی: ملکیت کے دن; CRA: Residential Property Flipping Rule)۔

بی سی کا گوشوارہ آپ کے آمدنی ٹیکس کے گوشوارے سے الگ ہے۔ اگر آپ بی سی کی قابل ٹیکس جائیداد کو 730 دن سے کم رکھ کر بیچیں تو 90 دن کے اندر گوشوارہ جمع کرائیں، چاہے آپ کی خالص قابل ٹیکس آمدنی صفر ہو، سوائے اس کے کہ کوئی چھوٹ جمع کرانے کی شرط ختم کر دے (بی سی: گوشوارہ جمع کرانا; بی سی: چھوٹیں)۔ بی سی کی زندگی کے واقعات کی چھوٹیں کے لیے گوشوارہ جمع کرانا لازم ہے اور ان کی اپنی شرائط ہیں؛ وفاقی استثنیٰ بی سی کا نتیجہ خود بخود طے نہیں کرتا۔

پری سیل حقوق کی منتقلی بی سی کی چھوٹ کے لیے اہل ہو سکتی ہے اگر ڈویلپر تحریری طور پر اصل اور نظرثانی شدہ تکمیل کی تاریخیں دے جن میں 365 دن سے زیادہ کا فرق ہو؛ دعویٰ کرنے کے لیے پھر بھی گوشوارہ جمع کرانا ہوگا (بی سی: زندگی کے حالات کی چھوٹیں)۔

مثال

کینیڈین ڈالر میں مثالی رقمیں۔ آپ بی سی میں پری سیل کونڈو کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں، C$40,000 کا ڈپازٹ دیتے ہیں، اور 200 دن بعد معاہدہ منتقل کر دیتے ہیں۔ حقوق لینے والا آپ کو کل C$70,000 ادا کرتا ہے، جس میں ڈپازٹ کی واپسی شامل ہے۔ دیگر اہل اخراجات سے پہلے آپ کا منافع C$30,000 ہے: C$70,000 وصول شدہ منفی C$40,000 جو آپ نے ادا کیے۔

اگر حقوق کی منتقلی قانون میں درج کسی زندگی کے واقعے کی وجہ سے نہیں ہوئی تو وفاقی کم مدت کا قاعدہ C$30,000 کے منافع کو کاروباری آمدنی شمار کرتا ہے۔ فرض کریں وہی C$30,000 بی سی کی خالص قابل ٹیکس آمدنی ہے اور بی سی کی کوئی چھوٹ لاگو نہیں، تو بی سی کی پہلے سال کی شرح سے الگ صوبائی ٹیکس C$6,000 بنتا ہے۔ حقوق کی منتقلی پر GST/HST کے نتیجے کا الگ جائزہ لینا ہوگا۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ اس گھر میں رہے اور مرکزی رہائش کی چھوٹ کے اہل ہو سکتے ہیں: یہ طے کرنے کے بعد کہ یہ flip نہیں تھا مرکزی رہائش گائیڈ دیکھیں۔
• آپ نے کرایے کی جائیداد کئی سال رکھی: کرایے کی جائیداد بیچنا دیکھیں۔
• آپ نے نئی تعمیر کا معاہدہ منتقل کیا یا نیا گھر دوبارہ بیچا: رہائشی جائیداد پر GST/HST دیکھیں۔
• آپ غیر مقیم ہیں اور کینیڈین جائیداد بیچ یا منتقل کر رہے ہیں: الگ ودہولڈنگ اور جمع کرانے کے قواعد کے لیے کینیڈین جائیداد بیچنے والے غیر مقیم دیکھیں۔
• آپ کے کئی سودے ہیں، زندگی کے واقعے کا متنازع دعویٰ ہے، استعمال میں تبدیلی ہوئی ہے یا بی سی کے گوشوارے کی آخری تاریخ ہے: ہر لین دین کے الگ جائزے کے لیے معاہدے، ڈپازٹ کی تاریخیں، لاگت کے ریکارڈ اور فروخت کی وجہ کے ثبوت ٹیکس تیاری کے پاس لائیں۔