Doar imóvel à família ou incluir parente na escritura

Existe imposto sobre doação quando dou uma casa ao meu filho?

O Canadá não cobra um imposto separado sobre a doação comum de uma casa a um filho. Em geral, o filho não declara a doação como renda. Já o pai ou a mãe normalmente é tratado como se tivesse vendido o imóvel pelo valor justo de mercado na data da doação, ainda que nenhum dinheiro tenha sido pago (CRA: valores não tributados; CRA: transferências de bens de capital).

Se essa venda presumida gera ganho de capital, o pai ou a mãe pode dever imposto de renda sem ter recebido nenhum valor de venda. Se não pagar, um familiar que recebeu o imóvel por menos do que ele vale pode ser responsabilizado pelo imposto do doador naquele ano e nos anteriores, até o valor recebido menos o que pagou (Income Tax Act, seção 160). O custo do imóvel doado para fins de ganho de capital do filho é, em geral, o valor justo de mercado na data da doação. O custo de depreciação de um prédio alugado pode ser diferente (Income Tax Act, seção 69; seção 13). Se o doador deduziu depreciação de um prédio alugado, parte dessas deduções também pode ser somada à renda na transferência. Isso se chama recaptured capital cost allowance (recuperação da depreciação fiscal, ou recapture da CCA) (CRA: depreciação fiscal de imóvel alugado). Regras especiais para propriedades rurais e de pesca podem diferir o imposto em algumas transferências familiares. Um imóvel alugado comum não recebe esse alívio só porque quem o recebe é um filho (CRA: transferências de bens de capital).

E se eu vender ao meu filho por um valor simbólico ou abaixo do mercado?

Uma venda a filho abaixo do valor de mercado pode ser pior, para o imposto de renda, do que uma doação de verdade. Em geral, considera-se que o pai ou a mãe recebeu o valor justo de mercado, enquanto o custo do filho para fins de ganho de capital é, em geral, o valor que ele pagou. Um prédio depreciável tem regras próprias de custo de capital para pedir a depreciação (Income Tax Act, seção 69; seção 13).

Essa diferença pode expor ao imposto a mesma valorização quando o filho vender depois. Antes de assinar, defina se a transação é uma doação, uma venda ou uma operação mista. Obtenha uma avaliação defensável e registre o dinheiro pago, a dívida assumida e a participação beneficiária transferida. Uma hipoteca também pode alterar o imposto provincial de transferência, mesmo que o preço declarado seja simbólico (Ontário: valor simbólico).

As duas primeiras linhas seguem a seção 69 do Income Tax Act. O resultado de incluir só o nome na escritura depende da definição de alienação na seção 248 e do arranjo jurídico real.

Incluir meu filho na escritura conta como vender parte do imóvel?

Incluir um filho na escritura, por si só, não basta para definir o resultado no imposto de renda. Se o filho recebe uma participação beneficiária real, em geral o pai ou a mãe alienou essa participação, com valor de venda igual ao valor justo de mercado no caso de doação. Nas províncias e territórios de common law, se o filho mantém o título legal apenas em nome do pai ou da mãe, este pode continuar sendo o proprietário beneficiário, e uma mudança só no título pode não ser uma alienação. A lei de trusts de Quebec não usa essa divisão entre propriedade legal e beneficiária, portanto um arranjo de escritura em Quebec exige análise jurídica própria (Income Tax Act, seções 69 e 248; CRA: bare trusts).

A distinção é uma questão de fatos. Registre quem pagou pelo imóvel, quem pode ocupá-lo ou vendê-lo, quem recebe o aluguel e o valor da venda, quem arca com custos e prejuízos e se o filho precisa seguir as instruções do pai ou da mãe. A CRA diz que o tratamento de um trust depende dos fatos e do direito privado provincial. Uma declaração assinada que corresponda ao comportamento real da família vale mais do que uma afirmação sem documento feita depois de uma venda posterior. Transferências para um trust podem acionar regras separadas, mesmo sem mudança de propriedade beneficiária. Por isso, analise a escritura e a declaração juntas antes do registro (Income Tax Act, seções 69 e 248).

Posso transferir um imóvel ao meu cônjuge sem pagar imposto agora?

A transferência de um bem de capital por um residente canadense a um cônjuge ou companheiro em união estável residente normalmente é feita com rollover, que adia o ganho. O terreno em geral é transferido pelo custo-base ajustado (ACB). Um prédio de aluguel depreciável usa a sua parte do custo de capital não depreciado da classe, com o histórico de depreciação transferido junto. A transferência não redefine o custo para o valor de mercado. Quem transfere pode optar por não usar o rollover na declaração do ano da transferência, anexando uma carta assinada pelos dois cônjuges ou companheiros. Nesse caso, em geral ocorre uma alienação pelo valor justo de mercado (Income Tax Act, seção 73; CRA: transferências de bens de capital).

O rollover adia o imposto de renda. Ele não define quem declara o aluguel ou o ganho futuros, e o imposto provincial de transferência tem regras próprias. Para o rollover padrão da seção 73 descrito aqui, as duas pessoas devem ser residentes no Canadá na data. Optar por não usar o rollover traz consequências e deve ser decidido antes de entregar a declaração do ano da transferência.

Quem declara o aluguel e um ganho posterior depois da transferência?

Quem consta na escritura nem sempre é quem declara o aluguel ou um ganho posterior. Atribuição (attribution) significa que a lei tributária faz quem deu o bem declarar a renda de um imóvel que agora pertence a outra pessoa. O filho que realmente é dono de uma parte em geral declara o ganho de capital posterior dessa parte. Já o pai ou a mãe pode ter de declarar o aluguel de um imóvel transferido a um filho menor (Income Tax Act, seções 74.1 e 74.2).

Estes são os resultados comuns da atribuição de renda, da atribuição de ganho entre cônjuges, da exceção por separação e da declaração de bare trust. Uma venda real pelo valor justo de mercado só evita a atribuição se as condições legais forem cumpridas. Numa venda entre cônjuges, isso inclui optar por não usar o rollover, e qualquer dívida pelo imóvel deve render juros de pelo menos a taxa prescrita ou a de mercado entre partes independentes, pagos em até 30 dias após o fim de cada ano (Income Tax Act, seção 74.5). O aluguel ainda pode ser tributado em nome do pai ou da mãe quando um filho adulto deve a ele uma dívida sem juros ou com juros baixos pelo imóvel e reduzir o imposto era um dos principais motivos (seção 56(4.1)). Para preparar o schedule de aluguel, veja Rendimentos de aluguel no Canadá. Para o imposto sobre uma venda posterior, veja Venda de imóvel alugado.

A isenção da residência principal cobre o ganho de uma doação?

A isenção da residência principal pode reduzir ou eliminar o ganho de capital do pai ou da mãe numa venda presumida, se a casa doada se qualificou como residência principal dele ou dela nos anos de propriedade relevantes. Mesmo que a isenção elimine o ganho, a doação continua sendo uma alienação a declarar (CRA: folio sobre a residência principal; CRA: declarar a venda de residência principal).

A resposta pode mudar se a casa foi alugada ou usada como residência só em parte. Designar esta casa também pode afetar outra casa da unidade familiar. Veja Isenção da residência principal para o cálculo e a designação. Um imóvel mantido por pouco tempo pode levar às regras sobre revenda rápida de imóveis.

A parte do meu filho se qualifica para a isenção da residência principal dele?

Só se o filho tiver uma participação beneficiária e a casa cumprir as condições de residência principal do próprio filho nos anos reivindicados. A propriedade conjunta pode se qualificar. Em geral, o filho, o cônjuge ou companheiro dele (atual ou anterior) ou um filho dessa pessoa deve morar ali habitualmente no ano. Uma opção válida de mudança de uso pode cobrir alguns anos sem moradia. O pai ou a mãe morando na casa não cumpre, por si só, o requisito de moradia para um filho adulto que mora em outro lugar. A isenção também depende dos anos em que o filho foi residente no Canadá (CRA: folio sobre a residência principal).

Um filho listado apenas como bare trustee não tem participação beneficiária a proteger. Um filho com menos de 18 anos durante todo o ano, sem cônjuge ou companheiro, normalmente integra a unidade familiar do pai ou da mãe, que em geral não pode designar uma segunda casa para o mesmo ano (CRA: folio sobre a residência principal). O filho que é dono de uma parte deve acompanhar a data e o valor de aquisição, a moradia, a residência no Canadá e qualquer outra casa designada pela unidade familiar. Veja Isenção da residência principal para essas regras.

O filho ou o pai que consta na escritura como bare trustee entrega a T3?

Alguns bare trusts expressos precisam entregar a declaração T3 e o Schedule 15 neste ano fiscal. Pode haver exceção quando pessoas ligadas por parentesco mantêm o título legal de um imóvel que se qualificaria como residência principal de pelo menos uma delas, se designado para o ano. Se um arranjo de escritura é de fato um trust depende da lei provincial e dos documentos (Income Tax Act, seção 150; CRA: perguntas sobre bare trusts).

Essa exceção da residência familiar tem condições exatas. Um imóvel alugado mantido pelo pai ou pela mãe apenas para um filho adulto pode não se encaixar nela. A CRA diz que mais orientações para a temporada de declarações virão. Se um bare trust precisa ser declarado, o proprietário beneficiário ainda declara o aluguel e os ganhos na própria declaração (CRA: perguntas sobre bare trusts). A T3 de um trust que deve ser declarado vence em até 90 dias após o fim do exercício dele. Por isso, confirme a situação do trust antes desse prazo, em vez de presumir que o alívio de anos passados ainda vale (Income Tax Act, seção 150).

Há imposto de transferência de imóvel ao incluir um familiar na escritura?

O imposto provincial de transferência de imóvel (land transfer tax ou property transfer tax) pode se aplicar mesmo quando o imposto de renda federal não se aplica. A cobrança depende da província onde fica o terreno, da contrapartida (inclusive dívida de hipoteca assumida) e das isenções familiares disponíveis. Um arranjo de trust só no título também pode exigir declarações provinciais (Ontário: valor simbólico; Colúmbia Britânica: transferências de residência principal entre familiares).

A doação de um imóvel mantido por pouco tempo na Colúmbia Britânica também pode acionar o imposto de revenda rápida da província (BC home flipping tax). Veja Revenda rápida e cessão de contratos de imóveis para isenções e regras de declaração (Colúmbia Britânica: isenções do imposto de revenda rápida). Peça ao profissional responsável pela escritura que calcule e documente os encargos provinciais e municipais antes do registro.

O que declaro no ano da transferência?

Declare uma alienação real na declaração de imposto de renda de quem transferiu, relativa ao ano da transferência, inclusive uma venda presumida decorrente de doação. Se a casa era residência principal, declare a alienação no Schedule 3, marque a caixa de designação na linha 17900 e preencha o Form T2091(IND), mesmo que a isenção elimine o ganho. A transferência de um imóvel alugado também pode exigir a declaração da recuperação da depreciação fiscal (CCA) (CRA: transferências de bens de capital; CRA: declaração da residência principal).

Se você optar por não usar o rollover entre cônjuges, anexe a carta assinada pelos dois à declaração do ano da transferência (Income Tax Act, seção 73; CRA: transferências de bens de capital). Se o título legal muda sem que a propriedade beneficiária mude, confirme esse resultado pelos documentos antes de concluir que não há alienação de capital. Verifique também a declaração do imposto provincial de transferência e se a T3 e o Schedule 15 são devidos. Reúna os registros de compra e de melhorias, as depreciações já pedidas, uma avaliação atual, a escritura e a declaração de trust, os extratos da hipoteca e provas de quem vai receber o aluguel e o valor da venda.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses, sem cálculo de imposto. Um pai ou uma mãe comprou um terreno vago de investimento por C$200.000. Hoje ele vale C$600.000, sem hipoteca, custos de venda ou melhorias. O pai ou a mãe quer transferi-lo a um filho adulto.

• Doação total: o pai ou a mãe é tratado como tendo recebido C$600.000 e tem um ganho de capital de C$400.000, antes das regras de imposto. O custo inicial do filho é C$600.000.
• Doação de metade: se a metade vale C$300.000 e metade do custo do pai ou da mãe é C$100.000, o ganho de capital é C$200.000, antes das regras de imposto. O custo do filho nessa metade é C$300.000.
• Venda por C$1: o valor de venda presumido do pai ou da mãe continua sendo C$600.000, mas o custo inicial do filho é, em geral, C$1. Se o filho vender depois por C$600.000, sem outros custos, o ganho dele antes das regras de imposto é C$599.999.
• Só o título: se o filho mantém o título legal em nome do pai ou da mãe e não recebe participação beneficiária, o pai ou a mãe continua sendo o proprietário econômico. O resultado depende da escritura e de qualquer arranjo de trust.

E no seu caso?

• A casa era sua residência principal, um imóvel alugado ou os dois: veja Isenção da residência principal para a designação e as regras de uso misto.
• O imóvel gera aluguel depois da transferência: veja Rendimentos de aluguel no Canadá.
• Seu familiar vende depois um imóvel alugado: veja Venda de imóvel alugado.
• Você está pensando em usar uma corporação: veja Corporações holding e de investimento.
• Seu filho mora nos Estados Unidos: a declaração dele nos EUA está em Doações e heranças recebidas do exterior.
• O imóvel é uma casa nova ou o GST/HST pode se aplicar: veja GST/HST sobre imóvel residencial.
• Você vai transferir um imóvel alugado com hipoteca, fazer uma opção entre cônjuges ou mudar o título sem mudar a propriedade beneficiária: peça a revisão da escritura, da avaliação, da hipoteca e do histórico fiscal antes de assinar. Veja Preparação de declarações.