Donner un immeuble à un proche ou l’ajouter au titre de propriété

Y a-t-il un impôt sur les dons si je donne une maison à mon enfant?

Le Canada n'impose pas d'impôt distinct sur un don ordinaire de maison à un enfant. L'enfant ne déclare généralement pas le don comme revenu, mais le parent est normalement réputé vendre le bien à sa juste valeur marchande à la date du don, même si aucune somme n'est versée (ARC : montants non imposables; ARC : transferts de biens en immobilisation).

Si cette vente réputée produit un gain en capital, le parent peut devoir de l'impôt sur le revenu sans recevoir de produit de vente. Si le parent ne paie pas, un membre de la famille qui a reçu un bien pour moins que sa valeur peut être tenu responsable de l'impôt du parent pour cette année et les années antérieures, jusqu'à concurrence de la valeur reçue moins tout montant payé (Loi de l'impôt sur le revenu, article 160). Le coût du bien donné, aux fins du gain en capital de l'enfant, est généralement sa juste valeur marchande à la date du don; le coût d'amortissement d'un immeuble locatif peut différer (Loi de l'impôt sur le revenu, article 69; article 13). Si le parent a déduit de l'amortissement sur un immeuble locatif, certaines déductions peuvent aussi être ajoutées au revenu lors du transfert. C'est ce qu'on appelle la récupération de la déduction pour amortissement (DPA) (ARC : déduction pour amortissement d'un bien locatif). Des règles spéciales sur les biens agricoles et de pêche peuvent différer l'impôt dans certains transferts familiaux; un immeuble locatif ordinaire n'obtient pas cet allègement du seul fait que le bénéficiaire est un enfant (ARC : transferts de biens en immobilisation).

Et si je vends à mon enfant pour un montant symbolique ou sous la valeur marchande?

Une vente sous la valeur marchande à un enfant peut être pire qu'un véritable don sur le plan de l'impôt sur le revenu. Le parent est généralement réputé recevoir la juste valeur marchande, alors que le coût de l'enfant aux fins du gain en capital est généralement le montant payé; un immeuble amortissable obéit à des règles distinctes de coût pour réclamer l'amortissement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 69; article 13).

Cet écart peut exposer à l'impôt la même plus-value quand l'enfant revendra le bien. Établissez avant de signer s'il s'agit d'un don, d'une vente ou d'une opération mixte. Obtenez une évaluation justifiable et consignez tout montant en argent, toute dette prise en charge et tout intérêt bénéficiaire transféré. Une hypothèque peut aussi modifier les droits de mutation provinciaux, même si le prix indiqué est symbolique (Ontario : contrepartie symbolique).

Les deux premières lignes suivent l'article 69 de la Loi de l'impôt sur le revenu. Le résultat d'un ajout au titre seulement dépend de la définition de disposition à l'article 248 et de l'arrangement juridique réel.

Ajouter mon enfant au titre équivaut-il à vendre une partie du bien?

Ajouter un enfant à l'acte ne suffit pas, à lui seul, pour déterminer le résultat sur le plan de l'impôt sur le revenu. Si l'enfant reçoit une véritable part effective, le parent a généralement disposé de cette part, avec un produit égal à la juste valeur marchande dans le cas d'un don. Dans les provinces et territoires de common law, si l'enfant détient le titre légal uniquement pour le parent, celui-ci peut demeurer le propriétaire effectif, et un changement de titre seulement peut ne pas être une disposition. Le droit des fiducies du Québec n'utilise pas cette distinction entre propriété légale et propriété effective; un arrangement de titre au Québec exige donc sa propre analyse juridique (Loi de l'impôt sur le revenu, articles 69 et 248; ARC : fiducies nues).

La distinction est une question de fait. Consignez qui a payé le bien, qui peut l'occuper ou le vendre, qui reçoit le loyer et le produit de vente, qui assume les coûts et les pertes, et si l'enfant doit suivre les instructions du parent. L'ARC indique que le traitement d'une fiducie dépend des faits et du droit privé provincial. Une déclaration signée qui correspond à la conduite réelle de la famille est plus utile qu'une affirmation non documentée faite après une vente ultérieure. Les transferts à une fiducie peuvent entraîner des règles distinctes même sans changement de propriété effective; examinez donc l'acte et la déclaration ensemble avant l'enregistrement (Loi de l'impôt sur le revenu, articles 69 et 248).

Puis-je transférer un bien à mon conjoint sans payer d'impôt maintenant?

Le transfert d'un bien en immobilisation par un résident du Canada à son conjoint ou conjoint de fait résident se fait généralement avec report, ce qui reporte le gain. Un terrain est généralement transféré à son coût de base rajusté; un immeuble locatif amortissable utilise sa part de la fraction non amortie du coût en capital de la catégorie, et son historique d'amortissement se reporte. Le transfert ne ramène pas le coût à la valeur marchande. Le cédant peut renoncer au report dans la déclaration de l'année du transfert en joignant une lettre signée par les deux conjoints ou partenaires; une disposition à la juste valeur marchande en résulte alors généralement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 73; ARC : transferts de biens en immobilisation).

Le report de l'impôt diffère l'impôt sur le revenu; il ne règle pas qui déclarera les loyers ou le gain futurs, et les droits de mutation provinciaux ont leurs propres règles. Les deux personnes doivent résider au Canada à ce moment pour que le report standard de l'article 73 décrit ici s'applique. Renoncer au report a des conséquences et doit être décidé avant de produire la déclaration de l'année du transfert.

Qui déclare le loyer et un gain ultérieur après le transfert?

La personne inscrite sur l'acte n'est pas toujours celle qui déclare le loyer ou un gain ultérieur. L'attribution signifie que la loi fiscale oblige la personne qui donne à déclarer le revenu d'un bien qui appartient maintenant à quelqu'un d'autre. Un enfant qui est vraiment propriétaire d'une part déclare généralement le gain en capital ultérieur sur cette part, alors qu'un parent peut déclarer le loyer d'un bien transféré à un enfant mineur (Loi de l'impôt sur le revenu, articles 74.1 et 74.2).

Voici les résultats ordinaires de l'attribution du revenu, de l'attribution du gain entre conjoints, de l'exception en cas de séparation et de la déclaration des fiducies nues. Une véritable vente à la juste valeur marchande peut éviter l'attribution seulement si les conditions prévues par la loi sont remplies; pour une vente entre conjoints, il faut notamment renoncer au report, et toute dette due pour le bien doit porter intérêt au moins au taux prescrit ou à un taux de pleine concurrence, payé dans les 30 jours suivant chaque fin d'année (Loi de l'impôt sur le revenu, article 74.5). Le loyer peut quand même être imposé au parent lorsqu'un enfant adulte lui doit une dette sans intérêt ou à faible taux d'intérêt pour le bien et que la réduction de l'impôt était l'une des principales raisons (paragraphe 56(4.1)). Pour préparer l'état des loyers, voyez les revenus de location au Canada. Pour l'impôt sur une vente ultérieure, voyez la vente d'un immeuble locatif.

Mon exemption pour résidence principale peut-elle couvrir le gain sur un don?

L'exemption pour résidence principale peut réduire ou éliminer le gain en capital du parent sur une vente réputée si la maison donnée était sa résidence principale pour les années de propriété pertinentes. Un don compte quand même comme une disposition à déclarer, même si l'exemption élimine le gain (ARC : folio sur la résidence principale; ARC : déclarer la vente d'une résidence principale).

La réponse peut changer si la maison était louée ou n'était utilisée qu'en partie comme résidence. Désigner cette maison peut aussi toucher une autre maison que possède l'unité familiale. Voyez l'exemption pour résidence principale pour le calcul et la désignation. Un bien détenu peu de temps peut soulever les règles distinctes sur la revente rapide d'immeubles.

La part de mon enfant donnera-t-elle droit à sa propre exemption pour résidence principale?

Seulement si l'enfant détient une part effective et que cette maison respecte les conditions de résidence principale de l'enfant pour les années demandées. La copropriété peut être admissible. Habituellement, l'enfant, son conjoint ou partenaire actuel ou ancien, ou son enfant doit y habiter normalement pendant l'année; un choix valide de changement d'usage peut couvrir certaines années sans occupation. Le fait qu'un parent y habite ne remplit pas, à lui seul, la condition d'occupation pour un enfant adulte qui vit ailleurs. L'exemption dépend aussi des années de résidence de l'enfant au Canada (ARC : folio sur la résidence principale).

Un enfant inscrit uniquement comme fiduciaire de fiducie nue ne détient aucune part effective à mettre à l'abri. Un enfant de moins de 18 ans toute l'année, sans conjoint ni conjoint de fait, fait normalement partie de l'unité familiale du parent, qui ne peut généralement pas désigner une deuxième maison pour la même année (ARC : folio sur la résidence principale). Un enfant qui détient une part devrait suivre sa date d'acquisition et sa valeur, l'occupation, sa résidence canadienne et toute autre maison désignée par l'unité familiale. Voyez l'exemption pour résidence principale pour ces règles.

Un enfant ou un parent qui détient le titre comme fiduciaire de fiducie nue doit-il produire une déclaration T3?

Certaines fiducies nues expresses doivent produire une déclaration T3 et l'annexe 15 pour cette année d'imposition. Une exception peut s'appliquer lorsque des particuliers liés détiennent le titre légal d'un bien immobilier qui serait la résidence principale d'au moins l'un d'eux s'il était désigné pour l'année. Savoir si un arrangement de titre est une fiducie dépend du droit provincial et des documents (Loi de l'impôt sur le revenu, article 150; ARC : questions sur les fiducies nues).

Cette exception pour la résidence familiale a des conditions précises; un immeuble locatif détenu par un parent uniquement pour un enfant adulte peut ne pas y correspondre. L'ARC indique que d'autres directives pour la période de production sont à venir. Si une fiducie nue doit être déclarée, le propriétaire effectif déclare quand même ses loyers et ses gains dans sa propre déclaration (ARC : questions sur les fiducies nues). La déclaration T3 d'une fiducie à déclarer est due dans les 90 jours suivant la fin de son année d'imposition; vérifiez donc son statut avant cette date plutôt que de présumer qu'un allègement des années passées s'applique encore (Loi de l'impôt sur le revenu, article 150).

Des droits de mutation immobilière sont-ils dus quand j'ajoute un proche au titre?

Des droits de mutation immobilière ou une taxe provinciale sur le transfert de propriété peuvent s'appliquer même si l'impôt fédéral sur le revenu ne s'applique pas. La province où se trouve le terrain, la contrepartie (y compris une dette hypothécaire prise en charge) et les exemptions familiales disponibles déterminent le montant exigé. Un arrangement de fiducie visant le titre seulement peut aussi exiger des déclarations provinciales (Ontario : contrepartie symbolique; Colombie-Britannique : transferts de résidence principale entre proches).

Le don d'un bien de la Colombie-Britannique détenu peu de temps peut aussi entraîner l'impôt de la Colombie-Britannique sur la revente rapide de logements. Voyez la revente rapide et la cession de contrats pour les exemptions et les règles de production (Colombie-Britannique : exemptions de l'impôt sur la revente rapide). Demandez au notaire ou à l'avocat chargé du transfert de chiffrer et de documenter les frais provinciaux et municipaux avant l'enregistrement de l'acte.

Que dois-je déclarer pour l'année du transfert?

Déclarez une véritable disposition dans la déclaration de revenus du cédant pour l'année du transfert, y compris une vente réputée résultant d'un don. Si la maison était une résidence principale, déclarez la disposition à l'annexe 3, cochez la case de désignation à la ligne 17900 et remplissez le formulaire T2091(IND), même si l'exemption élimine le gain. Le transfert d'un immeuble locatif peut aussi exiger la déclaration d'une récupération de la déduction pour amortissement (ARC : transferts de biens en immobilisation; ARC : déclaration d'une résidence principale).

Si vous renoncez au report entre conjoints, joignez la lettre signée par les deux à la déclaration de l'année du transfert (Loi de l'impôt sur le revenu, article 73; ARC : transferts de biens en immobilisation). Si le titre légal change sans que la propriété effective change, établissez ce résultat à partir des documents avant de conclure qu'il n'y a aucune disposition. Vérifiez aussi la déclaration de droits de mutation provinciaux et si une déclaration T3 et l'annexe 15 sont dues. Rassemblez les registres d'achat et d'améliorations, les demandes d'amortissement antérieures, une évaluation récente, l'acte et la déclaration de fiducie, les relevés hypothécaires et la preuve de qui percevra les loyers et le produit de vente.

Exemple

Dollars canadiens à titre d'illustration; aucun montant d'impôt n'est calculé. Un parent a acheté un terrain vacant détenu à titre de placement pour 200 000 $. Il vaut maintenant 600 000 $, sans hypothèque, frais de vente ni améliorations. Le parent veut le transférer à un enfant adulte.

• Don pur et simple : le parent est réputé recevoir 600 000 $ et a un gain en capital de 400 000 $ avant l'application des règles fiscales. Le coût de départ de l'enfant est de 600 000 $.
• Don d'une demi-part : si la moitié vaut 300 000 $ et que la moitié du coût du parent est de 100 000 $, le parent a un gain en capital de 200 000 $ avant l'application des règles fiscales. Le coût de l'enfant pour cette moitié est de 300 000 $.
• Vente pour 1 $ : le produit réputé du parent demeure de 600 000 $, mais le coût de départ de l'enfant est généralement de 1 $. Si l'enfant vend ensuite pour 600 000 $ sans autres frais, son gain avant l'application des règles fiscales est de 599 999 $.
• Titre seulement : si l'enfant détient le titre légal pour le parent et ne reçoit aucune part effective, le parent demeure le propriétaire économique. Le résultat dépend de l'acte et de tout arrangement de fiducie.

Votre situation est différente?

• La maison était votre résidence principale, un immeuble locatif ou les deux : voyez l'exemption pour résidence principale pour la désignation et les règles d'usage mixte.
• Le bien rapporte un loyer après le transfert : voyez les revenus de location au Canada.
• Votre proche vend plus tard un immeuble locatif : voyez la vente d'un immeuble locatif.
• Vous envisagez plutôt une société : voyez les sociétés de portefeuille et de placement.
• Votre enfant vit aux États-Unis : sa déclaration américaine est traitée dans les dons et héritages de l'étranger.
• Le bien est une habitation neuve ou la TPS/TVH peut s'appliquer : voyez la TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• Vous transférez un immeuble locatif hypothéqué, faites un choix entre conjoints ou changez le titre sans changer la propriété effective : faites examiner l'acte, l'évaluation, l'hypothèque et l'historique fiscal avant de signer; voyez la préparation de déclarations de revenus.