Immobilie an Familie verschenken oder ins Grundbuch eintragen

Gibt es eine Schenkungsteuer, wenn ich meinem Kind ein Haus übertrage?

Kanada erhebt auf die normale Schenkung eines Hauses an ein Kind keine eigene Schenkungsteuer. Das Kind muss die Schenkung in der Regel nicht als Einkommen angeben. Der Elternteil gilt aber normalerweise als Verkäufer der Immobilie zum Marktwert am Tag der Schenkung, auch wenn kein Geld fließt (CRA: nicht steuerpflichtige Beträge; CRA: Übertragungen von Kapitalvermögen).

Führt dieser fiktive Verkauf zu einem Kapitalgewinn, kann der Elternteil Einkommensteuer schulden, ohne einen Verkaufserlös erhalten zu haben. Zahlt der Elternteil nicht, kann ein Familienmitglied, das die Immobilie für weniger als ihren Wert erhalten hat, für die Steuer des Elternteils in diesem und in früheren Jahren haften, höchstens bis zum erhaltenen Wert abzüglich des gezahlten Entgelts (Income Tax Act, Abschnitt 160). Als Anschaffungskosten für den Kapitalgewinn gilt beim Kind in der Regel der Marktwert am Tag der Schenkung. Bei einem Mietgebäude können die Anschaffungskosten für die Abschreibung abweichen (Income Tax Act, Abschnitt 69; Abschnitt 13). Hat der Elternteil für ein Mietgebäude Abschreibung abgezogen, können bei der Übertragung manche Abzüge dem Einkommen wieder hinzugerechnet werden. Man spricht dann von zurückgeforderter Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) (CRA: Capital Cost Allowance für Mietimmobilien). Besondere Regeln für land- und fischereiwirtschaftliches Vermögen können die Steuer bei manchen Übertragungen innerhalb der Familie aufschieben. Eine gewöhnliche Mietimmobilie erhält diese Entlastung nicht allein deshalb, weil der Empfänger ein Kind ist (CRA: Übertragungen von Kapitalvermögen).

Was gilt, wenn ich meinem Kind die Immobilie für einen symbolischen Betrag oder unter Marktwert verkaufe?

Ein Verkauf unter Marktwert an ein Kind kann für die Einkommensteuer ungünstiger sein als eine echte Schenkung. Beim Elternteil gilt in der Regel der Marktwert als Erlös, bei den Anschaffungskosten des Kindes für den Kapitalgewinn dagegen meist nur der gezahlte Betrag. Für ein abschreibbares Gebäude gelten eigene Kostenregeln für die Abschreibung (Income Tax Act, Abschnitt 69; Abschnitt 13).

Dieses Missverhältnis kann dazu führen, dass derselbe Wertzuwachs beim späteren Verkauf durch das Kind noch einmal besteuert wird. Klären Sie vor der Unterschrift, ob es sich um eine Schenkung, einen Verkauf oder ein Mischgeschäft handelt. Lassen Sie den Wert belastbar schätzen und halten Sie fest, welche Zahlungen fließen, welche Schulden übernommen werden und welcher wirtschaftliche Anteil übergeht. Eine Hypothek kann die Grunderwerbsteuer der Provinz auch dann verändern, wenn der genannte Preis nur symbolisch ist (Ontario: symbolisches Entgelt).

Die ersten beiden Zeilen folgen Abschnitt 69 des Income Tax Act. Das Ergebnis bei bloßer Grundbucheintragung hängt von der Definition der Veräußerung in Abschnitt 248 und der tatsächlichen rechtlichen Gestaltung ab.

Gilt es als Teilverkauf, wenn ich mein Kind ins Grundbuch eintragen lasse?

Die Eintragung eines Kindes in der Urkunde reicht für sich allein nicht aus, um das einkommensteuerliche Ergebnis zu bestimmen. Erhält das Kind einen echten wirtschaftlichen Anteil, hat der Elternteil diesen Anteil in der Regel veräußert. Bei einer Schenkung gilt der Marktwert als Erlös. In den Provinzen und Territorien mit Common Law bleibt der Elternteil wirtschaftlicher Eigentümer, wenn das Kind das rechtliche Eigentum nur für ihn hält. Eine bloße Änderung im Grundbuch ist dann möglicherweise keine Veräußerung. Das Trustrecht von Québec kennt diese Trennung von rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum nicht. Eine Eintragung dort braucht deshalb eine eigene rechtliche Prüfung (Income Tax Act, Abschnitte 69 und 248; CRA: Bare Trusts).

Die Unterscheidung hängt von den Tatsachen ab. Halten Sie fest, wer für die Immobilie bezahlt hat, wer sie bewohnen oder verkaufen darf, wer Miete und Verkaufserlös erhält, wer Kosten und Verluste trägt und ob das Kind den Weisungen des Elternteils folgen muss. Nach Angaben der CRA hängt die Behandlung eines Trusts von den Tatsachen und vom Privatrecht der Provinz ab. Eine unterschriebene Erklärung, die zum tatsächlichen Verhalten der Familie passt, hilft mehr als eine nicht dokumentierte Aussage nach einem späteren Verkauf. Übertragungen in einen Trust können auch ohne Änderung des wirtschaftlichen Eigentums eigene Regeln auslösen. Prüfen Sie deshalb die Urkunde und die Erklärung gemeinsam, bevor Sie eintragen lassen (Income Tax Act, Abschnitte 69 und 248).

Kann ich eine Immobilie an meinen Ehepartner übertragen, ohne sofort Steuer zu zahlen?

Überträgt eine in Kanada ansässige Person Kapitalvermögen an einen in Kanada ansässigen Ehepartner oder Lebenspartner, erfolgt das in der Regel steuerneutral (Rollover). Der Gewinn wird aufgeschoben. Land geht grundsätzlich zu seinen angepassten Anschaffungskosten über. Ein abschreibbares Mietgebäude geht mit seinem Anteil an den noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten der Klasse über, und die bisherige Abschreibung wird fortgeführt. Die Übertragung setzt die Kosten nicht auf den Marktwert zurück. Die übertragende Person kann in der Erklärung für das Übertragungsjahr auf den Rollover verzichten, indem sie ein von beiden Ehe- oder Lebenspartnern unterschriebenes Schreiben beifügt. Dann liegt in der Regel eine Veräußerung zum Marktwert vor (Income Tax Act, Abschnitt 73; CRA: Übertragungen von Kapitalvermögen).

Der Rollover schiebt die Einkommensteuer auf. Er regelt nicht, wer spätere Miete oder spätere Gewinne angibt. Für die Grunderwerbsteuer der Provinz gelten eigene Regeln. Für den hier beschriebenen Standard-Rollover nach Abschnitt 73 müssen beide Personen zu diesem Zeitpunkt in Kanada ansässig sein. Der Verzicht auf den Rollover hat weitreichende Folgen und sollte vor Abgabe der Erklärung für das Übertragungsjahr entschieden werden.

Wer gibt nach der Übertragung die Miete und einen späteren Gewinn an?

Wer in der Urkunde steht, gibt nicht immer die Miete oder einen späteren Gewinn an. Zurechnung (Attribution) bedeutet: Das Steuerrecht verpflichtet den Schenker, Einkünfte aus einer Immobilie anzugeben, die inzwischen einer anderen Person gehört. Ein Kind, das wirklich einen Anteil besitzt, gibt den späteren Kapitalgewinn aus diesem Anteil in der Regel selbst an. Ein Elternteil kann dagegen die Miete aus einer Immobilie angeben müssen, die er auf ein minderjähriges Kind übertragen hat (Income Tax Act, Abschnitte 74.1 und 74.2).

Das sind die üblichen Ergebnisse der Zurechnung von Einkünften, der Zurechnung von Gewinnen zwischen Ehepartnern, der Ausnahme bei Trennung und der Meldung von Bare Trusts. Ein tatsächlicher Verkauf zum Marktwert kann die Zurechnung nur vermeiden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei einem Verkauf zwischen Ehepartnern gehört dazu der Verzicht auf den Rollover. Eine Schuld für die Immobilie muss außerdem mindestens zum vorgeschriebenen oder zu einem fremdüblichen Zinssatz verzinst werden. Die Zinsen sind innerhalb von 30 Tagen nach jedem Jahresende zu zahlen (Income Tax Act, Abschnitt 74.5). Die Miete kann dem Elternteil trotzdem zugerechnet werden, wenn ein volljähriges Kind dem Elternteil für die Immobilie ein zinsloses oder niedrig verzinstes Darlehen schuldet und die Steuerersparnis einer der Hauptgründe war (Abschnitt 56(4.1)). Zur Erfassung der Mieteinkünfte siehe Mieteinkünfte in Kanada. Zur Steuer beim späteren Verkauf siehe Mietimmobilie verkaufen.

Kann die Befreiung für die Hauptwohnung den Gewinn aus einer Schenkung abdecken?

Die Befreiung für die Hauptwohnung (Principal Residence Exemption) kann den Kapitalgewinn des Elternteils aus dem fiktiven Verkauf verringern oder beseitigen, wenn das geschenkte Haus für die betreffenden Besitzjahre als Hauptwohnung des Elternteils galt. Eine Schenkung zählt trotzdem als Veräußerung, die gemeldet werden muss, auch wenn die Befreiung den Gewinn beseitigt (CRA: Folio zur Hauptwohnung; CRA: Meldung des Verkaufs einer Hauptwohnung).

Das Ergebnis kann anders ausfallen, wenn das Haus vermietet oder nur teilweise als Wohnung genutzt wurde. Die Benennung dieses Hauses kann sich auch auf ein anderes Haus der Familieneinheit auswirken. Berechnung und Benennung finden Sie unter Befreiung für die Hauptwohnung. Bei kurzer Haltedauer können gesonderte Regeln zum Immobilien-Flipping gelten.

Kann der Anteil meines Kindes für dessen eigene Befreiung für die Hauptwohnung in Frage kommen?

Nur wenn das Kind einen wirtschaftlichen Anteil besitzt und das Haus für die beanspruchten Jahre die eigenen Voraussetzungen des Kindes für eine Hauptwohnung erfüllt. Gemeinsames Eigentum kann genügen. In der Regel muss im jeweiligen Jahr das Kind, sein aktueller oder früherer Ehe- oder Lebenspartner oder sein Kind gewöhnlich dort wohnen. Eine wirksame Wahl wegen Nutzungsänderung kann einige Jahre ohne Bewohnung abdecken. Wohnt ein Elternteil dort, erfüllt das allein nicht die Wohnvoraussetzung für ein volljähriges Kind, das anderswo lebt. Die Befreiung hängt außerdem von den Jahren ab, in denen das Kind in Kanada ansässig war (CRA: Folio zur Hauptwohnung).

Ein Kind, das nur als Bare Trustee eingetragen ist, besitzt keinen wirtschaftlichen Anteil, den die Befreiung schützen könnte. Ein Kind unter 18 Jahren, das das ganze Jahr keinen Ehe- oder Lebenspartner hat, gehört normalerweise zur Familieneinheit des Elternteils. Diese kann in der Regel für dasselbe Jahr kein zweites Haus benennen (CRA: Folio zur Hauptwohnung). Ein Kind, das einen Anteil besitzt, sollte Erwerbsdatum und Wert, Bewohnung, Ansässigkeit in Kanada und jedes andere von der Familieneinheit benannte Haus festhalten. Diese Regeln finden Sie unter Befreiung für die Hauptwohnung.

Muss ein Kind oder Elternteil, das als Bare Trustee im Grundbuch steht, eine T3 einreichen?

Manche ausdrücklich vereinbarten Bare Trusts müssen für dieses Steuerjahr eine T3 (die kanadische Steuererklärung für Trusts) und Schedule 15 einreichen. Eine Ausnahme kann gelten, wenn verwandte Personen das rechtliche Eigentum an Grundbesitz halten, der bei Benennung für das Jahr die Hauptwohnung mindestens einer von ihnen wäre. Ob eine Titelgestaltung überhaupt ein Trust ist, hängt vom Recht der Provinz und von den Unterlagen ab (Income Tax Act, Abschnitt 150; CRA: Fragen zu Bare Trusts).

Diese Ausnahme für die Familienwohnung hat genaue Voraussetzungen. Eine Mietimmobilie, die ein Elternteil nur für ein volljähriges Kind hält, passt möglicherweise nicht dazu. Die CRA kündigt weitere Hinweise für die Erklärungssaison an. Ist ein Bare Trust meldepflichtig, gibt der wirtschaftliche Eigentümer dessen Miete und Gewinne weiterhin in der eigenen Erklärung an (CRA: Fragen zu Bare Trusts). Die T3 eines meldepflichtigen Trusts ist innerhalb von 90 Tagen nach seinem Jahresende fällig. Prüfen Sie deshalb den Status vorher und gehen Sie nicht davon aus, dass eine frühere Erleichterung noch gilt (Income Tax Act, Abschnitt 150).

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich ein Familienmitglied ins Grundbuch eintragen lasse?

Die Grunderwerbsteuer (Land Transfer Tax oder Property Transfer Tax) der Provinz kann auch dann anfallen, wenn keine Bundeseinkommensteuer anfällt. Die Provinz, in der das Grundstück liegt, das Entgelt einschließlich übernommener Hypothekenschulden und die verfügbaren Befreiungen für Familien bestimmen die Höhe. Bei einer bloßen Grundbucheintragung, die als Trust gestaltet ist, können außerdem Meldungen in der Provinz nötig sein (Ontario: symbolisches Entgelt; British Columbia: Übertragung der Familienwohnung).

Bei der Schenkung einer nur kurz gehaltenen Immobilie in British Columbia kann außerdem die Steuer auf den Wiederverkauf von Wohnungen (BC Home Flipping Tax) anfallen. Befreiungen und Meldepflichten finden Sie unter Immobilien-Flipping und Abtretungsverkäufe (British Columbia: Befreiungen von der Flipping-Steuer). Bitten Sie die Fachperson für die Eigentumsübertragung, die Abgaben der Provinz und der Gemeinde vor der Eintragung der Urkunde zu beziffern und zu dokumentieren.

Was gebe ich im Jahr der Übertragung an?

Geben Sie eine echte Veräußerung in der Einkommensteuererklärung des Übertragenden für das Übertragungsjahr an, einschließlich eines fiktiven Verkaufs durch eine Schenkung. War das Haus eine Hauptwohnung, melden Sie die Veräußerung in Schedule 3, kreuzen das Feld bei Zeile 17900 an und füllen Form T2091(IND) aus, auch wenn die Befreiung den Gewinn beseitigt. Bei der Übertragung einer Mietimmobilie kann außerdem die Angabe zurückgeforderter Capital Cost Allowance nötig sein (CRA: Übertragungen von Kapitalvermögen; CRA: Meldung einer Hauptwohnung).

Wenn Sie auf den Rollover zwischen Ehepartnern verzichten, fügen Sie der Erklärung für das Übertragungsjahr das von Ihnen beiden unterschriebene Schreiben bei (Income Tax Act, Abschnitt 73; CRA: Übertragungen von Kapitalvermögen). Ändert sich der rechtliche Titel, ohne dass sich das wirtschaftliche Eigentum ändert, belegen Sie dieses Ergebnis anhand der Unterlagen, bevor Sie annehmen, dass keine Veräußerung vorliegt. Prüfen Sie außerdem getrennt die Erklärung zur Grunderwerbsteuer der Provinz und ob eine T3 und Schedule 15 fällig sind. Sammeln Sie die Kaufunterlagen und Belege für Verbesserungen, bisherige Abschreibungen, eine aktuelle Bewertung, die Urkunde und die Trust-Erklärung, Hypothekenauszüge und Nachweise dafür, wer Miete und Verkaufserlös erhält.

Beispiel

Beispielzahlen in kanadischen Dollar. Es wird kein Steuerbetrag berechnet. Ein Elternteil hat ein unbebautes Grundstück als Kapitalanlage für $200.000 gekauft. Es ist jetzt $600.000 wert, ohne Hypothek, Verkaufskosten oder Verbesserungen. Der Elternteil möchte es auf ein volljähriges Kind übertragen.

• Reine Schenkung: Der Elternteil gilt so, als hätte er $600.000 erhalten, und hat vor Anwendung der Steuerregeln einen Kapitalgewinn von $400.000. Die Anschaffungskosten des Kindes betragen $600.000.
• Schenkung eines halben Anteils: Ist die Hälfte $300.000 wert und betragen die halben Anschaffungskosten des Elternteils $100.000, hat der Elternteil vor Anwendung der Steuerregeln einen Kapitalgewinn von $200.000. Die Anschaffungskosten des Kindes für diese Hälfte betragen $300.000.
• Verkauf für $1: Der fiktive Erlös des Elternteils beträgt weiterhin $600.000, die Anschaffungskosten des Kindes aber in der Regel $1. Verkauft das Kind dann für $600.000 ohne weitere Kosten, beträgt sein Gewinn vor Anwendung der Steuerregeln $599.999.
• Nur Grundbuch: Hält das Kind das rechtliche Eigentum für den Elternteil und erhält keinen wirtschaftlichen Anteil, bleibt der Elternteil wirtschaftlicher Eigentümer. Das Ergebnis hängt von der Urkunde und einer eventuellen Trust-Gestaltung ab.

Ihre Lage ist anders?

• Das Haus war Ihre Hauptwohnung, eine Mietimmobilie oder beides: Zu Benennung und gemischter Nutzung siehe Befreiung für die Hauptwohnung.
• Die Immobilie bringt nach der Übertragung Miete: Siehe Mieteinkünfte in Kanada.
• Ihr Familienmitglied verkauft später eine Mietimmobilie: Siehe Mietimmobilie verkaufen.
• Sie erwägen stattdessen eine Kapitalgesellschaft: Siehe Holding- und Anlagegesellschaften.
• Ihr Kind lebt in den USA: Die US-Meldepflichten finden Sie unter Geschenke und Erbschaften aus dem Ausland.
• Die Immobilie ist ein Neubau oder es kann GST/HST anfallen: Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Sie übertragen eine Mietimmobilie mit Hypothek, treffen eine Wahl bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern oder ändern den Titel, ohne das wirtschaftliche Eigentum zu ändern: Lassen Sie Urkunde, Bewertung, Hypothek und Steuerhistorie vor der Unterschrift prüfen. Siehe Erstellung von Steuererklärungen.