کینیڈا میں کرایے کی جائیداد بیچنا: منافع، ریکیپچر اور نقصان

کرایے کی جائیداد کے منافع کا کتنا حصہ ٹیکس کے تابع ہے؟

کینیڈا کے مقیم شخص نے اگر کرایے کی جائیداد سرمایہ جاتی اثاثے کے طور پر رکھی ہو تو سرمایہ کے منافع کا 50% قابل ٹیکس آمدنی میں شامل ہوتا ہے۔ یہ شمولیت کی شرح ہے، ٹیکس کی وہ شرح نہیں جو آپ ادا کرتے ہیں؛ اصل ٹیکس آپ کی دیگر آمدنی اور صوبے یا علاقے پر منحصر ہے۔ تجویز کردہ زیادہ شمولیت کی شرح منسوخ ہو چکی ہے، اور Income Tax Act اب بھی شرح نصف مقرر کرتا ہے (CRA کی تصدیق)۔

عمارت دونوں پیدا کر سکتی ہے: سرمایہ کا منافع اور CCA کا ریکیپچر۔ یہ دونوں الگ رقوم کی پیمائش کرتے ہیں: عمارت کی سرمایہ جاتی لاگت سے اوپر قدر میں اضافہ، اور پہلے کاٹے گئے CCA کی واپسی۔ CRA کی سرمایہ کے منافع کی گائیڈ دونوں حساب سمجھاتی ہے۔ مختصر مدت رکھنے کے بعد کی فروخت اس کے بجائے جائیداد فلپ کرنے کے قواعد کے تحت آ سکتی ہے۔

میں سرمایہ کے منافع کا حساب کیسے کروں؟

فروخت کی رقم سے جائیداد کی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد اور اسے بیچنے کے اخراجات منہا کریں۔ زمین اور عمارت کا حساب الگ کریں تاکہ عمارت کے CCA کا نتیجہ بھی نکال سکیں (CRA: سرمایہ کے منافع کا حساب)۔

منافع میں سے مورگیج کا بقایا منہا نہ کریں۔ قرض چکانے سے وہ نقد رقم بدلتی ہے جو آپ کو کلوزنگ پر ملتی ہے، جائیداد کی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد نہیں۔ خریداری اور فروخت کے اسٹیٹمنٹس یا منتقلی کی قدر کے ریکارڈ، بہتریوں کی انوائسز، اور کمیشن اور قانونی بل رکھیں۔ CRA کی کرایے کی گائیڈ خریداری کے اخراجات اور فروخت کے اخراجات سمجھاتی ہے۔ فروخت کی توقع میں یا فروخت کی شرط کے طور پر کی گئی مرمتیں عموماً سرمایہ جاتی اخراجات ہوتی ہیں؛ وہ عام مرمتیں جو ویسے بھی ہوتیں، جاری اخراجات رہ سکتی ہیں (CRA: جاری یا سرمایہ جاتی اخراجات)۔

CCA کا ریکیپچر کیا ہے، اور اس پر ٹیکس کیسے لگتا ہے؟

غیر فرسودہ سرمایہ جاتی لاگت (UCC) وہ ٹیکس بیلنس ہے جو پچھلی کٹوتیوں اور دیگر ایڈجسٹمنٹس کے بعد عمارت کی CCA کلاس میں بچا ہو۔ ریکیپچر تب بن سکتا ہے جب عمارت کو تقسیم کی گئی خالص فروخت کی رقم اس بیلنس سے زیادہ ہو۔ ریکیپچر فروخت کے سال میں پورا کرایے کی آمدنی میں شامل ہوتا ہے، چاہے خریدار بعد میں ادائیگی کرے (CRA: T4037)۔

عمارت کی CCA کلاس کے لیے UCC میں سے اس کی خالص فروخت کی رقم اور سرمایہ جاتی لاگت میں سے کم تر منہا کریں۔ کلاس کا منفی بیلنس ریکیپچر ہے؛ مثبت بیلنس حتمی نقصان ہو سکتا ہے اگر کلاس میں کچھ باقی نہ رہے۔ عمارت کا سرمایہ جاتی لاگت سے اوپر کا منافع الگ نکالا جاتا ہے۔ 1971 کے بعد حاصل کی گئی کرایے کی عمارت کی عموماً اپنی الگ CCA کلاس ہوتی ہے اگر زمین کے بغیر عمارت کی لاگت کم از کم $50,000 ہو۔ استثنا لاگو ہوتے ہیں، اس لیے فروخت کو کلاس بند کرنے والا ماننے سے پہلے پچھلا CCA شیڈول دیکھیں (CRA: T4036؛ Income Tax Regulations، دفعہ 1101)۔ CCA کی کلاسوں اور پچھلے دعووں کے لیے دیکھیں سرمائے کی لاگت کا الاؤنس۔

میں فروخت کی قیمت زمین اور عمارت میں کیسے تقسیم کروں؟

خریداری کی قیمت، فروخت کی قیمت اور متعلقہ اخراجات کو قابل دفاع بنیاد پر تقسیم کریں۔ زمین کی فرسودگی نہیں ہو سکتی؛ عمارت کی تقسیم سے CCA کا ریکیپچر یا حتمی نقصان طے ہوتا ہے، اور ہر حصے کا سرمایہ کا منافع بھی۔ جہاں معاہدوں میں قیمت تقسیم نہ ہو، وہاں CRA میونسپل تشخیصات کے استعمال کی مثال دیتی ہے۔ اگر تشخیصات معقول طور پر قدر ظاہر کرتی ہوں تو خریداری کی قیمت کو خریداری کی تاریخ کی تشخیص میں زمین کے حصے سے ضرب دے کر زمین کی لاگت نکالیں؛ باقی عمارت کی لاگت ہے۔ فروخت کی رقم اور فروخت کے اخراجات تقسیم کرنے کے لیے فروخت کی تاریخ کے حصے استعمال کریں۔ اگر تزئین کی وجہ سے تشخیص قابل اعتماد نہ رہے تو تشخیص کنندہ کی رپورٹ درکار ہو سکتی ہے۔

تقسیم صرف ریکیپچر کم کرنے کے لیے نہ چنیں۔ اگر عمارت کی فروخت کی رقم اس کی لاگت کی رقم اور سرمایہ جاتی لاگت دونوں سے کم ہو تو Income Tax Act کی ذیلی دفعہ 13(21.1) عمارت اور زمین کی مختلف تقسیم فرض کر سکتی ہے، خاص طور پر جب زمین کی قدر بڑھ چکی ہو۔ معاہدہ، میونسپل تشخیصات اور کوئی بھی تشخیص کنندہ کی رپورٹ اپنے CCA ریکارڈ کے ساتھ رکھیں۔

اگر میں کرایے کی جائیداد نقصان پر بیچوں تو کیا ہوگا؟

زمین پر نقصان سرمایہ کا نقصان ہو سکتا ہے؛ قابل فرسودگی عمارت پر نقصان یہ نہیں ہوتا۔ اس کے بجائے عمارت حتمی نقصان دے سکتی ہے اگر اس کی CCA کلاس میں UCC کا مثبت بیلنس ہو اور اس کلاس میں کوئی جائیداد نہ بچے (CRA: کرایے کی جائیداد بیچنا؛ CRA: T4036)۔

زمین پر سرمایہ کا نقصان عموماً سرمایہ کے منافع کے مقابل کاٹا جاتا ہے، تنخواہ یا کرایے کی آمدنی کے مقابل نہیں۔ غیر استعمال شدہ خالص سرمایہ کے نقصانات عموماً پچھلے تین ٹیکس سالوں میں پیچھے یا آئندہ سالوں میں آگے لے جائے جا سکتے ہیں (CRA: منافع اور نقصانات کی رپورٹنگ)۔ حتمی نقصان عموماً کرایے کی آمدنی کم کرتا ہے اور کرایے کا نقصان بنا سکتا ہے۔ اگر آپ کو زمین پر منافع بھی ہو تو حتمی نقصان کلیم کرنے سے پہلے عمارت کی فروخت کی رقم کا خصوصی قاعدہ لگائیں (CRA: T4036)۔ کسی منسلک فریق کو فروخت سے نقصان مؤخر ہو سکتا ہے اگر 30 دن بعد آپ یا منسلک فریق اب بھی عمارت کا مالک ہو یا اسے دوبارہ حاصل کر سکتا ہو (Income Tax Act، ذیلی دفعہ 13(21.2))۔

اگر خریدار قسطوں میں ادائیگی کرے تو کیا میں منافع کئی سالوں میں پھیلا سکتا ہوں؟

آپ سال کے اختتام کے بعد واجب الادا فروخت کی رقم کے لیے سرمایہ کے منافع کا ریزرو کلیم کر سکتے ہیں۔ ریزرو عام کرایے کی جائیداد کے سرمایہ کے منافع کو زیادہ سے زیادہ پانچ ٹیکس سالوں میں پھیلا سکتا ہے، لیکن CCA کے ریکیپچر کو نہیں پھیلاتا (CRA: سرمایہ کے منافع کا ریزرو؛ Income Tax Act، دفعہ 40)۔

ریزرو غیر ادا شدہ رقم اور سالانہ قانونی زیادہ سے زیادہ حد، دونوں سے محدود ہے۔ خریدار کی آخری ادائیگی سے پہلے آپ کو کچھ منافع ظاہر کرنا پڑ سکتا ہے؛ ریزرو پورے منافع کو اس وقت تک مؤخر نہیں کر سکتا۔ آپ پہلے پورے منافع کا حساب کرتے ہیں، Form T2017 پر ریزرو کلیم کرتے ہیں، اگلے سال پچھلے سال کا ریزرو واپس شامل کرتے ہیں، اور کوئی نیا ریزرو نکالتے ہیں۔ اگر آپ مطلوبہ وقت پر کینیڈا کے مقیم نہ رہیں یا ایسی کارپوریشن کو جس پر آپ کا کنٹرول ہو بیچیں تو عموماً اسے کلیم نہیں کر سکتے (CRA: سرمایہ کے منافع کا ریزرو)۔ فروخت کا معاہدہ اور ادائیگی کا شیڈول رکھیں۔

کیا دوسری کرایے کی جائیداد خرید کر ٹیکس مؤخر کر سکتا ہوں؟

عام کرایے کی جائیداد رضاکارانہ طور پر بیچنے کے بعد دوسری کرایے کی جائیداد خریدنے سے بذات خود منافع یا ریکیپچر مؤخر نہیں ہوتا۔ جو جائیداد بنیادی طور پر کرایہ کمانے کے لیے استعمال ہو، وہ عموماً “سابقہ کاروباری جائیداد” کے قاعدے سے خارج ہے۔ کسی متعلقہ شخص کو بنیادی طور پر غیر کرایے کے کاروبار کے لیے لیز پر دی گئی عمارت اہل ہو سکتی ہے اگر متبادل اور انتخاب کی شرائط پوری ہوں (CRA: متبادل جائیداد کا folio؛ Income Tax Act، دفعہ 248)۔

غیر رضاکارانہ منتقلی، جیسے تباہی یا جبری ضبطی، اہل ہو سکتی ہے۔ فرد کے لیے متبادل جائیداد عموماً رقم واجب الوصول ہونے کے بعد دوسرے ٹیکس سال کے اختتام تک حاصل کرنی ہوتی ہے؛ اہل رضاکارانہ فروخت کے لیے اگلے ٹیکس سال کے اختتام تک۔ مالک متبادل سال کے گوشوارے میں انتخاب کرتا ہے، اور اگر متبادل کسی اور سال میں ہو تو خط منسلک کرتا ہے۔ درست انتخاب منافع اور CCA کا ریکیپچر دونوں مؤخر کر سکتا ہے (CRA: متبادل جائیداد کا folio)۔

کیا بڑا منافع متبادل کم از کم ٹیکس کا باعث بن سکتا ہے؟

ہاں۔ بڑا قابل ٹیکس سرمایہ کا منافع الگ متبادل کم از کم ٹیکس کے حساب کا تقاضا کر سکتا ہے؛ نتیجہ آپ کے پورے گوشوارے پر منحصر ہے، صرف کرایے کی جائیداد کی فروخت پر نہیں۔ CRA جانچنے کی صورتوں میں قابل ٹیکس سرمایہ کے منافع کو شمار کرتی ہے اور Form T691 استعمال کرتی ہے۔ ریزرو، دیگر منافع، نقصانات، کٹوتیاں اور کریڈٹس نتیجہ بدل سکتے ہیں۔

کیوبیک کے مقیم افراد کو Form TP-776.42-V پر صوبائی کم از کم ٹیکس کا حساب بھی درکار ہو سکتا ہے۔ ادائیگیوں کو مؤخر کرنے پر اتفاق کرنے یا فروخت کی رقم کا بجٹ بنانے سے پہلے دونوں حساب دیکھیں۔

میں فروخت کو اپنے گوشوارے میں کیسے ظاہر کروں؟

سرمایہ جاتی اثاثے کی فروخت یا منتقلی Schedule 3 پر ظاہر کریں، چاہے اس سے نقصان ہو۔ CCA کا ریکیپچر یا حتمی نقصان عمارت کے CCA شیڈول کے ساتھ Form T776 پر ظاہر کریں؛ ہر شریک مالک اپنا حصہ ظاہر کرتا ہے (CRA: Schedule 3 مکمل کرنا؛ CRA: T4036)۔

CRA سرمایہ جاتی اثاثے کی فروخت یا منتقلی کے لیے گوشوارہ مانگتی ہے، چاہے قابل ٹیکس منافع نہ ہو۔ کیوبیک کا Schedule G اور TP-128-V اس کے الگ گوشوارے کا احاطہ کرتے ہیں۔ گوشوارہ جمع کرانے سے پہلے ہر شریک مالک کے حصے کو فروخت کے اسٹیٹمنٹ اور پچھلے CCA شیڈولز سے ملائیں۔

مثال

مثال کے لیے کینیڈین ڈالر کی رقوم۔ ایک فرد نے C$400,000 میں کرایے کی جائیداد خریدی، جس میں C$100,000 زمین اور C$300,000 عمارت کے لیے مختص کیے۔ بعد میں C$40,000 کی سرمایہ جاتی بہتریوں سے عمارت کی لاگت C$340,000 ہو گئی۔ فرد نے C$50,000 کا CCA کلیم کیا، جس سے C$290,000 کا UCC بچا۔ فرض کریں عمارت کی کلاس میں کوئی اور خریداری کے اخراجات یا اثاثے نہیں ہیں۔

جائیداد C$600,000 میں بکتی ہے: زمین کے لیے C$180,000 اور عمارت کے لیے C$420,000۔ C$20,000 کے فروخت کے اخراجات میں سے C$6,000 زمین کو اور C$14,000 عمارت کو مختص کیے گئے۔

کل سرمایہ کا منافع C$140,000 ہے، جس میں سے C$70,000 آمدنی میں شامل ہوتا ہے۔ CCA کے لیے C$290,000 UCC میں سے عمارت کی C$406,000 خالص فروخت کی رقم اور C$340,000 سرمایہ جاتی لاگت میں سے کم تر منہا کریں۔ C$50,000 کا منفی بیلنس ریکیپچر ہے، جو پورا کرایے کی آمدنی میں شامل ہوتا ہے۔ یوں دیگر کٹوتیوں یا نقصانات سے پہلے فرد کی آمدنی میں C$120,000 شامل ہوتے ہیں۔ یہ شامل کی گئی آمدنی ہے، ٹیکس کا بل نہیں۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• جائیداد کبھی آپ کا گھر تھی، یا آپ اس میں منتقل ہوئے: فرضی فروخت یا انتخاب لاگت کی بنیاد بدل سکتا ہے؛ دیکھیں گھر کو کرایے کی جائیداد میں بدلنا اور بنیادی رہائش کی چھوٹ۔
• آپ نے جائیداد 365 مسلسل دنوں سے کم رکھی: جائیداد فلپ کرنے کے قواعد سرمایہ کے منافع کے طریقے کی جگہ لے سکتے ہیں۔
• آپ غیر مقیم ہیں، یا جائیداد کینیڈا سے باہر ہے: دیکھیں غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت، کینیڈا سے باہر جائیداد یا کینیڈین باشندوں کی امریکی رئیل اسٹیٹ کی فروخت۔
• جائیداد نئی ہے یا اس کی بڑی تزئین ہوئی ہے: کلوزنگ سے پہلے رہائشی جائیداد پر GST/HST دیکھیں۔
• کرایے کی جائیداد کارپوریشن کی ملکیت ہے: دیکھیں ہولڈنگ اور سرمایہ کاری کارپوریشنز۔
• کرایے کی جائیداد شراکت داری کی ملکیت ہے: شراکت داری منافع شریکوں کو تقسیم کرتی ہے؛ اس کے اسٹیٹمنٹ کو ٹیکس تیاری کے ساتھ دیکھیں۔
• آپ سے پچھلی فروخت رہ گئی: دیکھیں غیر ظاہر شدہ آمدنی اور رضاکارانہ انکشاف۔
• فروخت میں بڑا منافع، ممکنہ حتمی نقصان، بیچنے والے کی طرف سے خریدار کو قسطوں کی سہولت یا ذاتی استعمال کے سال ہیں: ٹیکس تیاری کے لیے دونوں کلوزنگ اسٹیٹمنٹس، پچھلے CCA شیڈولز، بہتریوں کی انوائسز، تشخیصات، اور قانونی اور کمیشن کے بل جمع کریں۔