מתנת נכס לקרובי משפחה או הוספתם לרישום הבעלות

האם יש מס מתנות כשנותנים בית במתנה לילד?

בקנדה אין מס מתנות נפרד על מתנה רגילה של בית לילד. הילד בדרך כלל אינו מדווח על המתנה כהכנסה, אבל ההורה נחשב בדרך כלל כמי שמכר את הנכס לפי שווי השוק ההוגן בתאריך המתנה, אף שלא עבר כסף (CRA: סכומים שאינם חייבים במס; CRA: העברות של נכסי הון).

אם המכירה לכאורה הזו יוצרת רווח הון, ההורה עשוי לחבות במס הכנסה גם בלי שקיבל תמורה ממכירה. אם ההורה אינו משלם, בן משפחה שקיבל נכס בפחות משוויו עלול להיות אחראי למס של ההורה לאותה שנה ולשנים קודמות, עד שווי מה שקיבל פחות כל מה ששילם (חוק מס ההכנסה, סעיף 160). עלות הנכס שניתן במתנה לילד לצורכי רווח הון היא בדרך כלל שוויו ההוגן בשוק בתאריך המתנה; עלות בניין להשכרה לצורכי פחת יכולה להיות שונה (חוק מס ההכנסה, סעיף 69; סעיף 13). אם ההורה ניכה פחת על בניין להשכרה, ייתכן שחלק מהניכויים יתווספו להכנסה בעת ההעברה. זה נקרא ניכוי פחת קנדי (CCA) שנגבה בחזרה (recaptured) (CRA: ניכוי פחת על נכס להשכרה). כללים מיוחדים לנכסי משק חקלאי ולנכסי דיג יכולים לדחות את המס בהעברות משפחתיות מסוימות; נכס רגיל להשכרה אינו מקבל את ההקלה הזו רק מפני שהמקבל הוא ילד (CRA: העברות של נכסי הון).

ומה אם אני מוכר לילד בסכום סמלי או מתחת לשווי השוק?

מבחינת מס הכנסה, מכירה לילד מתחת לשווי השוק יכולה להיות גרועה ממתנה אמיתית. ההורה נחשב בדרך כלל כמי שקיבל את שווי השוק ההוגן, ואילו עלות הילד לצורכי רווח הון היא בדרך כלל הסכום ששילם; לבניין שניתן לנכות עליו פחת יש כללי עלות נפרדים לצורך ניכוי הפחת (חוק מס ההכנסה, סעיף 69; סעיף 13).

אי ההתאמה הזו יכולה לחשוף את אותה עלייה בשווי למס פעם נוספת כשהילד ימכור בהמשך. לפני החתימה, קבעו אם העסקה היא מתנה, מכירה או עסקה מעורבת. השיגו הערכת שווי שאפשר להגן עליה, ורשמו כל מזומן, חוב שהילד לוקח על עצמו והזכות המהותית שהועברה. משכנתה יכולה גם לשנות את מס ההעברה הפרובינציאלי, גם אם המחיר הנקוב סמלי (אונטריו: תמורה סמלית).

שתי השורות הראשונות נובעות מסעיף 69 לחוק מס ההכנסה. התוצאה כשמשנים רק את הרישום תלויה בהגדרת מימוש בסעיף 248 ובהסדר המשפטי בפועל.

האם הוספת הילד לרישום הבעלות נחשבת למכירת חלק מהנכס?

הוספת ילד לשטר אינה מספיקה בפני עצמה כדי לקבוע את התוצאה במס הכנסה. אם הילד מקבל חלק מהותי אמיתי, ההורה מימש בדרך כלל את אותו חלק, ובמתנה התמורה היא שווי השוק ההוגן. בפרובינציות ובטריטוריות של המשפט המקובל (common law), אם הילד מחזיק בבעלות הרשומה רק עבור ההורה, ההורה עשוי להישאר הבעלים המהותי, ושינוי ברישום בלבד עשוי שלא להיות מימוש. דיני הנאמנות של קוויבק אינם משתמשים בחלוקה הזו בין בעלות משפטית לבעלות מהותית, ולכן הסדר רישום בקוויבק מצריך ניתוח משפטי משלו (חוק מס ההכנסה, סעיפים 69 ו-248; CRA: נאמנויות חשופות).

ההבחנה היא עובדתית. תעדו מי שילם עבור הנכס, מי יכול להתגורר בו או למכור אותו, מי מקבל את שכר הדירה ואת תמורת המכירה, מי נושא בעלויות ובהפסדים, והאם הילד חייב לפעול לפי הוראות ההורה. CRA מציינת שהטיפול בנאמנות תלוי בעובדות ובדין הפרטי של הפרובינציה. הצהרה חתומה שתואמת את ההתנהלות בפועל של המשפחה שימושית יותר מאמירה לא מתועדת שנאמרת אחרי מכירה מאוחרת. העברה לנאמנות עשויה להפעיל כללים נפרדים גם בלי שינוי בבעלות המהותית, ולכן בדקו את השטר ואת ההצהרה יחד לפני הרישום (חוק מס ההכנסה, סעיפים 69 ו-248).

האם אפשר להעביר נכס לבן זוג או לבת זוג בלי לשלם מס עכשיו?

העברת נכס הון על ידי תושב קנדה לבן זוג או לבת זוג ידועים בציבור שהם תושבי קנדה נעשית בדרך כלל כגלגול (rollover), ודוחה את הרווח. קרקע מועברת בדרך כלל לפי בסיס העלות המותאם שלה (ACB); בניין להשכרה שניתן לנכות עליו פחת משתמש בחלקו בעלות שטרם נוכתה (UCC) של הסוג (class), וגם היסטוריית הפחת עוברת איתו. ההעברה אינה מאפסת את העלות לשווי השוק. המעביר יכול לוותר על הגלגול בדוח של שנת ההעברה על ידי צירוף מכתב חתום על ידי שני בני הזוג, ובמקרה כזה נוצר בדרך כלל מימוש לפי שווי שוק הוגן (חוק מס ההכנסה, סעיף 73; CRA: העברות של נכסי הון).

הגלגול דוחה את מס ההכנסה; הוא אינו קובע מי ידווח על שכר דירה או על רווח מאוחרים, ולמס ההעברה הפרובינציאלי יש כללים משלו. הגלגול הרגיל לפי סעיף 73 המתואר כאן דורש ששני האנשים יהיו תושבי קנדה בזמן ההעברה. ויתור על הגלגול הוא צעד בעל השלכות, וצריך להחליט עליו לפני הגשת הדוח של שנת ההעברה.

מי מדווח על שכר דירה ועל רווח מאוחר אחרי ההעברה?

האדם הרשום בשטר אינו תמיד האדם שמדווח על שכר דירה או על רווח מאוחר. ייחוס (attribution) פירושו שדיני המס מחייבים את הנותן לדווח על הכנסה מנכס שבבעלות אדם אחר. ילד שבאמת מחזיק בחלק מדווח בדרך כלל על רווח ההון המאוחר של אותו חלק, ואילו הורה עשוי לדווח על שכר דירה מנכס שהועבר לילד קטין (חוק מס ההכנסה, סעיפים 74.1 ו-74.2).

אלה התוצאות הרגילות של ייחוס הכנסה, ייחוס רווח בין בני זוג, החריג לפרידה ודיווח על נאמנות חשופה. מכירה אמיתית לפי שווי שוק הוגן יכולה למנוע ייחוס רק אם התנאים בחוק מתקיימים; במכירה בין בני זוג התנאים כוללים ויתור על הגלגול, וכל חוב עבור הנכס חייב לשאת ריבית בשיעור הקבוע בתקנות לפחות, או ריבית של עסקה בין צדדים בלתי תלויים, שתשולם תוך 30 יום מסוף כל שנה (חוק מס ההכנסה, סעיף 74.5). שכר דירה עדיין יכול להיות חייב במס אצל ההורה כשילד בוגר חייב להורה חוב ללא ריבית או בריבית נמוכה עבור הנכס, וצמצום המס היה אחת הסיבות העיקריות (סעיף 56(4.1)). להכנת נספח שכר הדירה, ראו הכנסה משכירות בקנדה. למס על מכירה מאוחרת, ראו מכירת נכס להשכרה.

האם הפטור על דירת מגורים עיקרית יכול לכסות את הרווח במתנה?

הפטור על דירת מגורים עיקרית יכול להקטין או לבטל את רווח ההון של ההורה במכירה לכאורה, אם הבית שניתן במתנה עמד בתנאים של דירת המגורים העיקרית של ההורה בשנות הבעלות הרלוונטיות. מתנה עדיין נחשבת למימוש שיש לדווח עליו, גם אם הפטור מבטל את הרווח (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית; CRA: דיווח על מכירת דירת מגורים עיקרית).

התשובה עשויה להשתנות אם הבית הושכר או שימש למגורים רק בחלקו. הגדרת הבית הזה כדירת מגורים עיקרית יכולה גם להשפיע על בית אחר שבבעלות יחידת המשפחה. לחישוב ולהגדרה, ראו פטור על דירת מגורים עיקרית. נכס שהוחזק זמן קצר יכול לעורר כללי החלפת נכסים (flipping) נפרדים.

האם החלק של הילד שלי יזכה בפטור משלו על דירת מגורים עיקרית?

רק אם הילד מחזיק בחלק מהותי והבית עומד בתנאי דירת המגורים העיקרית של הילד עצמו בשנים שבהן הפטור נתבע. גם בעלות משותפת יכולה לזכות. בדרך כלל הילד, בן זוגו הנוכחי או לשעבר, או ילדו, חייבים להתגורר שם באופן רגיל באותה שנה; בחירה תקפה לשינוי שימוש (change-of-use election) יכולה לכסות כמה שנים בלי מגורים. מגורי ההורה בבית אינם מספקים בפני עצמם את מבחן המגורים לילד בוגר שגר במקום אחר. הפטור תלוי גם בשנות התושבות של הילד בקנדה (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית).

ילד שרשום רק כנאמן חשוף אינו מחזיק בחלק מהותי שהפטור יכול לחול עליו. ילד מתחת לגיל 18 כל השנה, בלי בן זוג או בת זוג ידועים בציבור, נחשב בדרך כלל לחלק מיחידת המשפחה של ההורה, שבדרך כלל אינה יכולה להגדיר בית שני לאותה שנה (CRA: חוברת הסבר על דירת מגורים עיקרית). ילד שמחזיק בחלק צריך לעקוב אחר תאריך הרכישה והשווי, המגורים, התושבות בקנדה וכל בית אחר שיחידת המשפחה הגדירה. לכללים האלה, ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.

האם ילד או הורה שמחזיקים ברישום כנאמן חשוף מגישים דוח T3?

חלק מהנאמנויות החשופות המפורשות חייבות להגיש דוח T3 ונספח 15 לשנת המס הזו. יכול לחול חריג כשאנשים קרובים מחזיקים בבעלות הרשומה במקרקעין שהיו נחשבים כדירת מגורים עיקרית של אחד מהם לפחות, אילו צוינו לאותה שנה. השאלה אם הסדר רישום הוא בכלל נאמנות תלויה בדין הפרובינציאלי ובמסמכים (חוק מס ההכנסה, סעיף 150; CRA: שאלות על נאמנויות חשופות).

לחריג של דירת מגורים משפחתית יש תנאים מדויקים; נכס להשכרה שהורה מחזיק אך ורק עבור ילד בוגר עשוי שלא להתאים לו. CRA מציינת שהנחיות נוספות לעונת ההגשה עדיין צפויות. אם נאמנות חשופה חייבת בדיווח, הבעלים המהותי עדיין מדווח על שכר הדירה ועל הרווחים שלה בדוח שלו (CRA: שאלות על נאמנויות חשופות). דוח T3 של נאמנות החייבת בדיווח מוגש תוך 90 יום מסוף שנת המס שלה, ולכן בדקו את מעמדה לפני כן ואל תניחו שהקלה משנים קודמות עדיין חלה (חוק מס ההכנסה, סעיף 150).

האם חל מס רכישה או העברת מקרקעין כשמוסיפים בן משפחה לרישום הבעלות?

מס פרובינציאלי על העברת מקרקעין או נכס עשוי לחול גם כשמס הכנסה פדרלי אינו חל. הפרובינציה שבה נמצאת הקרקע, התמורה (כולל חוב משכנתה שהועבר) והפטורים המשפחתיים הזמינים קובעים את החיוב. הסדר נאמנות שמשנה רק את הרישום יכול גם לחייב הגשות פרובינציאליות (אונטריו: תמורה סמלית; קולומביה הבריטית: העברת דירת מגורים עיקרית במשפחה).

מתנה של נכס בקולומביה הבריטית שהוחזק זמן קצר יכולה לעורר גם את מס ה-flipping של קולומביה הבריטית על בתים. ראו החלפת נכסים ומכירת זכויות לפטורים ולכללי הגשה (קולומביה הבריטית: פטורים ממס flipping). בקשו מאיש המקצוע שמטפל בהעברה לתמחר ולתעד את החיובים הפרובינציאליים והעירוניים לפני רישום השטר.

מה מדווחים בשנת ההעברה?

דווחו על מימוש אמיתי בדוח מס ההכנסה של המעביר לשנת ההעברה, כולל מכירה לכאורה שנובעת ממתנה. אם הבית היה דירת מגורים עיקרית, דווחו על המימוש בנספח 3, סמנו את תיבת ההגדרה בשורה 17900 והשלימו את טופס T2091(IND), גם כשהפטור מבטל את הרווח. העברה של נכס להשכרה עשויה לחייב גם דיווח על CCA שנגבה בחזרה (CRA: העברות של נכסי הון; CRA: דיווח על דירת מגורים עיקרית).

אם אתם מוותרים על גלגול בין בני זוג, צרפו לדוח של שנת ההעברה את המכתב החתום על ידי שניכם (חוק מס ההכנסה, סעיף 73; CRA: העברות של נכסי הון). אם הבעלות הרשומה משתנה בלי שהבעלות המהותית משתנה, קבעו את התוצאה הזו לפי המסמכים לפני שתחליטו שאין מימוש הון. בנפרד, בדקו את דוח מס ההעברה הפרובינציאלי ואם יש להגיש T3 ונספח 15. אספו את רישומי הרכישה והשיפורים, תביעות פחת קודמות, הערכת שווי עדכנית, את השטר והצהרת הנאמנות, דפי משכנתה והוכחה לשאלה מי יגבה את שכר הדירה ואת תמורת המכירה.

דוגמה

דולרים קנדיים להמחשה; לא מחושב סכום מס. הורה קנה קרקע ריקה להשקעה ב-$200,000. כעת היא שווה $600,000, בלי משכנתה, עלויות מכירה או שיפורים. ההורה רוצה להעביר אותה לילד בוגר.

• מתנה מלאה: ההורה נחשב כמי שקיבל $600,000 ויש לו רווח הון של $400,000 לפני כללי המס. עלות ההתחלה של הילד היא $600,000.
• מתנה של מחצית: אם המחצית שווה $300,000 ומחצית מעלות ההורה היא $100,000, יש להורה רווח הון של $200,000 לפני כללי המס. עלות המחצית הזו אצל הילד היא $300,000.
• מכירה ב-$1: התמורה לכאורה של ההורה עדיין $600,000, אבל עלות ההתחלה של הילד היא בדרך כלל $1. אם הילד ימכור אחר כך ב-$600,000 בלי עלויות נוספות, הרווח שלו לפני כללי המס הוא $599,999.
• רישום בלבד: אם הילד מחזיק בבעלות הרשומה עבור ההורה ואינו מקבל חלק מהותי, ההורה נשאר הבעלים הכלכלי. התוצאה תלויה בשטר ובכל הסדר נאמנות.

המצב שלכם שונה?

• הבית היה דירת המגורים העיקרית שלכם, נכס להשכרה, או שניהם: ראו פטור על דירת מגורים עיקרית לכללי ההגדרה ולשימוש מעורב.
• הנכס מניב שכר דירה אחרי ההעברה: ראו הכנסה משכירות בקנדה.
• בן המשפחה שלכם מוכר אחר כך נכס להשכרה: ראו מכירת נכס להשכרה.
• אתם שוקלים חברה במקום זאת: ראו חברות אחזקות והשקעות.
• הילד שלכם גר בארצות הברית: הדיווח האמריקאי שלו מכוסה במתנות וירושות מחו״ל.
• הנכס הוא בית חדש או שה-GST/HST עשוי לחול: ראו GST/HST על נכס למגורים.
• אתם מעבירים נכס להשכרה עם משכנתה, עושים בחירה בין בני זוג או משנים רישום בלי לשנות את הבעלות המהותית: בקשו לבדוק את השטר, הערכת השווי, המשכנתה והיסטוריית המס לפני החתימה; ראו הכנת דוחות מס.