Regalar una propiedad a un familiar o agregarlo a la escritura

¿Hay impuesto sobre donaciones si le regalo una casa a mi hijo?

Canadá no cobra un impuesto aparte sobre donaciones por el regalo ordinario de una casa a un hijo. En general, el hijo no declara el regalo como ingreso, pero normalmente se considera que el padre o la madre vendió la propiedad a su valor justo de mercado en la fecha del regalo, aunque no se haya pagado dinero (CRA: montos que no se gravan; CRA: transferencias de bienes de capital).

Si esa venta presunta produce una ganancia de capital, el padre o la madre puede deber impuesto sobre la renta sin haber recibido dinero por la venta. Si no paga, un familiar que recibió la propiedad por menos de su valor puede ser considerado responsable del impuesto de ese año y de años anteriores, hasta el valor recibido menos lo que haya pagado (Income Tax Act, sección 160). El costo de la propiedad regalada para efectos de la ganancia de capital del hijo es, en general, su valor justo de mercado en la fecha del regalo; el costo de depreciación de un edificio en alquiler puede ser distinto (Income Tax Act, sección 69; sección 13). Si el padre o la madre dedujo depreciación de un edificio en alquiler, al transferirlo también puede sumarse de nuevo a los ingresos parte de esas deducciones. Esto se llama recuperación de la deducción por costo de capital (recaptured capital cost allowance) (CRA: deducción por costo de capital de propiedades en alquiler). Las reglas especiales para propiedades agrícolas y de pesca pueden diferir el impuesto en algunas transferencias familiares; una propiedad en alquiler común no recibe ese alivio solo porque quien la recibe sea un hijo (CRA: transferencias de bienes de capital).

¿Qué pasa si le vendo a mi hijo por un monto simbólico o por debajo del valor de mercado?

Para el impuesto sobre la renta, una venta a un hijo por debajo del valor de mercado puede salir peor que un regalo genuino. En general, se considera que el padre o la madre recibió el valor justo de mercado, mientras que el costo del hijo para la ganancia de capital es, en general, lo que pagó; un edificio depreciable tiene reglas de costo de capital aparte para reclamar la depreciación (Income Tax Act, sección 69; sección 13).

Esa diferencia puede someter a impuesto dos veces el mismo aumento de valor cuando el hijo venda después. Antes de firmar, establezca si la operación es un regalo, una venta o una operación mixta. Obtenga una valoración que pueda defender y registre cualquier dinero en efectivo, deuda asumida e interés beneficiario transferido. Una hipoteca también puede cambiar el impuesto provincial sobre la transferencia, aunque el precio declarado sea simbólico (Ontario: contraprestación nominal).

Las dos primeras filas siguen la sección 69 de la Income Tax Act. El resultado cuando solo cambia la escritura depende de la definición de disposición en la sección 248 y del acuerdo legal real.

¿Agregar a mi hijo a la escritura cuenta como vender una parte de la propiedad?

Agregar a un hijo a la escritura no basta, por sí solo, para decidir el resultado del impuesto sobre la renta. Si el hijo recibe una participación beneficiaria real, en general el padre o la madre ha dispuesto de esa participación, con ingresos iguales al valor justo de mercado si fue un regalo. En las provincias y territorios de derecho común (common law), si el hijo tiene el título legal solo en nombre del padre o la madre, este puede seguir siendo el propietario beneficiario y un cambio solo en la escritura puede no ser una disposición. El derecho de fideicomisos de Quebec no usa esa división entre propiedad legal y propiedad beneficiaria, así que un arreglo de escritura en Quebec necesita su propio análisis legal (Income Tax Act, secciones 69 y 248; CRA: fideicomisos de mera titularidad).

La diferencia depende de los hechos. Anote quién pagó la propiedad, quién puede ocuparla o venderla, quién recibe el alquiler y lo que se obtenga de la venta, quién asume los costos y las pérdidas, y si el hijo debe seguir las instrucciones del padre o la madre. La CRA dice que el tratamiento de un fideicomiso depende de los hechos y del derecho privado provincial. Una declaración firmada que coincida con la conducta real de la familia sirve más que una afirmación sin documentos hecha después de una venta posterior. Las transferencias a un fideicomiso pueden activar reglas aparte aunque no cambie la propiedad beneficiaria; por eso, revise la escritura y la declaración juntas antes del registro (Income Tax Act, secciones 69 y 248).

¿Puedo transferir una propiedad a mi cónyuge sin pagar impuesto ahora?

Cuando un residente de Canadá transfiere un bien de capital a su cónyuge o pareja de hecho que también es residente, en general la transferencia se hace con traspaso (rollover) y se pospone la ganancia. Un terreno se transfiere, en general, a su costo base ajustado; un edificio en alquiler depreciable usa su parte del costo de capital no depreciado de la clase, y se conserva su historial de depreciación. La transferencia no restablece el costo al valor de mercado. Quien transfiere puede optar por no aplicar el traspaso en la declaración del año de la transferencia, adjuntando una carta firmada por ambos cónyuges o parejas; en ese caso, en general resulta una disposición a valor justo de mercado (Income Tax Act, sección 73; CRA: transferencias de bienes de capital).

El traspaso difiere el impuesto sobre la renta; no resuelve quién declara el alquiler ni la ganancia posteriores, y el impuesto provincial sobre la transferencia tiene sus propias reglas. Para el traspaso estándar de la sección 73 que se describe aquí, ambas personas deben ser residentes de Canadá en ese momento. Optar por no aplicarlo tiene consecuencias importantes y debe decidirse antes de presentar la declaración del año de la transferencia.

¿Quién declara el alquiler y una ganancia posterior después de la transferencia?

La persona que figura en la escritura no siempre es la que declara el alquiler o una ganancia posterior. La atribución (attribution) significa que la ley tributaria obliga a quien dio la propiedad a declarar los ingresos de un bien que ahora pertenece a otra persona. Un hijo que de verdad es dueño de una parte, en general declara la ganancia de capital posterior de esa parte, mientras que el padre o la madre puede tener que declarar el alquiler de una propiedad transferida a un hijo menor de edad (Income Tax Act, secciones 74.1 y 74.2).

Estos son los resultados ordinarios de la atribución de ingresos, la atribución de ganancias entre cónyuges, la excepción por separación y la declaración de fideicomisos de mera titularidad. Una venta real a valor justo de mercado puede evitar la atribución solo si se cumplen las condiciones de la ley; en una venta entre cónyuges, entre ellas está optar por no aplicar el traspaso, y toda deuda por la propiedad debe devengar al menos la tasa de interés prescrita o la de una operación entre partes independientes, pagada dentro de los 30 días siguientes al cierre de cada año (Income Tax Act, sección 74.5). El alquiler aún puede gravarse al padre o la madre cuando un hijo adulto le debe una deuda sin intereses o con intereses bajos por la propiedad y reducir impuestos fue una de las razones principales (sección 56(4.1)). Para preparar el anexo de alquileres, consulte Ingresos de alquiler en Canadá. Para el impuesto de una venta posterior, consulte Venta de una propiedad en alquiler.

¿Puede la exención por residencia principal cubrir la ganancia de un regalo?

La exención por residencia principal puede reducir o eliminar la ganancia de capital del padre o la madre en una venta presunta, si la casa regalada calificó como su residencia principal durante los años de propiedad pertinentes. Un regalo igualmente cuenta como una disposición que debe declararse, aunque la exención elimine la ganancia (CRA: folio sobre la residencia principal; CRA: cómo declarar la venta de una residencia principal).

La respuesta puede cambiar si la casa se alquiló o solo se usó en parte como vivienda. Designar esta casa también puede afectar a otra casa de la unidad familiar. Consulte Exención por residencia principal para el cálculo y la designación. Una propiedad que se tuvo por poco tiempo puede activar reglas aparte sobre la reventa rápida de propiedades.

¿La parte de mi hijo calificará para su propia exención por residencia principal?

Solo si el hijo es dueño de una participación beneficiaria y esa casa cumple las condiciones de residencia principal del propio hijo en los años que reclame. La propiedad conjunta puede calificar. Por lo general, el hijo, su cónyuge o pareja actual o anterior, o un hijo de este, debe vivir habitualmente en la casa durante el año; una elección válida de cambio de uso puede cubrir algunos años sin ocupación. Que viva allí el padre o la madre no cumple, por sí solo, el requisito de ocupación para un hijo adulto que vive en otro lugar. La exención también depende de los años en que el hijo fue residente de Canadá (CRA: folio sobre la residencia principal).

Un hijo que figura solo como fiduciario de mera titularidad no es dueño de ninguna participación beneficiaria que proteger. Un hijo menor de 18 años durante todo el año, sin cónyuge ni pareja de hecho, normalmente comparte la unidad familiar del padre o la madre, que en general no puede designar una segunda casa para el mismo año (CRA: folio sobre la residencia principal). Un hijo que es dueño de una parte debe llevar el registro de la fecha de adquisición y el valor, la ocupación, la residencia en Canadá y cualquier otra casa designada por la unidad familiar. Consulte Exención por residencia principal para conocer esas reglas.

¿Un hijo o un padre que tiene el título como fiduciario de mera titularidad presenta un T3?

Algunos fideicomisos de mera titularidad expresos deben presentar una declaración T3 y el Anexo 15 por este año fiscal. Puede aplicarse una excepción cuando personas relacionadas tienen el título legal de un bien inmueble que calificaría como residencia principal de al menos una de ellas si se designara para el año. Que un arreglo de escritura sea o no un fideicomiso depende de la ley provincial y de los documentos (Income Tax Act, sección 150; CRA: preguntas sobre fideicomisos de mera titularidad).

Esa excepción para la residencia familiar tiene condiciones exactas; una propiedad en alquiler que un padre o madre tiene solo para un hijo adulto puede no encajar. La CRA indica que habrá más orientación para la temporada de presentación. Si un fideicomiso de mera titularidad debe declararse, el propietario beneficiario igualmente declara el alquiler y las ganancias en su propia declaración (CRA: preguntas sobre fideicomisos de mera titularidad). El T3 de un fideicomiso que debe declararse vence 90 días después del cierre de su año; por eso, revise su situación antes de esa fecha en lugar de suponer que sigue vigente el alivio de años pasados (Income Tax Act, sección 150).

¿Debo pagar impuesto sobre la transferencia de terrenos si agrego a un familiar a la escritura?

Puede aplicarse el impuesto provincial sobre la transferencia de terrenos o de propiedades, aunque no se aplique el impuesto federal sobre la renta. El cargo depende de la provincia donde está el terreno, de la contraprestación (incluida la deuda hipotecaria asumida) y de las exenciones familiares disponibles. Un arreglo de fideicomiso solo en la escritura también puede exigir trámites provinciales (Ontario: contraprestación nominal; Columbia Británica: transferencias de residencias principales entre familiares).

El regalo de una propiedad en Columbia Británica que se tuvo por poco tiempo también puede activar el impuesto de BC sobre la reventa rápida de viviendas. Consulte Reventa rápida de propiedades y venta de cesiones para conocer las exenciones y las reglas de presentación (Columbia Británica: exenciones del impuesto sobre la reventa rápida). Pida al profesional que se encarga del traspaso que calcule y documente los cargos provinciales y municipales antes de registrar la escritura.

¿Qué debo declarar en el año de la transferencia?

Declare toda disposición genuina en la declaración de impuestos de quien transfiere, correspondiente al año de la transferencia, incluida una venta presunta por un regalo. Si la casa era una residencia principal, declare la disposición en el Anexo 3, marque la casilla de designación en la línea 17900 y complete el Form T2091(IND), aunque la exención elimine la ganancia. La transferencia de una propiedad en alquiler también puede exigir declarar la recuperación de la deducción por costo de capital (CRA: transferencias de bienes de capital; CRA: declaración de la residencia principal).

Si opta por no aplicar el traspaso entre cónyuges, adjunte a la declaración del año de la transferencia la carta firmada por ambos (Income Tax Act, sección 73; CRA: transferencias de bienes de capital). Si cambia el título legal sin que cambie la propiedad beneficiaria, establezca ese resultado con los documentos antes de decidir que no hay disposición de capital. Aparte, revise la declaración provincial del impuesto sobre la transferencia y si deben presentarse un T3 y el Anexo 15. Reúna los registros de compra y de mejoras, las deducciones por depreciación ya reclamadas, una valoración actual, la escritura y la declaración del fideicomiso, los estados de cuenta de la hipoteca y las pruebas de quién cobrará el alquiler y lo que se obtenga de la venta.

Ejemplo

Dólares canadienses ilustrativos; no se calcula ningún monto de impuesto. Un padre compró un terreno baldío de inversión por $200,000. Ahora vale $600,000, sin hipoteca, costos de venta ni mejoras. El padre quiere pasarlo a un hijo adulto.

• Regalo total: se considera que el padre recibió $600,000 y tiene una ganancia de capital de $400,000 antes de aplicar las reglas fiscales. El costo inicial del hijo es $600,000.
• Regalo de la mitad: si la mitad vale $300,000 y la mitad del costo del padre es $100,000, el padre tiene una ganancia de capital de $200,000 antes de aplicar las reglas fiscales. El costo del hijo por esa mitad es $300,000.
• Venta por $1: los ingresos presuntos del padre siguen siendo $600,000, pero el costo inicial del hijo es, en general, $1. Si el hijo luego vende por $600,000 sin más costos, su ganancia antes de aplicar las reglas fiscales es $599,999.
• Solo la escritura: si el hijo tiene el título legal en nombre del padre y no recibe ninguna participación beneficiaria, el padre sigue siendo el dueño económico. El resultado depende de la escritura y de cualquier arreglo de fideicomiso.

¿Su caso es distinto?

• La casa era su residencia principal, una propiedad en alquiler o ambas cosas: consulte Exención por residencia principal para la designación y las reglas de uso mixto.
• La propiedad produce alquiler después de la transferencia: consulte Ingresos de alquiler en Canadá.
• Su familiar vende después una propiedad en alquiler: consulte Venta de una propiedad en alquiler.
• Está considerando usar una corporación: consulte Sociedades de cartera y de inversión.
• Su hijo vive en EE. UU.: su declaración en EE. UU. se explica en Regalos y herencias del extranjero.
• La propiedad es una vivienda nueva o puede aplicarse el GST/HST: consulte GST/HST sobre propiedades residenciales.
• Va a transferir una propiedad en alquiler con hipoteca, hacer una elección entre cónyuges o cambiar la escritura sin cambiar la propiedad beneficiaria: pida que revisen la escritura, la valoración, la hipoteca y el historial fiscal antes de firmar; consulte Preparación de declaraciones fiscales.